FACULTATEA MANAGEMENT FINANCIAR-CONTABIL

MASTERAT: EVALUAREA SOCIETATILOR COMERCIALE

MODUL: EVALUAREA PROPRIETATILOR IMOBILIARE

STUDII DE CAZ:

STUDIUL DE CAZ 1 PRIVIND RAPORTUL DE EVALUARE

Evaluarea unei proprietati imobiliare rezidentiale - GARSONIERA

Proprietate evaluata: Apartament 1 camera - Garsoniera

Tip proprietate: Proprietate imobiliara de tip rezidential

Terenul = A fost evaluata cota de teren construit in suprafata de 4,27 mp

Scop: Stabilirea valorii de piata a activului (apartament 1 camera) in vederea garantiei pentru credit ipotecar

Conditii limitative: Din datele si informatiile aflate la dispozitia evaluatorului la data evaluarii - rezulta ca activul nu este supus nici unor restrictii.

Data raportului: . Decembrie- curs valutar: 3,4776 lei/EU

Valoarea s-a stabilit

- prin metoda costurilor = 93.524,6 lei (RON)

- prin metoda rentabilitatii = 122.919,25 lei

- prin metoda comparatiilor de piata = 118.238 lei

Valoarea propusa: 122.919 lei (noi) RON    (in EURO = 35.346)

Date generale

1. Ipoteze si conditii limitative

Din informatiile publice aflate de evaluator proprietatea nu este supusa nici unor restrictii sau limitari deosebite, restrictii contractuale, leasing, ipoteci - care ar influenta sau ingradi dreptul de folosinta al spatiului ulterior.

Ipoteze:

. Aspectele juridice se bazeaza pe informatiile si documentele clientului

. Proprietatea este libera de orice posesiuni;

. Se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neaparente ale proprietatii, ale solului, sau ale structurii blocului care sa influenteze valoarea;

. Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare si utilizare, in afara faptului cand a fost identificata o non-conformitate luata in considerare in prezentul raport.

. Situatia actuala a proprietatii imobiliare a stat la baza selectarii metodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorilor activului, in conditiile tipului valorii selectate

Conditii limitative

. Orice valori estimate in raportul de evaluare se aplica numai intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fractionale va invalida valoarea estimata.

2. Tipul proprietatii

. Activul evaluat in functie de cea mai buna utilizare -CMBU,  se defineste ca fiind proprietate imobiliara rezidentiala.

3. Dreptul de proprietate

. Proprietatea imobiliara rezidentiala construita din 1 camera, plus dependinte in suprafata totala utila de 31,71 mp 32 mp si teren aflat in cota indiviza in suprafata de 4,27 mp.

. In urma tranzactiei va fi transferat integral dreptul de proprietate asupra proprietatii imobiliare, spatiu construit plus teren.

4. Definirea pietei

Pentru activul evaluat si tinand seama de CMBU piata se defineste ca piata a proprietatilor imobiliare rezidentiale.

Activul se afla intr-un bloc de apartamente, intr-o zona care beneficiaza de acces facil la arterele principale, la mai multe mijloace de transport. Constructia blocului este intr-o stare buna, blocul a fost ridicat in 1986, pe diafragme de beton armat de 10 etaje (Bucuresti).

Populatia din zona are un venit considerat mediu, iar structura populatiei este omogena in zona unde sunt studiate apartamentele comparabile.

Pentru copii se gasesc: scoli, gradinite (cu program prelungit; private)

Spatii comerciale sunt:

de tip alimentar la parterul blocurilor de locuinte;

dar si magazine independente de 500-1000 m;

- piata agroalimentara;

- zone de agrement (parcuri).

ANALIZA CERERII

- Cererea pentru apartamente de locuinte este tot mai mare pe masura abordarii creditelor de tip ipotecar a cerintelor crescande ale viitorilor proprietari pentru locuinte sau pentru inchiriere (venituri suplimentare).

- Cererea spatiilor pentru firme (sedii din amenajarea proprietatii rezidentiale) (ex.: firme, de notariat, contabilitate, agentii imobiliare etc.).

Cererea de proprietati rezidentiale este la un nivel ridicat in raport cu spatiile existente.

Dar este influentata de:

- posibilitatile de cumparare-financiare ale potentialilor cumparatori

- facilitatile aflate la dispozitie ex.: - creditul ipotecar.

