Standardul International de Contabilitate nr. 40 (IAS 40) - investitii imobiliare (revizuit)

Standardul International de Contabilitate nr. 40 (IAS 40) - Investitii imobiliare (revizuit)

A. Obiectiv

De ce un standard distinct de IAS 16, Imobilizari corporale?

Consiliul IASC considera ca diferenta dintre caracteristicile investitiilor imobiliare si cele ale proprietatilor imobiliare utilizate de proprietar necesita un standard separat, doar pentru investitiile imobiliare.

In particular, informatiile despre valoarea justa a investitiilor imobiliare cat si informatiile despre modificarile suferite de valoarea justa a acestora sunt foarte importante pentru utilizatorii situatiilor financiare.

B. Aria de aplicabilitate

Acest standard trebuie aplicat la recunoasterea, evaluarea si prezentarea investitiilor imobiliare.

C. Definitii

Investitiile imobiliare se definesc ca fiind acele proprietati imobiliare (terenuri sau cladiri - sau parti din cladiri - sau ambele) detinute de proprietar (sau de catre locatar in baza unui contract de leasing) pentru a le inchiria sau pentru a beneficia de pe urma cresterii lor in valoare si NU pentru:

a fi utilizate in productia de bunuri, prestarea de servicii sau in scopuri administrative; sau

a fi vandute pe parcursul desfasurarii normale a activitatii.

D. Aspecte principale

Exemple

Urmatoarele constituie exemple de investitii imobiliare:

a)       terenuri detinute, mai degraba, in scopul cresterii pe termen lung a valorii capitalului, decat in scopul vanzarii intr-un timp foarte scurt, pe parcursul desfasurarii normale a activitatii;

b)      terenurile detinute pentru a fi utilizate in viitorul inca nedeterminat. (Daca o intreprindere nu a hotarat ca va utiliza terenul fie ca pe un tip de proprietate imobiliara utilizata de proprietar, fie in scopul vanzarii rapide pe parcursul desfasurarii normale a activitatii, atunci terenul este considerat ca fiind detinut in scopul cresterii valorii capitalului);

c)       o cladire aflata in proprietatea intreprinderii raportoare (sau detinuta de intreprinderea raportoare in baza unui contract de leasing financiar) si inchiriata in baza unuia sau mai multor contracte de leasing operational;

d)      o cladire care este nu este folosita, dar care este detinuta spre a fi inchiriata in baza unuia sau mai multor contracte de leasing operational.

Prin urmare, o investitie imobiliara genereaza fluxuri de numerar care sunt in mare masura independente de alte active detinute de o intreprindere. Acest lucru diferentiaza investitia imobiliara de alte proprietati imobiliare.

Acum stim care sunt investitiile imobiliare. Mai jos sunt prezentate exemple de proprietati imobiliare care nu sunt investitii imobiliare si care nu trebuie sa faca obiectul acestui standard:

a)       Proprietati ocupate de catre proprietar (adica proprietati detinute pentru utilizarea lor in activitatea de productie, de distributie de bunuri si servicii sau cu scop administrativ) - tratate de catre IAS 16, Imobilizari corporale;

b)      Proprietati detinute pentru vanzarea in activitatea curenta - tratate de catre IAS 2, Stocuri;

c)       Proprietati ce sunt construite sau imbunatatite cu scopul de a fi folosite ulterior ca investitii imobiliare. IAS 16 se aplica acestor categorii de proprietati pana in momentul definitivarii constructiei sau imbunatatirii, moment in care proprietatea imobiliara devine investitie imobiliara si se aplica standardul de fata. Totusi, acest standard este aplicabil pentru investitiile imobiliare existente care sunt reimbunatatite cu scopul de a fi in continuare utilizate ca investitii imobiliare;

d)      Proprietati construite sau imbunatatite in numele unor terte parti - tratate de catre IAS 11, Contractele de constructie;

Recunoastere

Investitiile imobiliare trebuie recunoscute ca active numai atunci cand:

a)           este probabil ca beneficii economice viitoare aferente investitiei imobiliare sa fie generate catre intreprindere; si

b)          costul investitiei imobiliare poate fi evaluat in mod rezonabil

Evaluare initiala

O investitie imobiliara trebuie evaluata initial, la cost. Costurile de tranzactionare trebuie incluse in evaluarea initiala.

