Investiții imobiliare, alternative si directe

Investiții imobiliare, alternative si directe

Alegerea celor mai potrivite cai de economisire si de investire, presupune analiza si evaluarea tuturor posibilitatilor de plasare a disponibilitatilor. Alaturi de plasamentele intermediate de institutii financiare (banci, societati de servicii de investitii financiare) si tranzactionate pe piete financiare (piata monetara, piata de capital), investitorul are la dispozitie si investitiile imobiliare. Regula dupa care functioneaza acestea este aceeasi ca la orice alte investitii: se investesc disponibilitatile cumparȃnd ieftin pentru ca mai tȃrziu sa se vȃnda mai scump, insa particularitatea investitiilor imobiliare este aceea ca se pot obtine venituri din inchiriere.

Diferenta dintre pretul de vȃnzare si pretul de cumparare poate reprezenta un cȃstig multumitor de mare, insa pentru a-l obtine este nevoie de rabdare, de toleranta la risc mai mare si experienta mai mare in domeniul investitiilor. Astfel, in cazul investitiilor imobiliare, parametrii ceruti de investitie fiind mai mari si cȃstigurile sunt mai mari. Diferenta cea mai mare fata de restul investitiilor prezentate este legata insa de natura investitiei: in domeniul imobiliar se lucreaza cu case, terenuri si apartamente, nu cu titluri si instrumente financiare. Investitiile imobiliare pot pune probleme de logistica: terenurile au nevoie de utilitati[1] si de amenajari; constructiile noi au nevoie de autorizatii si de respectarea unor norme legale; casele si apartamentele au nevoie de amenajari, renovari si reparatii; in concluzie orice tip de investitie imobiliara are nevoie la un moment dat de chiriasi si/sau de cumparatori, care nu sunt intotdeauna disponibili.

Aspecte ale investitiei prezentate anterior apar si in cazul plasamentelor imobiliare:

stabilirea unei strategii de investitii si analiza variantelor disponibile sunt esentiale, cu atȃt mai mult cu cȃt riscurile investitiei imobiliare sunt, de regula, mai mari decat cele ale investitiilor financiare, iar duratele investitiilor sunt mai lungi. Sunt zone cu potential si zone in care preturile nu vor creste niciodata; sunt tendinte care afecteaza piata imobiliara[2] pe care e bine sa le depisteze investitorul din timp; sunt necesare multe informatii si date precum costuri de amenajare, renovare etc; iar la fel ca pentru orice alta piata trebuie cunoscute nivelurile de pret pe diferite tipuri de proprietati si in diferite zone, istoricul evolutiei preturilor si perspective pentru viitor, structura cererii si a ofertei si alte informatii utile. Principala problema legata de analiza este ca informatiile cu caracter statistic sunt mult mai putine decȃt cele pentru investitiile financiare, nu sunt uniforme si standardizate, iar piata este mai putin organizata, reglementata si supravegheata;

diversificare. Chiar daca in cazul investitiilor imobiliare sumele necesare sunt mult mai mari, la fel ca pentru orice alt tip de plasament este recomandat "sa nu se pastreze toate ouale in acelasi cos";

lichiditate. Trebuie avut in vedere faptul ca optand pentru plasamente in valori imobiliare, banii vor fi imobilizati pentru perioade lungi de timp. Este posibil ca, in functie de investitia realizata, investitorul sa ramȃna blocat cu o cladire sau un apartament pe perioade nu foarte scurte pȃna gaseste un cumparator si/sau sa fie nevoit sa reduca din pret pentru a se apropia de nivelul cererii;

castigurile sunt proportionale cu riscurile asumate. Regula se respecta si in domeniul imobiliar, unde riscurile pot fi mari si foarte mari, insa si cȃstigurile sunt pe masura.

Datorita faptului ca evaluarea si structura cererii si a ofertei sunt diferite pentru fiecare tip de proprietate imobiliara, este indicat pentru un investitor sa cunoasca, in primul rȃnd principalele tipuri de proprietati:

proprietati rezidentiale ce includ apartamente, case, vile, cladiri de apartamente sau blocuri;

proprietati comerciale ce includ spatii de birouri, magazine etc;

proprietati industriale ce includ spatii de depozitare, de productie etc.

