Conditiile de validitate ale contractului de vanzare-cumparare

Conditiile de validitate ale contractului de vanzare-cumparare

3. Consideratii generale. Ca orice contract, contractul de vanzare-cumparare este supus conditiilor generale de validitate prevazute de art. 948-969 C. civ.: consimtamantul, capacitatea, obiectul si cauza, iar in contractele solemne, si forma.

Fiecare conditie de validitate prezinta anumite particularitati determinate de natura contractului de vanzare-cumparare.

Aceste particularitati formeaza obiectul analizei noastre.

Consimtamantul

Pentru o incheiere valabila a contractului, consimtamintul partilor trebuie sa existe si sa fie liber exprimat. Un consimtamant valabil este unul neafectat de vicii: eroare, dol, violenta si in anumite cazuri leziunea. Viciile de consimtamant in materia vanzarii nu prezinta elemente specifice astfel ca ele au fost studiate la teoria actului juridic si la teoria generala a obligatiilor.

Nu intotdeauna contractul de vanzare-cumparare se realizeaza dintr-o data, ci el poate fi precedat de anumite intelegeri ale partilor, intelegeri apte de a produce efecte juridice.

Aceste intelegeri, in functie de efectele produse de consimtamantul liber exprimat al uneia sau al ambelor parti, sunt: promisiunea unilaterala de vanzare (sau de cumparare), promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare, pactul de preferinta, dreptul de preemptiune.

4.1. Promisiunea unilaterala de vanzare (cumparare), creatie a doctrinei si a jurisprudentei, este contractul prin care o parte numita promitent se obliga fata de cealalta parte numita beneficiar care accepta aceasta promisiune sa-i vanda un anumit bun atunci cand acesta din urma va dori sa-l cumpere.

Promisiunea unilaterala de vanzare este un contract si nu o oferta de a contracta deoarece reprezinta un acord de vointe intre promitent si beneficiar; acest contract contine nu numai promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, dar si acceptarea acestei promisiuni de catre beneficiar.

Beneficiarul nu se obliga sa cumpere, ci are posibilitatea de a alege intre a cumpara sau nu acel bun; de regula, promisiunea este afectata de un termen in care cumparatorul isi poate manifesta consimtamantul de a cumpara bunul. (De ex. proprietarul uui autoturism se obliga sa-l vanda, la un anumit pret, daca beneficiarul va dori sa-l cumpere in 30 de zile).

Daca si cumparatorul s-ar obliga sa cumpere bunul respectiv in viitor, am avea de-a face cu o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare care naste obligatia partilor de a incheia in viitor contractul de vanzare-cumparare.

Promisiunea unilaterala de vanzare (sau de cumparare) nu se confunda cu oferta de a contracta. Deosebirile sunt evidente: oferta de a contracta reprezinta manifestarea unei singure vointe in vederea incheierii unui contract, pe cand promisiunea unilaterala de vanzare constituie un veritabil contract, continand un acord de vointe; ofertantul poate revoca oferta sa cata vreme aceasta nu a fost acceptata de destinatar, pe cand promitentul nu isi poate revoca promisiunea cata vreme beneficiarul nu si-a manifestat optiunea in termenul fixat in contract. Spre deosebire de oferta de a contracta care devine caduca in cazul in care ofertantul devine incapabil sau decedeaza pana la acceptare, in cazul promisiunii unilaterale de vanzare, incapacitatea sau decesul promitentului nu afecteaza contractul valabil incheiat, iar la decesul promitentului, obligatia acestuia de a vinde, fiind patrimoniala, se va transmite mostenitorilor sai.

Promisiunea unilaterala de vanzare nu se confunda nici cu vanzarea afectata de un termen sau conditie. Desi ambele sunt contracte, in timp ce prima reprezinta un contract unilateral care da nastere la obligatii numai in sarcina promitentului, cea de-a doua este un contract bilateral ce naste obligatii reciproce si interdependente in sarcina partilor; prima da nastere unei obligatii de a face, pe cand a doua da nastere unei obligatii de a da[1].

Promisiunea unilaterala de vanzare da nastere unei obligatii de a face numai in sarcina promitentului: de a vinde bunul beneficiarului daca acesta se decide sa-l cumpere.

Promisiunea produce efecte diferite dupa cum ea a fost sau nu afectata de un termen in interiorul caruia beneficiarul sa-si manifeste optiunea.

Daca promisiunea unilaterala de vanzare a fost afectata de un termen, iar beneficiarul isi manifesta intentia de a cumpara in interiorul acestui termen, problema care se pune este ce fel de contract a intervenit intre parti in acel moment. O prima parere[2] este ca vanzarea a devenit perfecta in momentul in care beneficiarul a optat in sensul cumpararii bunului, astfel ca daca promitentul refuza predarea bunului, beneficiarul se va adresa instantei judecatoresti care numai va constata existenta vanzarii; daca vanzarea este supusa formei solemne pentru valabilitatea sa, optiunea beneficiarului in sensul cumpararii a dat nastere unui antecontract de vanzare-cumparare, atat promitentul cat si beneficiarul obligandu-se sa incheie vanzarea in viitor in forma autentica ceruta de lege.

Apreciem ca prin optiunea beneficiarului in sensul cumpararii bunului, intre parti a intervenit un antecontract de vanzare-cumparare si nu o vanzare, deoarece promitentul are o obligatie de a face (de a vinde in viitor) si nu de a da (de a transmite proprietatea - ca in cazul vanzarii).

Astfel, daca vanzatorul nu isi respecta obligatia asumata si instraineaza bunul unei alte persoane anterior manifestarii optiunii de catre beneficiar, acesta din urma, titular al unui drept de creanta, are dreptul la daune-interese in masura prejudiciului care i-a fost cauzat. Aceeasi va fi solutia si in cazul in care, ulterior manifestarii dorintei de a cumpara a beneficiarului, promitentul a instrainat bunul unei alte persoane. Titular al unui drept de creanta, beneficiarul nu a dobandit proprietatea bunului in momentul in care a decis sa cumpere (promitentul asumandu-si numai obligatia de a vinde in viitor, nu de a transmite proprietatea), astfel ca dreptul sau nu este opozabil tertului dobanditor.

In masura in care beneficiarul dovedeste existenta fraudei si complicitatea la frauda a tertului dobanditor, el poate solicita constatarea nulitatii absolute a contractului astfel incheiat, bunul reintrand in patrimoniul promitentului in cazul admiterii acestei actiuni.

Daca insa promitentul refuza incheierea vanzarii dupa ce beneficiarul a optat pentru cumparare si bunul se afla inca in patrimoniul promitentului, beneficiarul poate solicita instantei de judecata obligarea promitentului la incheierea contractului de vanzare-cumparare in temeiul art. 1073 si 1077 C. civ. sau hotararea judecatoreasca sa tina loc de contract de vanzare-cumparare. Alti autori considera ca in aceasta situatie, promitentul are numai dreptul de a cere daune interese pentru prejudiciul ce i-a fost cauzat prin nerespectarea obligatiei de a face a promitentului[3].

Daca beneficiarul nu isi exprima optiunea in interiorul termenului convenit sau decide sa nu cumpere, obligatia promitentului se stinge, acesta putand instraina bunul oricarei alte persoane.

In doctrina si jurisprudenta se ofera solutii diferite cu privire la momentul stingerii obligatiei promitentului in cazul in care promisiunea nu contine un termen inlauntrul caruia beneficiarul sa-si manifeste optiunea.

Intr-o prima opinie, se apreciaza ca obligatia promitentului nascuta din promisiunea de vanzare se stinge "la expirarea termenului general de prescriptie, care incepe sa curga de la data incheierii promisiunii de vanzare (art. 3 si art. 7 al. 2 din Decretul nr. 167/1958)"[4].

Intr-o alta opinie, se considera ca promitentul se poate elibera valabil de obligatia sa fie prin punerea in intarziere a beneficiarului urmata de o actiune in justitie (in caz de refuz al acestuia de a se pronunta) prin care se solicita instantei de judecata stabilirea unui termen dupa imprejurari, fie prin retragerea promisiunii de catre promitent dupa un interval de timp socotit de acesta suficient pentru ca beneficiarul sa se pronunte .

De regula, promisiunea unilaterala de vanzare este un contract unilateral, intrucat naste obligatii numai in sarcina promitentului; partile pot insa stipula in contract si obligatia beneficiarului de a plati un pret pentru dreptul sau de optiune[6] (mai ales in cazul in care va opta pentru a nu cumpara), caz in care promisiunea capata caracter sinalagmatic.

Dovada promisiunii unilaterale de vanzare se face in toate cazurile conform regulilor generale aplicabile creantelor in materie de proba prevazute de art. 1191 si urm. C. civ.

Nu numai vanzatorul isi poate asuma promisiunea de vanzare, ci si cumparatorul; promisiunea unilaterala de cumparare are acelasi regim juridic cu promisiunea unilaterala de vanzare.

4.2. Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare este contractul in care ambele parti se obliga sa incheie in viitor contractul de vanzare-cumparare pentru un obiect determinat si un pret stabilit.

Numita si antecontract de vanzare-cumparare, aceasta conventie a fost si este unanim recunoscuta de doctrina si practica, desi o lunga perioada de timp ea nu si-a gasit o reglementare legala.

Utilitatea ei s-a remarcat in practica in perioada in care contractul de vanzare-cumparare a unor imobile a fost supus unor formalitati rigide (forma actului autentic si autorizatia administrativa) prin adoptarea Decretului nr. 151/1950 pentru comasarea si circulatia bunurilor agricole si a Decretului nr. 221/1950 cu privire la imparteala sau instrainarea terenurilor cu sau fara constructii si interzicerea construirii fara autorizatie. Pentru a da eficacitate juridica actelor sub semnatura privata prin care partile vindeau si cumparau terenuri fara a respecta conditia formei autentice si fara a avea autorizatie administrativa, practica judiciara sustinuta de doctrina a apreciat ca asemenea conventii nu puteau fi considerate veritabile contracte de vanzare-cumparare si deci nu puteau transmite proprietatea, in schimb dadeau nastere unor obligatii de a face pentru parti, de a intreprinde tot ce era necesar pentru incheierea vanzarii in forma ceruta de lege , iar in caz de neexecutare culpabila a obligatiilor de catre una din parti, cealalta era in masura sa solicite rezolutiunea conventiei cu daune-interese.

