Promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare - lucrul vandut si pretul

FACULTATEA DE DREPT SIMION BARNUTIU

SIBIU

Drept civil

Promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare face parte din categoria contractelor nenumite. Particularitatea acesteia consta in faptul ca pregateste (prefigureaza) un alt contract, si anume acela de vanzare-cumparare.
Cu orice contract, promisiunea este nu numai un simplu act de schimb de valori economice, ci si un act de previziune, de proiectie in viitor, adica ? in acest caz ? de organizare in avans a unei proiectate vanzari viitoare.
Configurarea juridica a acestui contract implica analizarea conditiilor de validitate (I), a efecterlor (II), precum si a consecintelor nerespectarii ale (III).

I. CONDITIILE DE VALIDITATE

Fiind un contract nenumit, promisiunea sinalagmatica trebuie sa intruneasca, in principiu, conditiile de validitate aplicabile contractelor in general (art.948-968 C.civ.). Dar cum aceasta constituie o proiectie a unei vanazari, ea trebuie sa intruneasca si conditiile de validitate specifice acestui contract.
In cele ce urmeaza, vom analiza conditiile de fond (A) si conditiile de forma ale promisiunii sinalagmatice de vanzare (B).

A. Conditiile de fond
Conditiile de fond pe care trebuie sa le intruneasca promisiunea sunt urmatoarele: a) sa existe un consimtamant valabil exprimat; b) partile sa aiba capacitatea de a contracta; c) acordul sa priveasca elementele esentiale ale contractului proiectat: lucrul vandut si pretul; d) cauza contractului sa existe, sa fie licita si morala. In plus, trebuie arata ca e) pentru validitatea promisiunii nu este necesara autorizarea prealabila ceruta in cazul anumitor vanzari si ca f) pentru validitatea promisiunii nu este necesara indeplinirea formalitatilor de preemptiune la care este suupusa vanzarea propriu-zisa.
a)Consimtamantul.

Promisiunea are ca obiect angajamentul ferm de a incheia contractul de vanzare-cumparare in forma autentica, ceea ce inseamna ca include acordul de vointa de a vinde si de a cumpara al partilor contractante. Acest consimtamant trebuie sa fie neviciat, adica neafectat de eroare, violenta sau dol.
b)Capacitatea.

La momentul incheierii promisiunii, partile contractante trebuie sa aiba capacitatea de a vinde si de a cumpara.Prin exceptie de la aceasta regula, in cazul incapacitatii speciale de a cumpara prevazute la art.2 alin.2 din Legea nr.54/1998 privitoare la circulatia juridica a terenurilor, care prevede ca nici o persoana fizica nu poate dobandi terenuri agricole peste limita a 200 ha in echivalent arabil, promisiunea incheiata de o persoana care detine deja aceasta suprafata de teren este considerata valabila. Solutia se explica prin faptul ca aceasta incapacitate nefiind una de protectie (de exercitiu), ci una de folosinta, care restrange dreptul pesoanelor fizice de a dobandi terenuri agricole peste o anumita suprafata, nu are ratiune decat in raport cu actul propriu-zis de transfer al dreptului de proprietate pana la a carui realizare exigenta legii poate fi satisfacuta prin instrainarea unor terenuri pe care promitentul-cumparator le detinea la data incheierii promisiunii.

c)Lucrul vandut si pretul.

Contractul de vanzare-cumparare este considerat de lege (art.1295 alin.1 C.civ.) ca fiind valabil incheiat de indata ce se realizeaza acordul de vointe asupra lucrului vandut si asupra pretului acestuia. Chiar daca promisiunea nu se confunda cu vanzarea propriu-zisa, elementele esentiale ale acesteia (lucru vandut si pretul) trebuie sa fie convenite de parti inca de la data promisiunii, caci altfel nici nu s-ar putea vorbi de promisiune, care prin definitie presupune un acord de vointe cu privire la autentificarea viitoare a unei anumite vanzari.Potrivit dispozitiilor art.963 si 1310 C.civ., pot forma obiect al vanzarii doar lucrurile care nu sunt scoase prin lege dincircuitul civil. In cazul bunurilor restrictionate temporar, dina numite ratiuni, de a circula prin acte juridice intre vii, se pot incheia valabil promisiuni sinalagmatice de vanzare-cumparare daca momentul perfectarii vanzarii se situeaza dupa data incetarii restrictiei. Astfel, este valabila promisiunea de vanzare a trenurilor atribuite unor categorii de persoane in temeiul dispozitiilor art.19 alin.I, art.23 si art.43 din Legea nr.18/1991 privitoare la fondul funciar (republicata), care in conformitate cu dispozitiile art.32 alin.1 din acelasi act normativ nu pot fi instrainate prin acte juridice intre vii timp de 10 ani de la inceputul anului urmator celui in care s-a facut inscrierea prooprietatii in registrele de publicitate imobiliara. De asemenea, in aceleasi conditii este valabila si promisiunea de vanzare a locuintelor cumparate de chiriasi in temeiul art.9 din Legea nr.112/1995 privind reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatie de locuinte, trecute in proprietatea statului, care conform alin.8 al aceluiasi text de lege nu pot fi instrainate timp de 10 ani de la data dobandirii.
d)Pentru validitatea promisiunii nu este necesara autorizarea prealabila ceruta in cazul anumitor vanzari.

Exista in dreptul nostru situatii in care validitatea anumitor vanzari este conditionata de autorizarea lor prealabila. Aceste autorizari nu conditioneaza insa validitatea promisiunii de vanzare a bunurilor la care se refera. De altfel, in practica, de multe ori, chiar necesitatea obtineii unor autorizari este cea care determina incheierea promisiunii sinalagmatice si nu a vanzarii propriu-zise. Autorizarea prealabila poate fi erijata de parti in conditie suspensiva a promisiunii.
e)Pentru validitatea promisiunii nu este necesara indeplinirea formalitatilor de preemptiune prevazute de lege pentru vanzarea propriu-zisa.