Costul unei investitii imobiliare achizitionate este format din pretul de cumparare al acesteia plus orice cheltuieli direct atribuibile (ex. onorariile profesionale pentru prestarea serviciilor juridice, taxele de transfer a proprietatii si alte costuri de tranzactionare).

Costul unei investitii imobiliare construite in regie proprie este costul de la data la care constructia sau imbunatatirea este finalizata. Pana la acea data, o intreprindere aplica IAS 16. La acea data, proprietatea imobiliara devine investitie imobiliara si se aplica acest standard.

Cheltuieli ulterioare

Cheltuielile ulterioare aferente unei investitii imobiliare care a fost deja recunoscuta trebuie adaugate la valoarea contabila a investitiei imobiliare atunci cand exista probabilitatea ca vor fi generate catre intreprindere beneficii economice viitoare, in plus fata de standardul de performanta initial. Celelalte cheltuieli trebuie recunoscute in contul de profit si pierdere, in perioada in care ele apar.

Evaluarea ulterioara recunoasterii initiale

Standardul permite unei intreprinderi sa aleaga intre doua tratamente contabile:

1.   Modelul bazat pe valoarea justa

Dupa recunoasterea initiala, o intreprindere care alege modelul bazat pe valoarea justa trebuie sa evalueze toate investitiile sale imobiliare la valoarea lor justa, cu exceptia cazului in care intreprinderea nu are capacitatea de a determina aceasta valoare justa. In rarele cazuri in care nu se poate determina o valoare justa, o intreprindere trebuie sa evalueze acea investitie imobiliara utilizand tratamentul de baza prezentat in IAS 16.Valoarea reziduala a investitiei imobiliare trebuie presupusa a fi egala cu zero. Intreprinderea trebuie sa continue aplicarea IAS 16 pana la momentul cedarii investitiei imobiliare.

Un castig sau o pierdere aparut(a) in urma unei modificari a valorii juste a investitiei imobiliare trebuie inclus(a) in profitul net sau in pierderea neta a perioadei in care apare.

Valoarea justa a investitiei imobiliare este, de regula, valoarea sa de piata, adica cel mai probabil pret care se poate obtine, in mod rezonabil, pe piata, la data bilantului.

Valoarea justa a proprietatii imobiliare trebuie sa reflecte stadiul actual al pietei si imprejurarile existente la data bilantului, si nu la o data anterioara sau viitoare.

In lipsa preturilor curente de pe o piata activa, o intreprindere poate lua in considerare informatii provenite din mai multe surse, incluzand:

preturile curente de pe o piata activa a proprietatilor imobiliare cu natura, stare sau localizare diferita (sau care se supun unor contracte diferite de leasing sau de alta natura), ajustate astfel incat sa reflecte acele diferente;

preturile recente de pe piete mai putin active, cu ajustari care sa reflecte orice modificari survenite in conditiile economice de la data tranzactiilor care au fost efectuate la acele preturi; si

previziuni actualizate ale fluxurilor de numerar, bazate pe estimari relevante ale fluxurilor de numerar viitoare, sustinute de termenii oricaror contracte existente de leasing sau de alta natura si (acolo unde este posibil) de probe externe, cum ar fi chiriile de pe piata curenta aferente proprietatilor imobiliare similare, cu aceeasi localizare si aflate in aceeasi stare, precum si utilizarea ratelor de actualizare care reflecta incertitudinile cu privire la valoarea si durata fluxurilor de numerar, in conditiile pietei curente.