Decretul nr. 144/1958[8] a recunoscut antecontractul de vanzare-cumparare si a reglementat posibilitatea transformarii obligatiei de a face a partilor in obligatie de a da, instanta de judecata putand pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic translativ de proprietate, cu conditia ca actul de instrainare a constructiei sa fie incheiat in forma scrisa.

Decretul nr. 144/1958 a fost abrogat prin Legea nr. 50/1991 privitoare la autorizarea constructiilor si unele masuri pentru realizarea locuintelor, astfel ca in practica s-a pus in discutie soarta juridica a actelor sub semnatura privata cu privire la imobile incheiate anterior abrogarii acestui decret. S-a considerat ca acest act normativ continua sa fie aplicabil actelor juridice incheiate sub incidenta sa, fiind vorba de o situatie exceptionala de ultraactivitate a unor prevederi legale abrogate[9].

Care va fi soarta juridica a actelor incheiate dupa abrogarea Decretului nr. 144/1958 stiut fiind ca, potrivit art. 46 din Legea nr. 18/1991a fondului funciar si art. 2 al. 1si 2 din Legea 247/2005 - titlul X - circulatia juridica a terenurilor, instrainarea prin acte intre vii a terenurilor este supusa ad validitatem formei autentice, iar in practica se intalnesc numeroase cazuri in care partile incheie vanzarea unui teren printr-un act sub semnatura privata?

Sanctiunea unor astfel de acte este nulitatea absoluta a contractului pentru lipsa formei autentice; un astfel de contract nul ca vanzare-cumparare, in temeiul principiului conversiunii actului juridic nul intr-un alt act juridic valabil, ar putea fi valabil ca un antecontract de vanzare-cumparare, nascand pentru parti obligatii de a face, de a incheia in viitor contractul de vanzare in forma autentica ceruta de lege.

De asemenea nimic nu impiedica partile ca in temeiul libertatii contractuale, sa incheie un veritabil antecontract de vanzare-cumparare, asumandu-si reciproc obligatiile de a incheia contractul de vanzare in viitor.

Antecontractul de vanzare-cumparare da nastere unor obligatii de a face in sarcina partilor, si anume de a incheia in viitor contractul de vanzare-cumparare, spre deosebire de contractul de vanzare-cumparare care da nastere unei obligatii de a da, de a transmite dreptul real. Aceasta conventie nu se confunda nici cu promisiunea unilaterala de vanzare intrucat la aceasta din urma beneficiarul nu se obliga sa incheie contractul in viitor, ci numai sa opteze daca doreste sau nu sa cumpere.

Daca una din parti refuza perfectarea contractului in viitor, ce mijloace juridice de constrangere are cealalta parte? Solutiile difera dupa cum bunul se mai afla sau nu in proprietatea promitentului-vanzator.

1. Bunul se afla la promitentul-vanzator sau chiar a fost predat promitentului-cumparator

O prima posibilitate este ca partea care nu este in culpa sa solicite, in temeiul art. 1020-1021 C. civ., rezolutiunea conventiei sinalagmatice si daune-interese in masura prejudiciului suferit, urmand ca partile sa fie repuse in situatia anterioara contractarii prin restituirea prestatiilor efectuate, antecontractul fiind o conventie sinalagmatica, supusa regulilor contractelor sinalagmatice.

O alta posibilitate este o actiune in justitie urmarind executarea silita a obligatiei de a face prin care instanta de judecata obliga partea in culpa la incheierea contractului (de ex. prezentarea la notariat in vederea incheierii contractului), sub sanctiunea platii de daune cominatorii pentru fiecare zi de intarziere in incheierea contractului.

Partea care nu este in culpa are totodata posibilitatea de a cere instantei de judecata sa perfecteze ea insasi contractul de vanzare-cumparare, solutie care in practica a avut temeiuri juridice diferite:

a. Astfel s-a considerat ca, in caz de refuz al uneia din parti de a incheia contractul in forma autentica ceruta de lege, cealalta parte poate solicita instantei sa constate ca intre parti a intervenit o vanzare (si deci un transfer al dreptului real), hotararea judecatoreasca urmand sa tina loc de act autentic de instrainare. In practica judecatoreasca s-a apreciat ca admisibila o asemenea actiune in constatare intemeiata pe art. 111 C. proc. civ., in conditiile in care actul incheiat de parti indeplineste toate conditiile de valabilitate ale conventiilor si partile au executat prestatiile specifice contractului de vanzare-cumparare (predarea bunului si plata pretului).

Prin executarea prestatiilor specifice vanzarii, partile "au depasit prin propria vointa consecintele firesti ale unui antecontract", creand intre ele raporturi juridice specifice vanzarii[10].

In doctrina, aceasta solutie a fost pe buna dreptate criticata, precizandu-se ca actiunea in constatare are numai menirea de a constata existenta sau inexistenta unui drept si aceasta numai daca o actiune in realizare este imposibil de exercitat, astfel ca nu poate transforma o obligatie de a face intr-o obligatie de a da, daca printr-un veritabil antecontract partile s-au obligat sa incheie contractul in viitor[11].

Instanta de judecata nu poate constata o transmisiune a unui drept, de vreme ce aceasta transmisiune nu a avut loc intre parti. Admiterea unei astfel de actiuni presupune posibilitatea instantei de judecata de a acoperi nulitatea absoluta a unui contract de vanzare-cumparare a unui teren incheiat printr-un act sub semnatura privata si de a constata astfel ca intre parti a avut loc un transfer al proprietatii in temeiul acestui contract, posibilitate pe care insa legea nu o permite.

b. impartasim opinia adoptata de majoritatea doctrinei si a practicii judiciare care de altfel, in prezent isi gaseste o reglementare expresa in dispozitiile Legii nr. 247/2005, opinie potrivit careia suplinirea consimtamantului partii care refuza incheierea vanzarii se poate face de catre instanta de judecata pe calea unei actiuni in realizare pentru pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare[12].

O asemenea actiune isi gaseste temei juridic in dispozitiile art. 1073 si 1077 C. civ. care permit executarea in natura a obligatiei de a face si repararea in natura a prejudiciului cauzat.

Fiind o actiune in realizare prin care se urmareste executarea silita a unei obligatii de a face, actiunea in pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare este o actiune prescriptibila in termenul general de prescriptie de trei ani. Aceste termen incepe sa curga de la data implinirii termenului in care trebuia incheiat contractul (in acest moment se naste dreptul la actiune).

Pentru ca o asemenea actiune sa fie admisibila, se cer indeplinite cumulativ urmatoarele conditii:

a) antecontractul de vanzare-cumparare sa fie valabil incheiat. Fiind un contract, trebuie sa indeplineasca conditiile generale de validitate ale contractului prevazute de art. 948-969 C. civ.: un consimtamant valabil exprimat, capacitatea, un obiect determinat, licit si posibil, o cauza licita si morala.

b) dovada antecontractului se face potrivit regulilor generale in materia probelor (art. 1191 C. civ. si urm.); antecontractul trebuie sa imbrace forma scrisa sub semnatura privata ad probationem, "forma scrisa fiind necesara pentru valorificarea ulterioara a acestuia in cazul in care una din parti ar refuza executarea benevola"[13];

c) refuzul uneia din parti de a incheia contractul de vanzare-cumparare;

d) partea care introduce actiunea si-a executat propriile obligatii rezultate din antecontract. Fiind un contract sinalagmatic, in cazul in care partea care solicita executarea obligatiilor contractuale de catre cealalta parte, nu si-a executat propriile sale obligatii, risca sa-i fie opusa exceptia de neexecutare a contractului.

Astfel cum a aratat practica judiciara, refuzul promitentului-vanzator de a primi pretul nu reprezinta o neexecutare a obligatiei promitentului-cumparator de plata a pretului, actiunea fiind admisibila daca pretul este platit in timpul procesului[14]. Nu aceeasi va fi solutia daca promitentul-cumparator nu a platit pretul la termenele de plata stabilite prin antecontract din culpa sa, iar aceste termene erau esentiale pentru promitentul-vanzator sau daca partile au prevazut ca neplata pretului la termenul stabilit conduce la rezolutiunea de drept a contractului, fara punere in intarziere si fara interventia instantei de judecata (pact comisoriu expres de ultim grad) . In aceste cazuri, daca neplata pretului se datoreaza culpei promitentului-cumparator, promitentul vanzator poate solicita rezolutiunea antecontractului cu daune-interese;

e) promitentul-vanzator sa fie proprietarul bunului vandut. Numai in aceste conditii, instanta poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare, in caz contrar, actiunea fiind inadmisibila;

f) ambele parti sa aiba capacitatea de a incheia contractul de vanzare-cumparare, capacitate apreciata in raport de data pronuntarii hotararii judecatoresti. Desi regula este capacitatea, in materia vanzarii exista anumite incapacitati expres prevazute de lege care impiedica incheierea valabila a vanzarii si deci si pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc unui contract de vanzare.

Daca sunt indeplinite aceste conditii, actiunea care urmareste transformarea obligatiei de a face intr-o obligatie de a da specifica vanzarii, prin suplinirea consimtamantului partii care a refuzat incheierea actului devine admisibila. Drept urmare, hotararea care va tine loc contractului de vanzare-cumparare are un efect constitutiv de drepturi, astfel ca transferul dreptului de la vanzator la cumparator va opera la data ramanerii definitive a acestei hotarari judecatoresti. Conditia sine qua non pentru promovarea actiunii este ca intelegerea partilor sa fie cuprinsa intr-un inscris sub semnatura privata care sa indeplineasca elementele esentiale ale unei conventii (capacitate, consimtamant, pret, obiect determinat) si, totodata, ca bunul sa se afle in patrimoniul promitentului[16].

