Revendicarea bunurilor imobile

Revendicarea bunurilor imobile in sistemul Codului civil roman. Analiza regimului juridic al revendicarii dreptului de proprietate asupra imobilelor, potrivit reglementarilor Codului civil, presupune sau face necesara enuntarea a doua reguli: actiunea in revendicare are caracter imprescriptibil; proba dreptului de proprietate este in sarcina reclamantului care pretinde ca este proprietarul imobilului in litigiu.

Actiunea in revendicare, este in principiu, im-prescriptibila. Regula se intemeiaza pe caracterul perpetuu al dreptului de proprietate, ceea ce inseamna ca el nu se stinge prin neuz, indiferent de timpul cat titularul sau nu l-a exercitat direct sau prin alta persoana. Actiunea in revendicare se stinge numai odata cu stingerea insusi a dreptului de proprietate. Cu alte cuvinte, desi imprescriptibila extinctiv, actiunea in revendicarea imobilelor poate fi paralizata, atunci cand posesorul actual a dobandit proprietatea prin uzucapiune, in conditiile prevazute de lege.

De la regula imprescriptibilitatii actiunii in revendicare a imobilelor exista o singura exceptie. Astfel, art.561 C.pr.civ., prevede ca in cazul vanzarii unui imobil la licitatie publica, in cadrul procedurii de urmarire silita, orice actiune introdusa de cel ce se pretinde proprietarul acelui bun se prescrie in termen de 5 ani calculati de la punerea in executare a ordonantei de adjudecare.

Proba dreptului de proprietate incumba reclaman-tului. Potrivit art.1169 C.civ.: 'Cel ce face o propunere inaintea judecatii trebuie sa o dovedeasca'. Asadar, la fel ca in oricare alt proces, reclamantul-revendicant, fiind cel care a declansat procesul, este tinut sa dovedeasca pretentia sa ca este proprietarul acelui imobil. In favoarea paratului opereaza, din insasi faptul posesiei, o prezumtie relativa de proprietate. Urmeaza ca atata timp cat reclamantul nu face dovada dreptului sau de proprietate, actiunea in revendicare trebuie respinsa^[1].

Proba dreptului de proprietate este o sarcina dificila mai ales datorita insuficientei probatorii a actelor de transmitere si dobandire. Astfel, orice act translativ de proprietate face dovada deplina a dreptului numai daca reclamantul probeaza ca emana de la un adevarat proprietar. Dar pentru ca cineva sa poata fi considerat un adevarat proprietar trebuie sa dovedeasca faptul ca a dobandit bunul tot de la un adevarat proprietar. Cu alte cuvinte, revendicantul ar fi tinut sa dovedeasca faptul ca toti transmitatorii anteriori, din autor in autor, au avut calitatea de adevarati proprietari, ceea ce adesea este imposibil. O asemenea proba a fost numita probatio diabolica sau proba draceasca^[2].

In sistemul Codului civil roman, singura dovada deplina si absoluta a dreptului de proprietate imobiliara o constituie dobandirea lui prin uzucapiune.

Pentru atenuarea dificultatilor legate de proba dreptului de proprietate, practica judiciara a stabilit cateva reguli, de care este bine sa se tina seama, de la caz la caz, in rezolvarea diferitelor litigii. Astfel^[3]:

a) in cazul in care, atat reclamantul cat si paratul au titluri scrise privind dreptul de proprietate asupra imobilului in litigiu, titluri ce provin de la autori diferiti, instanta este obligata sa le cerceteze si sa pronunte hotararea in favoarea acelei parti care a dobandit bunul de la autorul al carui drept este mai preferabil;

b) in cazul cand cele doua parti au cate un titlu ce provine de la acelasi autor, se va acorda preferinta aceleia care a indeplinit prima cerintele de publicitate imobiliara. Daca nici una din parti nu a transcris titlul, se va da castig de cauza persoanei care are titlul cu data certa anterioara sau cu data cea mai veche;

c) atunci cand numai reclamantul are titlu, actiunea va fi admisa daca titlul respectiv emana de la un tert, deci nu de la reclamant, si are data certa anterioara posesiei paratului;

d) in ipoteza in care nici una din partile in proces nu are titlu si nu poate face dovada uzucapiunii, instantele de judecata vor examina si compara cele doua posesii, a reclamantului si paratului. Va castiga procesul acela care va dovedi o posesie mai caracterizata, adica mai indelungata, neviciata, de buna-credinta etc.

Pentru proba dreptului de proprietate, prin titlu se inteleg toate actele juridice translative de proprietate si cele declarative de drepturi, incheiate in forma scrisa.