Referat: Functiunile intreprinderii Referat: Profesia de vanzator

Pentru a determina valoarea justa a investitiilor imobiliare, o intreprindere va evita dubla evidentiere a activelor sau datoriilor care sunt recunoscute in bilant ca active sau datorii distincte. De exemplu:

a)       echipamente ca lifturi sau aparate de aer conditionat sunt adesea parte integranta a cladirii si sunt, in general, incluse in categoria investitiilor imobiliare, si nu sunt recunoscute separat ca imobilizari corporale;

b)      daca un birou este inchiriat impreuna cu mobilierul din interior, atunci valoarea justa a biroului include, in general, valoarea justa a mobilierului, deoarece veniturile din chirii sunt aferente biroului mobilat. Atunci cand mobilierul este inclus in valoarea justa a investitiei imobiliare, o intreprindere nu va recunoaste mobilierul ca fiind activ separat;

c)       valoarea justa a investitiei imobiliare exclude veniturile din leasing operational, amanate sau inregistrate in avans, deoarece intreprinderea le recunoaste distinct pe acestea ca activ sau datorie.

Daca o intreprindere a evaluat anterior o investitie imobiliara la valoarea justa, atunci intreprinderea trebuie sa continue evaluarea acestor investitii imobiliare la valoarea justa, pana la momentul cedarii (sau pana la momentul la care proprietatea imobiliara devine proprietate imobiliara utilizata de proprietar sau intreprinderea incepe imbunatatirea acesteia cu scopul vanzarii ulterioare pe parcursul desfasurarii normale a activitatii), chiar daca tranzactiile de piata comparabile devin mai putin frecvente sau preturile pietei devin disponibile cu o oarecare intarziere.

2.   Modelul bazat pe cost

Dupa evaluarea initiala, o intreprindere care opteaza pentru modelul bazat pe cost trebuie sa evalueze toate investitiile sale imobiliare utilizand tratamentul contabil de baza din IAS 16, adica la cost, mai putin orice amortizare cumulata si orice pierderi cumulate din depreciere.

Transferuri

Transferuri la sau de la categoria de investitie imobiliara trebuie facute numai atunci cand exista o modificare a utilizarii, evidentiata de:

(a)     inceperea utilizarii de catre proprietar, pentru un transfer de la investitie imobiliara la alte proprietati imobiliare;

(b)    inceperea procesului de imbunatatire, in perspectiva vanzarii, pentru un transfer de la investitie imobiliara la stocuri;

(c)     incheierea utilizarii de catre proprietar, pentru un transfer de la alte proprietati imobiliare la investitii imobiliare;

(d)    inceperea unui leasing operational cu o alta parte, pentru un transfer de la stocuri la investitii imobiliare; sau

(e)     definitivarea procesului de constructie sau imbunatatire, pentru un transfer de la proprietatea imobiliara in curs de constructie sau imbunatatire (acoperita de IAS 16) la investitie imobiliara.

Pentru transferul unei investitii imobiliare inregistrate la valoarea justa la proprietati imobiliare utilizate de proprietar sau stocuri, costul proprietatii, in scopul contabilizarii ei ulterioare conform IAS 16 sau IAS 2 trebuie sa fie valoarea sa justa de la data modificarii utilizarii.

Daca o proprietate imobiliara utilizata de proprietar devine o investitie imobiliara care va fi inregistrata la valoarea justa, o intreprindere trebuie sa aplice IAS 16 pana la data modificarii utilizarii. Intreprinderile trebuie sa trateze orice diferenta de la acea data, dintre valoarea contabila a proprietatii imobiliare, in baza IAS 16, si valoarea sa justa, la fel ca pe o reevaluare, in baza IAS 16.

Pentru un transfer de la stocuri la investitie imobiliara care va fi inregistrata la valoarea justa, orice diferenta intre valoarea justa a proprietatii imobiliare la acea data si valoarea sa contabila anterioara trebuie recunoscuta in profitul net sau pierderea neta a perioadei.