Daca partile au prevazut in antecontract o "clauza de dezicere" (de razgandire) in favoarea uneia sau a ambelor parti, acordul de vointa al partilor poate fi revocat unilateral si instanta nu mai poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract[17].

Daca promitentul-cumparator se afla in posesia bunului, ca urmare a executarii obligatiilor prevazute in antecontract (obligatii care anticipeaza incheierea vanzarii, privind plata pretului si predarea bunului), termenul de prescriptie este intrerupt prin faptul posesiei bunului, promitentul-cumparator neputand fi acuzat de pasivitate sau neglijenta in apararea dreptului sau. Posesia nestingherita a bunului de catre promitentul-cumparator implica o recunoastere tacita a dreptului sau din partea promitentului-vanzator care, actionat in justitie pentru perfectarea vanzarii ale carei efecte s-au produs de mult in fapt, nu poate invoca exceptia prescriptiei dreptului la actiune a promitentului-cumparator.

In prezent, antecontractul de vanzare-cumparare cat si posibilitatea instantei de judecata de a pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare si-au gasit reglementare legala expresa in art.5 al. 2 titlul X (Circulatia juridica a terenurilor) din Legea nr. 247/2005 care prevede: "in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract."

2. Promitentul -vanzator a instrainat bunul unei alte persoane. Daca promitentul-vanzator nu isi respecta obligatia asumata prin antecontract si vinde bunul unei alte persoane, contractul incheiat cu tertul dobanditor este valabil, deoarece prin antecontract promitentul-vanzator nu a transmis proprietatea bunului sau, el continuand sa ramana proprietar.

Promitentul-cumparator nu este decat titular al unui drept de creanta, astfel ca are dreptul numai la daune interese in masura prejudiciului care i-a fost cauzat, neputand solicita nici predarea bunului (deoarece prin antecontract nu a dobandit proprietatea), nici anularea contractului de vanzare fata de care el este tert, nici obligarea promitentului-vanzator la incheierea contractului deoarece acesta nu mai este proprietar.

Daca insa contractul de vanzare-cumparare s-a incheiat in dauna sa si promitentul-cumparator dovedeste existenta fraudei si complicitatea la frauda a tertului dobanditor, el poate solicita instantei judecatoresti constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare pentru frauda la lege, cu consecinta desfiintarii vanzarii si reintrarii bunului in patrimoniul promitentului-vanzator.

Este posibil ca partile, prin acordul lor de vointa, sa stabileasca o clauza de "dezicere" (razgandire), care da fiecarei parti facultatea de a se razgandi in privinta incheierii contractului, caz in care instanta de judecata nu mai poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare. Clauza de dezicere, ca si clauza de revocare unilaterala a contractului, este valabila atata timp cat nu imbraca forma abuzului de drept si nu constituie o conditie pur potestativa din partea celui care se obliga[18].

Clauza de dezicere isi gaseste fundament in dispozitiile art. 1297-1298 C. civ. care reglementeaza arvuna. Deosebindu-se de avans sau acont care constituie o parte din pretul vanzarii (urmand a fi restituit in cazul neperfectarii vanzarii), arvuna este o conventie accesorie pe care partile o incheie in vederea pefectarii vanzarii[19], care reprezinta o clauza penala, partile stipuland prin liberul lor consimtamant ca suma de bani platita cu acest titlu se pierde (in cazul promitentului-cumparator) sau se restituie indoit (in cazul promitentului-vanzator) de partea care este in culpa pentru nerealizarea contractului, daca cealalta parte nu solicita executarea silita. Intrucat dispozitiile care reglementeaza arvuna nu au un caracter imperativ, partile pot stipula ca, in caz de neperfectare a vanzarii datorita culpei uneia din parti, arvuna sa se restituie intreit sau de patru ori etc, partile stabilind astfel cuantumul daunelor-interese la care au dreptul in caz de neexecutare culpabila a obligatiilor contractuale.

Daca contractul de vanzare-cumparare se perfecteaza, arvuna este nula, iar suma de bani platita cu acest titlu reprezinta o parte din pretul vanzarii.

Arvuna este de asemenea nula, urmand ca ea sa fie restituita sau cuprinsa in prestatiile reciproce ale partilor si in urmatoarele cazuri: daca antecontractul de vanzare-cumparare este nul, daca contractul nu se mai realizeaza prin consimtamantul comun al ambelor parti, daca realizarea vanzarii a devenit imposibila fara culpa uneia din parti.

Astfel cum s-a precizat in practica judecatoreasca, nu orice suma de bani platita cu ocazia perfectarii contractului are caracter de arvuna[20], ci o astfel de suma poate reprezenta si un avans, un acont din pretul vanzarii, adica un inceput de executare a contractului.

4.3. Pactul de preferinta este conventia prin care una din parti (proprietarul unui bun) numita promitent se obliga fata de cealalta parte numita beneficiar, ca in cazul in care se va hotari sa vanda bunul sau, sa ii acorde preferinta la pret egal. Pactul de preferinta este un contract, el fiind rezultatul acordului de vointe dintre promitent si beneficiar; se deosebeste de promisiunea unilaterala si bilaterala de vanzare prin natura obligatiei asumate de promitent: daca in primele doua conventii, promitentul isi asuma obligatia de a incheia in viitor un contract de vanzare-cumparare, in cazul pactului de preferinta, promitentul nu se obliga sa vanda, ci numai sa acorde preferinta beneficiarului daca se va hotari sa vanda.

Desi afectata de o conditie potestativa din partea celui care se obliga, aceasta conventie este unanim recunoscuta ca valabila, intrucat indeplinirea conditiei depinde nu numai de vointa promitentului (nefiind deci o conditie pur potestativa) ci si de imprejurari exterioare (care nu depind de vointa sa) care l-ar putea determina sa vanda.

Daca promitentul nu isi indeplineste obligatia si vinde bunul unei alte persoane, beneficiarul are numai dreptul la daune-interese pentru prejudiciul ce i-a fost cauzat prin nerespectarea obligatiei; el nu poate solicita anularea vanzarii incheiate de promitent intrucat nu a fost parte in acest contract. Beneficiarul nu a dobandit niciun drept asupra bunului prin incheierea pactului de preferinta, el a devenit numai titularul unui drept de creanta; in consecinta, beneficiarul nu are la dispozitie nicio actiune pentru a intra in stapanirea bunului. Daca promitentul incheie contractul de vanzare cu un tert in dauna beneficiarului cu complicitatea tertului dobanditor, beneficiarul poate solicita desfiintarea vanzarii datorita fraudei.

Intrucat dreptul de creanta al beneficiarului nascut din pactul de preferinta sau din promisiunea de vanzare (unilaterala sau bilaterala) este un drept patrimonial, acesta se poate transmite atat prin acte juridice inter vivos cat si prin acte mortis causa, pe cand obligatia promitentului poate fi transmisa numai pe cale succesorala, in dreptul nostru neexistand cesiunea de obligatii.

4.4. Dreptul de preemptiune este un drept prioritar la cumpararea unui bun recunoscut de lege anumitor categorii de persoane; spre deosebire de celelalte conventii precedente vanzarii care au la baza vointa proprietarului-promitent, nascandu-se ca rezultat al acestei vointe, dreptul de preemptiune se naste din lege, proprietarul neputand interveni in niciun fel in nasterea sau modificarea acestuia, fiind doar obligat sa-l respecte. Cum s-a precizat in doctrina, dreptul de preemptiune este un drept patrimonial si un drept opozabil erga omnes, astfel ca nerespectarea lui la incheierea contractului de vanzare-cumparare va conduce la desfiintarea actului, indiferent de buna sau reaua credinta a cumparatorului si indiferent daca cumparatorul era beneficirul unei alte promisiuni precum pactul de preferinta sau al unui retract litigios[21].

Intalnim acest drept reglementat de mai multe acte normative:

Art. 18 din OUG 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chirirei pentru spatiile cu destinatia de locuinta acorda chiriasilor un drept prioritar la cumpararea locuintei pe care o ocupa daca proprietarul locuintei nu doreste reinnoirea contractului de inchiriere intrucat intentioneaza sa vanda; in acest caz, notificarea prealabila a refuzului proprietarului de a reinnoi contractul reprezinta o oferta de vanzare si trebuie sa cuprinda pretul vanzarii, sub sanctiunea nulitatii absolute.

Daca locuinta a fost vanduta unui tert la un pret mai avantajos decat cel din oferta adresata chiriasului sau a fost vanduta anterior expirarii termenului din contractul de locatiune (care este si termenul de expirare a ofertei), acesta din urma se poate subroga in drepturile cumparatorului, platind acestuia pretul vanzarii in termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vanzare-cumparare pe care proprietarul este obligat sa o faca catre chirias.

Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural national mobil stabileste un drept de preemptiune in favoarea statului roman pentru cazul vanzarii bunurilor culturale mobile, proprietatea persoanelor fizice si juridice de drept private, clasate in tezaur.

Legea nr. 26/1996 - Codul silvic reglementeaza un drept de preemptiune al statului la toate vanzarile de bunavoie sau silite, la pret si in conditii egale, pentru enclavele din fondul forestier proprietate publica si terenurile limitrofe acestuia, precum si pentru terenurile acoperite cu vegetatie forestiera. In acest sens, proprietarul terenului are obligatia de a instiinta in scris unitatea silvica teritoriala in raza careia este situat terenul despre intentia sa de instrainare, urmand ca unitatea sa-si manifeste optiunea in termen de 30 de zile. Daca unitatea nu raspunde in acest termen sau isi manifesta optiunea in sensul refuzului dobandirii terenului, proprietarul este liber sa instraineze oricarei alte personae. Nerespectarea dreptului de preemptiune al statului este sanctionata cu nulitatea absoluta a vanzarii.