In cazul in care legea instituie anumite drepturi de preemptiune in favoarea unor persoane, nerespectarea acestora atrage anularea contractului de vanzare-cumparare.
Spre deosebire de vanzarea propriu-zisa, validitate promisiunii sinalagmatice nu este conditioanta de indeplinirea formalitatilor de preemptiune. Existenta unor drepturi de preemptiune in favoarea unor anumite persoane determina si ea in practica incheierea unor promisiuni sinalagmatice atunci cand promitentul-cumparator nu intra in categoria persoanelor preferate de lege. Intr-un asemenea caz, neexercitarea dreptului de preemptiune de catre persoanele titulare ale unui asemenea drept poate fi erijata de partile contractante in conditie suspensiva a promisiunii.

B.Conditii de forma
Solutia actuala in dreptul roman.

Inca pe timpul cand era in vigoare Decretul nr.144/1958, practica judiciara si doctrina si-au pus problema daca forma autentica impusa de art.11 din acest act normativ pentru validitatea vanzarilor imobilelor la care se referea (terenurile cu si fara constructii din localitatile cu planuri de sistematizare) se cerea sau nu si in cazul promisiunilor sinalagmatice de vanzare-cumparare. Dupa unele oscilatii, in final, practica instantei supreme s-a cristalizat in sensul ca forma autentica nu este necesara pentru validitatea promisiunii intrucat ? s-a spus ? este vorba de o conventie distincta de cea traslativa de proprietate la care se referea in mod expres art.11 din Decretul nr.144/1958. Doctrina a impartasit in unanimitate aceasta solutie.
Chiar daca la ora actuala Decretul nr.144/1958 nu mai este in vigoare, rationamentul de mai sus este acceptat in continuare unanim in doctrina si jurisprudenta raportat la dispozitiile art.2 alin.1 din Legea nr.54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor, care impune forma autentica ad validitatem in cazul instrainarii oricarui teren prin acte juridice intre vii.
Critica solutiei actuale din dreptul roman.

Propuneri de reconsiderare. Din cele expuse mai sus rezulta ca solutia deptului nostru in problema analizata este singulara. Argumentul adus in sprijinul acesteia, in sensul ca promisiunea este o conventie distrincta de cea de vanzare-cumparare, nu rezista unei analize critice pe care, in lumina celor aratate mai sus, suntem obligati sa o facem. Intr-adevar, desi promisiunea este o conventie distincta de vanzare propriu-zisa, acesteia nu i se poate aplica regula consensualismului deoarece consimtamantul la promisiune este unul si acelasi cu acela la vanzare, facand cele doua acte indivizibile, iar in cazul in care legea impune vanzari forma autentica ad validitate, acest consimtamant nu poate fi dat decat in conditiile speciale de protectie pe care numai indeplinirea formei le poate asigura. Daca, asa cum am vazut, promisiunea este un act de previziune, de proiectare in viitor a unei anumite vanzari, atunci aceasta proiectie nu poate fi decat una pe deplin luminata si maturizata, avand la baza un consimtamant dat in conditiile speciale asigurate de indeplinirea formei. A admite valabilitatea promisiunii consensuale de contract solemn, ar insemna, practic, sa se goleasca de continut norma imperativa care instituie solemnitatea, intruct pentru a ajunge la efectele vanzarii ar fi suficienta doar angajarea unei promisiuni consensuale.
Solutia dreptului nostru este criticabila si pentru alte considerente. Astfel, ea nu se armonizeaza cu solutia unanim acceptata a nevalabilitatii (ineficacitatii) promisiunii consensuale de donatie, act pentru care, in ideea protejarii consimtamantului donatorului (ratine identica cu aceea a instituirii formei autentice pentru instrainarea terenurilor prin acte juridice intre vii), legea (art.813 C.civ.) impune forma autentica ad validitatem. Or, este de principiu ca acolo unde ratiunile sunt identice, solutiile de rezolvare trebuie sa fie si ele la fel.
De asemena, asa cum s-a retinut in materie de acte constitutive sau modificatoare de societati comerciale la momentul la care, conform dispozitiilor Legii nr.31/1990 privitoare la socitatile comerciale, acestea trebuie sa intruneasca din ratiune de protectie a consimtamantului partilor forma autentica ad validitatem, intelegerile consensuale prealabile actului autentic, chiar daca poarta asupra elementelor esentiale ale actului constitutiv sau modificator, nu reprezinta decat ?simple manifestari de intentie, retractabile pana la prezentarea partilor la Notariatul de Stat, adica lipsite de valoare juridica.
Trebuie remarcat faptul ca exista situatii in care forma autentica a unui contract este ceruta de lege ad validitatem, dar cu toate acestea promisiunea consensuala de a incheia un asemena contract este recunoascuta ca valabila si susceptibila de a produce anumite efecte juridice. Este vorba de cazul promisiunii consensuale de ipoteca, recunoscuta ca valabila desi legea (art.1772 C.civ., art.2127 C.civ. francez) impune ipotecii forma autentica ad validitatem. Care este explicatia acestei diferente? Ea consta in ratiunile diferite care au stat la baza instituirii formei autentice in cele doua stituatii. Astfel, in timp ce in cazul vanzarii de terenuri si al donatiei se considera ca forma a fost instituita pentru protejarea consimtamantului partilor, in cazul ipotecii se considera ca formalitatea a fost instituita in scopul tertilor. Ca atare, in timp ce in cazul instrainarii de terenuri prin acte juridice intre vii si al donatiei, fara consimtamantul dat in forma autentica nu se poate naste valabil intre parti nici un fel de raport juridic (nu numai contractul propriu-zis, dar nici macar o promisiune), in cazul ipotecii, acordului consensual pentru ipotecarea unui imobil desi nu poate da nastere ipotecii propriu-zise, da nastere unui raport juridic valabil ca promisiune de ipoteca, care, in caz de refuz al promitentului de a-si indeplini promisiunea, confera beneficiarului promisiunii dreptul la daune-interese (pentru nerespectarea culpabila a unei obligatii legal asumate), nu insa si dreptul la pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de ipoteca si nici la obligarea promitentului la autentificarea ipotecii sub sanctiunea daunelor cominatorii.
In lumina celor de mai sus, solutia practicii noastre judiciare si a doctrinei de recunoastere a validitatii promisiunii consensuale de vanzare a unui bun pentru instrainarea caruia legea impune forma autentica ad validitatem trebuie grabnic reconsiderata intrucat este ilogica si nejuridica.

