Regimul juridic al circulatiei imobilelor - pierderea dreptului de proprietate asupra unor terenuri dobandite prin improprietarire

Regimul juridic al circulatiei imobilelor

§ 1. Probleme introductive

1. Reglementare. Regimul juridic al terenurilor este stabilit prin dispozitiile Legii nr.18/1991 privind fondul funciar Titlul X privind circulatia juridica a terenurilor din Legea nr. 247/2005 din 19 iulie 2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente, si unele reglementari ale Codului civil. Mai sunt incidente si prevederi ale altor acte normative, cum sunt: Legea nr.50/1991 privind autorizarea executarii constructiilor si unele masuri privind realizarea locuintelor[3]; Legea nr.16/1994 a arendarii ; Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica etc.

Datorita importantei pe care o prezinta, conform art.1 din Legea nr.18/1991, terenurile de orice fel, indiferent de destinatie, de titlul pe baza caruia sunt detinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte, constituie fondul funciar al Romaniei. Asa se explica faptul ca terenurile au un regim juridic special stabilit prin lege, atat in ce priveste circulatia lor, cat si modul de utilizare si exploatare.

2. Clasificarea terenurilor. Terenurile care alcatuiesc fondul funciar al tarii sunt susceptibile de mai multe clasificari. Cunoasterea acestor clasificari este necesara pentru a putea decela si intelege regimul circulatiei juridice a terenurilor, precum si regimul exploatarii si protectiei lor.

Art.2-6 din Legea fondului funciar clasifica terenurile in functie de doua criterii: dupa destinatia lor si dupa forma dreptului de proprietate sau regimul juridic ce li se aplica.

A. In functie de destinatia lor, terenurile se clasifica in cinci categorii, astfel:

a) terenuri cu destinatie agricola;

b) terenuri cu destinatie forestiera;

c) terenuri aflate permanent sub ape;

d) terenuri din intravilan;

e) terenuri cu destinatii speciale.

Relatiile sociale care se nasc in legatura cu terenurile sunt reglementate prin normele dreptului civil si prin normele dreptului funciar. Raporturile juridice civile se circumscriu sferei drepturilor reale si drepturilor personale asupra terenurilor. Celelalte raporturi juridice cu privire la terenuri, mai ales in legatura cu obligatiile prevazute de lege in sarcina diferitilor detinatori, precum si cele nascute in cadrul organizarii teritoriului sunt raporturi de drept funciar. Dreptul funciar apartine dreptului public. Dimpotriva, dreptul civil este principala ramura a dreptului privat.

B. Dupa forma dreptului de proprietate asupra terenurilor sau regimul lor juridic, terenurile se clasifica in: terenuri aflate in proprietate privata si terenuri aflate in proprietate publica.

Titularii dreptului de proprietate privata asupra terenurilor sunt: persoanele fizice, persoanele juridice de drept privat si persoanele juridice de drept public (statul si unitatile administrativ teritoriale) cu privire la terenurile aflate in domeniul privat al statului si unitatilor administrativ-teritoriale.

Dreptul de proprietate privata asupra terenurilor are acelasi regim juridic, indiferent de titularul sau, fiind in mod egal ocrotit de lege. In principiu, terenurile proprietate privata, se afla si raman in circuitul civil general.

Unele terenuri sunt proprietate publica. Ele apartin domeniului public. Potrivit art.4 alin.4 din Legea nr.18/1991, terenurile din domeniul public sunt cele afectate unei utilitati publice. Apartin domeniului public terenurile pe care sunt amplasate constructii de interes public, piete, cai de comunicatii, retele stradale si parcuri publice, porturi si aeroporturi, terenuri cu destinatie forestiera, albiile raurilor si fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public, fundul apelor maritime interioare si al marii teritoriale, tarmurile Marii Negre, inclusiv plajele, terenurile pentru rezervatii naturale si parcuri nationale, monumentele, ansamblurile si siturile arheologice si istorice, monumentele naturii, terenurile pentru nevoile apararii sau pentru alte folosinte care, potrivit legii, sunt de domeniul public ori care, prin natura lor, sunt de uz sau interes public (art.5 alin.1 din Legea nr.18/1991).