Atunci cand o intreprindere definitiveaza constructia sau imbunatatirea unei investitii imobiliare, construita in regie proprie si care va fi inregistrata la valoarea justa, orice diferenta intre valoarea justa a proprietatii imobiliare de la acea data si valoarea sa contabila anterioara trebuie recunoscuta in profitul net sau in pierderea neta aferenta perioadei.

Cedari

O investitie imobiliara nu mai trebuie recunoscuta (eliminata din bilant) din momentul cedarii (care poate fi realizata prin vanzare sau prin contractarea unui leasing financiar) sau atunci cand investitia imobiliara este definitiv retrasa din folosinta si nu se mai preconizeaza aparitia de beneficii economice viitoare din cedarea ei.

Castigurile si pierderile aparute din casarea sau cedarea investitiilor imobiliare trebuie determinate ca diferenta intre incasarile nete din cedare si valoarea contabila a activului si trebuie recunoscute ca venituri sau cheltuieli in contul de profit si pierdere (cu exceptia situatiei in care IAS 17 nu impune alte reguli pentru vanzare si leaseback).

Prezentarea in situatiile financiare

Paragrafele 74 -79, cat si paragrafele 84 - 89, prezinta principalele informatii pe care o intreprindere trebuie sa le prezinte. Dintre acestea mentionam:

Daca aplica modelul valorii juste sau modelul costului;

In cazul in care aplica modelul valorii juste, daca, si in ce conditii proprietatile utilizate in leasing operational sunt tratate si clasificate ca si investitii imobiliare.

Venitul din inchirierea proprietatii;

Cheltuielile operationale directe (inclusiv reparatii si intretinere) realizate din exploatarea ;

Evaluatorul independent, daca este cazul;

Reconcilierea soldurilor de inchidere si deschidere

In cazul aplicarii modelului bazat pe cost, o intreprindere trebuie sa prezinte urmatoarele informatii suplimentare:

Valoarea justa a proprietatii;

Metoda de amortizare si duratele de viata utilizate;

Reconcilierea soldurilor de inchidere si deschidere

Arbore decizional

Diagrama de mai jos rezuma modul in care o intreprindere decide sa aplice IAS 40 (pentru investitiile imobiliare), mai degraba decat IAS 16 (pentru proprietati imobiliare utilizate de posesor sau acelea care sunt construite sau imbunatatite pentru a fi in viitor utilizate ca investitii imobiliare), sau IAS 2 (pentru proprietati imobiliare detinute in scopul vanzarii pe parcursul desfasurarii normale a activitatii).

Se utilizeaza IAS 2 Stocuri

Proprietatea este detinuta pentru a fi vanduta in cursul normal al activitatii?

Da

Nu

Se utilizeaza IAS 16 (tratamentul contabil de baza sau alternativ permis)

Da

Se utilizeaza IAS 16 (tratamentul contabil de baza sau alternativ permis) pana la definitivare

Nu

Este proprietatea imobiliara construita sau imbunatatita?

Da

Nu

Proprietatea imobiliara este o investitie imobiliara

Nu

Care model este ales pentru toate investitiile imobiliare?

Se utilizeaza IAS 16 (de baza) cu prezentarea informatiilor prevazute de IAS 40

Model bazat pe cost

Se utilizeaza IAS 40

Model bazat pe valoarea justa

Aplicatii

Pentru fiecare din intrebarile de mai jos, sa se selecteze raspunsul corect. In toate cazurile, modelul bazat pe valoarea justa este folosit in evaluarea investitiilor imobiliare:

1.           Identificarea investitiilor imobiliare

Intrebare:

Compania B detine o cladire de birouri cu 10 etaje. Noua etaje sunt ocupate de Compania B in scopuri administrative, in timp ce ultimul etaj este inchiriat unei terte parti, in baza unui contract de leasing operational. Cum trebuie Compania B sa contabilizeze aceasta cladire?

a)           ca investitie imobiliara, in baza IAS 40;

b)           ca mijloc fix, in baza IAS 16;

c)            9 etaje ca mijloc fix si un etaj ca proprietate detinuta ca investitie imobiliara.