III. CONSECINTELE NERESPECTARII PROMISIUNII

Plan de expunere.

Promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare poate fi incalcata fie prin instrainarea de catre promitentul-vanzator a bunului promis catre un tert (A), fie prin refuzul autentificarii vanarii promise (B).

A.Instrainarea bunului promis catre un tert.
Situatii posibile.

Opozabilitatea fata de terti a promisiunii. Asa cum am vazut (supra nr.15), promisiunea nu creeaza in sarcina promitentului-vanzator decat o simpla obigatie personala de a nu instraina bunul care formeaza obiectul acesteia pana la perfectarea vanzarii sau incetarea contractului. Promitentul-cumparator nu dobandeste nici un fel de drept real asupra bunului promis pana la perfectarea vanzarii.
In aceste conditii, promitentul-vanzator poate fi tentat ca, inainte de perfectarea vanzarii, sa instraineze unei alte persoane prin acte intre vii bunul care a format obiectul promisiunii. Este evident ca o asemenea conduita constituie o incalcare a obligatiilor asumate de promitentul-vanzator prin contract si ca aceasta poate atrage raspunderea lui contractuala sub forma obligarii la plata de daune-interese catre promitentul-cumparator, la cererea acestuia. Problema care se pune insa este de a sti daca si ce mijloace juridice de actiune are la dispozitie promitentul-cumparator fata de tertul dobanditor.
In general, rezolvarea acestei probleme este pusa in corelatie cu buna sau reaua-credinta a tertului, in acceptiunea de ignorare sau, respectiv, cunoastere a promisiunii incheiate anterior. Fara indoiala ca buna sau reaua-credinta a tertului influenteaza solutiile de urmat, numai ca acest element de ordin subiectiv nu are valoare in sine, ci numai in corelatie cu opozabilitatea promisiunii fata de terti.
Spre deosebire de partile contractante, tertii nu sunt tinuti sa execute obligatiile izvorate din contract. Au in schimb obligatia negativa de a se abtine de la impiedicarea executarii acestor obligatii de catre parti.Apasa deci asupra lor nu obligatia de a da sau de a face careia contractul i-a dat nastere, ci obligatia de a nu face, de a respecta situatia nascuta din contract?. In acest snes, se vorbeste de opozabilitatea cotractului fata de terti. In lipsa opozabilitatitii, intrucat tertii ar putea sa nesocoteasca fara consecinte contractul, acesta ar risca sa fie lipsit de eficacitate chiar si intre parti. De aceea, opozabilitatea este considerata a fi un complement al fortei obligatorii a contactului.
Opozabiliatea nu se poate realiza insa decat prin aducerea la cunostinta tertilor a situatiilor juridice create de incheierea unui contract sau altul, caci numai astfel tertii stiu efectiv de la ce anume trebuie sa se abtina. Asa cum s-a remarcat, ?pentru a permite realizarea efectiva a drepturilor conferite fiecaruia, si mai ales contractului de a juca rolul sau de instrument de schimb si functia de previziune, trebuie delimitate domeniile protejate ale unora de ale altora. Aceasta delimitare nu poate rezulta deca din cunoasterea pe care fiecare o are a limitelor domeniului sau in raport de cele ale altora.
Promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare, asa cum am subliniat in repetate randuri, nu este un act juridic translativ de proprietate, ci doar un simplu raport juridic personal (obligational). Ca atare, pentru realizarea opozabilitatii fata de terti, aceasta nu este supusa formelor de publicitate imobiliara reglementate de Legea nr.7/1996 pentru actele constitutive sau translative de drepturi reale. Fara a fi obligatorie, publicitatea promisiunii (aducerea la cunostinta tertilor) se poate realiza insa prin notarea acesteia in cartea funciara in conformitate cu dispozitiile art.40 din Legea nr.7/1996.
Referitor la actele sub semnatura privata, se sutine intr-o opinie ca acestea devi nopozabile tertilor numai prin obtinerea de data certa in conditiile art.1182 C.civ. S-a aratat insa cu deplin temei ca ?data certa a actului sub semnatura privata nu are ca obiect aducerea la cunostinta tertilor a conventiei litigioase, ea are ca rol doar certificarea datei actului instrumentator pe care il materializeaza?. Asadar, un inscris sub semnatura privata care are data certa este un inscris (instrumet probatoriu) a carui existenta, juridic, este dovedita la acea data, dar de aici nu se poate trage si concluzia ca el a ajuns efectiv la cunostinta tertilor, certificarea datei nefiind in sine o forma de publicitate, adica de aducere a actului juridic ca operatiune juridica (negotium) la cunostinta celor interesati. Prin urmare, pentru a fi opozabila tertilor, trebuie dovedit ca operatiunea juridica probata printr-un act sub semnatura privata, chiar cu data certa, a fost cunoscuta efectiv de catre acestia. Invers, o operatiune juridica dovedita printr-un act sub semnatura privata fara data certa este opozabila tertilor care au luat cunostinta de existenta acesteia.
Se poate deci conchide ca tertii sunt obligati sa respecte contractele incheiate inte alte persoane cu conditia ca acestea sa le fie oopozabile, adica sa le fie aduse la cunostinta, fara a interesa forma in care acest lucru se realizeaza
Din aceasta perspectiva, instrainarea bunului promis inaintea perfectarii vanzarii trebuie analizata diferit, dupa cum tertul dobanditor a fost de buna credinta (a) sau de rea ?credinta (b).