Analiza: Contract de garantie Lucrare: Contracte civile speciale - contractul de vanzare cumparare

Terenurile din domeniul public sunt scoase din circuitul civil general, fiind inalienabile, imprescriptibile si insesizabile. Ele nu pot fi introduse in circuitul civil, numai daca, potrivit legii, sunt scoase din domeniul public. Exercitarea dreptului de proprietate asupra acestor terenuri se poate face numai in regim de drept public. Astfel, ele pot fi atribuite in administrarea regiilor autonome si institutiilor publice, pot fi concesionate, date in folosinta gratuita sau inchiriate.

3. Terenurile proprietate privata se afla in circuitul civil general.

Exceptii. Art.1 din Titlul X din Legea nr.247/2005 prevede: "terenurile proprietate privata, indiferent de destinatia si titularul lor sunt si raman in circuitul civil. Ele pot fi instrainate si dobandite prin oricare din modurile prevazute de lege, cu respectarea dispozitiilor prezentei legi". Din coroborarea dispozitiilor Titlului X referitor la circulatia juridica a terenurilor din Legea nr.247/2005, care abroga Legea nr.54/1998, si ale Codului civil rezulta ca terenurile pot fi transmise prin acte intre vii, legate, succesiune legala, uzucapiune si hotarare judecatoreasca.

Pe de alta parte, dreptul de proprietate privata asupra terenurilor poate fi dezmembrat, in conditiile legii, prin constituirea de drepturi reale principale derivate, cum sunt: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de servitute propriu-zisa si dreptul de superficie. De asemenea, terenurile pot fi grevate de drepturi reale accesorii: dreptul de ipoteca, dreptul de retentie si privilegiile speciale imobiliare.

Art. 2 alin. 1 al Titlului X prevede ca "terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute

Nu putem sa nu remarcam imprecizia si neglijenta legiuitorului in reglementarea circulatiei juridice a terenurilor. Astfel obiectul legii este format din terenuri cu sau fara constructii, dar nu se face referire, voit sau nu, la constructiile instrainate fara teren, care, din interpretarea legii, pot fi instrainate fara a fi nevoie de forma autentica a actului.

De la aceasta regula exista si exceptii. Astfel, unele terenuri agricole dobandite in proprietate privata in conditiile Legii nr.18/1991, pe calea improprietaririi, sunt temporar si partial scoase din circuitul civil general. In acest sens, art.32 din Legea nr.18/1991 prevede: "Terenul atribuit conform art.19 alin.1, art.21 si art.43 nu poate fi instrainat prin acte intre vii timp de 10 ani, socotiti de la inceputul anului urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de instrainare". Constatarea nulitatii poate fi ceruta in justitie de catre primarie, prefectura, procuror, precum si de catre oricare alta persoana interesata.

Urmeaza ca sunt temporar si partial scoase din circuitul civil general urmatoarele terenuri dobandite in proprietate privata prin improprietarire:

a) terenurile atribuite in proprietate fostilor cooperatori activi care nu au adus teren in cooperativa agricola sau au adus teren mai putin de 5.000 mp, precum si celor care au lucrat ca angajati in ultimii trei ani in cooperativa sau in asociatii cooperatiste (art.19 alin.1, Legea nr.18/1991);

b) terenurile atribuite familiilor care solicita in scris si se obliga sa le lucreze, terenuri situate in localitatile cu excedent de suprafata agricola (art.21 alin.1, Legea nr.18/1991);

c) terenurile atribuite familiilor fara pamant sau cu pamant putin din alte localitati, din terenurile situate in localitatile cu excedent de suprafata agricola, care si-au asumat obligatia de a­si stabili domiciliul in localitatea respectiva si de a cultiva pamantul primit, renuntand la proprietatea din extravilan avuta in localitatea lor (art.21 alin.2, Legea nr.18/1991);

d) terenurile din zona montana, defavorizata de factori naturali, atribuite in proprietate familiilor tinere de tarani care provin din mediul agricol montan, au priceperea necesara si se obliga in scris sa intemeieze gospodarii, sa creasca animale si sa exploateze rational pamantul in acest scop (art.43 alin.1, legea nr.18/1991);