Legea nr. 10 /2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv in perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989 astfel cum a fost modificata si completata prin Legea nr. 247/2005, reglementeaza un drept de preemptiune in favoarea unitatilor si institutiilor de invatamant din sistemul de stat (gradinite, scoli, licee, colegii, scoli profesionale, scoli postliceale, institutii de invatamand superior), a unitatilor sanitare si de asistenta medico-sociale din sistemul public (camine-spital pentru batrani, spitale, centre de plasament, case de copii), a institutiilor publice (ca de ex.administratii financiare, trezorerii, ministere, parchete, judecatorii, tribunale, sedii de politie, primarii, consilii locale etc), a partidelor politice legal inregistrate (pentru sediile lor) pentru imobilele pe care le-au ocupat si care se restituie in natura fostilor proprietari.

Principiul instituit de Legea 10/2001 modificata este acela al restituirii in natura, astfel ca imobilele preluate abuziv in perioada 1945-1989 si ocupate de aceste unitati si institutii se restituie, de regula, fostilor proprietari, aceeasi lege in art. 17 recunoscand in favoarea unitatii detinatoare un drept de preemptiune la cumparare, daca proprietarul doreste sa vanda.

In acest sens, proprietarul caruia i s-a restituit in natura imobilul si care doreste instrainarea prin vanzare a acestuia, este obligat sa notifice despre intentia sa unitatea care a detinut imobilul, notificarea urmand a se face prin intermediul executorului judecatoresc. Titularul dreptului de preemptiune este obligat, sub sanctiunea decaderii din acest drept, ca in termen de 90 de zile de la primirea notificarii, sa-si manifeste optiunea.

Potrivit art. 17 al. 4 din aceasta lege, contractul de vanzare-cumparare incheiat cu nerespectarea dreptului de preemptiune este lovit de nulitate absoluta[22].

Legea 10/2001 reglementeaza de asemenea un drept de preemptiune in favoarea chiriasilor sau a detinatorilor actuali ai imobilelor care nu se restituie persoanelor indreptatite. Potrivit art. 42 al. 2 si 3 din lege, imobilele cu alta destinatie decat cea de locuinta care nu s-au restituit persoanelor indreptatite pot fi instrainate, detinatorii cu titlu valabil la data intrarii in vigoare a prezentei legi avand drept de preemptiune; aceeasi este solutia si pentru imobilele cu destinatia de locuinta, restituite persoanelor indreptatite si asupra carora chiriasii au un drept prioritar la dobandire.

Un drept prioritar la dobandirea unui bun imobil este reglementat si in Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica; potrivit art. 37 din aceasta lege, "in cazul in care lucrarile pentru care s-a facut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul doreste instrainarea imobilului, expropriatul-fost proprietar- are un drept prioritar la dobandire, la un pret ce nu poate fi mai mare decat despagubirea actualizata. In acest scop, expropriatorul se va adresa in scris fostului proprietar, iar daca acesta nu opteaza pentru cumparare sau nu raspunde expropriatorului in termen de 60 de zile de la primirea notificarii, acesta din urma poate dispune de imobil".

Spre deosebire de un veritabil drept de preemptiune, dreptul prioritar la dobandire reglementat de acest act normativ prevede pentru expropriator nu numai obligatia de a respecta acest drept impus in favoarea fostului proprietar al imobilului, dar impune si pretul vanzarii, pret care nu poate fi stabilit liber de expropriator, ci reprezinta valoarea actualizata a despagubirii platite fostului proprietar la expropriere.

Document online: Contract de afiliere Referat: Contractul de donatie

Dispozitiile legii nr. 33/1994 nu isi gasesc aplicare decat la cazurile de expropriere ce au avut loc dupa intrarea sa in vigoare[23].

Capacitatea partilor contractante

O alta conditie de fond pentru incheierea valabila a unui contract este, potrivit art. 948 C. civ., capacitatea de a contracta.

5.1. Regula in materia vanzarii. Art. 1306 C. civ., dispune ca "pot cumpara si vinde toti carora nu le este oprit prin lege". Regula in aceasta materie este asadar capacitatea, incapacitatea de a contracta fiind o exceptie.

Contractul de vanzare-cumparare fiind un contract translativ de proprietate, angajand astfel patrimoniile celor doua parti, este un act de dispozitie juridica. Astfel, pentru incheierea valabila a unui contract de vanzare-cumparare, ambele parti contractante trebuie sa aiba capacitate deplina de exercitiu; minorii fara capacitate de exercitiu si persoanele puse sub interdictie judecatoreasca vor incheia acest contract prin reprezentantul legal, cu autorizatia autoritatii tutelare; minorii cu capacitate de exercitiu restransa (cu varsta 14-18 ani) vor incheia acest contract personal, dar cu incuviintarea reprezentantului legal si cu acordul autoritatii tutelare.

Atunci insa cand contractul de vanzare-cumparare, raportat la patrimoniul partii, este doar un act de administrare sau de conservare (asa numitele vanzari marunte : vanzarea unor bunuri supuse deteriorarii sau pieirii, cumpararea unor materiale pentru repararea unor bunuri etc), este suficient ca partile sa aiba numai capacitatea de a incheia acte de administrare si conservare.

5.2. Incapacitati speciale. Incapacitatile de a contracta, respectiv de a vinde si/sau cumpara, sunt expres si limitativ prevazute de lege. Reprezentand exceptii de la regula capacitatii, normele care reglementeaza incapacitatile de a contracta sunt de stricta interpretare si nu pot fi aplicate prin analogie la alte cazuri similare.

Aceste incapacitati sunt:

Vanzarea intre soti este interzisa (art. 1307 C. civ.). Aceasta interdictie (incapacitate de a vinde si de a cumpara) are la baza mai multe considerente:

- prin vanzari fictive (simulate), sotii pot frauda interesele creditorilor lor; prin asemenea vanzari, sotul debitor ar deveni insolvabil fata de creditorii sai;

- vanzarile intre soti reprezinta de cele mai multe ori donatii prin care acestia confera un caracter irevocabil transferului de proprietate intervenit intre ei stiut fiind ca donatiile intre soti sunt revocabile;

vanzarea intre soti este interzisa si pentru a apara interesele mostenitorilor rezervatari ai sotului vanzator sau care au dreptul la raportul donatiilor. Prin asemenea vanzari, sotii ar ascunde donatii care ar excede cotitatii disponibile sau pe care le-ar excepta de la obligatia de raport al donatiilor (care revine sotului donator cand vine in concurs cu descendentii defunctului donator).

Intr-o prima opinie[25], sanctiunea incalcarii acestor dispozitii legale ar fi nulitatea absoluta a actului care ofera o mai buna protectie fata de nulitatea relativa. In opinia majoritatii, sanctiunea incalcarii acestei interdictii este nulitatea relativa a contractului astfel incheiat . In doctrina a aparut si o a treia opinie[27] conform careia sanctiunea ce ar trebui aplicata unei asemena vanzari este actiunea in simulatie, o asemena interdictie avand la baza prezumtia de simulatie.

Nulitatea relativa urmeaza regimul nulitatii din dreptul comun: poate fi invocata de oricare dintre soti, de mostenitori sau de creditori, poate fi acoperita prin confirmare dupa desfacerea casatoriei de sotul ale carui interese au fost vatamate prin incheierea vanzarii (sotul vanzator) sau de mostenitorii acestuia dupa decesul sau.

Actiunea in anulare este prescriptibila in termenul general de prescriptie de 3 ani; acest termen are momente diferite de la care incepe sa curga, termen dat de momentul nasterii dreptului la actiune: pentru soti termenul curge de la data desfacerii casatoriei, pentru mostenitori termenul curge de la data incetarii casatoriei, iar pentru creditori termenul curge de la incheierea contractului.

Aceasta interdictie nu vizeaza vanzarea intre concubini sau intre viitorii sau fostii soti; vanzarea intre concubini este valabila cu exceptia cazului cand are o cauza imorala (contractul s-a incheiat pentru a determina inceputul unei relatii de concubinaj sau pentru a mentine relatia de concubinaj).

Aceasta interdictie priveste numai vanzarile voluntare, rezultate din acordul de vointa al ambilor soti nu si vanzarile silite, realizate prin licitatie publica in faza executarii silite, aceste vanzari desfasurandu-se sub controlul justitiei, astfel ca unul dintre soti poate fi adjutecatarul la licitatie al bunului celuilalt sot[28].

. Tutorii nu pot cumpara bunurile persoanelor aflate sub tutela lor atata timp cat socotelile definitive al tutelei nu au fost incheiate (art. 1308 pct. 1 C. civ.).                             Sanctiunea incalcarii acestei interdictii de a cumpara este, potrivit opiniei majoritare, nulitatea relativa a contractului (interesul ocrotit fiind unul privat si nu unul general, de ordine publica), desi textul art. 1308 C. civ.prevede sanctiunea nulitatii absolute[30].

Mandatarii nu pot cumpara bunurile cu a caror vanzare au fost imputerniciti (art. 1308 pct. 2 C. civ.); interdictia vizeaza atat mandatarii legali cat si pe cei conventionali. Ratiunea acestei interdictii cat si a celor prevazute la pct. 3 si 4 ale art. 1308 C. Civ. este de a evita un conflict de interese intre cel al vanzatorului si cel al cumparatorului, mandatarul cumparator fiind interesat sa cumpere la un pret cat mai avantajos, ce ar putea dezavantaja pe vanzator; aceasta interdictie de a cumpara nu se aplica in cazul in care pretul vanzarii este dinainte stabilit de vanzator sau cand intrunirea celor doua calitati de catre mandatar (de vanzator si cumparator) este cunoscuta si aprobata de vanzator.

