Piata creditului ipotecar

Piata creditului ipotecar

United States Agency for International Development (USAID) a dezvoltat programe ipotecare in Romania si a ajuns la concluzia ca piata creditului ipotecar din Romania ar putea ajunge la 6 miliarde dolari in 2007. USAID este agentie independenta a Guvernului SUA, fiind prezenta in Romania din 1990, de cand a investit aici peste 400 milioane dolari in diverse programe, cele mai multe fiind concentrate pe asistenta tehnica si pregatirea personalului. USAID a finalizat in 2004 un program privind creditele ipotecare, iar in prezent este implicata in programe privind pensiile private[1]

Aceasta considera ca piata romaneasca a creditului ipotecar este mult mai avansata fata de cea a altor tari. Slovenia, de exemplu, una dintre tarile dezvoltate ale Uniunii Europene, care face parte acum si din zona euro, are un sistem legislativ in acest domeniu, similiar cu cel avut de Romania in 2002. Piata creditului ipotecar in Slovenia detine circa 15 la suta din total credite.

USAID este de parere ca masura Bancii Nationale a Romaniei de a restrictiona creditarea nu a fost una rea, ci dimpotriva a condus la o temperare a creditarii ipotecare, controland cresterea.

In 2005, piata creditelor ipotecare in Romania a fost de 1,69 miliarde dolari, iar in 2006 aceasta aproape s-a dublat.

Valoarea creditelor imobiliare si ipotecare acordate populatiei s-a dublat anul trecut ( 2007 ) , potrivit datelor Bancii Nationale a Romaniei (BNR). Avansul acestor credite a determinat o crestere generala a imprumuturilor pentru populatie de 82%. Soldul creditelor ipotecare si imobiliare acordate, in 2007, a ajuns la 15,8 mld. lei (4,74 mld. euro), comparativ cu 7,86 mld. lei (2,24 mld. euro) in 2006. In total, imprumuturile catre populatie si companii au cumulat 148 mld. lei (circa 42 mld. euro), aproape o treime din produsul intern brut (PIB) din 2007.

Persoanele fizice au imprumutat 71,36 miliarde lei (21,42 miliarde euro) de la banci, in 2007. Din aceasta suma, creditele de consum si-au luat, din nou, partea leului, detinand o pondere de peste 80% din totalul imprumuturilor contractate de persoane fizice. In bani, aceasta suma a fost de 56,1 miliarde lei (16,84 miliarde euro). Creditul de nevoi personale a fost urmat de creditele ipotecare (6,37 miliarde lei sau 1,91 miliarde euro) si de cele imobiliare (9,43 miliarde lei sau 2,83 miliarde euro).

Valoarea imprumuturilor in valuta pentru populatie avea, la finele anului trecut, o pondere de peste 53% in totalul creditelor pentru populatie, situandu-se la 37,93 miliarde lei. Un fapt inedit s-a intamplat in acest an. Spre deosebire de 2007, in 2006, ponderea imprumuturilor in lei a fost mai ridicata decat cea a creditelor in valuta, de 58,78%, iar valoarea acestora, de 23,08 miliarde lei.

Pe scurt, in 2007, persoanele fizice au luat credite mai mult in valuta decat in lei.

Pana in 2009 BNR isi propune ca valoarea creditelor ipotecare sa detina circa sapte la suta din Produsul Intern Brut.

1. Sustinerea financiara a pietei imobiliare

Piata imobiliara din Romania nu este suficient sustinuta financiar, se arata intr-un studiu al companiei Willbrook Management International. Romania poate pierde trenuri importante pe piata de real-estate, comparativ cu Bulgaria, intrucat piata financiara nu este suficient dezvoltata, astfel incat sa sustina, la randul sau, sectorul imobiliar. Potrivit acestora, piata imobiliara din Romania prezinta o serie de dezavantaje fata de cea din Bulgaria, intrucat nu are un cadru legislativ favorabil instrumentelor financiare de finantare publica a proiectelor imobiliare (Real Estate Investment Trusts - REIT).

Drept urmare, investitiile in piata de real estate sunt incetinite sau intarziate din punct de vedere al volumului de capital investit si reinvestit, iar sectorul romanesc de real estate, desi in continua crestere, nu este valorificat totusi la potentialul sau maxim.