ANALIZA OFERTEI

Oferta de spatii similare s-a manifestat si pana in prezent si se va diversifica in perioada care urmeaza, mai putin din constructiile noi (ansambluri rezidentiale aparute in diverse cartiere din Bucuresti).

Oferta de spatii similare este in special prin vanzarea proprietatii imobiliare de fostii proprietari (datorita evolutiei financiare a lor).

Echilibrul pietei

Avand in vedere cele prezentate, piata imobiliara a capitalei pentru proprietati rezidentiale in blocuri de locuinte este in dezechilibru relativ datorita ofertei mari (manifestate si potentiale) si a cererii relativ reduse in urma unui regres al posibilitatilor financiare ale populatiei.

Apreciem ca avem de a face cu o "piata a cumparatorului" care implicit va mentine un pret de vanzare destul de scazut pentru spatiile aflate in vecinatate si situate in blocurile de apartamente.

Totusi in ultimul timp se inregistreaza o usoara crestere a preturilor pentru garsoniere, apartamente de 2 si 3 camere, datorita tinerilor, care cumpara prin credite ipotecare.

5. Terenul

Terenul evaluat aferent spatiului construit il reprezinta cota parte indiviza din valoarea totala a terenului ocupat de intreaga cladire.

Suprafata acestuia rezulta din impartirea intregii suprafete desfasurata construita a cladirii este de 4,27 mp.

CMBU a terenului s-a considerat aceea de teren construit fiind utilizat cu proportie de 100%. Nu exista teren in exces.

6. Activul - Apartament 1 camera

S-a analizat piata spatiilor inchiriate din zona si piata tranzactiilor de proprietati de garsoniere de tip rezidential si s-a constat:

- chiria pentru garsoniere, nemobilitate in zona este de 190-320 Euro/luna;                         (258 Euro/luna - zona cea mai apropiata, chirie medie evaluata)

- s-a extras un multiplicator brut al chiriei (MCB) cuprins intre 93 si 195.

Obs. S-a constatat ca CMBU ar fi proprietate de tip rezidential.

7. Evaluarea activului

Prezentul raportul determina valoarea de piata prin 3 metode:

Metoda costurilor;

Metoda de rentabilitate (MCB) multiplicatorul brut al chiriei;

Metoda comparatiilor de piata.

1) Metoda costurilor

A fost aplicata ca metoda obligatorie pentru stabilirea costurilor efective la care s-a adaugat valoarea de piata a terenului considerat liber.

S-a presupus ca structura blocului de apartamente se inscrie in conditiile de stabilitate ale normativelor in vigoare.

Scopul evaluarii constructiei este stabilirea valorii de reconstructie si a valorii ramase (in functie de gradul de depreciere acumulat) corespunzatoare datei evaluarii .

Aplicarea metodei se face in urmatorii pasi

- determinarea valorii de reconstructie;

- estimarea deprecierii acumulate;

- determinarea valorii ramase actualizate a cladirii prin scaderea deprecierii acumulate din valoarea constructiei.

Obs.

s-au valorificat planurile cladirii, releveul cadirii - prin verificare reala pe teren.

Valoarea constructiei

Suprafata totala: 32 mp

Pret barem: 1.410 lei/mp

Coeficientul de reactualizare: 20.324 (Datorita diferentei evaluarii pretului garsonierei 12.900- inainte de acordarea creditului ipotecar- 36.000 -dupa acordarea creditului ipotecar)

Valoarea de inlocuire = suprafata x pret barem x coeficientul de reactualizare

Deprecierea: 11%

Valoarea ramasa(VR):

Valoarea amenajarilor efectuate: 3.000 lei

Valoarea ramasa actualizata totala

81.615 + 3.000 = 84.615 lei

Valoarea activului

Valoarea constructiei: 84.615

Valoarea teren 8.909,6

93.524,6 lei noi

Evaluarea terenului

Valoarea terenului

Terenul a fost analizat pe baza comparatiilor de piata (procedeul comparatiilor relative) avand in vedere urmatoarele:

CMBU a terenului o reprezinta terenul construit

s-a calculat cota parte indiviza corespunzatoare activului 4,27 mp

valoarea de piata a fost preluata din informatiile imobiliare in ziare ca:

- Anuntul imobiliar de la A la Z

- Romania Libera

- informatia pentru tranzactiile efectuate de agentii imobiliari.

valoarea de piata a terenului liber in zona respectiva a fost de 600 Euro/mp;

gradul de ocupare al terenului 100%

Coeficientul pentru ocuparea terenului in functie de durata utila de viata ramasa a cladirii;

Valoarea unui m² valoare unitara totala a terenului de 2.086,56 lei /mp

(1 mp 600 EU/mp 3,4776 lei/EU = 2.086,56 lei /mp)

valoarea estimata a suprafetei de teren in cota indiviza aferent activului este:

Valoare teren = 4,27 mp 2.086,56 lei noi/mp = 8.909,6 lei (RON)

2) Metoda de rentabilitate

Esenta acestei metode deriva din teoria utilitatii care confera o anumita valoare unui bun (sau proprietati) cumparat (e) numai in masura in care cumparatorul (investitorul) realizeaza un venit din aceasta achizitie.

Evaluatorul trebuie sa rezolve doua probleme metodologice:

marimea multiplicatorului mediu al chiriei brute (MCB);

stabilirea pretului de vanzare ale unor proprietati similare.

MCB se poate determina cu relatia:

Procedura are 3 etape:

- estimarea chiriei lunare pe piata pentru proprietatea de evaluat;

- estimarea MCB, din datele de pe piata referitoare la preturile unor proprietati comparabile (ce erau inchiriate in momentul vanzarii);

- valoarea proprietatii = MCB * chiria bruta estimata pentru proprietatea evaluata.

Pentru activul de tip apartament (garsoniera) s-a luat in considerare chiria lunara prevazuta a fi obtinuta in urma inchirierii apartamentului nemobilat.

Nivelul chiriei pentru garsoniere, de pe piata imobiliara se situeaza intre               190-320 Euro/luna. In functie de localizarea si conditiile oferite de apartament se va lua in calcul o chirie medie de piata de 258 Euro/luna.

Pentru calculul multiplicatorului MCB se va analiza piata imobiliara:

- pentru preturile proprietatilor comparabile;

- pentru chiriile lunare aferente acestor proprietati.

Tabel cu oferte in zona analizata

Euro (1 Euro = 3,4776 lei)

Multiplicatorul chiriei brute medii:

Chiria medie pentru zona analizata (CH_z):

VALOAREA PROPRIETATII (V_p):

sau

1 E = 3,4776

258 E = 897,2208 lei

Obs.

S-au luat in calcul doar 6 tranzactii imobiliare pentru garsonierele in zona analizata, putand exista un risc de eroare de 5% a MCB.

3) Metoda comparatiilor de piata

Premiza majora a acestei metode este ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este direct in relatie cu preturile unor proprietati competitive si comparabile.

Analiza comparativa se bazeaza pe asemanarile si diferentele dintre proprietati si tranzactii care influenteaza valoarea.

Criteriile de comparatie stabilite de evaluator vor fi testate fata de datele pietei pentru a determina care elemente sunt sensibile la schimbare si cum afecteaza ele valoarea.

Este o metoda globala care aplica informatiile culese urmarind raportul cerere-oferta pe piata imobiliara reflectata in mass media sau alte surse de informare. Se bazeaza pe valoarea unitara rezultata in urma tranzactiilor cu proprietati similare efectuate in aceeasi zona.

Valorile selectate in urma tranzactiilor pe piata, sunt analizate prin prisma limitelor mentionate, apoi sunt corectate cu o serie de factori, care sa reflecte o valoare de piata asimilata pentru garsoniera supusa evaluarii.

Premiza majora a acestei metode este ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este direct in relatie cu preturile unor proprietati competitive si comparabile.

Analiza comparativa se bazeaza pe asemanarile si diferentele dintre proprietati si tranzactii care influenteaza valoarea.

Criteriile de comparatie stabilite de evaluator vor fi testate fata de datele pietei pentru a determina care elemente sunt sensibile la schimbare si cum afecteaza ele valoarea.

EXEMPLU

Pentru comparatie s-au folosit 4 proprietati rezidentiale asemanatoare (garsoniere asemanatoare), situate in vecinatate, care au fost expuse pe piata in ultima perioada de timp, sau care se afla in curs de tranzactionare.