Si in cazul incalcarii acestei incapacitati, sanctiunea este nulitatea relativa, interesul ocrotit fiind unul privat.

Administratorii bunurilor statului, ale comunelor, oraselor, municipiilor sau judetelor nu pot cumpara bunurile aflate in administrarea lor (art. 1308 pct. 3 C. civ.). De asemenea, apreciem ca si aceasta interdictie nu va mai exista daca pretul vanzarii este unul fix, dinainte stabilit, astfel ca aceste persoane nu s-ar mai confrunta cu un conflict de interese.

Functionarii publici si cei din comisiile de licitatie nu pot cumpara bunurile statului sau ale unitatilor administrativ-teritoriale care se vand prin mijlocirea lor (art. 1308 pct. 4 C. civ.). Si in acest caz, sanctiunea care intervine in cazul incalcarii acestei interdictii este nulitatea relativa a contractului astfel incheiat.

Judecatorii, procurorii si avocatii nu pot deveni cesionari de drepturi litigioase care sunt de competenta curtii de apel in circumscriptia careia isi desfasoara activitatea; pentru judecatorii de la Inalta Curte de Casatie si Justitie si pentru procurorii de la Parchetul de pe langa Inalta Curte de Casatie si Justitie, interdictia vizeaza intreg teritoriul tarii.

Intelegem prin "drepturi litigioase" atat drepturile care formeaza obiectul unui proces inceput si neterminat cat si cele asupra carora se poate naste o "contestatie serioasa si viitoare"

Aceasta interdictie protejeaza un interes general, de ordine publica si anume apararea prestigiului si independentei justitiei, astfel ca incalcarea ei se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a vanzarii .

Potrivit art. 43 din Legea executorilor judecatoresti nr. 188/2000, "este interzis executorilor judecatoresti sa dobandeasca direct sau prin persoane interpuse, pentru ei sau pentru altii, bunurile ce au facut obiectul activitatii de executare silita".

In ceea ce priveste dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de catre cetatenii straini, apatrizi si persoane juridice straine, se impun cateva precizari. Potrivit Constitutiei Romaniei, cetatenii straini si apatrizii pot dobandi terenuri in Romania numai in conditiile rezultate din aderarea Romaniei la Uniunea Europeana si din alte tratate internationale la care Romania este parte, pe baza de reciprocitate in conditiile prevazute prin lege organica, precum si prin mostenire legala (art. 44 al. 2 Constitutia Romaniei). Potrivit art. 3 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, cetatenii straini, apatrizii si persoanele juridice straine pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in Romania in conditiile prevazute de legea speciala. Legea speciala este legea nr. 312/2005 privind dobandirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi precum si de catre persoane juridice straine, care la art. 3 dispune ca cetateanul unui stat membru al Uniunii Europene (sau al Spatiului Economic European), apatridul cu domiciliul intr-un stat membru sau in Romania, precum si persoana juridica constituita in conformitate cu legislatia unui stat membru pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in aceleasi conditii cu cele prevazute de lege pentru cetatenii romani si pentru persoanele juridice romane; daca dreptul de proprietate priveste terenurile agricole, padurile si terenurile forestiere, dobandirea se poate realiza dupa impliniarea a 7 ani de la data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana (art. 5 al. 1 din Legea nr. 312/2005; daca aceste persoane nu sunt rezidente in Romania, ele pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru resedinte secundare, respectiv sedii secundare, dupa 5 ani de la data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana (art. 4 din Legea nr. 312/2005).

In schimb, daca aceste persoane apartin altor state decat cele membre ale Uniunii Europene, dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor se poate face numai in conditiile reglementate prin tratate internationale, pe baza de reciprocitate; aceste persoane nu pot insa dobandi proprietatea terenurilor in conditii mai favorabile decat cele aplicabile cetateanului unui stat membru al Uniunii si persoanei juridice constituite in conformitate cu legislatia unui stat membru.

Aceste dispozitii legale sunt aplicabile numai in cazul dobandirii dreptului de proprietate asupra terenurilor prin acte juridice intre vii cat si prin mostenire testamentara; cetatenii straini si apatrizii pot dobandi proprietatea terenurilor in tara noastra prin mostenire legala, indiferent ca apartin sau nu Uniunii Europene si indiferent ca apartin sau nu unor state cu care Romania a incheiat tratate pe baza de reciprocitate. Este ceea ce prevede teza finala a art. 44 al. 2 din Constitutia Romaniei cat si art. 1 din Legea nr. 312/2005.

Concluzionam ca interdictia dobandirii dreptului de proprietate asupra terenurilor in Romania prin acte juridice intre vii si prin mostenire testamentara subzista pentru cetatenii, apatrizii si persoanele juridice ce apartin unor state terte (care nu sunt membre ale Uniunii Europene) cu care Romania nu a incheiat un tratat pe baza de reciprocitate cu privire la dobandirea terenurilor.

6. Obiectul contractului de vanzare-cumparare

Potrivit art. 962 C.civ., "obiectul conventiilor este acela la care partile sau numai una din parti se obliga". In cazul vanzarii, obiectul este format din doua prestatii: cea a vanzatorului constand in obligatia de a transmite lucrul si cea a cumparatorului constand in obligatia de a plati pretul, iar obiectul material se va raporta si el la doua aspecte: lucrul vandut si pretul.

I.         Lucrul vandut. Cerintele pe care trebuie sa le indeplineasca lucrul pentru ca vanzarea sa fie valabil incheiata

Lucrul vandut trebuie sa indeplineasca mai multe cerinte: sa existe sau sa poata exista in viitor, sa fie in circuitul civil, sa fie determinat sau determinabil, sa fie posibil si licit si sa se afle in proprietatea vanzatorului.

a. Lucrul sa existe sau sa poata exista in viitor Pot forma obiect al contractului atat lucrurile existente la data incheierii sale cat si cele viitoare, care nu exista inca la data incheierii contractului.

Cu privire la lucrurile existente la data contractarii, art. 1311 C. civ. prevede ca daca bunul cu privire la care s-a contractat si care era prezumat in fiinta, in realitate era pierit in totalitate, contractul astfel incheiat este nul absolut, ca fiind lipsit de obiect. Daca bunul era pierit numai in parte la data contractarii, cumparatorul poate alege intre rezolutiunea contractului sau mentinerea acestuia cu reducerea corespunzatoare a pretului. In aceste cazuri, intrucat nu s-a transmis proprietatea asupra bunului, pieirea situandu-se anterior contractarii, riscul este suportat de vanzator ca proprietar ; daca cumparatorul a cumparat asumandu-si riscul pieirii totale sau partiale a lucrului anterior contractarii, contractul are un caracter aleatoriu si riscul va fi suportat de cumparator.

Conform art. 965 al. 1 C. Civ., vanzarea poate avea ca obiect si lucruri viitoare (de ex. o constructie care se va realiza, o recolta viitoare etc). Dintre bunurile viitoare numai o mostenire nedeschisa nu poate forma obiect al vanzarii, orice pact (si deci si un contract de vanzare-cumparare) asupra unei mosteniri nedeschise fiind prohibit de lege si sanctionat cu nulitatea absoluta (art. 965 al. 2 C. civ.). Momentul realizarii bunului va fi si momentul transferului de proprietate de la vanzator la cumparator si odata cu acesta si al transferului riscului pieirii fortuite, daca obiectul material este un lucru cert; daca bunul vandut este de gen, proprietatea va apartine cumparatorului in momentul individualizarii lucrului.

Nerealizarea lucrului viitor nu afecteaza valabilitatea contractului ci numai da nastere obligatiei vanzatorului la plata daunelor-interese, acesta pierzand oricum pretul vanzarii. Daca nerealizarea bunului s-a datorat unei cauze straine exoneratoare de raspundere (pe care vanzatorul este obligat sa o dovedeasca), vanzatorul va fi scutit de plata daunelor-interese, insa va fi obligat sa restituie pretul deoarece suporta riscul contractului in calitate de debitor al obligatiei imposibil de executat[36]. Daca partile au dat contractului un caracter aleatoriu si cumparatorul si-a asumat riscul neexecutarii lucrului, acesta din urma va fi obligat la plata pretului, daca nerealizarea lucrului nu s-a datorat culpei vanzatorului.

b. Lucrul sa se afle in circuitul civil. Potrivit art. 1310 C. civ., pot face obiect al vanzarii toate bunurile ce se afla in circuitul civil, afara numai daca vreo lege a interzis aceasta. Cum s-a precizat in doctrina[37], legiuitorul a instituit principiul liberei circulatii a bunurilor, dar a prevazut totodata posibilitatea limitarii acestui principiu prin lege. O limita absoluta a acestui principiu o constituie lucrurile care prin natura lor nu pot fi obiect al actelor juridice, res communis (aerul, apa marii, lumina soarelui, etc.) precum si acele bunuri care sunt declarate de lege ca fiind de uz sau de interes public precum bunurile proprietate publica a statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale care sunt inalienabile, imprescriptibile si insesizabile; pot forma insa obiectul unor contracte de administrare, concesionare sau inchiriere in conditiile legii (art. 11 al. 1 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia . Cat priveste bunurile care fac parte din domeniul privat al statului si al unitatilor administrativ-teritoriale, acestea pot forma obiect al vanzarii ca si bunurile proprietate particulara, fiind supuse regimului de drept comun, daca legea nu dispune altfel (art. 5 al. 2 din Legea nr. 213/1998).

Cat priveste limitele relative la principiul liberei circulatii a bunurilor, acestea privesc bunurile care pot fi instrainate respectiv dobandite numai de anumite persoane sau in anumite conditii.

