Coproprietatea fortata si perpetua - drepturile si obligatiile coproprietarilor

Notiune. Coproprietatea fortata si perpetua are ca obiect un bun sau anumite bunuri care, prin natura lor, pot si sunt folosite in mod permanent de doi sau mai multi proprietari, neputand fi impartite^[1]. Daca sunt impartite, aceste bunuri, de regula, devin improprii folosintei careia i-au fost destinate.

Aceasta coproprietate este fortata, deoarece exista si se mentine independent si in afara de vointa copartasilor. De asemenea, este si perpetua datorita scopului sau destinatiei permanente careia ii sunt afectate bunurile respective.

Coproprietatea fortata si perpetua are, putem spune, desigur impropriu, un caracter accesoriu. Cu alte cuvinte, bunurile care alcatuiesc obiectul sau constituie accesoriul altor bunuri principale ce se afla in proprietate exclusiva^[2]. Prin urmare, suntem in prezenta a doua drepturi de proprietate: dreptul de proprietate asupra bunului principal si dreptul de proprietate pe cote-parti fortata si perpetua asupra bunurilor sau bunului accesoriu destinat si, de regula, absolut necesar pentru utilizarea normala a bunului principal. De aceea, coproprietatea fortata si perpetua urmeaza soarta juridica a dreptului de proprietate asupra bunului principal, potrivit principiului 'accesorium sequitur principale'. Aceasta inseamna ca dreptul de coproprietate nu poate fi instrainat ori grevat in mod separat. Instrainarea ori grevarea este posibila numai impreuna si concomitent cu instrainarea sau grevarea dreptului de proprietate asupra bunului principal .

Drepturile si obligatiile coproprietarilor . In cazul coproprietatii fortate si perpetue, coproprietarii au drepturi destul de largi, putandu-se comporta adesea ca si cand ar avea un drept de proprietate exclusiva. Fiecare coproprietar poate poseda si utiliza bunul comun, fara a avea nevoie de consimtamantul celorlalti coproprietari, daca respecta urmatoarele doua conditii sau reguli^[5]:

a) sa nu aduca atingerea drepturilor simultane si concurente, de aceeasi natura, ale celorlalti coproprietari^[6];

b) sa exercite aceste atribute numai pentru utilizarea bunului principal spre a carui folosire sau exploatare este destinat bunul accesoriu, in acord cu interesul celorlalti coproprietari^[7].

Un coproprietar nu poate incheia acte de dispozitie prin care sa instraineze separat bunul aflat in coproprietate fortata. In schimb, fiecare coproprietar are dreptul sa instraineze bunul principal si automat, fara consimtamantul celorlalti coproprietari, instraineaza si dreptul de proprietate pe cote-parti asupra bunului accesoriu^[8].

Coproprietarii au obligatia de a suporta cheltuielile de intretinere si conservare a bunului comun. Cuantumul acestei obligatii este direct proportional cu partea fiecaruia sau cu valoarea ori intinderea bunului principal pentru a carui utilizare este destinat bunul aflat in coproprietate fortata si perpetua^[9].

Cazurile de coproprietate fortata. Enuntare. Literatura de specialitate mentioneaza urmatoarele cazuri de coproprietate fortata si perpetua^[10]:

a) coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a doua imobile vecine;

b) coproprietatea despartiturilor dintre doua imobile (zidul, santul si gardul);

c) coproprietatea asupra partilor comune din cladirile cu doua sau mai multe apartamente avand proprietari diferiti;

d) coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie (hartii de familie, tablouri de familie, cavouri si alte lucrari funerare).

In cele ce urmeaza vom analiza numai primele trei cazuri de coproprietate fortata care prezinta o mai mare importanta teoretica si practica.

Coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a doua imobile invecinate. Acest caz de coproprietate fortata nu este reglementat expres in legislatia civila. Conturarea si recunoasterea sa este o creatie a literaturii de specialitate si a practicii judiciare. Astfel se considera ca intra in categoria acestor lucruri, potecile, fantanile, drumurile, izvoarele care se afla exact pe linia despartitoare dintre doua fonduri care au proprietari diferiti. Aceste lucruri, necesare folosirii celor doua imobile vecine, constituie obiecte ale dreptului de proprietate pe cote-parti fortata apartinand proprietarilor imobilelor respective.

Deci conditia necesara a existentei acestui caz de coproprietate fortata este aceea ca asemenea lucruri sa se afle chiar pe linia despartitoare a celor doua fonduri. Dimpotriva, daca poteca, drumul, fantana sau izvorul se afla situate pe unul dintre cele doua fonduri si sunt folosite si pentru utilizarea celuilalt fond, suntem in prezenta unui drept de servitute si nicidecum a coproprietatii fortate^[11]. Intr-un asemenea caz, regimul lor juridic este diferit .