Bulgaria este singura tara din Europa Centrala si de Est unde sectorul imobiliar este finantat si prin bursa. Spre deosebire de restul pietelor imobiliare regionale, la Sofia accesul la randamentele proprietatilor si proiectelor de real estate este public prin intermediul REIT-urilor listate la bursa. Initial, REIT-urile au fost implementate in Bulgaria ca o modalitate alternativa de investire in real estate, cu spectru mai larg de accesibilitate. Ulterior, insa, piata imobiliara din Bulgaria a folosit acest fenomen pentru incurajarea si sporirea investitiilor straine. Profitand de reducerea la zero a impozitului pe profitul reinvestit, facilitate fiscala oferita de piata bulgara, investitorii isi pot reinvesti profiturile realizate in alte proiecte imobiliare dezvoltate in acelasi stat, generandu-se practic o crestere continua a investitiilor globale.

Cu toate ca absenta REIT-urilor poate avea consecinte pe termen lung, piata imobiliara din Romania se mentine in topul preferintelor investitorilor straini datorita numarului mare al populatiei urbane interesate in achizitionarea sau inchirierea unei locuinte. Spre deosebire de Bulgaria, care reprezinta o piata imobiliara mai mica, de numai opt milioane de locuitori, Romania are un potential ridicat de atragere a investitiilor straine in proprietati.
            Investitorii urmaresc, in primul rand, revanzarea sau inchirierea proiectelor imobiliare catre o piata cat mai extinsa, dorind in acelasi timp sa obtina un profit substantial.

Specialistii imobiliari apreciaza ca cele mai rentabile investitii imobiliare in cele doua tari recent integrate in Uniunea Europeana sunt terenurile pentru viitoare proiecte rezidentiale. Zonele cu potential pentru aceste investitii sunt cele de pe malul Marii Negre si din Capitala.

2. Evolutia creditelor ipotecare

Cresterea medie anuala a indatorarii romanilor va fi de 22% in perioada 2006-2008, mai mare decat media de 19% din tarile central si sud-est europene. Datele sunt extrase din studiul Unicredit - "Comportamentul financiar al populatiei si evolutia pietei creditului din Noua Europa", realizat de UniCredit. Pe de alta parte, analiza estimeaza o crestere medie anuala a avutiei financiare a romanilor de 17% (comparativ cu media de 10% a intregii zone Noua Europa).

Document online: Unificarea paneuropeana azi Document online: Economia bunastarii si rolul statului in economie - reglementarea preturilor

Aceasta evolutie previzionata este privita cu ochi buni de BNR, care lupta din rasputeri pentru stoparea creditarii si limitarea deficitului de cont curent. Banca Nationala nu are ca obiectiv declarat limitarea la un anumit nivel a cresterii creditului neguvernamental, astfel cresterea previzionata de UniCredit se incadreaza in intervalul de 20-25% pe care BNR, in mod neoficial, il considera acceptabil.

Romania ramane in continuare tara cu cel mai scazut nivel al indatorarii si avutiei financiare pe locuitor din regiune. La sfarsitul anului 2005, avutia financiara a romanilor (incluzand numerar depozite, titluri si actiuni, asigurari si pensii, participatii la fonduri mutuale) reprezenta doar 20% din PIB, fata de 53% cat este medie din zona Noua Europa (include Bulgaria, Cehia, Romania, Croatia, Polonia, Ungaria, Slovacia, Turcia). In acelasi timp, indatorarea financiara a ajuns la 8% din PIB, comparativ cu 14% in aceeasi regiune. Indatorarea financiara pe locuitor se ridica anul trecut la 277 de euro, iar estimarile pentru 2008 indica un nivel de 546 euro. Una dintre cauzele acestui grad scazut de indatorare al romanilor este si orientarea tarzie a bancilor catre sectorul de retail[2]

Pana in 2005, cresterea accentuata a indatorarii la noi in tara s-a bazat in primul rand pe creditul de consum, creditul ipotecar si imobiliar reprezentand numai 25% din totalul indatorarii romanilor. Pentru perioada 2006-2008, cea mai mare expansiune o vor avea imprumuturile ipotecare, cu o medie anuala de 25%, cu doua puncte procentuale mai mare decat cele de consum. Potrivit economistilor, acestea evolutie este determinata de scaderea dobanzilor la credite, accentuarii competitiei pe piata bancara, cresterii veniturilor si asteptarilor pozitive cu privire la veniturile viitoare.

Cresterea previzionata a indatorarii financiare a Romaniei este printre cele mai mari din zona, 22%, din acest punct de vedere fiind depasiti doar de Bulgaria (24%) si Turcia (30%).