a)Tertul dobanditor a fost de buna-credinta
Efecte

Daca la data instrainarii bunului de catre promitentul-vanzator tertul a fost de buna-credinta, ignorand fara culpa (promisiunea fiindu-i inopozabila)contractul incheiat intre promitentul-vanzator si promitentul-cumparator, instrainarea ramane valabila daca s-a facut prin act cu titlu oneros (vanzarea, schimb, intretinere etc.). In materie de imobile, notarea promisiunii de vanzare in cartea funciara in temeiul art.40 din Legea nr.7/1996 face ca aceasta sa devina opozabila tertului. Daca acestia ignora notarea si contracteaza avand cunostinta de existenta promisiunii, se fac vinovati de neglijenta. Diligenta mijlocie (apreciata in abstracto) ii obliga sa consulte cartea funciara inaintea incheierii actului translativ de proprietate in favoarea lor, iar daca nu o fac isi asuma riscul de a fi considerati dobanditori de rea-credinta.
Pentru promitentul-vanzator, indiscutabil, o asemena instrainare constituie o incalcare culpabila a obligatiilor asumate prin contract, ceea ce va atrage raspunderea lui contractuala sub forma obligarii la plata de daune-interese.
Daca tertul dobandeste printr-un act cu titlu gratuit (donatie), buna sa credinta este lipsita de efecte, deoarece prin aplicarea regulilor care guverenaza actiunea pauliana si a principiului nemo liberalis nisi liberatus (nimeni nu poate face liberalitati daca nu este eliberat de datoriile sale) titlul sau de dobandire a bunului (donatia) poate fi declarat inopozabil promitentului-cumparator.

Tertul dobanditor a fost de rea-credinta
Efecte

Daca tertul dobanditor contracteaza cu promitentul-vanzator cu rea-credinta, adica stiind despre promisiunea incheiata anterior, el se afla in culpa si in principiu, va raspunde fata de promitentul-cumparator pe temei extracontractual, delictual(art.998 C.civ.), putand fi obligat la plata de daune-interese. Asa cum s-a precizat, este de ajuns ca tertul sa aiba cunostinta (sau sa fi trebuit sa aiba cunostinta) de existenta contractului la a carui violare participa pentru a se angaja raspunderea acestuia, nefiind necesara frauda calificata comportand din partea lui intentia de a pagubi pe promitentul-cumparator.La cererea promitentului-cumparator, instanta de judecata va putea pronunta inopozabilitatea fata de acesta a contractului de instrainare incheiat intre promitentul ?vanzator si tert, cu titlu de reparatie in natura a daunei suferite.

B.Refuzul autentificarii vanzarii promise
Nerespectarea promisiunii sinalagmatice de vanzare-cumparare poate lua si forma refuzului autentificarii vanazrii promise, adica a indeplinirii obligatiei principale asumate prin contract.
Este de principiu ca refuzul indeplinirii unei obligatii legal asumate da dreptul creditorului de a cere executarea silita a acesteia. Potrivit art.1073 C.civ. creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei, si in caz contrar are dreptul de dezdaunare?.
Referitor la obligatiile de a face, principiul este ca neindeplinirea lor ?se schimba in dezdaunari in caz de neexecutare din partea debitorului? (art.1075 C.civ.). Cu toate acestea nefiind indeplinita obligatia de a face, creditorul poate de asemenea sa fie autorizat a o aduce el la indeplinire cu cheltuiala debitorului ?(art.1075 C.civ.). Se subintelege insa ca o executare de catre creditor pe seama debitorului nu este posibila decat pentru obligatiile care nu implica in mod necesar fapta personala a debitorului, fiind de principiu ca pentru obligatiile care implica acest lucru nu exista constrangere directa (nemo precise cogi potest ad factum).
Obligatia de a semna actul autentic decurgand din promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare este una de a face, dar problema care se pune este daca poate fi executata silit direct sau nu, executarea silita prin echivalent (prin obligarea la daune-interese) fiind in afara oricarei discutii. In acest context, urmeaza sa analizam solutia admisa actualmente in dreptul roman(a), critica acetei solutii (b) si solutiile pe care le preconizam in cazul refuzului autentificarii vanzarii promise (c).