Asa cum evaluarea proprietatilor se realizeaza diferit si nivelul de implicare al investitorului in investitia sa poate sa fie diferit:

un nivel minim de implicare reprezinta strategia de cumparare a unei proprietati[3], pastrarea acesteia o anumita perioada de timp, urmata ulterior de o revȃnzare, in cazul in care valoarea de piata creste. Varianta este eficienta, in cazul in care se reuseste depistarea din timp a unei anumite tendinte - se cumpara un teren intr-o zona in care urmeaza sa se construiasca un mare magazin sau un complex de vile, spre exemplu. Riscurile pot fi insa destul de mari in cazul in care piata stagneaza sau locatia aleasa nu este prea atractiva pentru cumparatori;

o alta varianta de implicare, mai redusa, o reprezinta cumpararea unui apartament, a unei case sau a unei cladiri cu scopul exclusiv de inchiriere a acesteia. In acest caz, implicarea se reduce la efortul de a gasi persoane ce doresc sa ia in chirie imobilul respectiv, de a efectua formalitatile necesare inchirierii si de a rezolva eventualele probleme ce apar pe parcurs[4]. In acest caz, locatia, dotarile si istoricul proprietatii sunt esentiale. Un apartament bine dotat, cu o pozitie foarte buna, poate reprezenta o sursa relativ sigura de cȃstig;

un nivel mai ridicat de implicare il presupune strategia de cumparare a unei proprietati, urmata de amenajarea/renovarea/extinderea acesteia si apoi de revȃnzare. In acest caz perspectivele obtinerii unui profit cresc, iar riscurile se mai reduc, intrucȃt investitorul adauga valoare investitiei sale: doteaza un teren cu utilitati[5], renoveaza un apartament, modernizeaza o cladire etc. Pot aparea insa probleme legate de costurile amenajarii, partenerii alesi[6] etc.

un nivel si mai ridicat de implicare il reprezinta cumpararea unei proprietati si cresterea semnificativa a valorii acesteia: cazul cumpararii unui teren in vederea construirii unei case, vile sau cladiri de birouri, spre exemplu. In acest caz riscurile pot fi si mai mari, acestea compunȃndu-se atȃt din riscurile asociate terenului[7], cȃt si din cele asociate constructiei[8].

Tipul proprietatii, nivelul de implicare si obiectivele vizate dicteaza si modul in care se calculeaza si se obtin cȃstigurile.

Varianta cumpararii unei proprietati pentru revȃnzare ulterioara la un pret mai mare, cu sau fara investitii in modernizari si amenajari, presupune un calcul destul de simplu: cȃstigul reprezinta diferenta dintre pretul de vȃnzare si cel de cumparare din care se scad eventualele costuri de amenajare si/sau administrare. Cȃstigul real trebuie sa ia in calcul insa si timpul in care banii au stat imobilizati in investitie pȃna la revȃnzare, bani care altfel ar fi putut aduce venituri din investitii financiare (dobȃnzi, dividende). Preturile proprietatilor imobiliare variaza in functie de mai multi factori printre care s-au amintit deja cȃtiva: structura cererii si a ofertei, zona, dotari etc. Previziunile exacte sunt cam greu de realizat, insa, de regula, exista o idee generala legata de tendinta de evolutie a preturilor, interesul pentru o anumita zona, preturile proprietatilor similare.

Varianta cumpararii unei proprietati pentru inchiriere ofera posibilitatea realizarii unui calcul mai exact al beneficiilor. Daca s-a cumparat spre exemplu un apartament atunci se poate calcula cu aproximatie chiria lunara care se va primi si cunoscȃnd pretul de cumparare si eventualele costuri de renovare, se poate estima chiar durata de recuperare sau rata de profitabilitate a investitiei. Desigur, si chiriile fluctueaza, insa calculele sunt ceva mai abordabile. Exista insa si momente in care imobilele nu aduc venituri denumite "timpi morti" calculati ca "grad de neocupare".

Eficienta investitiilor ce presupun constructia unei case, vile, cladiri de birouri sau complex de apartamente se poate estima insa cu mai mult efort si cu mult mai multe informatii. Incertitudinea legata de preturile terenurilor, ale lucrarilor de constructie si de amenajare, de nivelul chiriilor sau al preturilor de vȃnzare la momentul in care cladirea va fi gata face acest calcul ceva mai dificil, dar nu imposibil pentru un investitor hotarȃt.

Din cele prezentate, se poate trage concluzia ca investitiile imobiliare nu sunt accesibile oricui. Ideile legate de constructia unei cladiri de birouri sau amenajarea unui teren reprezinta o perspectiva destul de indepartata pentru un investitor romȃn obisnuit. Astfel, datorita faptului ca investitiile imobiliare necesita mobilizarea unor surse financiare importante este recomandata varianta unei investitii imobiliare indirecte, cumparand titluri la un fond imobiliar in momentul in care asemenea fonduri vor fi disponibile pe piata.

Cea mai mare parte a investitorilor sunt atrasi de piata terenurilor si de cea a proprietatilor rezidentiale, celelalte tipuri de investitii imobiliare fiind in general promovate de marii dezvoltatori sau de corporatii, datorita complexitatii si marimii fondurilor ce trebuie mobilizate.

Ȋn urma evaluarii tuturor posibilitatilor de plasare a disponibilitatilor ȋn valori mobiliare, și tinand cont de tipul de investitor cu aversiune fata de risc de nivel mediu și durata medie de investire, ne-am decis asupra investitiei ȋn urmatoarele instrumente: depozite bancare, fonduri de investitii, obligatiuni și actiuni.