Conventia sau contractul-mod de dobandire a dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale

Notiune. Contractul este acordul de vointa realizat intre doua sau mai multe persoane cu intentia de a produce efecte juridice. In contextul acestei teme, prezinta importanta numai acele contracte prin care se transmite un drept de proprietate sau se constituie un anumit drept real. Dintre contractele numite, care fac parte din aceasta categorie, amintim: vanzarea-cumpararea, schimbul, donatia si renta viagera.

Principiul potrivit caruia transmiterea dreptului de proprietate ori constituirea dreptului real are loc in momentul incheierii contractului. In conformitate cu art.971 C.civ.: 'In contractele ce au ca obiect translatia proprietatii sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimtamantului partilor ai si lucrul ramane in rizico-pericolul dobanditorului, chiar cand nu i s-a facut traditiunea bunului'. Astfel se consacra principiul consensualismului, ceea ce inseamna ca, in lipsa unei dispozitii exprese a legii care sa prevada necesitatea respectarii sau indeplinirii unor cerinte de forma, contractul se considera valabil incheiat prin simplul acord de vointa al partilor sau solo consensu. In aplicarea acestui principiu, in materia contractului de vanzare-cumparare, art.1295 alin.1 C.civ. prevede: 'Vinderea este perfecta intre parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator, in privinta vanzatorului, indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul inca nu se va fi predat si pretul nu se va fi numarat'.

Cu toate acestea, pentru valabilitatea unor contracte translative de proprietate, simplul acord de vointa nu este suficient. Astfel, pentru valabilitatea contractului de donatie, Codul civil prevede obligatia respectarii unei solemnitati. Solemnitatea consta in forma inscrisului autentic sau, dupa caz, in remiterea materiala a bunului donat.

Tot astfel, dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor inscrie in cartea funciara pe baza actului prin care s-a constituit ori s-au transmis in mod valabil^[1]. Deci in aceste situatii, contractul se considera incheiat numai atunci cand acordul de vointa imbraca forma solemna a inscrisului autentic sau, in cazul darurilor manuale, atunci cand are loc remiterea materiala a bunului de la donator la donatar.

Exceptii. De la principiul potrivit caruia transferul sau constituirea dreptului real opereaza in momentul incheierii valabile a contractului exista urmatoarele exceptii^[2]:

a) cand prin contract s-a stabilit de catre parti ca transferul sau constituirea dreptului real va avea loc in momentul implinirii unui termen sau a realizarii unei conditii suspensive;

b) atunci cand contractul are ca obiect bunuri viitoare, transferul dreptului real este amanat pana la data realizarii si predarii lor;

c) in cazul in care contractul are ca obiect bunuri generice, transferul dreptului de proprietate are loc numai in momentul individualizarii lor prin masurare, cantarire sau numarare, operatie ce se realizeaza, de regula, odata cu predarea;