Dreptul de superficie - exercitarea si stingerea dreptului de superficie

Definitie si caractere juridice. Dreptul de superficie nu este reglementat direct si expres in Codul civil. De aceea, existenta lui a fost controversata si, la inceput, chiar contestata. Pana la urma s-a impus totusi parerea ca dreptul de superficie trebuie sa fie recunoscut. Opinia se intemeiaza pe dispozitia art.492 C.civ., aratandu-se ca din moment ce prin textul respectiv se instituie o prezumtie relativa de proprietate asupra constructiilor amplasate pe un teren in favoarea proprietarului terenului (superficies solo cedit), constructorul poate sa o inlature prin proba contrara^[1]. Dovedind contrariul, constructorul devine astfel titularul unui drept de superficie.

Dreptul de superficie a fost consacrat, pana la urma, de catre legiuitorul roman, prin art. 11 din Legea nr.115/1938 pentru unificarea dispozitiilor privitoare la cartile funciare, in prezent abrogata de Legea nr. 7/1996 referitoare la cadastru si publicitate imobiliara. In art.21 al acestei din urma legi , dreptul de superficie este enumerat expres printre drepturile reale imobiliare supuse incrierii in cartea funciara. De asemenea, este mentionat si in art.22 din Decretul nr.167/1958.

Conform definitiilor cvasi-unanime, dreptul de superficie este acel drept real principal, dezmembramant al dreptului de proprietate asupra unui teren, care consta in dreptul de proprietate al unei persoane, numita superficiar, privitor la constructiile, plantatiile sau alte lucrari ce se afla pe un teren proprietatea altuia, teren asupra caruia superficiarul are un drept de folosinta , accesoriu dreptului de proprietate asupra constructiilor, plantatiilor etc. .

In fapt, doar acest "drept de folosinta" este dreptul de superficie propriu-zis, dezmembramant al dreptului de proprietate in timp ce complexul juridic creat din dreptul de proprietate asupra constructiilor, plantatiilor si altor lucrari si dreptul de folosinta reprezinta o varietate a dreptului de proprietate, o proprietate redusa doar la constructii sau plantatii .

In sens strict, dreptul de superficie este antiteza institutiei accesiunii imobiliare artificiale prevazute de art. 492 C.civ., impiedicand extinderea dreptului de proprietate al proprietarului terenului asupra constructiilor, plantatiilor sau altor lucrari facute de superficiar.

Asa cum s-a aratat, in cazul dreptului de superficie se suprapun doua drepturi de proprietate: dreptul de proprietate al superficiarului asupra constructiilor, plantatiilor sau altor lucrari si dreptul de proprietate asupra terenului al carui titular este o alta persoana^[5]. Dreptul de superficie este un dezmembramant al dreptului de proprietate asupra unui teren, dar apare doar in cazul constructiilor, plantatiilor ori a altor lucrari ridicate pe suprafata solului sau facute in pamant . Proprietarul constructiilor sau plantatiilor nu este in sine un titular al unui drept real asupra lucrului altuia in ceea ce priveste aceste constructii sau plantatii, deoarece proprietarul terenului nu are asupra lor o nuda proprietate , cu atat mai putin nu exista intre proprietarul constructiilor, plantatiilor sau lucrarilor si proprietarul terenurilor o stare de indiviziune sau coproprietate. Dupa opinia majoritara, aceasta inseamna ca nu se poate disocia proprietatea solului cata vreme nu exista lucrari in sens larg la suprafata sau in subsolul terenului .

Dreptul de superficie prezinta urmatoarele caractere juridice:

a) este un drept real imobiliar avand ca obiect intotdeauna un bun imobil, adica o suprafata de teren;

b) este un drept perpetuu, in sensul ca exista atata timp cat dureaza constructia, plantatia sau lucrarea ce se afla in proprietatea altei persoane, decat proprietarul terenului; el nu se poate stinge prin neexercitare; atunci cand se constituie prin act juridic, dreptul de superficie poate fi constituit si pe o durata determinata;

c) este un drept imprescriptibil extinctiv; actiunea in revendicare poate fi introdusa oricand pana la stingerea insusi a dreptului de superficie.

Constituirea sau dobandirea dreptului de superficie . Dreptul de superficie poate fi dobandit prin titlu, uzucapiune sau direct prin lege.