Astfel, Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar republicata prevede in art. 32 ca terenurile pentru care s-a constituit dreptul de proprietate in favoarea cooperatorilor care nu au adus pamant in cooperativa si a altor persoane precizate in lege, nu pot fi instrainate prin acte intre vii pe o perioada de 10 ani socotiti de la inceputul anului urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de instrainare. Asemenea terenuri nu pot fi instrainate decat prin acte mortis causa, mostenitorul avand de asemenea interdictia instrainarii pe toata aceasta perioada. Textul legal are in vedere « instrainarea » prin acte intre vii, astfel ca inalienabilitatea acestor bunuri priveste nu numai vanzarea ci si oricare alt contract translativ de proprietate.

O alta limita relativa la libera circulatie a bunurilor este data de interdictia temporara de instrainare pe o perioada de 10 ani de la data cumpararii a apartamentelor ce au putut fi cumparate de chiriasii lor in conditiile art. 9 si 14 din Legea nr. 112/1995 privind reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinte trecute in proprietatea statului ; potrivit acestor dispozitii legale, chiriasii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora pot opta[38], dupa expirarea termenului de 6 luni de la data intrarii in vigoare a acestei legi in care cei indreptatiti pot formula cereri de restituire in natura a apartamentului, pentru cumpararea acestor apartamente cu plata integrala sau in rate a pretului. Conform art. 9 al. final din legea mai sus amintita, apartamentele dobandite in aceste conditii, nu pot fi instrainate 10 ani de la data cumpararii. Potrivit art. 48 al. 1 din legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv, astfel cum aceasta a fost modificata prin legea nr. 247/2005, chiriasii carora li s-au vandut apartamentele in care locuiau cu respectarea dispozitiilor Legii 112/1995, au dreptul sa le instraineze sub orice forma inainte de implinirea termenului de 10 ani numai persoanei indreptatite la restituirea in natura, fost proprietar al acelei locuinte; pretul vanzarii nu poate fi mai mare decat valoarea actualizata a pretului platit de chirias la cumpararea locuintei in baza Legii 112/1995, cu exceptia situatiilor cand partile convin altfel (art. 48 al. 2 din Legea 10/2001). Daca persoana indreptatita (fostul proprietar) a solicitat in justitie constatarea nulitatii absolute a actului de dobandire (vanzare-cumparare) a locuintei de catre chirias in temeiul Legii 112/1995 , este interzisa instrainarea in orice mod a acestei locuinte pana la solutionarea definitiva si irevocabila a actiunii formulate, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de instrainare .

De asemenea anumite bunuri care formeaza monopol de stat pot fi instrainate respectiv dobandite numai intre persoane fizice sau juridice autorizate pe baza unei licente, in conditiile prevazute de legi speciale (cazul armelor, stupefiantelor, tutunului etc); in aceeasi situatie se afla si o serie de bunuri existente in circuitul civil care pot fi vandute, respectiv cumparate numai in conditii prevazute de legi speciale (munitie, materiale explozive, produse toxice etc).

Bunurile care fac parte din patrimoniul cultural national se gasesc in circuitul civil si pot forma valabil obiectul unei vanzari in conditiile legii speciale[41], numai ca scoaterea din tara a acestor bunuri temporar sau definitiv se face in baza unui certificat de export emis de directiile judetene pentru cultura si patrimoniul cultural national, certificat care in cazul bunurilor clasate in tezaur trebuie avizat de Comisia Nationala a Muzeelor si Colectiilor si aprobat de ministrul Culturii si Cultelor (art. 37 din Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural national mobil

Cat priveste metalele pretioase si pietrele pretioase, acestea pot fi cumparate si vandute fara restrictii de catre persoane fizice si juridice, cu conditia ca aceste acte de comert sa nu reprezinte o activitate permanenta sau profesionala, potrivit art. 5 al. 1 din OUG nr. 190/2000 republicata privind regimul metalelor pretioase, aliajelor acestora si pietrelor pretioase in Romania. Operatiunile cu metale pretioase, cu aliajele acestora si cu pietre pretioase se pot efectua ca activitati permanente sau profesionale de catre persoane fizice si juridice autorizate in conditiile legii, autorizatia eliberandu-se pe perioada nedeterminata de catre Autoritatea Nationala pentru Protectia Consumatorilor (art. 8 din OUG nr. 190/2000)

De mentionat ca un bun nu poate fi declarat inalienabil (scos din circuitul civil) prin vointa omului. In doctrina se admite ca, in mod exceptional, inalienabilitatea poate lua nastere din vointa partilor atunci cand urmareste apararea unui interes serios si legitim precum garantarea executarii unei obligatii (de ex. partile convin interdictia instrainarii bunului ipotecat pe toata perioada ipotecii) sau un alt interes (de ex. interdictia instrainarii bunului dobandit de minor pana la dobandirea capacitatii depline de exercitiu de catre acesta). Interesul determina si caracterul temporar al inalienabilitatii conventionale, nefiind permisa o inalienabilitate perpetuua a bunului. O clauza contractuala prin care un bun este scos din circuitul civil care nu justifica un interes serios si legitim sau care, desi justifica acest interes, este perpetuua, este lovita de nulitate absoluta.

Daca exista o asemenea clauza valabila, iar dobanditorul instraineaza bunul cu incalcarea ei, stipulantul clauzei si succesorii sai in drepturi pot solicita rezolutiunea contractului initial de instrainare cu daune-interese sau repararea prejudiciului cauzat prin nerespectarea clauzei ; potrivit unei alte opinii, sanctiunea nerespectarii clauzei de inalienabilitate este nulitatea relativa a actului prin care a avut loc loc incalcarea clauzei, nulitate care poate fi invocata de cel in interesul caruia clauza a fost stipulata, cu conditia ca actul ce contine clauza de inalienabilitate sa fie opozabil tertilor[44].

c. Lucrul vandut sa fie determinat sau determinabil, posibil si licit. Aceste cerinte nu prezinta trasaturi particulare in materia vanzarii, ci se identifica cu cerintele generale in materie contractuala. Pe de o parte, art. 948 C. civ. stabileste printre conditiile esentiale pentru validitatea unei conventii si un obiect determinat, iar pe de alta parte art. 964 al. 1 C. civ. prevede ca "obligatia trebuie sa aiba de obiect un lucru determinat, cel putin in specia sa". Daca vanzarea are ca obiect un lucru individual determinat, determinarea acestuia se face prin precizare tuturor elementelor sale particulare si distinctive (de exemplu un teren se determina prin suprafata, situare, vecinatati etc), iar daca vanzarea are ca obiect bunuri de gen, determinarea se realizeaza prin precizarea speciei din care face parte bunul, calitatii, cantitatii (de exemplu se vinde recolta de grau de pe terenul X al vanzatorului)etc.

Este posibil ca lucrul ce se vinde sa nu fie tocmai determinat, ci numai determinabil, aceasta presupunand ca partile au stabilit elementele cu ajutorul carora bunul urmeaza sa fie determinat (de exemplu puiul pe care il va naste iapa - cal de curse pur sange X, in ianuarie 2011, proprietatea lui Y, castigatoarea concursului din anul 2010).

Daca lucrul nu este determinat sau determinabil, contractul este nul absolut pentru lipsa de obiect.

Lucrul vandut trebuie sa fie posibil intrucat nimeni nu poate fi obligat la imposibil; imposibilitatea trebuie sa existe la data incheierii contractului si sa fie absoluta.

Lucrul vandut trebuie sa fie licit, adica sa nu contravina normelor legale care privesc ordinea publica si bunele moravuri (art. 5 C. civ.).

c. Lucrul vandut sa fie proprietatea vanzatorului. Conditia se impune intrucat contractul de vanzare-cumparare este un contract translativ de proprietate, astfel ca pentru a opera transferul de proprietate este necesar ca vanzatorul sa fie proprietarul bunului vandut deoarece nu poate transmite ceea ce nu are sau mai multe drepturi decat are el insusi: nemo dat quod non habet si nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet.

Aceasta conditie nu este prevazuta expres in dreptul nostru, spre deosebire de dreptul francez care interzice in mod expres vanzarea lucrului altuia, sub sanctiunea nulitatii absolute (art. 1599 C. Civ. francez). In sistemul nostru de drept, vanzarea bunului altuia este o creatie a doctrinei si jurisprudentei. Tot doctrina este cea care a statuat ca aceasta cerinta se cere indeplinita numai pentru bunurile individual determinate (in cazul carora regula este tranferul proprietatii la data incheierii contractului) nu si pentru bunurile de gen care dau posibilitatea vanzatorului de a le procura pana la transmiterea proprietatii care are loc ulterior contractarii, la data individualizarii bunurilor.

Aceeasi solutie a fost consacrata si in cazul in care vanzatorul, desi neproprietar al bunului la data incheierii contractului, dobandeste ulterior proprietatea bunului pe care l-a vandut.

In cazul in care vanzatorul vinde un bun ce apartine altei persoane, caz cunoscut in doctrina drept vanzarea lucrului altuia, distingem dupa cum partile au avut sau nu cunostinta ca bunul nu apartine vanzatorului.

Daca partile sau cel putin cumparatorul a fost de buna-credinta, necunoscand ca vanzatorul nu este proprietar al lucrului vandut, in doctrina s-au conturat mai multe opinii cu privire la sanctiunea aplicabila unui asemenea contract. Unii autori apreciaza ca vanzarea in acest caz este lovita de nulitate absoluta pentru lipsa cauzei obligatiei cumparatorului; nu numai lipsa cauzei obligatiei cumparatorului ci in primul rand lipsa obiectului obligatiei vanzatorului atrage nulitatea absoluta a unui asemenea contract. Aceasta solutie nu pare a fi insa cea potrivita intrucat nu permite cumparatorului ca in cazul in care vanzatorul dobandeste ulterior proprietatea bunului, sa confirme contractul incheiat, nemaiavand interes sa solicite constatarea nulitatii; de asemenea, avand in vedere regimul juridic al nulitatii absolute, acesta presupune ca orice persoana interesata si nu numai cumparatorul, poate solicita desfiintarea contractului; pe de alta parte, interesul protejat intr-un asemenea caz ar trebui sa fie de ordine publica ori este evident ca interesul ce trebuie ocrotit prin sanctiunea impusa este unul privat, numai al cumparatorului. Mai mult, cum s-a precizat in literatura juridica recenta, sanctiunea aplicabila lipsei obiectului sau lipsei cauzei pare a fi nulitatea relativa[45].