Economistii declara ca indatorarea financiara a romanilor ar putea ajunge sa reprezinte 10% din PIB in 200 Cresterea accentuata a indatorarii nu este lipsita de riscuri, in special de natura macroeconomica (cresterea expunerii valutare si a deficitului de cont curent). Exista o legatura directa si semnificativa intre expansiunea creditului de retail si cresterea deficitului de cont curent. Imprumuturile acordate agentilor economici joaca un rol mai important in deteriorarea deficitului de cont curent, dar mai putin riscant, intrucat este de natura sa genereze capacitati de productie.

In general, expansiunea pietei creditului este un fenomen de echilibru, util in procesul de dezvoltare insa, pentru a garanta sustenabilitatea sa pe termen lung sunt esentiale monitorizarea calitatii creditelor si politici macroeconomice prudente.

Pentru perioada 2006-2008, se estimeaza o crestere medie anuala a avutiei financiare a romanilor de 17% (comparativ cu medie de 10% a intregii zone Noua Europa). Astfel, de la un nivel de 682 de euro pe locuitor anul trecut, este de asteptat ca nivelul acestui indicator sa fie de 1.170 de euro. Avansul avutiei financiare va avea loc pe fondul cresterii preferintei romanilor pentru piata fondurilor mutuale si a asigurarilor, in detrimentul celor conventionale, precum numerarul si depozitele.

Creditul ipotecar contractat de bancile comerciale, in Romania, a crescut in medie cu 65 - 75% in ultimii doi ani datorita cererii mari de locuinte, dar si al interesului bancilor pentru acest segment. In ultimii doi ani a avut loc o crestere constanta, de 65 - 75% pe an. La sfarsitul anului 2006, creditele ipotecare inregistrate la nivelul sistemului bancar au depasit 2,3 miliarde euro. Rezultatele pentru finele lui 2005 au fost de circa 1,4 miliarde euro, iar in 2004 creditul ipotecar contractat de banci a totalizat 840 milioane euro.

In pofida cresterii rapide a creditelor contractate de la banci, Romania a inregistrat la sfarsitul anului 2006 o pondere a imprumuturilor pentru locuinta in produsul intern brut (PIB) de numai 2,5%, in comparatie cu tarile din Uniunea Europeana unde ponderea creditelor reprezinta 47,5% din PIB. De asemenea, in Ungaria creditele pentru locuinte au inregistrat 9,8% din produsul intern brut[3]

Nivelul creditelor ipotecare neperformante, inregistrat de bancile comerciale este deosebit de redus intrucat cei care au ramas in incapacitate de plata au avut posibilitatea sa vanda locuinta, sa ramburseze suma catre banci si chiar sa mai ramana cu bani, in contextul scumpirii accelerate a locuintelor. In cazul in care pretul locuintelor va scadea, bancile nu vor mai avea stabilitate pe piata imobiliara.

Cresterea competitiei in sectorul bancar romanesc va conduce la o crestere puternica a pietei imobiliare, in conditiile in care dobanzile vor scadea iar romanii vor avea acces mai facil la credite. Analistii imobiliari sunt de parere ca acest 'boom' va determina o crestere in ansamblu a pietei imobiliare, a numarului de proiecte si de credite ipotecare contractate, vor fi conditii mai avantajoase de imprumut, iar anumite segmente ale pietei vor inregistra o crestere a preturilor.

Intre cele 44 de banci din Romania nu a existat o competitie atat de mare pana in prezent pentru a determina o crestere masiva in acest sector. In Bucuresti, in 2005, au fost date in folosinta numai 600 de apartamente, la un numar de 2,2 milioane de locuitori.Totodata preturile apartamentelor din Bucuresti sunt inca reduse comparativ cu orase precum Londra sau Bruxelles, insa piata tinde sa se dezvolte, iar preturile sa creasca.

Un alt factor care poate conduce la o explozie a pietei imobiliare din Romania o reprezinta dezvoltarea infrastructurii si a parteneriatului public-privat. In schimb, impactul major asupra pietei imobiliare, prin cresterea preturilor apartamentelor, il poate avea eliminarea limitelor pentru ratele lunare la credite, decizie luata de Banca Nationala a Romaniei.

Creditele ipotecare vor cunoaste o crestere exploziva in urmatoarea perioada deoarece exista cerere foarte mare.

Exista o diferenta intre categorii de persoane fizice de aceea bancile comerciale vor trebui sa vina cu produse si servicii specifice pentru fiecare categorie. Segmentarea clientilor in functie de nivelul veniturilor va fi importanta in viitor, intrucat va fi impusa de piata. Cu cat veniturile sunt mai mari, cu atat clientii au mai multe asteptari, iar banca trebuie sa vina cu solutii adaptate.

