Regimul juridic al circulatiei constructiilor

Precizari. Constructiile de orice fel aflate in proprietate privata sunt si raman in circuitul civil general, putand fi instrainate prin acte juridice si dobandite prin modurile reglementate de Codul civil (vanzare-cumparare, donatie, renta viagera, contract de intretinere, testament, succesiune legala, uzucapiune si accesiune). De asemenea, dreptul de proprietate asupra constructiilor poate fi dezmembrat, prin constituirea in favoarea altuia de drepturi reale principale derivate, si grevat printr-un drept de ipoteca sau un privilegiu imobiliar special.

Asadar, constructiile pot fi instrainate, de regula, prin simplul acord de vointa a partilor, fara a fi necesara incheierea contractului intr-o anumita forma sau obtinerea unei autorizatii emisa de o autoritate publica.

Cu toate acestea, art. 22 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, asa cum fusese modificata de Ordonanta de Guvern nr. 41/2004[1] prevedea ca "Dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor inscrie in cartea funciara pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis, numai daca acel act s-a incheiat in forma autentica". Ulterior, prin Modificarea adusa aceluiasi articol 22 alin. (1) prin Titlul XII al Legii nr. 247/2005[2], "dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor inscrie in cartea funciara pe baza actului prin care s-a constituit ori s-au transmis in mod valabil". Prin urmare, intre 7 iunie 2004 si 22 iulie 2005, dreptul de proprietate asupra constructiilor sau alte drepturi reale se puteau naste, transmite, modifica sau stinge numai prin act autentic. Dupa data de 22 iulie 2005, cand Legea cadastrului a fost din nou modificata, s-a revenit la regula consensualismului in ceea ce priveste  instrainarea constructiilor fara terenuri.

De la aceasta regula exista si unele exceptii care sunt prevazute expres prin norme juridice speciale. Astfel, potrivit art.813 C. civ., pentru valabilitatea contractului de donatie este necesara respectarea cerintei inscrisului autentic. Nerespectarea formei autentice se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a contractului de donatie. Totusi, conform art.1167 alin.3 C. civ., dupa moartea donatorului, succesorii sai au dreptul sa confirme donatia facuta de acesta cu nerespectarea formei autentice, prin executarea ei voluntara. Aceste reglementari se aplica tuturor donatiilor, inclusiv celor care au ca obiect constructii.

De asemenea, in legislatia noastra exista cateva texte care reglementeaza necesitatea autorizarii sau aprobarii prealabile a instrainarii sau dobandirii dreptului de proprietate prin acte juridice intre vii. Aceasta conditie este impusa in urmatoarele situatii:

a) art.5 alin.3 din Legea nr.15/1990 prevede: 'instrainarea bunurilor imobile apartinand regiei autonome se face cu aprobarea ministerului de resort';

b) donatiile oferite regiilor autonome sau societatilor comerciale cu capital majoritar de stat se accepta de conducatorii acestora, cu autorizatia prealabila a organului tutelar sau, dupa caz, a consiliului judetean ori al municipiului Bucuresti.

Actele de instrainare incheiate cu incalcarea dispozitiilor legale de mai sus, adica fara aprobarea sau autorizarea organelor competente, se sanctioneaza cu nulitate absoluta;

c) prin Decretul-Lege nr.61/1990 si Legea nr.85/1992 este reglementata vanzarea catre populatie a locuintelor si altor spatii construite din fondurile statului, ale unitatilor economice si bugetare de stat[3]. Cumpararea poate avea loc din surse banesti proprii sau cu credite acordate de Casa de Economii si Consemnatiuni. Rambursarea creditelor acordate este garantata printr-o ipoteca legala asupra locuintei astfel dobandita. Pana la restituirea integrala a creditului, locuinta nu poate fi instrainata prin acte intre vii decat cu autorizarea prealabila a Casei de Economii si Consemnatiuni (art.12 alin.2 din Decretul-Lege nr.61/1990) sau a unitatii vanzatoare (art.15 alin.4 din Legea nr.85/1992). Sanctiunea actelor intre vii de instrainare a dreptului de proprietate asupra locuintelor respective incheiate fara respectarea autorizarii prealabile prevazuta de cele doua acte normative este nulitatea relativa.

e) Din interpretarea restrictiva a  art. 5 alin. 6 al Legii nr. 50/1991 si a art. 29 alin. 2 din Legea nr. 350/2001 rezulta ca sub sanctiunea nulitatii absolute, certificatul de urbanism trebuie eliberat de catre autoritatile administrative competente sa emita autorizatiile de construire, ori de cate ori se cere incheierea actelor de instrainare, partajare sau comasare a bunurilor imobile. Legiuitorul reuseste rara performanta sa se contrazica in acelasi articol, statuand ca certificatul de urbanism este obilagoriu a fi cerut pentru "legalizarea" (corect autentificarea) actelor de instrainare, partajare sau comasare a bunurilor imobile (art. 29 alin. 2 teza I din Legea nr. 350/2001), dar facultativ pentru vanzare-cumparare (art. 29 alin 2 teza II din Legea nr. 350/2001). Ar rezulta ca, de exemplu, certificatul de urbanism este necesar a fi eliberat pentru schimb, dar este facultativ pentru vanzare-cumparare.