Majoritatea doctrinei si a practicii judiciare imbratiseaza solutia nulitatii relative a contractului astfel incheiat, nulitate data de eroarea in care s-a aflat cumparatorul fie cu privire la substanta lucrului pe care l-a considerat la data contractarii ca fiind proprietatea vanzatorului error in substantiam, fie cu privire la lipsa unei calitati esentiale a vanzatorului, aceea de a fi proprietar al bunului vandut error in personam ; sanctiunea pare a fi cea potrivita avand in vedere cauza ce determina aplicarea ei: cumparatorul fiind de buna-credinta, este evident ca el s-a aflat in eroare cu privire la calitatea de proprietar a vanzatorului calitate care, in opinia noastra este determinanta in incheierea contractului din partea cumparatorului (cumparatorul nu ar fi incheiat un contract de vanzare-cumparare daca ar fi cunoscut ca vanzatorul nu este proprietar si nu ii poate transmite bunul pe care doreste sa-l cumpere si pentru care a platit un pret); cum s-a precizat in doctrina, desi nulitatea relativa pentru eroare asupra persoanei cocontractante intervine de regula in actele cu titlu gratuit, dar ea nu este exclusa in actele cu titlu oneros daca, potrivit art. 954 C. civ., consideratia persoanei este cauza principala pentru care s-a facut conventia . Nu putem impartasi opinia exprimata in doctrina potrivit careia vicierea consimtamantului cumparatorului prin error in substantiam sau error in personam nu poate fi primita intrucat a fi proprietarul unui bun nu este o calitate esentiala, determinanta pentru o persoana; dimpotriva, apreciem ca pentru cel care incheie vanzarea crezand ca dobandeste un bun, calitatea celeilalte persoane cu care contracteaza de a fi proprietarul bunului si de a-i putea transmite astfel proprietatea, este o calitate esentiala pentru care a inteles sa contracteze.

O alta solutie relevata de doctrina este aceea a valabilitatii contractului care insa va fi afectat de o conditie rezolutorie, cumparatorul avand dreptul de a cere rezolutiunea pentru neexecutarea obligatiei vanzatorului de a transfera proprietatea bunului vandut, in temeiul art. 1020, 1021 C. civ[49]. O asemenea solutie ce presupune un contract valabil incheiat chiar daca vanzatorul nu este proprietarul bunului vandut, porneste astfel de la premisa ca transferul dreptului de proprietate nu opereaza in momentul incheierii contractului, prin puterea acestuia, ci este o obligatie apartinand vanzatorului ce deriva din incheierea contractului; daca vanzatorul nu isi respecta obligatia de a transmite proprietatea bunului vandut, contractul fiind unul sinalagmatic, da nastere posibilitatii cumparatorului de a solicita rezolutiunea contractului in temeiul art. 1020, 1021 C. Civ. Apreciem ca o asemenea solutie nu poate fi primita in dreptul nostru in conditiile in care contractul de vanzare-cumparare este un contract translativ de proprietate, transferul proprietatii operand in puterea contractului, prin insasi incheierea actului (art. 1295 C. civ. si art. 971 C. civ.) in momentul realizarii consimtamantului partilor si nemaiconstituind o obligatie pentru vanzator, ale carui obligatii deriva tocmai din acest transfer de proprietate. Chiar si in cazul in care partile amana prin vointa lor transferul proprietatii la o alta data ulterioara contractarii, "acest transfer se va realiza tot automat (dupa caz, la momentul implinirii termenului, a conditiei, a platii pretului etc), producandu-se de plin drept, in pofida diversitatiievenimentelor de natura a declansa acest efect" .

Imbratisand solutia nulitatii relative, aceasta sanctiune nu are un regim juridic diferit de cel din dreptul comun. Nulitatea poate fi invocata numai de cumparator si succesorii sai in drepturi fie pe cale de actiune, in interiorul termenului de prescriptie de 3 ani care curge de la data cand cel indreptatit a cunoscut sau trebuia sa cunoasca ca vanzatorul nu este proprietarul bunului, dar nu mai tarziu de 18 luni de la incheierea actului, fie pe cale de exceptie atunci cand vanzatorul solicita plata pretului; vanzatorul, chiar daca a fost de buna-credinta si nu a cunoscut ca nu are proprietatea bunului vandut, nu poate solicita anularea actului intrucat eroarea este cauza de nulitate numai cand cade asupra persoanei cu care s-a contractat (art. 954 al. 2 C. Civ.).

Adevaratul proprietar al bunului, fiind tert fata de contractul incheiat, nu poate solicita anularea vanzarii[51]; daca el se afla in posesia bunului, va opune cumparatorului dreptul sau de proprietate asupra bunului, neputand fi afectat de instrainarea facuta de un neproprietar, pentru el actul incheiat este un res inter alios acta care nici nu-i poate profita, nici dauna; daca insa cumparatorul a intrat in posesia bunului, adevaratul proprietar are la indemana actiunea in revendicare pentru a-si recupera bunul . Cum s-a precizat in doctrina, intre vanzator si cumparator, contractul poate ramane in fiinta, in cazul in care cumparatorul nu solicita anularea vanzarii, fara ca acest contract sa afecteze admiterea actiunii in revendicare a adevaratului proprietar si fara ca acest contract sa-l poata expropria pe adevaratul proprietar sau sa-i confere vreun drept cumparatorului . Insa actiunea in revendicare a adevaratului proprietar poate fi paralizata prin invocarea art. 1909-1910 C. civ. (posesia de buna-credinta valoreaza proprietate in materia bunurilor mobile) sau prin invocarea uzucapiunii, in cazul bunurilor imobile, avand in vedere faptul ca vanzarea incheiata reprezinta un act translativ ce provine de la un neproprietar si astfel poate constitui just titlu pentru scurta uzucapiune.

Daca actiunea in revendicare a adevaratului proprietar a fost admisa si cumparatorul a fost evins, pierzand bunul vandut, vanzatorul este obligat sa-l garanteze pe acesta din urma pentru evictiune, contractul de vanzare-cumparare fiind in fiinta si producand efecte (cumparatorul nesolicitand anterior anularea contractului). Daca ulterior incheierii contractului, vanzatorul a dobandit proprietatea bunului sau vanzarea este ratificata de adevaratul proprietar, cumparatorul nu mai poate solicita anularea contractului; cumparatorul nu mai are interes in a solicita anularea vanzarii din moment ce scopul pentru care a contractat s-a indeplinit: dobandirea proprietatii bunului.

Daca ambele parti au cunoscut la incheierea contractului ca vanzatorul nu este proprietarul bunului vandut, solutiile adoptate in doctrina sunt diferite. Unii autori apreciaza valabil acest contract care naste pentru vanzator obligatia de a procura in viitor bunul, obiect al contractului, partile neurmarind la incheierea contractului imediata transmitere a proprietatii; in cazul in care vanzatorul nu dobandeste proprietatea bunului, neexecutarea obligatiei sale da nastere la obligatia de a plati cumparatorului daune-interese[54].

Opinia dominanta exprimata in doctrina este aceea ca aceasta vanzare are o cauza ilicita (" reprezinta o operatiune speculativa  "), fiind nula absolut, in virtutea adagiului fraus ominia corumpit[56]. Practica judecatoreasca a imbratisat aceasta solutie si a sanctionat cu nulitatea absoluta asemenea contracte in care cumparatorul a fost de rea-credinta .

3. Instrainarea unui bun indiviz de catre un singur coindivizar, fara consimtamantul celorlalti. Regimul juridic al indiviziunii, aplicabil si coproprietatii, are la baza urmatoarele reguli: oricare dintre coindivizari/coproprietari are un drept individual, absolut si exclusiv asupra cotei sale ideale din dreptul asupra universalitatii sau asupra unui anumit bun, drept pe care il poate instraina liber, fara acordul celorlalti coindivizari, atat prin acte intre vii (caz in care dobanditorul se va substitui in drepturile coindivizarului instrainator[58]) cat si prin acte mortis causa, iar a doua regula stabileste ca niciunul dintre coindivizari nu este titular asupra unui anumit bun sau anumitor bunuri indivize, astfel ca nu poate instraina singur un asemenea bun. Actele juridice cu privire la fiecare bun din indiviziune privit in materialitatea sa se pot face cu respectarea regulii unanimitatii, respectiv cu acordul tuturor coindivizarilor. Asadar bunurile privite in materialitatea lor, ut singuli, nu pot fi instrainate decat cu acordul tuturor coindivizarilor. Daca bunul este instrainat de un coindivizar cu incalcarea regulii unanimitatii, adica fara consimtamantul celorlalti coindivizari, potrivit parerii dominante exprimate in doctrina si practica , soarta juridica a actului de instrainare depinde de rezultatul partajului, neputandu-se aplica regulile de la vanzarea lucrului altuia deoarece instrainatorul este si el titularul unei cote-parti din dreptul de proprietate, ci regulile proprii starii de indiviziune. Bineinteles, daca ceilalti coindivizari ratifica vanzarea, cumparatorul dobandeste proprietatea intregului bun[61], actul incheiat fiind definitiv consolidat. Pana la partaj, vanzarea incheiata nici nu profita, nici nu dauneaza celorlalti coindivizari, drepturile acestora nefiind in niciun fel afectate. Astfel, daca prin imparteala, bunul vandut cade in lotul coindivizarului instrainator, vanzarea se consolideaza cu efect retroactiv, avand in vedere efectul declarativ al partajului (vanzatorul coindivizar fiind considerat cu efect retroactiv proprietarul exclusiv al bunului instrainat) ; daca la partaj bunul cade in lotul altui coindivizar decat cel care l-a instrainat, si acesta nu ratifica vanzarea, dreptul cumparatorului se va desfiinta cu efect retroactiv (ca efect al desfiintarii vanzarii) pana la data incheierii actului intrucat vanzatorul nu a fost niciodata proprietar al bunului pe care l-a instrainat, aplicandu-se regulile care guverneaza vanzarea lucrului altuia . Potrivit solutiei majoritare, ceilalti coindivizari nu pot solicita anularea vanzarii, fiind terti fata de aceasta, si nici nu pot introduce o actiune in revendicare (deoarece si vanzatorul este tot un coindivizar) ; ei isi pot apara drepturile lor cu privire la bunul instrainat numai pe calea actiunii de partaj . Potrivit unei alte pareri exprimate recent in literatura juridica, pana la partaj, oricare dintre coindivizarii necontractanti poate cere constatarea inopozabilitatii actului fata de ei, opunandu-se in acest fel pe cale de exceptie cererii cumparatorului de predare a bunului, ori daca bunul a intrat deja in posesia cumparatorului, actionand pentru revendicarea bunului de la tertul cumparator .