Raspuns:

Raspunsul corect este c).

In baza IAS 40, cand o proprietate este partial detinuta de proprietar, iar partial detinuta  pentru a o inchiria sau pentru a beneficia de pe urma cresterii ei in valoare , aceste doua parti trebuie contabilizate separat daca ele pot fi vandute sau inchiriate in baza unui contract de leasing financiar, separat.

Daca acestea nu pot fi vandute sau inchiriate separat, proprietatea va fi inregistrata ca mijloc fix, in baza IAS 16 deoarece o parte semnificativa a cladirii este detinuta de proprietar.

O problema ar fi contabilizarea elementului de teren aferent cladirii. IAS 40 nu ofera detalii in acest sens. Totusi, daca portiunea de teren aferenta proprietatii detinute ca investitie (et.10) nu poate fi separata de portiunea aferenta etajelor ramase, intreg terenul trebuie inregistrat conform IAS 16.

2.           Reevaluarea investitiilor imobiliare

Intrebare:

Compania F detine o proprietate compusa dintr-un teren si un magazin vechi, ca investitie. Proprietatea este reevaluata pentru prima data in baza IAS 40 de la o valoare ramasa de 20 (teren la cost de 10 si magazinul la valoare ramasa de 10) la o valoare justa de 100. Evaluarea este bazata pe conceptul de "utilizare cea mai buna si eficienta" a proprietatii si presupune o dezvoltare completa a locului, incluzand demolarea magazinului si constructia unei cladiri de birouri moderne. Cum trebuie inregistrata valoarea justa de 100?

a)       intreaga valoare de 100 trebuie alocata terenului. Valoarea magazinului trebuie redusa la zero;

b)      magazinul trebuie inregistrat la valoarea ramasa de 10, iar diferenta de 90 trebuie alocata terenului;

c)       alocare proportionala intre teren si magazin pe baza valorilor ramase ale fiecarui element (50/50%).

Raspuns:

Raspunsul corect este a).

In baza IAS 40, cea mai buna reprezentare a valorii juste a unei proprietati este data de valoarea de piata a acesteia. Determinarea valorii de piata pe baza conceptului de "utilizare cea mai buna si eficienta" a proprietatii este cea mai utilizata forma de evaluare. Astfel, nu numai valoarea in uz a activului, ci si orice alternativa de folosire a activului trebuie luata in calcul pentru evaluarea lui la valoarea justa.

Evaluarea magazinului pe baza acestui concept inseamna ca valoarea de piata cea mai mare este obtinuta in conditiile in care magazinul este demolat in vederea modernizarii locului. Cum valoarea de piata in aceste conditii este zero, valoarea ramasa a magazinului trebuie redusa la zero, iar valoarea reevaluata trebuie alocata in intregime terenului.

3.           Schimbarea modului de folosire a investitiei imobiliare

Intrebare:

Intreprinderea C se muta din cladirea folosita pana in prezent ca sediu pentru biroul central pentru a o inchiria unei terte parti. La acea data, cladirea avand o valoare ramasa (cost minus amortizare cumulata) de 80 a fost reevaluata pentru prima data in baza IAS 40, la 100. In cazul in care intreprinderea C adopta modelul bazat pe valoarea justa, unde trebuie recunoscuta diferenta dintre valoarea justa si valoarea ramasa a cladirii?

a)           In capitalurile proprii, ca rezerva de reevaluare

b)           In contul de profit si pierdere, ca venit.

Raspuns:

Raspunsul corect este a).

Cand un activ ocupat in prealabil de proprietar devine investitie imobiliara in baza IAS 40, castigul sau pierderea din reevaluarea activului la valoarea justa trebuie recunoscuta ca o rezerva de reevaluare, in baza IAS 16. La vanzarea activului, si numai atunci, surplusul de reevaluare este transferat in Rezultatul reportat fara a avea impact in contul de profit si pierdere.

