Incetarea coproprietatii obisnuite sau temporare

Coproprietatea obisnuita, fiind vremelnica, poate inceta prin mai multe moduri. Astfel, ea este sistata in cazul in care toate cotele-parti din dreptul de proprietate sunt dobandite, prin acte juridice sau uzucapiune, de unul dintre copartasi sau de catre o terta persoana. De asemenea, mai poate inceta si prin pieirea totala a bunului sau prin expropriere.

Modalitatea specifica si cea mai frecventa de incetare a coproprietatii obisnuite este partajul sau imparteala^[1].

Prin imparteala se intelege operatia juridica prin care inceteaza starea de coproprietate ori de indiviziune, in sensul ca bunul sau bunurile stapanite pe cote-parti sunt impartite materialmente intre copartasi, fiecare devenind proprietar exclusiv asupra unei parti determinate sau asupra unui anume bun dintre cele ce formau obiectul coproprietatii^[2]. Dreptul de proprietate comun se transforma astfel intr-un drept exclusiv.

Imparteala este reglementata in art.728-799 C.civ., completate cu prevederile art. 673¹-673¹⁴ C.pr.civ., care reglementeza procedura speciala a impartelii judiciare. Desi dispozitiile acestor acte normative se refera la imparteala unei succesiuni, ele sunt aplicabile, in linii generale, si impartelii bunurilor aflate in coproprietate^[3].

Potrivit art.728 C.civ.^[4], dreptul de a cere iesirea din indiviziune este imprescriptibil. El se stinge numai odata cu stingerea coproprietatii, atunci cand unul dintre coproprietari dobandeste, prin uzucapiune, dreptul de proprietate exclusiva asupra bunului respectiv. Prin urmare, acest drept apartine fiecarui coproprietar. Dupa cum s-a aratat, "dreptul de a cere partajul este unul autonom, care nu se confunda cu dreptul coproprietarului de a dispune de cota sa parte" . Natura juridica a dreptului de a cere partajul este aceea de drept potestativ, acesta putand in principiu sa fie exercitat oricand si in orice conditii, fara a se considera exercitiul sau ca un abuz de drept .

Exercitiul dreptului de a cere imparteala poate fi insa suspendat daca, prin conventie, copartasii s-au obligat sa mentina starea de coproprietate. Conventiile de mentinere a coproprietatii pot fi incheiate valabil pe o durata de cel mult cinci ani, cu posibilitatea de a fi reinnoite, la expirarea acestui termen suspensiv. S-a pus in discutie posibilitatea crearii unei stari de indiviziune sau coproprietate prin legat, iar solutia aleasa a fost aceea a nulitatii unei asemenea dispozitii testamentare, deoarece, in sensul prevederilor art 728 alin. 1 C.civ. "nimeni nu poate fi obligat a ramane in indiviziune"^[7].

Una din problemele cu care se confrunta practica judiciara este aceea privitoare la caracterul prescriptibil sau imprescriptibil al dreptului de a cere imparteala fructelor produse de bunul comun. Pentru aceasta fosta instanta suprema a statuat ca la efectuarea partajului urmeaza sa se tina seama de regimul juridic al diferitelor categorii de fructe^[8]. Astfel, fructele civile, cum sunt chiriile, reprezentand sume de bani, se cuvin tuturor coproprietarilor insa, fiind drepturi de creanta, dreptul de a cere imparteala lor este supus prescriptiei extinctive in termenul general prevazut de art.3 din Decretul nr.167/1958 .

In ce priveste fructele industriale si fructele naturale, atata timp cat exista in materialitatea lor, actiunea pentru aducerea lor la masa de impartit este imprescriptibila, deoarece este vorba de o actiune in revendicare. Dimpotriva, daca fructele nu mai exista in materialitatea lor suntem in prezenta unui drept de creanta, iar actiunea in predarea lor, inclusiv partajarea, este prescriptibila in termen de 3 ani^[10].