a)Solutia admisa actualmente in dreptul roman.
In practica noastra judiciara si in doctrina, la ora actuala, se admite unanim sub semnatura privata sau chiar verbal (cu conditia de a putea fi dovedita prin alte mijloace de proba decat inscrisul)da dreptul partii care si-a executat obligatiile (sau se declara gata a o face) sa obtina in caz de refuz din partea cocontractantului sau pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, chiar daca pentru bunul care a format obiectul promisiunii legea impune forma autentica ad validitatem.
Inainte de Revolutia din 1989, solutia de mai sus se intemeia pe dispozitiile exprese ale Decretului nr.144/1958 privitor la reglementarea autorizatiilor de construire, reparare si desfiintare a constructiilor, precum si cele referitoare la instrainarile si impartelile terenurilor cu si fara constructii. Trebuie insa subliniat faptul ca pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tine loc de act autentic era admisa numai pentru bunurile la care se referea expres Decretul nr.144/1958 (terenurile cu si fara constructii din perimetrul localitatilor cu planuri de sistematizare), iar nu si pentru terenurile agricole sau pentru terenurile situate in localitatile fara planuri de sistematizare.
Ulterior Revolutiei din 1989, subsecvent abrogarii Decretului nr.144/1958 prin Legea nr.50/1991 privitoare la autorizarea constructiilor si unele masuri pentru realizarea locuintelor, fara adoptarea unui text de lege corespunzator art.12 din Decretul nr.144/1958 (care permite expres pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic in cazul refuzului autentificarii vanzarii promise), dupa unele ezitari, in practica judiciara si in doctrina s-a consolidat ideea admisibilitatii pronuntarii unei hotarari judecatoresti tinand loc de act autentic, daca se face dovada incheierii unei promisiuni sinalagmatice, indiferent de forma in care s-a incheiat aceasta si de natura sau locul situarii bunului la care se refera. Fundamentul juridic al acestei solutii s-a gasit in dispozitiile art.1073, 1077 si 970 alin.2 C.civ. sau in dispozitiile art.17 alin.4 Decretul-lege nr.115/1938 privitor la unificarea dispozitiilor de carte funciara, pentru imobilele situate in regiunile in care era incident acest act normativ.
Se constata asadar o evolutie paradoxala a gandirii noastre juridice in privinta executarii silite directe a promisiunii sinalagmatice de vanzare-cumparare; de la admisibilitatea cu titlu de execeptie a posibilitatii pronuntarii unei hotarari judecatoesti care sa tina loc de act autentic in caz de refuz de perfectare a vanzarii de catre una din partile contractante atata timp cat actul normativ care reglementa expres aceasta posiblitate a fost in vigoare (Decetul nr.144/1958), s-a ajuns la admisibilitatea aceleiasi solutii cu titlu de regula (principiu) fara sa mai existe vreun text expres de lege care sa permita acest lucru.
Argumentele aduse in sprijinul solutiei admisibilitatii suplinirii consimtamantului prin hotarare judecatoreasca. Admisibilitatea executarii silite directe a promisiunii prin pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic se intemeiaza pe argumentul ca exista cazuri in care legea admite in mod expres suplinirea consimtamantului titularului unui drept, sens in care sunt citate: dispozitiile art.17 alin.4 din Decretul-lege nr.115/1938, conform carora hotararea judecatoreasca poate inlocui acordul de vointe sau consimtamantul la realizarea inscrierii in cartea funciara; dispozitiile art.1114-1121 C.civ. referitoare la ofeta reala si consemnatiune, care permite suplinirea consimtamantului creditorului la plata, plata fiind un contract (acord de vointe); dispozitiile art.43 alin.2 din Legea nr.8/1996 privind dreptul de autor si drepturile conexe, care permit instantelor de judecata sa stabileasca renumeratia cuvenita autorului atunci cand partile nu au prevazut-o in actul de cesiune a dreptului de autor; dispozitiile art.96 alin.2 din Legea nr.18/1991 privind fondul funciar (modificata prin Legea nr.169/1997), conform caruia, in cazul refuzului nejustificat al detinatorului unui teren de a-si da acordul pentru folosirea definitiva sau temporara a unor terenuri agricole sau forestiere in alte scopuri, potrivit dispozitiilor art.94 si 95 din aceeasi lege, instanta de judecata va putea pronunta o hotarare inlocuind consimtamantul celui in cauza.

b)Critica solutiei admise in dreptul roman
Enuntarea punctelor de vedere critice.