Problema cerintei inscrisului autentic pentru instrainarea constructiilor prin acte intre vii. Avand in vedere ca Legea nr.247/2005, precum si celelalte acte normative in vigoare, cu exceptia dispozitiilor Codului civil in materia contractului de donatie, nu contin nici o reglementare speciala cu privire la instrainarea si dobandirea constructiilor prin acte intre vii, este necesar sa punem in discutie problema daca pentru valabilitatea acestor acte trebuie sau nu trebuie respectata forma inscrisului autentic. Intrebarea este pe deplin justificata deoarece terenurile de orice fel, indiferent ca sunt situate in intravilan sau extravilan, conform art.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, pot fi instrainate prin acte intre vii numai daca sunt incheiate ad validitatem in forma autentica.

In incercarea de a da raspuns la aceasta problema este necesar, in opinia noastra, sa deosebim intre doua categorii de situatii: cand instrainatorul constructiei este si proprietarul terenului aferent acesteia si cand instrainatorul constructiei este titularul unui drept de superficie pe terenul altuia sau stapaneste terenul cu titlu de drept real de folosinta.

In prima ipoteza cand constructia este amplasata pe terenul aflat in proprietatea instrainatorului, indiferent ca se transmite si dreptul de proprietate asupra acestui teren sau se transmite numai dreptul de proprietate asupra constructiei, constituindu-se astfel un drept de superficie, pentru valabilitatea actului juridic este necesara respectarea cerintei inscrisului in forma autentica. Solutia se impune deoarece terenurile pot fi dobandite si instrainate numai  prin acte vii incheiate in forma autentica. Nerespectarea acestei conditii se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a actului de instrainare, dupa cum prevede art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005.

In cea de a doua ipoteza cand proprietarul instrainator al constructiei nu este si proprietar al terenului ci este titularul unui drept de superficie, actul intre vii de instrainare a constructiei se incheie valabil, potrivit principiului consensualismului, adica solo consensu[9].

Nu este mai putin adevarat ca pentru dovada actului juridic este necesar ca acordul de vointa al partilor sa fie consemnat intr-un inscris sub semnatura privata. Inscrisul este necesar si pentru indeplinirea cerintelor de publicitate imobiliara. Desigur ca partile pot, daca doresc, sa incheie contractul in forma autentica.

De asemenea, mai trebuie sa retinem imprejurarea ca unele constructii, mai ales locuinte, se afla amplasate pe terenuri proprietatea statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale, terenuri care au fost atribuite in folosinta actualilor proprietari ai acestora sub imperiul unor reglementari anterioare Legii nr.18/1991, sau pe terenuri date in concesiune in conditiile prevazute de Legea nr.50/1991. Si in astfel de cazuri, proprietarul constructiei care se instraineaza, nu este si proprietar al terenului pe care se afla amplasata. Asupra terenului, el are doar un drept de folosinta sau de concesiune constituit pe durata existentei constructiei. Suntem in prezenta unui drept de superficie asupra terenului aflat in proprietatea statului sau a unitatii administrativ-teritoriale. De aceea, intr-o atare situatie, instrainatorul transmite, prin vointa sa, in temeiul actului incheiat cu dobanditorul, numai dreptul de proprietate asupra constructiei. Dreptul de folosinta sau dreptul de concesiune asupra terenului se transmite, ope legis, la dobanditorul constructiei, in momentul perfectarii contractului. Acest efect este prevazut expres de textele legale in vigoare. Astfel, art.15 din Decretul-Lege nr.61/1990 privind vanzarea de locuinte construite din fondurile statului catre populatie dispune clar si precis: 'In caz de succesiune sau instrainare a locuintei se transmit asupra dobanditorului toate drepturile si obligatiile rezultate si dreptul de folosinta asupra terenului pe durata existentei constructiei'. De asemenea, art.41 din Legea nr.50/1991 republicata privind autorizarea executarii constructiilor si unele masuri pentru realizarea locuintelor prevede: 'Dreptul de concesiune asupra terenurilor se transmite in caz de succesiune sau instrainarea constructiei pentru realizarea careia a fost constituit'. Este in afara de orice discutie ca in ambele cazuri, prin actul de instrainare, se transmite de catre instrainator numai dreptul de proprietate asupra constructiei; dreptul de folosinta sau de concesiune asupra terenului transmitandu-se ex lege.

In concluzie, cum legea nu prevede respectarea cerintei inscrisului autentic pentru instrainarea constructiilor, inseamna ca in afara cazurilor de exceptie prevazute de Codul civil si a situatiilor cand instrainatorul constructiei este si proprietarul terenului pe care acesta se afla, actul de instrainare intre vii este suficient sa fie perfectat in forma inscrisului sub semnatura privata. Consemnarea actului de instrainarea intr-un inscris sub semnatura privata este necesara numai ad probationem si pentru a fi posibila indeplinirea cerintelor de publicitate imobiliara.