Coproprietatea asupra despartiturilor dintre doua fonduri. Acest caz de coproprietate fortata este reglementat in art.590-609 C.civ. Prin 'despartituri comune' se inteleg zidul, santul sau gardul care separa doua fonduri vecine^[13], apartinand la proprietari diferiti. Asupra acestor despartituri, proprietarii celor doua fonduri invecinate au, in principiu, un drept de proprietate pe cote-parti egale.

Analiza: Contract de garantie Lucrare: Contracte civile speciale - contractul de vanzare cumparare

Dovada coproprietatii asupra despartiturilor comune se poate face in trei moduri^[14]:

- prin inscris sau titlu in care se constata dobandirea coproprietatii fortate prin act juridic;

- prin invocarea uzucapiunii, dovedindu-se ca a avut loc o stapanire in comun a despartiturii respective, in conditiile si termenele prevazute de lege;

- prin prezumtii. Daca nu exista titlu si nu poate fi invocata nici uzucapiunea, in Codul civil sunt stabilite cateva prezumtii pentru dovedirea coproprietatii fortate asupra despartiturilor in favoarea proprietarilor celor doua fonduri vecine. Pentru ca o asemenea prezumtie sa poata fi invocata este necesar ca zidul, santul sau gardul despartitor sa fie situate chiar pe linia de hotar ce desparte fondurile respective. Daca ele se gasesc pe unul dintre fonduri, fara indoiala ca sunt proprietatea exclusiva a titularului acelui fond. Mentionam ca aceste prezumtii legale au caracter relativ, putand fi combatute prin proba contrara. Proba contrara se poate face prin titlu, prin semne de necomunitate sau prin dovada uzucapiunii^[15].

a) Zidul comun. Art.590 C. civ. dispune: ' orice zid care serveste de despartire intre cladiri sau intre curte si gradini si intre ograde la tara se socoteste comun, daca nu exista titlu sau semn care ar proba contrariul'. De asemenea, art.591 C.civ. prevede: 'Este semn de necomunitate cand culmea zidului este dreapta si perpendiculara despre peretele de o parte, iar despre cealalta parte infatiseaza un plan inclinat; in acest caz, zidul se presupune ca apartine exclusiv proprietarului despre care exista planul inclinat'.

Asa cum s-a aratat 'caracterul fortat al coproprietatii zidului despartitor rezulta, printre altele, din prevederea art.598 C.civ., conform careia orice vecin poate sa faca zidul comun, in tot sau in parte, platind celuilalt jumatate din valoarea sa sau a partii pe care vrea sa o faca comuna^[16]'.

b) Santul comun. Potrivit art.602 C.civ.: 'Toate santurile intre doua proprietati se socotesc comune de nu va fi titlu sau semn contrariu'.

Prin semn de necomunitate se intelege situatia 'cand pamantul este inaltat sau aruncat numai de o parte a santului'(art.603 C.civ.). Prin 'pamant aruncat' se intelege pamantul asezat pe marginile santului despartitor si rezultat numai din saparea, adancirea sau curatirea santului^[17]. Dimpotriva, legea prevede ca in cazul in care pamantul este aruncat numai pe o parte 'santul se socoteste a fi exclusiv al aceluia in partea caruia pamantul e aruncat'(art.604 C.civ.).

c) Gardul comun. Art.606 C.civ., dispune: 'Orice gard ce desparte doua proprietati se socoteste comun, afara numai daca una singura din doua proprietati va fi ingradita, sau de nu va fi titlu sau posesiune indestulatoare care sa constate din contra'. Aceasta prevedere isi gaseste aplicarea atat in cazul gardurilor uscate, cat si al gardurilor vii^[18].

Coproprietatea asupra partilor comune din cladirile cu doua sau mai multe spatii cu destinatie de locuinta ori cu alta destinatie. Coproprietatea fortata asupra partilor comune din asemenea cladiri exista numai in situatia in care locuintele sau spatiile cu alta destinatie apartin unor proprietari diferiti. Daca intreaga constructie apartine unui singur proprietar, nu poate fi vorba de o coproprietate fortata asupra partilor comune.

Acest caz de coproprietate fortata a fost reglementat expres, pentru prima data in tara noastra, prin Legea din 3 mai 1927 pentru incurajarea construirii de locuinte.