Pretul

1. Prezentare generala a conditiilor. Pretul reprezinta obiectul prestatiei cumparatorului si trebuie sa indeplineasca urmatoarele cerinte pentru ca vanzarea sa fie valabil incheiata: sa fie stabilit in bani, sa fie determinat sau determinabil, sa fie sincer si serios. Neindeplinirea acestor conditii conduce la nulitatea absoluta a contractului, pentru lipsa unui element esential.

2. Pretul sa fie stabilit in bani. Este obligatoriu, pentru existenta acestui contract, ca in schimbul transmiterii bunului vandut, cumparatorul sa aiba obligatia de a plati o suma de bani si nu de a indeplini o alta prestatie. Daca contraprestatia cumparatorului nu are ca obiect o suma de bani, nu suntem in prezenta unui contract de vanzare-cumparare, ci a unui alt contract, eventual schimb, intretinere antrepriza, sau un alt contract translativ de proprietate nenumit. Pretul, acea suma de bani cu care vanzatorul inlocuieste in patrimoniul sau bunul instrainat, este cel care califica contractul incheiat intre parti drept o vanzare-cumparare.

3. Pretul sa fie determinat sau determinabil. Caracterul determinat sau determinabil al pretului presupune ca la data incheierii contractului exista un acord de vointe cu privire la cuantumul sumei de bani ce va fi platita cu titlu de pret, fie cu privire la modalitatea de stabilire a acestui cuantum in viitor; stabilirea pretului trebuind sa fie atributul exclusiv al acordului de vointe dintre parti; in cazul pretului determinat, partile au stabilit la contractare cuantumul sumei de bani pe care cumparatorul trebuie sa o plateasca cu titlu de pret; nu este obligatoriu ca, odata cu stabilirea pretului, partile sa stabileasca si modalitatea de plata si termenul de plata, aceastea putand fi stabilite si ulterior, in caz contrar, urmand a se face aplicarea dispozitiilor art. 1101 C. civ[65]. si art.1362 C. civ ; in cazul pretului determinabil, partile nu au stabilit la incheierea contractului cuantumul sumei de bani ce se va plati, ci au stabilit numai elementele obiective cu ajutorul carora pretul va fi fixat in viitor; stabilirea ulterioara a pretului nu poate depinde de vointa uneia dintre parti sau de acordul lor ulterior .

Art. 1304 C. civ., dupa modelul Codului francez (art. 1592) permite ca determinarea pretului sa fie lasata si la latitudinea unui tert cu rol de arbitru, acesta fiind ales prin acordul ambelor parti; aceasta persoana nu este un arbitru propriu-zis, nu este nici expert ci, cum s-a subliniat in doctrina[68], este un mandatar comun al partilor care nu poate fi revocat decat prin consimtamantul lor mutual; acest tert trebuie sa fie independent de parti, sub sanctiunea nulitatii/anularii desemnarii , el fiind tinut, ca orice mandatar, de o obligatie de mijloace si nu de rezultat, iar pretul stabilit de el este unul obligatoriu pentru parti. Daca acest mandatar nu poate sau nu doreste sa determine pretul, contractul este nul absolut pentru lipsa unui element esential, respectiv lipsa pretului; daca partile au cazut de acord asupra pretului, ele au incheiat un nou contract de vanzare; instanta de judecata nu poate stabili ea pretul, nici nu poate modifica pretul stabilit de catre parti , de asemenea, in lipsa unei clauze contrare, judecatorul nu poate desemna un nou mandatar, in cazul in care mandatarul ales de parti nu a putut sau nu a dorit sa stabileasca pretul. Daca in determinarea pretului, mandatarul ales a comis o "eroare grosiera" sau pretul determinat este rezultatul dolului sau al violentei exercitate asupra mandatarului, decizia tertului privind stabilirea pretului poate fi anulata .

Exista anumite bunuri pentru a caror vanzare legiuitorul, din diferite ratiuni sociale sau economice, intervine si stabileste pretul vanzarii; este cazul asa numitelor preturi legale obligatorii[72], cum au fost definite in literatura, stabilite de exemplu pentru vanzarea locuintelor construite cu fonduri ale statului, a energiei electrice, a carburantului etc. Acest pret stabilit de legiuitor este obligatoriu pentru parti, care nu pot stabili un altul prin acordul lor de vointa ; daca in contract s-a stabilit alt pret decat cel legal, acesta va fi inlocuit obligatoriu cu pretul legal. Daca pretul legal sufera modificari pe parcursul executarii contractului (in sensul maririi sau micsorarii), aceste modificari vor fi puse in aplicare de la data intrarii in vigoare a actului normativ ce contine modificarea sau de la o alta data precizata in acest act.

4. Pretul sa fie sincer si serios. Pretul sincer presupune un pret real, stabilit cu intentia reala de a fi cerut si platit, si nu un pret fictiv (simulat) care sa nu fie niciodata platit. Daca pretul este fictiv (simularea fiind totala), vanzarea este nula absolut pentru lipsa pretului ca obiect al obligatiei cumparatorului, dar acest contract poate fi valabil ca o donatie deghizata daca exista intentia liberala a instrainatorului si daca indeplineste celelalte conditii de validitate ale donatiei.

De asemenea, art. 1303 C. civ. cere ca pretul sa fie serios, adica sa constituie cauza pentru care vanzatorul transmite dreptul sau de proprietate; un pret neserios este un pret derizoriu, exagerat de mic in raport cu valoarea bunului, chiar inexistent, care nu poate inlocui in patrimoniul vanzatorului bunul instrainat. Un pret neserios, derizoriu presupune un contract de vanzare-cumparare fara cauza din partea vanzatorului deoarece nu primirea pretului este ceea ce l-a determinat pe acesta sa instraineze bunul sau; contractul afectat de un pret neserios, lipsit de cauza din partea vanzatoruluii, este de asemenea lovit de nulitate absoluta ca vanzare[74], insa poate fi valabil ca un contract de donatie daca "vanzatorul" a avut animus donandi, imprejurare in care sunt aplicabile regulile specifice liberalitatilor (printre care si reducerea si raportul donatiilor) . Seriozitatea pretului are aspectul unei situatii de fapt si constituie o problema de apreciere a instantei de judecata. Este posibil ca pretul sa fie inferior valorii lucrului vandut, fara a fi insa un pret derizoriu si aceasta intrucat formarea vointei de a vinde si a cumpara este influentata de numerosi factori obiectivi dar si subiectivi[76], factori care il pot determina pe vanzator sa vanda bunul sau la un pret inferior sau pe cumparator sa cumpere la un pret superior valorii bunului, astfel ca pentru fiecare parte contractanta, contraprestatia celeilalte parti reprezinta cauza pentru care a inteles sa contracteze . Seriozitatea pretului depinde, in primul rand, de existenta unui raport, a unei proportii intre cuantumul pretului fixat si valoarea reala a bunului vandut; acest raport, chiar daca nu reclama neaparat o echivalenta a elementelor cuantum-lucru, exclude intotdeauna o disproportie prea mare, care ar fi, in acelasi timp, nesusceptibila de o justificare normala . De asemenea, pretul derizoriu nu se confunda cu pretul lezionar care poate conduce la anularea vanzarii afectate de viciul leziunii; leziunea este un viciu de consimtamant intalnit in ipoteza in care exista o disproportie vadita intre pret si valoarea bunului si numai daca persoana lezata este un minor cu varsta cuprinsa intre 14-18 ani care incheie singur contractul, fara incuviintarea ceruta de lege pentru incheierea unui asemenea act si numai daca minorul, devenit major, nu ratifica actul incheiat in aceste conditii; desigur, contractul incheiat in aceste conditii, cu incalcarea dispozitiilor legale privind capacitatea, este oricum sanctionat cu nulitatea relativa.

Cum am precizat anterior, sanctiunea unui pret nesincer sau neserios este nulitatea absoluta a contractului ca vanzare-cumparare. In doctrina franceza s-au exprimat opinii recente care gasesc discutabila aceasta sanctiune, apreciindu-se mai potrivita sanctiunea nulitatii relative si aceasta intrucat: 1. exigenta unui pret serios are drept ratiune de a fi protectia unei parti, vanzatorul sau cumparatorul; or, nesocotirea unei reguli de protectie ar trebui sa aiba drept consecinta o nulitate relativa. 2. Sanctiunea nulitatii absolute implica faptul ca ordinea publica ar fi incalcata; or simulatia sau absenta pretului aduc atingere doar unor interese particulare nu si ordinii publice. 3. sanctiunea nulitatii absolute pentru neseriozitatea sau fictivitatea pretului este in contradictie cu sanctiunea nulitatii relative care afecteaza vanzarea lucrului altuia, chiar daca de fiecare data lipseste un element esential al contractului[80].