Contractul de inchiriere a locuintelor

Contractul de inchiriere a locuintelor

Notiune. Inchirierea locuintelor este contractul prin care o parte numita locator (inchirietor) asigura folosinta temporara, totala sau partiala a unei locuinte catre cealalta parte numita chirias care se obliga in schimb sa plateasca o suma de bani numita chirie.

Legea locuintei nr. 114/1996 astfel cum a fost modificata prin OUG 40/1999 (privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte) reglementeaza regimul juridic al inchirierilor de locuinte in general dar cuprinde dispozitii si cu privire la inchirierea anumitor locuinte precum cele de serviciu, de interventie, sociale, de necesitate si de protocol.

Dreptul comun in materia inchirierilor de locuinte. Prin locuinta, potrivit art. 2 din prezenta lege intelegem: "constructie alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisface cerintele de locuit ale unei persoane sau familii".

Forma contractului si continutul sau. Art. 21 dispune ca  "inchirierea locuintelor se face pe baza acordului dintre proprietar si chirias, consemnat prin contract scris, care se va inregistra la organele fiscale teritoriale". Din modul de reglementare legala, se pare ca forma scrisa a contractului este necesara pentru dovada acestuia, fiind ceruta ad probationem.

Desi legea face referire numai la proprietar, inchirierea se poate realiza si de o alta persoana decat proprietarul locuintei, ca de exemplu titularul unui drept de uzufruct.

Contractul de inchiriere trebuie sa cuprinda urmatoarele:

a) adresa locuintei care face obiectul inchirierii;
b) suprafata locativa si dotarile folosite in exclusivitate si in comun;
c) suprafata curtilor si a gradinilor folosite in exclusivitate sau in comun;
d) valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia si modul de plata;
e) suma platita in avans in contul chiriei;
f) locul si conditiile in care se realizeaza primirea si restituirea cheilor;
g) obligatiile partilor privind folosirea si intretinerea spatiilor care fac obiectul contractului;
h) inventarul obiectelor si al dotarilor aferente;
i) data intrarii in vigoare si durata;
j) conditiile privind folosinta exclusiva si in comun a partilor aflate in coproprietate;
k) persoanele care vor locui impreuna cu titularul contractului;
I) alte clauze convenite intre parti.

Potrivit aceleiasi legi 114/1996, sunt lovite de nulitate absolute clauzele curpinse in contract care:

a) obliga chiriasul sa recunoasca sau sa plateasca in avans proprietarului orice suma cu titlu de reparatie care cade potrivit legii in sarcina proprietarului;
b) prevad responsabilitatea colectiva a chiriasilor in caz de degradare a elementelor de constructii si a instalatiilor, a obiectelor si dotarilor aferente spatiilor commune;

c) impun chiriasilor sa faca asigurari de daune;
d) exonereaza proprietarul de obligatiile ce ii revin potrivit prevederilor legale;
e) autorizeaza pe proprietar sa obtina venituri din nerespectarea clauzelor contractului de inchiriere.

Pe langa aceste mentiuni, contractul de inchiriere trebuie sa indeplineasca conditiile generale de validitate ale oricarui contract.

Efectele contractului. Pe langa efectele din dreptul comun pe care le produce locatiunea, legea 114/1996 modificata reglementeaza si o serie de efecte specifice cu privire la obligatiile partilor, posibilitatea preluarii contractului de catre alte persoane, subinchiriere, modificarile aduse locuintei, incetarea contractului.

Cu privire la obligatiile locatorului, art. 28 dispune:

a) sa predea chiriasului locuinta in stare normala de folosinta;
b) sa ia masuri pentru repararea si mentinerea in stare de siguranta, in exploatare si de functionalitate a cladirii pe toata durata inchirierii locuintei;
c) sa intretina in bune conditii elementele structurii de rezistenta a cladirii, elementele de constructie exterioare ale cladirii (acoperis, fatada, imprejmuiri, pavimente), curtile si gradinile, precum si spatiile comune din interiorul cladirii (casa scarii, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scari exterioare);
d) sa intretina in bune conditii instalatiile comune proprii cladirii (ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, instalatii de incalzire centrala si de preparare a apei calde, instalatii electrice si de gaze, centrale termice, crematorii, instalatii de colectare a deseurilor, instalatii de antena colectiva, telefonice etc.).