A. Dobandirea prin uzucapiune are loc in conditiile prevazute de reglementarile existente in aceasta materie si anume prin prescriptia achizitiva de scurta durata, in cazul in care posesorul proprietar al constructiilor se comporta ca un titular al dreptului de superficie asupra terenului. Teoretic, si uzucapiunea de 30 de ani reglementata de codul civil poate duce la superficie numai ca intr-un asemenea caz, posesorul prefera dobandirea a insusi dreptului de proprietate asupra terenului. De aceea, analiza noastra se va circumscrie constituirii sau dobandirii dreptului de superficie prin titlu si direct din lege.

B. Constituirea dreptului de superficie prin titlu Prin titlu intelegem un act juridic, care poate fi: o conventie, testamentul sau un act de concesiune.

Analiza: Contract de garantie Lucrare: Contracte civile speciale - contractul de vanzare cumparare

Conventia si testamentul constituie titluri pe baza carora se dobandeste dreptul de superficie asupra terenurilor proprietate particulara. Aceste acte juridice trebuie sa indeplineasca toate conditiile de validitate prevazute de codul civil, iar pentru indeplinirea cerintelor de publicitate imobiliara este necesara forma autentica a actului juridic inter vivos constitutiv de superficie ( art. 22 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 ).

Prin testament, dispunatorul poate constitui un drept de superficie in favoarea unui legatar prin instituirea sa ca proprietar asupra unei constructii sau plantatii si poate lasa altui beneficiar dreptul de proprietate asupra terenului.

Prin contract, o persoana instraineaza altei persoane constructia de pe un anumit teren, retinandu-si terenul, astfel incat se constituie un drept de superficie asupra solului aflat sub constructie. Cel mai adesea, dreptul de superficie se constituie prin acordarea de catre proprietarul terenului superficiarului a dreptului de a construi, planta sau executa orice alte lucrari pe acel teren, lucrari ce vor fi in proprietatea superficiarului^[10]. Consideram, alaturi de alti autori, ca in acest caz nu putem vorbi de o constituire a dreptului de superficie ca si dezmembramant al proprietatii asupra terenului anterior edificarii constructiilor, ci mai degraba de o renuntare a proprietarului terenului de a invoca accesiunea si de o cesiune efectuata de acesta avand ca obiect dreptul de a construi sau de a planta in favoarea superficiarului .

Referitor la terenurile aflate in domeniul privat al statului si unitatilor administrativ-teritoriale, dreptul de superficie se poate constitui prin act de concesiune. Mentionam ca acest drept a putut fi dobandit asupra terenurilor proprietate de stat, pana la intrarea in vigoare a Legii nr.50/1991, prin acte administrative individuale de atribuire in folosinta.

a) Concesiunea terenurilor din domeniul privat pentru constructii. Concesionarea unor astfel de terenuri pentru constructii este reglementata prin Legea nr.50/1991 privind autorizarea executarii constructiilor si unele masuri pentru realizarea locuintelor.

Potrivit art.10 din aceasta lege, terenurile apartinand domeniului privat al statului si unitatilor administrativ-teritoriale destinate executarii de constructii pot fi concesionate, de regula, prin licitatie publica, in conditiile respectarii documentatiilor de urbanism si amenajarea teritoriului.

Concesiunea se face in schimbul unui pret. Pretul minim al concesiunii se stabileste prin decizia prefecturii sau primariei, astfel incat sa se asigure recuperarea in 25 de ani a pretului de vanzare a terenului.

Concesionarea terenurilor pentru constructii de locuinte se face pe durata existentei constructiei. Dreptul de concesiune asupra terenului se transmite impreuna si concomitent cu dreptul de proprietate asupra constructiei edificata pe acel teren (art.37 din Legea nr.50/1991).

b) Dreptul de superficie dobandit prin acte administrative individuale asupra terenurilor proprietate de stat atribuite in folosinta pana la intrarea in vigoare a Legii nr.50/1991. Atat inainte cat si dupa Revolutia din decembrie 1989, pana la intrarea in vigoare a Legii nr.50/1991, unele terenuri proprietate de stat au putut fi si au fost atribuite prin acte administrative individuale, cu titlu de drept de folosinta, organizatiilor cooperatiste, altor organizatii obstesti si persoanelor fizice.