Principalele modificari ale standardului

Initial, IAS 40 a fost adoptat de catre IASB in anul 2000 si a inlocuit IAS 25 - Contabilitatea investitiilor - emis in 1986. Ulterior, IAS 40 a fost revizuit in anul 2003.

Principalele modificari aparute fata de versiunea anterioara a IAS 40 sunt prezentate mai jos:

A) O proprietate aflata in posesia beneficiarului leasingului, in cazul unui contract de leasing operational, poate fi clasificata si tratata ca o investitie imobiliara daca:

a)       celelalte elemente ale definitiei unei investitii imobiliare sunt respectate;

b)      leasingul operational este tratat ca un leasing financiar, in concordanta cu IAS 17; si

c)       beneficiarul utilizeaza modelul valorii juste, stabilit de Standard pentru bunul in cauza.

Aplicarea clasificarii alternative descrisa in paragraful anterior trebuie evaluata element cu element. Cu toate acestea, cerinta generala a Standardului este ca toate investitiile imobiliare sa fie tratate in mod consistent, folosind modelul valorii juste sau al costului. Odata ce modelului valorii juste este selectat pentru o investitie imobiliara, toate celelalte investii imobiliare trebuie tratate in mod consistent conform modelului valorii juste.

B) Standardul prevede ca intreprinderea sa prezinte:

a)       daca aplica modelul valorii juste sau modelul costului;

b)      in cazul in care aplica modelul valorii juste, daca, si in ce conditii proprietatile utilizate in leasing operational sunt tratate si clasificate ca si investitii imobiliare.

C) Atunci cand o evaluare a unei investitii imobiliare este ajustata in mod semnificativ in scopul intocmirii situatiilor financiare, este necesara o reconciliere intre suma obtinuta prin evaluare si valoarea inclusa in situatiile financiare.

D) Standardul clarifica faptul ca, daca un drept de proprietate detinut in cadrul unui contract de leasing este clasificat ca si investitie, atunci modelul valorii juste se refera la acel drept si nu la bunul in cauza.

E) Informatii comparative sunt necesare pentru orice date prezentate.

F) Ca rezultat al amendamentelor aduse standardului IAS 16, au fost facute aduse amendamente si standardului IAS 40:

a) cerinta de a specifica ce costuri sunt incluse in cadrul costului investitiei imobiliare si cand elementele inlocuite ar trebui eliminate;

b) sa specifice daca schimburile (de exemplu, tranzactiile in care investitiile imobiliare sunt realizate prin schimbul unor active nemonetare, in intregime sau doar partial) au substanta comerciala si cum sunt tratate astfel de tranzactii;

c) sa specifice tratarea compensatiilor primite de la terti, pentru investitii imobiliare depreciate, care au suferit pierderi sau au fost cedate.

E. Data aplicarii

Acest standard se aplica situatiilor financiare care acopera perioade incepand cu situatiile financiare care incep cu, sau dupa, data de 1 ianuarie 2005 si modifica versiunea initiala a standardului emisa in anul 2000.

F. Aspecte legate de aplicarea pentru prima data a standardului

O entitate, care a aplicat in trecut IAS 40 (2000) si alege pentru prima oara sa clasifice si sa contabilizeze o parte sau toate investitiile imobiliare eligibile detinute in leasing operational, va recunoaste efectul alegerii ca o modificare rezervelor de deschidere provenite din rezultatul reportat pentru perioada in care aceasta alegere s-a realizat pentru prima oara. De asemenea, paragraful 80 solicita prezentarea unor informatii suplimentare in acest caz.

IAS 8 se aplica oricaror schimbari in politicile contabile care sunt realizate atunci cand entitatea aplica pentru prima oara acest Standard si opteaza pentru modelul costului.

Cerintele paragrafelor 27-29 referitoare la evaluarea initiala a investitiei imobiliare in cazul unui schimb de active se aplica doar tranzactiilor viitoare si nu retroactiv.