Conceptia care s-a impus in dreptul nostru in materia pronisiunii sinalagmatice de vanzare-cumparare, in sensul admisibiitatii ca principiu a posibilitatii pronuntarii unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic, este criticabila din mai multe puncte de vedere. Astel: se admite pronuntarea unei hotarari judecatoesti care tine loc de act autentic pe baza unor promisiuni consensuale incheiate cu privire la bunuri pentru care legea impune forma autentica ad validitatem (1o); se ignora principiul executarii prin echivalent a obligatiilor de a face (2o); argumentele aduse in sprijinul acestei solutii sunt criticabile punctual (3o).
1o)Critica solutiei admisibilitatii pronuntarii unei hotarari judecatoesti care tine loc de act autentic pe baza unei promisiuni consensuale incheiate cu privire la bunuri pentru care legea impune forma autentica ad validitatem. De la adoptarea Decretului nr.144/1958 si pana in prezent, chiar si dupa abrogarea acestui act normativ, posibilitatea pronuntarii unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic pe baza unei promisiuni consensuale incheiate cu privire la bunuri pentru care legea impunea si impune si astazi forma autentica ad validitatem nu a fost pusa serios la indoiala nici un moment. Este consecinta faptului ca art.12 din Decretul nr.144/1958 prevedea in mod expres aceasta posibilitate, singura cerinta pentru aplicarea textului fiind doar aceea ca promisiunea sa poata fi dovedita printr-un inscri sub semnatura privata. Aplicarea timp de decenii a acestei solutii legislative a facut ca aceasta sa se transforme in axioma, fiind perpetuata de doctrina si jurisprudenta, cu efecte mai extinse (asa cum am vazut, din exceptie transformandu-se in principiu) chiar si dupa abrogarea actului normativ care o continea.
Surpriza este insa constatarea ca, la o analiza mai atenta, solutia legislativa promovata de art.12 din Decretul nr.144/1958 se dovedeste a fi fost una juridic fundamental eronata. Ea a fost preluata din legislatia franceza, mai exact, este o pastisa a dispozitiilor art.37 din Decretul nr.55/22 privitor la reforma publicitatii imobiliare din 4 ianuarie 1955. Potrivit acestui text de lege, refuzul semnatarului unui promisiuni sinalagmatice de vanzare-cumparare de a semna actul autentic necesar pentru indeplinirea formelor de publicitate imobiliara impuse de acelasi act normativ pemite celeilalte parti sa ceara si sa obtina pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa constate vanzarea si sa tina loc de act autentic. Aceasta solutie legislativa nu era insa compatibila cu legislatia romana, lucru care a scapat legiuitorului nostru de la 1958. Intr-adevar, in timp ce legislatia franceza luata ca model impunea (si impune si astazi) forma autentica instrainarilor imobiliare doar pentru realizarea formelor de publicitate (art.4 din Decretul nr.55-22), adica a opozabilitatii fata de terti, iar nu pentru validitatea actului inte parti, legislatia romana impunea (si impune si astazi in cazul terenurilor) forma autentica ad validitatem, adica pentru insasi validitatea consimtamantului intre partile contractante, iar nu doar pentru realizarea opozabilitatii fata de terti. Prin urmare, ceea ce era (si este) juridic valabil in sistemul legislatiei franceze, adica, pronuntarea unei hotarari judectoresti care sa constate vanzarea si sa tina loc de act autentic necesar pentru ndeplinirea formelor de publicitate imobiliara, nu era (si nu este) juridic valabil in sistemul legislatiei romane, unde hotararea judecatoreasca suplineste consimtamantul de vanzare, una este ca instanta, pe baza acordului de vointe valabil exprimat de parti, sa constate ca un contract s-a incheiat si sa dispuna executarea uneia din obligatiile asumate prin acesta (autentificarea vanzarii in vederea indeplinirii formelor de publicitate imobiliara pentru realizarea opozabilitatii fata de terti), lucru juridic valabil, si cu totul altceva este ca instant sa construiasca ea contractul, fara a exista acordul de vointe realizat in conditiile prevazute imperativ de lege, adica in forma autentica, lucru juridic inacceptabil. Iata asadar ca solutia prevazuta la art.12 din Decretul nr.144/1958 (perpetuata de doctrina si jurisprudenta si dupa abrogarea acestui text de lege) este una inacceptabila din punct de vedere juridic, datorandu-se preluarii unui text din legislatia franceza fara preluarea contextului (sistemului) in care acesta se integra.
2o)Ignorarea principiului executarii prin echivalent a obligatiilor de a face.In sistemul Codului civil roman, ca si in sistmeul codului civil francez, este de principiu ca obligatiile de a face nu pot fi executatre silit direct, ci numai indirect, prin echivalent. Aceasta regula rezulta din dispozitiile art.1075 C.civ art.1142 C.civ.francez), potrivit caruia ?orice obligatie de a face sau de a nu face se schimba in dezdaunari, in caz de neexecutare din partea debitorului?. Este vorba de consacrarea expresa a adagiului nemo precise cogi potest ad factum. Asa cum s-a subliniat daca este indispensabil de a respecta forta executorie a raportului obligational, este insa fundamental ca sa nu fie adusa atingere drepturilor intangibile ale oricarei persoane la integritatea sa fizica sau la liberatea sa?.
Desigur, existenta acestui principiu nu exclude cu totul ideea de constrangere in domeniul obligatiilor de a face. Astfel, este ingaduita constrangerea indirecta prin stabilirea unor daune cominatorii (plata unei anumite sume de bani) pe fiecare zi de intarziere pana la indeplinirea obligatiei asumate. In dreptul nostru insa, in final, refuzul definitiv de executare a obligatiei nu atrage alta consecinta decat aceea a transformarii daunelor cominatorii in daune compensatorii, adica repararea prejudiciului suferit de creditor ca urmare a neexecutarii, ceea ce, in ultima instanta, nu inseamna altceva decat revenirea la aplicarea dispozitiilor art.1075 C.civ.
De asemenea, asa cum rezulta din dispozitiile art.1077 C.civ. nefiind indeplinita obligatia de a face, creditorul poate asemenea sa fie autorizat a o aduce el la indeplinire, cu cheltuiala debitorului?. Textul poate permite aplicare doar in cazul obligatiilor de a face care nu au un caracter strict personal (cum ar fi aceea de a construi o casa, de a efectua un transport etc.), nu si a celor care au un asemena caracter (cum ar fi pictarea unui tablou de un pictor cu renume sau compunerea unei lucrari muzicale de catre un compozitor cu renume). In esenta, textul mentionat permite creditorului , cu incuviintarea instantei, sa obtina executarea in natura a obligatiei asumate fata de el de debitor, dar nu din partea acestuia prin constrangere directa, ci de la un tert pe cheltuiala debitorului, ceea ce, in cele din urma, din punctul de vedere al debitorului, inseaman tot o executare prin echivalent, adica aplicarea fata de acesta a regulii cuprinse la art.1075 C.civ. Iata asadar ca recurgerea la dispozitiile art.1077 C.civ. pentru fundamentarea obligarii partii recalcitrante la incheierea contractului de vanzare autentic prin hotarare judecatoreasca este cu totul improprie textul nepermitand altceva decat ransferarea consecintelor patrimoniale nefavorabile pentru creditor asupra debitorului in cazul neexecutarii unei obligatii de a face care nu implica un carcter personal (care nu ar putea fi indeplinita decat de debitor, iar nu si de o alta persoana in contul acestuia).