Analiza comparatiilor relative

Pret = 36.100 EU 3,4776 = 125.541 Euro

Pentru alegerea valorii proprietatii analizate se impune si o analiza calitativa a celor 4 proprietati.

Determinarea valorica a comparatiilor calitative

Media (cea mai mica + cea mai mare valoare) se face intre valoarea cea mai mare de la corectia pozitiva si valoarea corectiei negative.

Valoarea de piata a garsonierei:

STUDIU DE CAZ 2 RAPORT DE EVALUARE

Obiectiv evaluare: - teren liber intravilan

- suprafata 575 mp (Bucuresti)

Scop: estimarea valorii de piata pentru vanzare

Client: proprietarul - persoana juridica

Metode

1) Metoda capitalizarii directe

- prin cea mai buna utilizare - CMBU se pune problema construirii unei proprietati imobiliare de tip administrativ (birouri) = 2S + P + 6E

- Metoda capitalizarii directe- abordeaza capitalizarea veniturilor potentiale din inchirierea spatiilor aferente proprietatii dezvoltate ca sediu de birouri.

Caracteristicile proprietatii imobiliare tip administrativ

2S subsol tehnic

subsol destinat parcarii subterane

P = parter

6E = spatii de birouri la nivele superioare (6 etaje - clasa A)

- procentul de ocupare al terenului 80%

- aria construita = 460 mp - iar aria desfasurata = 4.080 mp.

Din care:

aria utila totala estimata = 3.386 mp

aria utila de birouri (etajele 1-6) = 2.260 mp, in medie 375 mp/nivel.

Capitalizarea directa ca metoda utilizata in abordarea bazata pe venituri converteste venitul anual obtinut din exploatarea proprietatii imobiliare intr-un indicator de valoare de piata.

Obs.

Investitorul isi propune obtinerea de venituri numai din exploatarea spatiilor de inchiriat. Atunci trebuie sa stabileasca chiria potentiala.

Chiria potentiala se stabileste prin analizarea piatei imobiliare locale la data evaluarii - nivelul chiriei medii posibile de obtinut = 18 $/mp.

Obs.

Chiria nu include TVA si cheltuielile de intretinere - acestea fiind suportate de chiriasi.

- Proprietarul are obligatia platii cheltuielilor fixe (taxe, impozite) si a unor cheltuieli variabile (reparatii, amenajari etc.).

1) Estimarea cheltuielilor de exploatare

- din analiza pietei rezulta ca in medie la birouri clasa A, cheltuielile sunt cuprinse intre 2-2,5 $/mp;

- aria 4.080 mp * 2 $/mp = 8.160 $ * 12(luni) = 97.920 $

Estimarea ratei de capitalizare

Se studiaza piata referitoare la inchiderea de birouri clasa A - rata de capitalizare aferenta veniturilor nete se situeaza intre 15-16% pentru aceste spatii.

Pentru proprietatea analizata s-a utilizat o rata de capitalizare aferenta venitului net de 15% (pentru ca riscul este mai mic - pentru ca amplasamentul are avantaje de locatie).

25% procentul de neocupare.

Aplicarea metodei

Valoare proprietate (V_p = VN/C = 268.200/0,15 = 1.788.000 $)

Metoda reziduala pentru teren

Determinarea valorii unitare a terenului in starea actuala se poate face prin deducerea din valoarea proprietatii imobiliare in conditiile CMBU utilizari a valorii investitiei de realizare a acesteia, avand in vedere costurile de constructie estimate la cca 1.650.000$.

Cost productie (C_c) = 1.650.000

Valoare teren: V_T = V_p - C_c = 1.788.000 - 1.650.000 = 138.000 $

Valoare unitara teren: 138.000 $ : 575 mp = 240 $/mp

STUDIU DE CAZ 3 CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE Calculul ratei de capitalizare

EXEMPLU

Cunoastem date despre proprietatea A:

chiria potentiala = 300 Euro/luna

Valoarea proprietatii = 34.000 Euro

Gradul de neocupare = 15%

Cheltuieli de exploatare = 10%

Cunoastem date despre proprietatea B:

chiria potentiala = 210 Euro/luna

Valoarea proprietatii = 23.300 Euro

Gradul de neocupare = 15%

Cheltuieli de exploatare = 10%

Calculul ratei de capitalizare