Textul art.32 din Legea nr.18/1991 este de stricta interpretare si aplicare, terenurile atribuite in proprietate particulara in cazurile si conditiile prevazute de art.19 alin.1, art.21 si art.43 din Legea nr.18/1991 sunt numai temporar si partial scoase din circuitul civil general. Astfel, ele nu pot fi instrainate prin acte intre vii timp de 10 ani Rezulta ca celelalte terenuri trecute in proprietate particulara prin improprietarire se afla, fara restrictii speciale, in circuitul civil general, putand fi instrainate si respectiv dobandite prin acte si fapte juridice, inclusiv prin acte intre vii.

Legea prevede ca momentul din care incepe sa curga termenul de 10 ani este 1 ianuarie a anului calendaristic urmator celui in care s-au indeplinit cerintele de publicitate imobiliara, adica s-a facut transcrierea titlului de proprietate ori intabularea in cartea funciara.

Sanctiunea actelor de instrainare intre vii a terenurilor enumerate in art.32 din Legea nr.18/1991 este nulitatea absoluta. Actiunea in constatarea nulitatii este imprescriptibila si poate fi introdusa de primarie, prefectura, procuror si de orice persoana interesata. Nulitatea nu poate fi acoperita prin confirmare.

Dupa implinirea termenului de 10 ani, terenurile in cauza vor intra in circuitul civil general, putand fi instrainate in regim de drept comun, inclusiv prin acte juridice intre vii.

4. Pierderea dreptului de proprietate asupra unor terenuri dobandite prin improprietarire. Art.49 din Legea nr.18/1991 prevede ca persoanele carora li s-a constituit dreptul de proprietate asupra unor terenuri agricole, conform art.19, 21 si 43 din aceeasi lege, sunt obligate sa respecte intocmai conditiile privind stabilirea domiciliului in localitatea respectiva si intemeierea de gospodarii agricole particulare. Nerespectarea cumulativa a celor doua conditii are ca efect pierderea dreptului de proprietate asupra terenului si a constructiilor de orice fel realizate pe acesta.

Terenul intra cu titlu gratuit in proprietatea privata a comunei, orasului sau a municipiului in a carei raza teritoriala este situat. Pentru constructii, proprietarul are dreptul sa primeasca o despagubire egala cu valoarea reala a acestora.

Pierderea dreptului de proprietate opereaza ex lege. Atestarea pierderii dreptului de proprietate si a trecerii terenului in proprietatea privata a comunei, orasului sau municipiului se face prin ordin al prefectului.

Un alt caz de pierdere a dreptului de proprietate este cel reglementat in art. 6 alin. 2¹ din Legea 1/2000, introdus prin Titlul VI al Legii nr. 247/2005 de modificare si completarea Legii nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole si forestiere, solicitate potrivit Legii 18/1991 si Legii nr.169/1997.

Astfel, in situatia in care anumite suprafete sunt revendicate de doua persoane, dintre care una este fostul proprietar, caruia i s-a preluat terenul prin masurile abuzive aplicate in perioada anilor 1945 - 1990, si cea de a doua, persoana careia i s-a atribuit teren din cel preluat de la fostul proprietar in limita resurselor de teren existente, inclusiv a rezervelor create, se va restitui terenul in natura ambilor solicitanti. In cazul in care resursele sunt insuficiente, se va atribui in natura terenul persoanei care detinea actele de proprietate in anul 1990, iar cei care au fost improprietariti cu asemenea terenuri vor fi despagubiti in conditiile legii.