3o)Critica punctuala a argumentelor aduse in sprijinul tezei admisibilitatii pronuntarii unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic.In sprijinul tezei admisibilitatii pronuntarii unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic pe baza unei promisiuni consensuale s-au adus mai multe argumente. Pe de o parte, s-a sustinut ca exista cazuri in care legea permite suplinirea consimtamantului titularului unui drept (a), iar pe de alta parte ca exista cazuri in care, fara text de lege expres, practica judiciara si doctrina admit suplinirea consimtamantului prin hotarari judecatoresti (b).
a)Analiza cazurilor in care se sustine ca legea permite suplinirea consimtamantului titularului unui drept. In acest sens au fost invocate mai multe texte de lege (supra nr.41):
-art.17 alin.4 din Decretul lege nr. 115/1938.Potrivit acestui text de lege, hotararea judecatoreasca poate inlocui acordul de vointe sau consimtamantul la realizarea unei inscrieri in cartea funciara. Textul mentionat nu face insa decat sa precizeze ca hotararea judecatoreasca, in unele situatii, poate sta la baza inscrierilor in cartea funciara. Astfel de situatii sunt, de exemplu: cele in care se constata uzucapiunea (art.18 din Decretul-lege nr.115/1938) si prin hotarare judecatoreasca se dispune intabularea dreptului uzucapat; sau cele in care se dispune rectificarea cartii funciare (art.34-38 din Decretul-lege nr.115/1938) si prin hotararea judecatoreasca se dispune indreptarea erorilor sau neconcordantelor strecurate in cartea funciara. Prin urmare, art.17 alin.4 din Decretul lege nr.115/1938 nu are nimic de a face cu promisiunile sinalagmatice de vanzare-cumparare si cu perfectarea acestora prin hotarare judecatoreasca in cazul in care una dintre parti refuza autentificarea;
-art.1114-1121 C.civ.referitoare la oferta reala si la consemnatiune. S-a sustinut ca oferta reala si consemnatiunea reglementate de textele citate mai sus ar permite suplinirea consimtamantului creditorului la plata, care este un contract (acord de vointe). Este adevarat ca, indeobste, plata este considerata a fi un contract (acord de vointe). Acest lucru nu este insa decisiv in cazul analizat. Intr-adevar, in primul rand, oferta reala urmata de consemnatiune nu este o plata veritabila, caci ?ea ii imprumuta efectele fara a avea si natura acesteia. In al doilea rand, pentru debitor, datorita consecintelor neachitarii datoriei la termen (curgerea dobanzilor, suportarea pieirii lucrului datorat, neeliberarea garantiilor etc.), plata nu este numai o obligatie, ci si un drept. Prin urmare, oferta reala si consemnatiunea nu sunt atat chestiuni tinand de incheierea unui contract, cat unele tinand de execurarea silita a unor obligatii legal asumate si care trebuie indeplinite cu buna-credinta;
-art.43 alin.2 din Legea nr.8/1996. Acest text de lege permite instantelor de judecata sa stabileasca remuneratia cuvenita autorului in cazul in care nu a fost convenita in actul de cesiune a dreptului de autor. Este vorba, fara indoiala, de o exceptie de la dreptul comun, iar de aici nu se poate trage nicidecum concluzia ca, in principiu, atunci cand partile nu cad de acord asupra unui lucru instanta poate interveni si stabili ea acel lucru:
-art.96 alin.2 din Legea nr.18/1991. Acest text de lege prevede ca, in cazul refuzului nejustificat al detinatorului unui teren de a-si da acordul pentru folosinta definitiva sau temporara a unor terenuri agricole sau forestiere in alte scopuri, conform art.94 si 95 din aceeasi lege, instanta de judecata va putea pronunta o hotarare inlocuind consimtamantul celui in cauza. Si in acest caz este vorba de o dispozitie de exceptie care are la baza ratiuni similare celor care stau la temelia exproprierii pentru utilitate publica (Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica). Ratiunile care pot justifica o exceptie nu pot insa justifica, in acelasi timp, o regula generala (principiu).
b)Analiza cazurilor in care se sustine ca, in lipsa unui text de lege expres, practica judiciara si doctrina admit suplinirea consimtamantului prin hotarari judecatoresti. In acest sens au fost invocate urmatoarele argumente:
-faptul ca, in cazul in care unul dintre copartasi se opune abuziv unui act de administrare dorit de ceilalti copartasi, instanta de judecata poate suplini consimtamantul celui care se oopune la incheierea actului. In ce ne priveste, ne indoim ca in situatia examinata solutia corecta juridic este aceea a ?suplinirii consimtamantului? celui care nu agreeaza actul juridic respectiv. Aceasta teza contravine flagrant principiului autonomiei de vointa si libertatii contractuale. Solutia corecta juridic este aceea ca actul de administrare util pentru coproprietate sa fie incheiat de copartasii care doresc acest lucru, iar in actiunea in inopozabilitate introdusa de copartasul recalcitrant pe motiv ca s-a incalcat regula unanimitatii (care functioneaza intre copartasi pe timpul starii de indiviziune in privinta actelor de administrare si de dispozitie) sa i se opuna abuzul de drept, respingandu-i-se pe acest motiv actiunea. Astfel, copartasul abuziv va fi obligat sa tolereze actul de administrare incheiat de ceilalti copartasi, iar nu sa devina parte contractanta fara sa doreasca acest lucru:
-faptul ca, in cazul ofertantuui care isi retrage intempestiv oferta, instanta de judecata poate considera contractul incheiat cu titlu de reparatie in natura a prejudiciului produs prin revocare. Nici in acest caz, in realitate, instanta nu obliga ofertantul la contractare. Intr-adevar, beneficiarul ofertei care se adreseaza nstantei aratand ca el a acceptat oferta in conditiile stabilite de ofertant invoca faptul ca s-a incheiat contractul (prin intalnirea ofertei cu acceptarea), ofertantul nefiind in drept sa-si retraga oferta in interiorul termenului (expres sau tacit) de acceptare a ofertei. Prin urmare, instanta nu suplineste consimtamantul ofertantului, ci doar constata ca acesta a fost dat si ca nu poate fi revocat unilateral;
-faptul ca practica judiciara si doctrina admit posibilitatea pronuntarii unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de instrument probatoriu atunci cand partile ?care au incheiat un contract de vanzare valabil si-au asumat reciproc aceasta obligatie si una dintre ele refuza sa o execute. Aceasta solutie este intr-adevar practicata, iar juridic ea este corecta. Realitatea este insa ca, si in acest caz, instanta de judecata nu suplineste consimtamantul partii recalcitrante, ambele parti consimtand deja la incheierea contractului de vanzare, ci, constatand incheierea valabila a contractului, dispune executarea silita prin pronuntarea unei hotarari judecatoresti care tine loc de instrument probatoriu (instrumentum) si nu de contract (negotium).