In cazul neindeplinirii de catre proprietar a obligatiilor care ii revin cu privire la intretinerea si repararea locuintei inchiriate, lucrarile pot fi executate de catre chiriasi in contul proprietarului, retinand contravaloarea acestora din chirie.

Chiriasul va putea executa aceste lucrari, daca degradarea produsa este de natura sa afecteze folosinta normala a cladirii sau a locuintei si numai atunci cand proprietarul, la sesizarea scrisa a chiriasului, nu a luat masuri de executare a lucrarii, in termen de 30 de zile de la data sesizarii.

Chiriasului ii revin urmatoarele obligatii (art.29 din lege):

a) sa efectueze lucrarile de intretinere, reparatii sau inlocuire a elementelor de constructii si instalatii din folosinta exclusiva;
b) sa repare sau sa inlocuiasca elementele de constructii si de instalatii deteriorate din folosinta comuna, ca urmare a folosirii lor necorespunzatoare, indiferent daca acestea sunt in interiorul sau in exteriorul cladirii; daca persoanele care au produs degradarea nu sunt identificate, cheltuielile de reparatii vor fi suportate de cei care au acces sau folosesc in comun elementele de constructii, de instalatii, obiectele si dotarile aferente;
c) sa asigure curatenia si igienizarea in interiorul locuintei si la partile de folosinta comuna pe toata durata contractului de inchiriere.
Obligatiile chiriasului cu privire la intretinerea si repararea spatiului inchiriat se pastreaza si in cazul subinchirierii locuintei .

Preluarea contractului de inchiriere.

In cazul parasirii definitive a domiciliului, de catre titularul contractului de inchiriere, sau al decesului acestuia, inchirierea continua, dupa caz (art. 12 din OUG 40/1999):

a) in beneficiul sotului sau al sotiei, daca este mentionat in contract si daca a locuit efectiv impreuna cu titularul;
              b) in beneficiul descendentilor sau al ascendentilor, daca sunt mentionati in contract si daca au locuit impreuna cu acesta;

c) in beneficiul altor persoane care au avut acelasi domiciliu cu titularul cel putin un an (au locuit efectiv) si care au fost inscrise in contractul de inchiriere.
In cazul mai multor cereri, contractul de inchiriere se transfera prin hotarare judecatoreasca.

Document online: Contract de afiliere Referat: Contractul de donatie

In lipsa persoanelor care pot solicita locuinta, potrivit celor de mai sus, contractul de inchiriere inceteaza in termen de 30 de zile de la data parasirii domiciliului de catre titularul contractului sau de la data inregistrarii decesului.

Chiria. Cuantumul chiriei, modalitatea de plata sau eventuale modificari ale cuantumului pe parcursul contractului se stabilesc de comun acord intre parti.

Daca chiria este stabilita fictiv sau este derizorie (neserioasa), contractul nu mai este de inchiriere, ci eventual un comodat.

In vederea garantarii executarii obligatiilor locative ale chiriasului, legea da posibilitatea partilor de a conveni pentru constituirea unui depozit de garantie avand ca obiect o suma de bani egala cu cel mult totalul chiriei pe 3 luni, suma care se depune in contul proprietarului.

Dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere. Potrivit art. 14 al. 1 si 4 din OUG nr. 40/1999, "la expirarea termenului contractual, chiriasul are dreptul la reinnoirea contractului, pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica prin acord expres durata inchirierii".

Chiriasul are dreptul la mai multe reinnoiri successive si practic se poate bucura de o inchiriere viagera.

In ceea ce priveste locuintele proprietate privata redobandite de fostii proprietari sau mostenitorii lor, pentru care a operat o prelungire legala a contractelor de inchiriere pe o durata de 5 ani in temeiul OUG 40/1999 si al legii 10/2001, acestea nu mai pot fi reinnoite prin vointa chiriasilor.

Dreptul proprietarului de a refuza reinnoirea contractului Potrivit OUG 40/1999, proprietarul are acest drept in urmatoarele cazuri:

locuinta ii este necesara proprietarului "pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale sotului, parintilor ori copiilor oricaruia dintre acestia, numai daca sunt cetateni romani cu domiciliul in Romania".