Partajul poate fi cerut de coproprietari, dar si de creditorii personali ai unuia/unora dintre coproprietari, pe cale a actiunii oblice (art. 974 C.civ.)^[11]. Exercitarea actiunii de partaj pe calea actiunii oblice de catre creditorii coproprietarilor nu se confunda cu opozitia la partaj, prevazuta de art. 785 C.civ., care reprezinta o aplicatie particulara a actiunii pauliene. Opozitia la partaj este utilizata de creditori sa participe la imparteala in scopul evitarii intereselor lor. Daca aceasta opozitie nu a fost facuta, art. 785 C.civ. nu mai permite creditorilor sa atace imparteala pe calea actiunii pauliene .

Imparteala este de doua feluri: conventionala si judiciara.

A. Imparteala conventionala Imparteala conventionala se realizeaza prin acordul de vointa al tuturor copartasilor sau prin buna invoiala (art.730 C.civ.). Fiind un act juridic, conventia de imparteala trebuie sa indeplineasca toate conditiile de validitate ale actelor juridice^[13]. Imparteala voluntara este insa permisa numai daca toti coproprietarii sunt prezenti si se inteleg asupra impartirii bunului sau bunurilor. In cazul in care partajul s-a facut in absenta unui copartas, el este inopozabil fata de acel coproprietar. Motivul inopozabilitatii este dat de faptul ca actele d edispozitie prin care se exercita dreptul de a cere partajul sunt acte de dispozitie . De asemenea, daca un copartas este minor, partajul se face, dupa caz, in prezenta ocrotitorului legal sau cu acordul acestuia, fiind necesara si incuviintarea autoritatii tutelare. Partajul facut fara incuviintarea autoritatii tutelare este lovit de nulitate relativa , care poate fi acoperita prin confirmarea expresa sau tacita de minorul devenit major ulterior, fie de reprezentantul legal, cu incuviintarea autoritatii tutelare.

Legislatia civila nu prevede nici o conditie de forma pentru validitatea impartelii sau partajului voluntar. Aceasta inseamna ca se poate face chiar verbal. Proba partajului voluntar este supusa dispozitiilor art.1191 si urm. din Codul civil^[16]. Forma scrisa a partajului serveste numai pentru proba lui .

Existenta unui partaj voluntar valabil face inadmisibil partajul judiciar^[18].

B. Imparteala judecatoreasca. Imparteala judecatoreasca este necesara ori de cate ori copartasii nu se inteleg cu privire la modul de partajare a bunului comun, precum si in alte cazuri prevazute de art.730 C.civ. Procedura impartelii judiciare se regaseste in art. 673¹-673¹⁴ C.pr.civ.

Analiza: Contract de garantie Lucrare: Contracte civile speciale - contractul de vanzare cumparare

Persoana care cere partajul este obligata sa arate in cererera sa introdusa la instanta intre cine urmeaza a avea loc imparteala, titlul pe baza caruia se cere imparteala, toate bunurile supuse impartelii, evaluarea lor, locul  in care acestea se afla, precum si persoana care le detine sau le administreaza.

In cazul in care partile nu se invoiesc in fata instantei asupra modalitatii de partaj, art. 673⁵ alin. (1) C.pr.civ. prevede ca instanta va stabili bunurile supuse impartelii, calitatea de coproprietar, cota-parte ce se cuvine fiecaruia si creantele nascute din starea de proprietate comuna pe care coproprietarii le au unii fata de altii. Daca se imparte o masa succesorala, instanta va stabili datoriile transmise prin mostenire, datoriile si creantele comostenitorilor fata de defunct, precum si sarcinile mostenirii.

Modalitatile concrete de realizare a partajului judiciar sunt:

a) prin partajarea in natura a bunului sau bunurilor ( art. 673⁵ alin.2 C.pr.civ.). Aceasta este prima si cea mai importanta modalitate de partajare, cu valoare de principiu. Astfel, ori de cate ori este posibil, instanta trebuie sa recurga la partajarea in natura care este singura cale ce asigura egalitatea in drepturi a fostilor copartasi^[19]. In cazul in care loturile atribuite in natura coproprietarilor nu sunt egale ca valoare, ele se intregesc cu o suma de bani.