Atribuirea folosintei funciare a fost reglementata prin diferite acte normative adoptate in regimul trecut. Dintre acestea amintim: Decretul nr.244/1955; Legea nr.4/1973 si Legea nr.58/1974. De cele mai multe ori, atribuirea folosintei funciare s-a facut asupra unor terenuri din perimetrul construibil al localitatilor in scopul ridicarii de constructii, mai ales pentru construirea de locuinte proprietatea persoanelor fizice. Dupa Revolutia din decembrie 1989, atribuirea de terenuri in folosinta pe care se afla amplasate locuinte a fost reglementata prin Decretul Lege nr.61/1990, privind vanzarea de locuinte construite din fondurile statului catre populatie.

Dreptul real de folosinta asupra terenurilor atribuite in temeiul acestor acte normative, in masura in care titularii lor - proprietari ai acelor constructii - nu au cerut si obtinut improprietarirea conform art.36 alin.2-3 si 5 din Legea nr.18/1991, exista si in prezent. El insa nu mai poate fi calificat un drept real de folosinta distinct de dreptul de proprietate asupra constructiei^[12]. Dimpotriva, in prezent, dreptul de folosinta, impreuna cu dreptul de proprietate asupra constructiei trebuie calificat ca fiind un drept de superficie, dezmembramant al dreptului de proprietate privata a statului sau unitatilor administrativ-teritoriale .

C. Constituirea sau dobandirea ex lege a dreptului de superficie Legislatia noastra consacra un singur drept de superficie care se naste ex lege, adica direct din lege. Astfel, in interpretarea si aplicarea prevederilor art.30 C.familiei, practica judiciara a statuat ca toate constructiile ridicate in timpul casatoriei pe terenul bun propriu al unuia dintre soti sunt bunuri comune. Sotul neproprietar al terenului devine titularul unui drept de superficie^[14]. Ca urmare, cladirea devine proprietatea in devalmasie a celor doi soti, iar terenul pe care s-a construit ramane mai departe in proprietatea exclusiva a unuia din soti, asupra lui insa dobandind un drept de folosinta si celalalt sot, deopotriva constructor.

Fara indoiala ca numai o astfel de orientare corespunde regimului legal al comunitatii de bunuri care se aplica raporturilor patrimoniale dintre soti. Intr-adevar, din moment ce ambii soti ridica o constructie cu mijloace comune, dreptul fiecaruia asupra acesteia trebuie sa aiba acelasi caracter, aplicandu-se regimul prevazut de art.30 Codul familiei. Asadar, dreptul de superficie se dobandeste, in acest caz, direct in baza prevederilor art.30 C.familiei, iar nu pe cale conventionala. El este recunoscut ex lege in favoarea sotului neproprietar al terenului.

Exercitarea dreptului de superficie. Dreptul de superficie confera titularului sau atributele de posesie, folosinta si dispozitie. Posesia si folosinta terenului pe care se afla constructia, plantatia sau lucrarea respectiva se pot exercita in stransa legatura si in limitele necesare exercitarii dreptului de proprietate care intra in alcatuirea dreptului de superficie. Ba mai mult, superficiarul are si un drept de dispozitie asupra terenului. Dispozitia materiala se circumscrie doar cu privire la posibilitatea de a dispune de substanta terenului numai in vederea realizarii constructiei, plantatiei sau lucrarii ce urmeaza a fi amplasata sau facuta pe acel teren (sapaturi, excavari etc.).

In ce priveste atributul de dispozitie juridica, este in afara de orice discutie ca superficiarul are dreptul sa instraineze constructia, plantatia sau lucrarea respectiva, aflata pe terenul altei persoane, fara consimtamantul proprietarului terenului. Cu alte cuvinte, dreptul de superficie este transmisibil prin acte juridice intre vii sau pentru cauza de moarte, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. De asemenea, dreptul de superficie poate fi grevat de sarcini reale, cum ar fi: dreptul de uzufruct, dreptul de abitatie, dreptul de servitute si dreptul de ipoteca.

Stingerea dreptului de superficie. Asa cum am aratat mai sus, dreptul de superficie are caracter perpetuu, in sensul ca dureaza atata vreme cat exista constructia, plantatia sau lucrarea ce se afla in proprietatea altei persoane, decat proprietarul terenului; el nu se stinge prin neexercitare. Urmeaza ca acest drept inceteaza sau se stinge numai in urmatoarele doua situatii: cand constructia, plantatia sau lucrarea a pierit sau a fost desfiintata de catre superficiar si cand proprietarul terenului devine, indiferent pe ce cale (conventie, succesiune, uzucapiune), si proprietar al constructiei, plantatiei sau lucrarii respective.