In prezent, regimul juridic al acestei coproprietati este stabilit prin Legea nr.50/1991 privind autorizarea executarii constructiilor si unele masuri pentru realizarea locuintelor^[19] si prin Legea nr.114/1996 a locuintei .

Art. 36 din Legea nr.50/1991 prevede ca in cazul cand intr­o cladire se realizeaza mai multe apartamente si suprafete locative cu alta destinatie, proprietarii acestora dobandesc si o cota-parte de proprietate asupra tuturor partilor de constructie si instalatii, precum si asupra tuturor dotarilor care, prin natura lor, nu se pot folosi decat in comun, indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care este situata proprietatea lor. Cotele-parti se determina proportional cu suprafata construita a locuintelor, a caselor de vacanta ori, dupa caz, a suprafetelor cu alta destinatie din cladire.

Referitor la cladirile destinate locuirii, dreptul de proprietate pe cote-parti fortata asupra partilor comune este reglementat de Anexa nr.2 la Legea nr.114/1996, in care se afla Regulamentul cadru al asociatiilor de proprietari. Astfel, potrivit art.3 alin.1, lit.c din Anexa nr.2: "prin proprietate comuna se inteleg toate partile dintr-o cladire aflata in proprietate, care nu sunt apartamente si care sunt destinate folosirii in comun de catre toti proprietarii din acea cladire".

Conform art.3 alin.3-4 din aceeasi Anexa, dreptul de proprietate comuna are ca obiect toate partile cladirii care sunt de folosinta comuna: terenul pe care este construita cladirea, curtea, fundatia, structura de rezistenta, acoperisul, terasele, cosurile de fum, scarile, holurile, pivnitele, subsolurile, casa scarii, tubulatura de gunoi, rezervoarele de apa, ascensoarele. De asemenea, sunt in coproprietate si instalatiile cladirii aflate in folosinta comuna cu care a fost inzestrata cladirea in timpul constructiei sau cu care a fost dotata mai tarziu, cum sunt: canalele pluviale, paratraznete, antene, instalatii de telefonie, instalatii electrice, conducte de apa, sisteme de incalzire si conducte de gaze pana la punctele de distributie din apartamentele individuale.

Aceasta proprietate comuna pe cote-parti este indivizibila. Prin cota-parte se intelege cota de proprietate aferenta fiecarui apartament proprietate individuala, din proprietatea comuna, si se inscrie in actul de proprietate. Atunci cand cotele-parti nu sunt inscrise in actele de proprietate, ele se vor calcula pentru apartamente, corespunzator cu raportul dintre suprafata locativa a fiecarui apartament si suprafetele locative insumate ale tuturor apartamentelor din imobil.

Din economia dispozitiilor legale de mai sus rezulta ca ne aflam in prezenta a doua drepturi distincte: dreptul de proprietate asupra fiecarui apartament sau spatiu cu alta destinatie apartinand unei persoane sau unui grup de persoane si dreptul de proprietate in cota-parte fortata asupra tuturor partilor de folosinta comuna din acea cladire. Intre aceste drepturi este o stransa legatura; existenta unuia este de neconceput fara existenta celuilalt. Asa, de pilda, existenta dreptului de proprietate asupra apartamentelor este de neconceput fara dreptul de proprietate asupra scarii comune care duce la apartament si invers.

Mentionam ca regimul juridic al exercitarii coproprietatii fortate asupra partilor comune din cladirile cu doua sau mai multe apartamente, avand proprietari diferiti, are caracter organizat prin lege. Astfel, pentru gospodarirea si administrarea partilor comune din cladirile cu cel putin trei apartamente care apartin la proprietari diferiti se infiinteaza asociatii de proprietari^[21].

Asociatia de proprietari se infiinteaza prin hotararea adunarii generale a proprietarilor de apartamente din acea cladire si dobandeste personalitate juridica in momentul inregistrarii la organele financiare locale. Infiintarea se dispune de judecatoria in a carei raza de competenta teritoriala este situata cladirea.

Modul de organizare, conducere si functionare a acestor asociatii este stabilit prin statutul fiecareia, intocmit in conformitate cu Regulamentul cadru al asociatiilor de proprietari si aprobat de adunarea generala constitutiva^[22] Conform art.16 din acest regulament: "Administrarea, intretinerea si reparatiile proprietatii comune cad in sarcina asociatiei, iar cheltuielile legate de acestea vor reprezenta cheltuieli comune".

Adunarea generala a asociatiei este statutar intrunita, de regula, in prezenta a 2/3 din numarul membrilor sau a reprezentantilor acestora si adopta hotarari prin votul majoritatii celor prezenti.