Persoana ale carei nevoi au fost dovedite este obligata sa ocupe locuinta in termen de 60 de zile de la data parasirii ei de catre chiriasi si pentru cel putin un an de zile; in caz contrar, chiriasul putand solicita instantei reinnoirea contractului.

proprietarul doreste instrainarea locuintei prin vanzare, caz in care va trebui sa-l notifice pe chirias cu cel putin un an inainte de expirarea termenului contractual.

Potrivit OUG nr. 40/1999, chiriasul are un drept de preemptiune la cumpararea locuintei care consta intr-un drept prioritar la cumparare la un pret egal. Chiriasul are acest drept indiferent ca proprietarul doreste sa vanda in timpul contractului sau la expirarea termenului contractual. Dreptul de preemptiune al chiriasului exista numai daca instrainarea se face prin vanzare nu si atunci cand se face prin alte acte translative de proprietate (donatie, intretinere, schimb, renta viagera etc).

Pentru respectarea dreptului de preemptiune, proprietarul, prin notificarea adresata chiriasului prin executorul judecatoresc, trebuie sa precizeze intentia sa de vanzare si de asemenea si pretul vanzarii, sub sanctiunea nulitatii absolute a notificarii.

Daca chiriasul accepta oferta de vanzare a proprietarului, contractul de vanzare se incheie in conditiile dreptului comun. Daca chiriasul notifica proprietarului intentia sa de cumparare cu conditia obtinerii unui imprumut pentru plata pretului, contractul de inchiriere se prelungeste cu 6 luni, urmand ca la implinirea acestui termen, daca nu s-a incheiat vanzarea, chiriasul sa piarda dreptul sau de preemptiune.

Daca chiriasul nu accepta oferta de vanzare, proprietarul poate vinde locuinta oricarei alte persoane, noul proprietar fiind obligat sa respecte contractul de inchiriere incheiat in scris si inregistrat la organul fiscal teritorial, dar numai pana la implinirea termenului contractual si aceasta intrucat vanzatorul-fostul locator notificase chiriasului refuzul de a reinnoi contractul din cauza vanzarii.

Daca locuinta a fost vanduta in conditii sau la un pret mai avantajos decat cele prevazute in oferta facuta chiriasului (oferta pe care chiriasul nu a acceptat-o), legea da posibilitatea chiriasului de a se subroga in drepturile cumparatorului, platind acestuia pretul vanzarii in termen de 60 de zile de la data la care i-a fost notificat contractul de vanzare-cumparare. Astfel, vanzarea initiala se desfiinteaza cu efect retroactiv fata de chirias care devine proprietar al locuintei, iar eventualele drepturi pe care cumparatorul le constituise in favoarea unor terti raman fara efect fata de chirias.

Chiriasul devine succesor cu titlu particular al proprietarului-vanzator, acesta din urma fiind tinut sa garanteze pentru evictiune si vicii ascunse.

Intre proprietar si cumparator, contractul de vanzare ramane valabil, cumparatorul fiind obligat sa plateasca integral pretul vanzarii, pe care de altfel l-a primit de la chirias.

neplata chiriei pe cel putin trei luni consecutiv da dreptul locatorului de a refuza reinnoirea contractului.

4. chiriasul a subinchiriat locuinta fara consimtamantul locatorului, a schimbat destinatia sau structura interioara a locuintei fara consimtamantul scris al locatorului, a pricinuit stricaciuni locuintei, cladirii in care aceasta este situata, instalatiilor sau bunurilor aferente ori a instrainat fara drept parti din acestea sau are un comportament ce face imposibila convietuirea sau impiedica folosirea normala a locuintei". In cazurile prevazute la pct. 3 si 4, proprietarul este obligat sa-l instiinteze prin notificare pe chirias cu cel putin 60 de zile inainte de expirarea termenului contractual.

Daca contractul nu s-a reinnoit, chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta in 30 de zile de la expirarea contractului.

Subinchirierea. Chiriasul poate subinchiria numai cu acordul prealabil scris al locatorului si in conditiile stabilite de acesta din urma.

Subinchirierea trebuie incheiata in forma scrisa si inregistrata la organul fiscal teritorial.

Daca chiriasul subinchiriaza fara acordul locatorului, pierde dreptul la reinnoirea contractului, iar locatorul poate solicita instantei judecatoresti executarea obligatiilor contractuale de catre chirias sau rezilierea contractului.