b) prin atribuirea bunului comun in proprietatea exclusiva a unuia dintre copartasi^[20] (art.673¹⁰ alin. 2 teza finala C.pr.civ.) In cazul in care instanta de judecata constata ca bunul comun nu poate fi partajat comod in natura, deoarece este indivizibil, va trebui sa puna capat coproprietatii prin atribuirea bunului unuia dintre copartasi urmand ca ceilalti sa primeasca echivalentul in bani a valorii cotelor la care au dreptul. In acest scop se vor lua in considerare unele imprejurari de fapt, cum sunt, potrivit art. 673⁹ C.pr.civ.: marimea cotei-parti ce se cuvine fiecaruia dinmasa bunurilor de impartit, natura bunurilor, domiciliul si ocupatia partilor, faptul ca unii dintre coproprietari, inainte de a se cere imparteala, au facut constructii, imbunatatiri cu acordul coproprietarilor etc. ;

Evaluarea bunului care face obiectul atribuirii se poate face prin acordul copartasilor. Daca partile nu se inteleg, instanta de judecata este obligata sa ia in discutie administrarea oricarui mijloc de proba reglementat de lege. Cel mai adesea se ordona efectuarea unei expertize. La stabilirea valorii se va lua in considerare valoarea bunului la data judecatii. Atunci cand obiectul partajului il constituie o constructie, practica judiciara a statuat ca instantele sunt datoare sa stabileasca valoarea ei actuala de circulatie, tinandu-se seama de o serie de criterii, cum sunt: materialele incorporate in cladire, finisajele, gradul de confort, locul unde este amplasata, vechimea, preturile practicate in zona pentru imobile asemanatoare^[22]. La partajarea terenurilor, pentru stabilirea valorii lor reale de circulatie, este necesar sa se aiba in vedere criterii, precum: calitatea si proprietatile solului, relieful, amplasamentul si destinatia terenurilor, gradul de fertilitate sau starea de degradare .

c) prin vanzarea bunului si impartirea echivalentului banesc. In cazul in care bunul comun este nepartajabil in natura si nici unul dintre copartasi nu doreste sa i se atribuie, instanta de judecata va dispune vanzarea lui, dupa caz, prin licitatie publica^[24]. Pretul obtinut se distribuie copartasilor.

In cazul in care imparteala nu se poate realiza in nici una din modalitatile prevazute de lege, art. 673¹⁴ alin. (3) C.pr.civ. prevede ca instanta sa hotarasca inchiderea dosarului.

Examinarea legislatiei in vigoare ne permite sa constatam ca in prezent, de regula, pentru partajarea imobilelor nu este necesara autorizarea din partea unui organ de stat. Cu toate acestea, in cazul impartelii in natura a constructiilor, potrivit art.1‑4 din Legea nr.50/1991^[25], autorizatia administrativa este necesara atunci cand sistarea coproprietatii reclama executarea unor lucrari de modificare a constructiei ce face obiectul partajului, cu scopul mai ales de a nu se ajunge la schimbari de ordin arhitectonic care sa-i afecteze functionalitatea si siguranta. Autorizatia se elibereaza, dupa caz, de prefecturi sau primarii, in functie de natura constructiei si locul situarii ei.

Potrivit art.786 C.civ., imparteala sau partajul este un act juridic declarativ de drepturi, astfel incat fiecare dintre fostii copartasi este considerat proprietar exclusiv al bunului ce i-a revenit in urma acestei operatiuni, in mod retroactiv, inca din momentul cand s-a nascut coproprietatea. Cu alte cuvinte, prin imparteala nu se realizeaza un transfer de drepturi intre copartasi, ci se constata si se recunosc, cu efect retroactiv, drepturi preexistente^[26]. Efectul declarativ al impartelii are urmatoarele consecinte mai importante :

- actele de instrainare sau de grevare incheiate de unul dintre copartasi cu privire la bunul comun vor fi sau nu eficace, dupa cum, prin imparteala, bunul a revenit sau nu copartasului instrainator;

- imparteala nu este un act sinalagmatic, ceea ce inseamna ca neexecutarea obligatiilor, rezultate din partaj, de catre un copartas, nu da dreptul celorlalti sa ceara rezolutiunea (exemplu: nu plateste sulta);

- imparteala nu este supusa publicitatii imobiliare, potrivit art. 21 si 28 din Legea nr.7/1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare.

- imparteala nu poate constitui just titlu pentru invocarea uzucapiunii de 10 pana la 20 de ani;

- copartasul caruia i-a revenit bunul ramane in situatia unui tert fata de actele incheiate de oricare dintre ceilalti copartasi asupra acelui bun.