Responsabilitatea bancilor va creste odata cu adoptarea normelor BNR, iar in ceea ce priveste solutiile  bancilor comerciale in domeniul creditarii, acestea trebuie sa fi flexibile. Va creste si creditul de consum iar sistemul bancar romanesc va intra intr-o faza noua, in care responsabilitatile bancilor cresc, vor exista solutii diferite de la banca la banca.

3. Comparatie intre piata imobiliara din Bucuresti si Ilfov

Pe piata spatiilor rezidentiale din Bucuresti exista inca un dezechilibru, locuintele livrate anul trecut fiind insuficiente pentru scaderea semnificativa a diferentei intre cerere si oferta, mai ales pe segmentul populatiei cu venituri medii. Potrivit Institutului National de Statistica, stocul de locuinte din Bucuresti a crescut pana la sfarsitul trimestrului 3 din 2006 cu numai 731 unitati. In 2006 majoritatea activitatilor de constructie s-au desfasurat in judetul Ilfov, unde au fost livrate 2.252 unitati, atingand un nivel apropiat de numarul total de locuinte finalizate anul precedent (2.262 unitati). Locuintele noi livrate in Bucuresti si judetul Ilfov in prima jumatate a anului 2006 au reprezentat aproximativ 14% din locuintele livrate in Romania in aceasta perioada (20.730 unitati).

La sfarsitul anului 2005 stocul total de locuinte din Bucuresti era de 784.112 unitati, iar in judetul Ilfov de 104.419 unitati. Suprafata medie locuibila in Bucuresti este de 15,89 mp/camera si de 38,62 mp/locuinta.                            

In Figura 2 este prezentata fluctuatia numarului de locuinte construite anual intre 2000 si 2006 in Bucuresti si Jdetul Ilfov. Este usor de remarcat ca incepand cu anul 2004 a avut loc o crestere simtitoare a numarului de locuinte construite in Judetul Ilfov, devansand constructiile de locuinte din Bucuresti. Piata este inca dominata de apartamente in blocuri rezidentiale vechi, desi anul trecut au fost livrate pe piata numeroase vile si apartamente in cladiri rezidentiale de inaltime joasa, disponibile atat la vanzare cat si la inchiriere.

Stocul de unitati locative finalizate in 2006 se adreseaza aproape in exclusivitate segmentului populatiei cu venituri medii-ridicate si mari. Locuintele propuse spre vanzare sunt in majoritate vile noi cu preturi intre 1.200-1.500 Euro/mp si apartamente pentru care se solicita 2.000-2.500 Euro/mp.

Dezvoltatorii de pe piata rezidentiala sunt atat locali (Baneasa Investments, Comnord, Niro Group, Conarg Real Estate), cat si companii internationale (Adama Holding, Mivan Development, Ferco Investment, Anchor Group, GTC, Asmita).

Numarul de locuinte, finalizate anul trecut, a ajuns la 45.867 unitati, cu 7.689 mai multe decat in 2006, cea mai mare parte, respectiv 92,3%, fiind realizate din fonduri private, potrivit datelor furnizate de Institutul National de Statistica (INS). Numarul locuintelor realizate din fonduri private s-a majorat, anul trecut, cu 905 locuinte (4,8%), in timp ce totalul celor realizate din fonduri publice a scazut cu 1.216 locuinte (4,8%).

In mediul urban au fost construite, anul trecut, 47,7% din totalul locuintelor, cu 21% mai multe decat in anul precedent, iar in mediul rural, au fost finalizate 23.061 locuinte, cu aproape 10% peste nivelul anului 2006. Geografic, cele mai multe locuinte s-au realizat, anul trecut, in zona de nord-est a Romaniei, respectiv 180, insa cea mai mare crestere, de aproape 2.000 de locuinte, a fost consemnata pentru regiunea Bucuresti-Ilfov. Zona de sud-est a tarii a livrat, 6.684 de unitati locative, in timp ce in Oltenia au fost terminate cele mai putine case - 3.457. La sfarsitul anului trecut mai erau 120.570 locuinte in curs de executie. Dintre acestea, cele mai multe se aflau in stadiul de finisaj (37,7%), fiind urmate de cele aflate in stadiul de executare a structurilor (31,1%). Potrivit Patronatului Societatilor din Constructii, necesarul locativ, la nivel de tara, este de circa un milion de unitati. Avand in vedere cresterea prognozata a preturilor la materiale de constructii, consultantii estimeaza, ca necesarul de investitii, pentru a acoperi cererea actuala, ajunge la circa 70-100 mld. euro.