Subanchirierea produce aceleasi efecte ca si sublocatiunea din dreptul comun, cu mentiunea ca subchiriasul nu beneficiaza de reinnoirea de drept a contractului.

Ca si in dreptul comun, subinchirierea produce efecte numai intre chirias si subchirias, nu si fata de locator care este tert fata de acest contract.

Daca inceteaza sau se desfiinteaza titlul locatarului, va inceta si sublocatiunea, chiar daca nu s-a implinit termenul subinchirierii.

Cesiunea contractului de inchiriere. Intrucat Legea nr. 114/1996 nu prevede dispozitii speciale cu privire la cesiunea contractului de inchiriere, devin aplicabile dispozitiile de drept comun din materia locatiunii si cesiunii contractului de locatiune. Potrivit Codului civil, cesiunea este permisa in aceleasi conditii ca si sublocatiunea, astfel ca si cesiunea contractului de inchiriere va fi permisa in aceleasi conditii ca si subinchirierea, adica cu acordul prealabil scris al proprietarului - locator si in conditiile precizate de acesta din urma.

Incetarea contractului de inchiriere

Contractul de inchiriere inceteaza in urmatoarele cazuri:

1. expirarea termenului contractual. Expirarea termenului contractual reprezinta un caz de incetare a contractului de inchiriere daca proprietarul se gaseste in unul din cazurile care il indreptatesc sa refuze reinnoirea contractului sau daca nu exista un caz de prorogare legala a termenului contractual. Astfel, potrivit art. 1 din OUG 40/1999, durata contractelor de inchiriere pentru suprafetele locative detinute de stat sau de unitatile administrative ale acestuia, la data intrarii in vigoare a prezentei ordonante, cu destinatia de locuinte, se prelungeste de drept pentru o perioada de 5 ani de la data intrarii in vigoare a prezentei ordonante. Aceasta este o prelungire (prorogare) legala a contractelor de inchirierere opozabila si fostilor proprietari care si-au redobandit imobilul inchiriat in proprietate.

2. denuntarea unilaterala a contractului de catre chirias. Chiriasul are dreptul sa rezilieze contractul chiar inainte de expirarea termenului contractual, cu conditia sa notifice acest fapt proprietarului cu cel putin 60 zile inainte.

3. rezilierea contractului pentru neindeplinirea obligatiilor contractuale de catre chirias. Rezilierea poate interveni pentru urmatoarele:

- chiriasul nu a achitat chiria cel putin trei luni consecutiv;

- chiriasul nu a achitat cheltuielile de intretinere (parte din cheltuielile comune in cladirile cu mai multe locuinte) trei luni, cheltuieli care au fost stabilite in sarcina sa prin contract, caz in care rezilierea este ceruta de asociatia de locatari (proprietari);

- nerespectarea altor obligatii contractuale;

- chiriasul a pricinuit stricaciuni locuintei, cladirii in care aceasta este situata, instalatiilor sau bunurilor aferente ori a instrainat fara drept parti din acestea;

- chiriasul are un comportament ce face imposibila convietuirea sau impiedica folosirea normala a locuintei.

Competenta in solutionarea oricaror litigii locative apartine instantelor judecatoresti de la locul situarii imobilului, iar dispozitiile aplicabile sunt cele de drept comun.

Locuinte cu destinatie speciala. Legea 114/1996 contine reglementari si cu privire la anumite categorii de locuinte. Astfel,

Locuinta sociala este locuinta care se atribuie cu chirie subventionata unor familii sau persoane care au o situatie economica ce nu le permite inchirierea unei locuinte in conditiile actuale de piata.

Locuinta de serviciu este locuinta destinata functionarilor publici, angajatilor unor institutii sau agenti economici, de care acestia beneficiaza in temeiul contractului de munca.

Locuinta de interventie este locuinta destinata cazarii angajatilor unor unitati economice sau bugetare, cazare necesara datorita specificului activitatii desfasurate care impune prezenta permanenta sau in caz de urgenta in unitate.

Locuinta de necesitate este destinata a gazdui temporar familii sau persoane ale caror locuinte au fost distruse in urma unor calamitati naturale, accidente ori ale caror locuinte sunt supuse demolarii in vederea efectuarii lucrarii de utilitate publica sau lucrari de renovare.