c)Solutiile pe care le preconizam in cazul refuzului autentificarii vanzarii promise
Situatii posibile

Solutiile de urmat in cazul in care una dintre parti refuza autentificarea actului promis difera dupa cum: promisiunea este consensuala, iar legea impune vanzarii promise forma autentica ad validitatem (1o); promisiunea este consensuala, iar forma autentica a fost ridicata de parti prin acordu lor la rangul de conditie de validitate a vanzarii (2o); promisiunea este cosensuala, iar actul autentic a fost conventi de parti ca instrument probatoriu al vanzarii (3o).
1o)Promisiunea este consensuala, iar legea impune vanzarii promise forma autentica ad validitatem. In aceasta ipoteza, asa cum am arata mai sua (supra nr.11), promisiunea nu este valabila, fiind lipsita ca atare de orice forta juridica atat pentru promitentul- vanzator, cat si pentru promitentul-cumpartor. Chira daca se realizeaza un acord de vointe cu privire la elementele esentaiale ale vanzarii si acesta este consemnat intr-un inscris sub semnatura privata, pana la autentificarea actului, vointa manifestata de parti nu este un contract, ci un simplu proiect care nu are forta juridica.
Prin urmare, refuzul de autentificare a actului promis din partea oricareia dintre partile contractante nu poate fi impusa de instanta de judecata nici direct (prin pronuntarea unei hotarari judecatoersti care sa tina loc de act autentic), nici indirect (prin obligarea la contractare sub sanctiunea daunelor cominatorii). De asemenea, fiind lipsita de efecte juridice, promisiunea nu poate sta nici la baza acordarii de daune-interese pe temei contractual in favoarea partii care se declara gata sa indeplineasca promisiunea.
Cu toate acestea, pornind de la principiul ca negocierile sau discutiile prealabile oricarui contract trebuie purtate cu buna-credinta, nu este exclusa cu totul posibilitatea angajarii raspunderii juridice a partii care refuza autentificarea fata de cealalta parte contractanta. Intr-adevar, chiar daca din proiectul de contract nu se naste o obligatie juridica propriu-zisa de a semna actul autentic, fiecare parte pastrand in principiu libertatea de a contracta sau nu, totusi abandonul brutal si neustificat al proiectului care a provocat prejudicii (cum ar fi, de pilda, angajarea unor cheltuieli legate de negocierile dintre parti sau pierderea sansei de a incheia un alt contract pentru un bun similar cu o alta persoana), contravenind principiului general de a negocia cu buna-credinta pe temei delictual cu acordarea de daune-interese in favoarea partii inocente, fundamentul juridic si conditiile de angajare a acestei raspunderi fiind acela al abuzului de drept.
2o)Promisiunea este consensuala, iar forma autentica a fost ridicata de parti la rangul de conditie de validitate a vanzarii. Asa cum am vazut (supra nr.12), partile pot conveni ?esentializarea? formei autentice a unui contract de vanzare-cumparare pentru care legea nu impune forma autentica ad validitatem. Aceasta inseamna ca pana la autentificarea actului vanzarea nu poate lua nastere in mod valabil.
Spre deosebire de situatia in care legea impune forma autentica ad validitatem, promisiunea consensuala prin care partile se boliga sa incheie inviitor contractul de vanzare propriu-zisa informa autentica este o conventie valabila care produce efecte juridice.
Nu orice contract poate fi insa executat silit direct (in natura). Intr-adevar, refuzul autentificarii vanzarii promise nu da dreptul la pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic, ci doar la acordarea de daune-interese in favoarea partii inocente. Aceasta solutie decurge din principiul libertatii contractuale care nu permite ?suplinirea? consimtamantului atunci cand acesta nu este dat de bunavoie. Asa cum s-a subliniat in solutinarea conflictului generat de neexecutare, libertatea individuala a debitorului ? libertatea de a nu contracta ? este afirmata ca norma superioara intereselor creditorului?. Este o consecinta fireasca a principiului potrivit caruia nimeni nu poate fi constrans direct sa face ceea ce nu doreste (supra nr.45), cu atat mai mult cu cat avem de-a face cu o obligatie atat de personala cum este aceea de a consimti la incheierea unui contract. Fiind insa vorba totusi de o obligatie legal asumata, executarea prin echivalent (acordarea de daune-interese) in favoarea partii inocente se impune in temeiul dispozitiilor art.1075 C.civ.
Unii autori promoveaza solutia admisibilitatii obligarii debitorului la semnarea actuui autentic sub sanctiunea daunelor cominatorii si a publicarii hotararii judecatoresti pronuntate in acest sens ca o forma de executare silita a obligatiilor asumate. Aceasta solutie nu ni se pare fezabila intrucat, pe de o parte, in dreptul nostru, daunele cominatorii se transforma in final (daca nu se executa obigatia) in daune compensatorii, adica in daune-interese, ceea ce inseaman ca se ajunge tot la aplicarea art.1075 C.civ., iar pe de alta parte o hotarare judecatoreasca de condamnare la daune cominatorii nu poate tine locul unui contract autentic pentru simplul motiv ca ii lipsesc elementele pe care trebuie sa le cuprinda un asemenea act si pe care numai partile pot sa le stabileasca, iar nu si instanta de judecata (ne gandim, de pilda, la elemente cum sunt modalitatea platii pretului, momentul predarii lucrului sau momentului transferului proprietatii de la vanzator la cumparator).
3o)Promisiunea este consensuala, iar actul autentic a fost convenit de parti ca instrument probatoriu al vanzarii. Daca partile convin asupra elementelor esentiale ale contractului de vanzare-cumparare in forma consensuala, obligandu-se totodata sa semneze si un act autentic in acest sens, stipuland ca transferul proprietatii va opera la data semnarii acestui act, fara a perciza insa in mod neechivoc faptul ca de autentificarea actului depinde nasterea valabila a vanzarii (adica fara a esentializa forma autentica), iar aceata nu este ceruta de lege ad validitatem, conventia astfel realizata nu mai este o promisiune sinalagmatica de vanzare-cumparare, ci vanzarea insasi afectata de un termen suspensiv. In acest caz, refuzul autentificarii vanzarii echivaleaza cu refuzul executarii unei obligatii decurgand din contractul de vanzare legal incheiat si intrucat actul autentic este considerat a fi doar un instrument probatoriu, instanta de judecata poate pronunta o hotarare judecatoreasca tinand locul acestuia.