Pe segmentul persoanelor cu venituri medii-ridicate, majoritatea locuintelor sunt achizitionate pentru uzul cumparatorilor, dar in ultimele 12 luni a crescut si numarul tranzactiilor efectuate de fondurile de investitii si fonduri speculative. O cerere crescuta pentru achizitionarea de proprietati in scopul inchirierii se inregistreaza pe segmentul locuintelor de lux, cele mai cautate fiind in acest scop zonele rezidentiale din nordul orasului. Piata inchirierilor este dominata aproape exclusiv de cetatenii straini, care prefera sa inchirieze apartamente de mici dimensiuni (pentru contracte de inchiriere cu perioade de pana la 1 an) sau vile mari (pentru contracte pe perioade mai lungi de timp).

CONCLUZII

Din cele precizate in capitolele anterioare ne putem da seama de importanta creditului ipotecar pe piata imobiliara, atat pentru persoanele fizice cat si pentru persoanele juridice.

Avand in vedere preturile crescute la imobilele tranzactionate si veniturile destul de mici ale romanilor, singura posibilitate de a-si putea achizitiona un apartament sau o casa ramane contractarea unui credit ipotecar, imobiliar. Cererea ridicata de locuinte provine in principal din partea persoanelor in varsta de 30-45 ani si este generata in principal de cresterea veniturilor, combinata cu conditii favorabile si dobanzi avantajoase pentru creditele ipotecare si imobiliare. Creditul este si ramane unica solutie realista pentru a se aseza intr-un loc, deoarece tineretul si salariatul nu pot, in general, sa economiseasca.

Cum majoritatea cererii de pe piata imobiliara apeleaza la credite ipotecare pentru a cumpara un imobil, creditul fiind singura solutie, analistii sustin ca piata imobiliara este puternic influentata de conditiile de creditare ale bancilor. Cu cat conditiile devin tot mai favorabile pentru clienti, piata imobiliara resimte acest lucru.

Piata imobiliara este un segment de unde se alimenteaza atat bancile cat si antreprenorii, ambele parti obtinand venituri considerabile. Este evidenta concurenta bancilor si lupta lor pentru a atrage clienti cat mai multi pentru credite garantate cu ipoteca. Atata timp cat un credit este sustinut de o ipoteca, riscurile bancii devin tot mai mici, nu se constituie provizioane, deci veniturile obtinute din astfel de credite sunt mai mari.

O mare importanta o au deasemenea si firmele de constructii. Acestea depind tot mai mult de sistemul bancar atat pentru a obtine venituri necesare desfasurarii activitatii si construirii de imobile, cat si pentru a putea mai apoi vinde. Contractele incheiate intre antreprenori si banci incurajeaza dezvoltarea pietei imobiliare pe baza creditelor bancare.

Atata timp cat populatia va fi in imposibilitatea de a-si achizitiona un imobil cu banii jos, piata imobiliara va fi influentata de sistemul bancar.

Avand in vedere concurenta acerba pe un segment de piata nu tocmai mare, bancile se vor bate pentru conditii de creditare mai bune, deci piata imobiliara se va dezvolta pe baza bancilor.

Pe piata imobiliara s-a creat o stransa legatura intre banci, agentiile imobiliare, antreprenori, societatile de consiliere financiara si clienti. Exista o interdependenta intre acestia, fapt care duce la influenta pietei imobiliare deci la o responsabilizare a fiecarui segment, responsabilizare asupra incercarii de a mentine un echilibru intre cerere si oferta.

Evolutia cererii de credite ipotecare este strans legata de dinamica cererii de pe piata imobiliara, iar cererea ramane ridicata in continuare. Acest lucru se datoreaza atat nivelului ridicat al tranzactiilor pentru imobile vechi, cat si proiectelor imobiliare anuntate, care sunt din ce in ce mai multe.

Cresterea competitiei in sectorul bancar romanesc va conduce la o crestere puternica a pietei imobiliare, in conditiile in care dobanzile vor scadea iar romanii vor avea acces mai facil la credite. Analistii imobiliari sunt de parere ca acest 'boom' va determina o crestere in ansamblu a pietei imobiliare, a numarului de proiecte si de credite ipotecare contractate, vor fi conditii mai avantajoase de imprumut, iar anumite segmente ale pietei vor inregistra o crestere a preturilor.

Luand in calcul analizele facute de catre specialisti pe segmentul de piata imobiliara si cea bancara, toate concluziile trase conclud catre un singur lucru: piata imobiliara este o piata foarte sensibila, avnd multi factori de influenta si o importanta desavarsita in economia unei tari.