Sistemul de publicitate prin carti funciare

Notiune si reglementare. Cartile funciare constituie un sistem de publicitate real deoarece are la baza identitatea topografica a imobilelor. Toate inscrierile se fac pe imobile si nicidecum pe proprietari. Fiecare imobil are propria carte funciara in care sunt evidentiate orice schimbari ce intervin in situatia sa materiala si juridica. De asemenea, cartile funciare alcatuiesc un sistem de publicitate complet, fiindca realizeaza o publicitate integrala a tuturor transmisiunilor si constituirilor de drepturi reale imobiliare. Ba mai mult, in anumite cazuri expres prevazute de lege, in cartea funciara sunt inscrise si unele drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice in legatura cu bunurile imobile.

Asa cum s-a aratat, drepturile reale imobiliare inscrise in cartea funciara se numesc 'drepturi tabulare'. Inscrierile privitoare la drepturile tabulare alcatuiesc ceea ce denumim 'stare tabulara'^[1].

In prezent, sistemul de publicitate prin carti funciare este reglementat de Decretul-Lege nr.115/1938 pentru unificarea dispozitiilor privitoare la cartile funciare^[2], pus in aplicare prin Legea nr.241/1947 .

Scurt istoric al cartilor funciare . Cartile funciare au fost introduse, pentru prima data, in Austria si, dupa aceea, si in alte tari europene. In prezent, acest sistem de publicitate se aplica in Austria, Germania, Elvetia, Ungaria, Cehia, Slovacia si in unele teritorii din Polonia, fosta Iugoslavie, Romania si Italia, care, inainte de primul razboi mondial, faceau parte din Austro-Ungaria si Germania. De asemenea, in perioada interbelica, a fost instituit in Anglia, precum si, partial, in coloniile britanice.

Pe teritoriul tarii noastre, cartile funciare au fost introduse in Transilvania si Bucovina, in mod treptat, dupa cum urmeaza: 1794 - in fostele regiuni graniceresti; 1855 - in teritoriile unde se aplica dreptul maghiar; 1870 - in teritoriile supuse Codului civil austriac, inclusiv in Bucovina.

Asadar, pe teritoriul Transilvaniei se aplicau trei regimuri de carte funciara care, desi asemanatoare, prezentau si unele particularitati de reglementare. Ele s-au mentinut in vigoare si dupa desavarsirea statului unitar roman, pana la punerea in aplicare a Decretului-Lege nr.115/1938 (1947 in Transilvania si 1938 in Bucovina).

Avandu-se in vedere avantajele acestui sistem, s-a preconizat introducerea cartilor funciare pe intregul teritoriu al Romaniei. Astfel, a fost adoptata Legea nr.23/1933 pentru organizarea cadastrului funciar si pentru introducerea cartilor funciare in vechea tara. Urmare acestui fapt, au inceput lucrarile de cadastru in Bucuresti si in unele comune din fostul judet Ilfov. In anul 1937 au demarat si lucrarile de intocmire a cartilor funciare.

La 27 aprilie 1938 este adoptat Decretul-Lege^[5] nr.115 pentru unificarea dispozitiilor privitoare la cartile funciare, care reglementeaza in mod unitar regimul juridic al cartilor funciare pe intregul teritoriu al tarii. Acest act normativ a fost pus in aplicare in Bucovina prin Decretul nr.511 din 15 octombrie 1938. Intrarea in vigoare a Legii nr.115/1938, in toate celelalte teritorii, a fost amanata pana la adoptarea si punerea in aplicare a Codului civil roman unificat, ale carui dispozitii erau in concordanta cu principiile de carte funciara.

Codul civil roman unificat din 6 septembrie 1940, datorita evenimentelor istorice, nu a mai fost pus in vigoare. De aceea, prin Decretul-Lege nr.389/22 iunie 1943, s-a extins legislatia civila si comerciala romana si in teritoriile de peste Carpati.

In ce priveste Ardealul de Nord, extinderea s-a realizat, dupa eliberare, prin Decretul nr.260/1945. In aceste acte normative s-a dispus mentinerea in vigoare a unor reglementari locale din Transilvania, printre care si acelea privind cartile funciare, cu unele modificari prevazute in legile de extindere.

Deoarece, dupa anul 1938, lucrarile cadastrale efectuate in vechea tara, nu au continuat, prin Legea nr.241/12 iulie 1947 a fost completata si pusa in aplicare, pe tot cuprinsul Transilvaniei, Legea nr.115/1938, prin care s-a realizat unificarea normelor privitoare la cartile funciare. Totodata, au fost scoase din vigoare legile, ordonantele si regulamentele locale in aceasta materie, punandu-se capat deosebirilor de regim juridic al cartilor funciare.

Asa dupa cum am aratat, in Bucuresti si in cateva comune limitrofe, in anul 1937, au inceput lucrarile de intocmire a cartilor funciare. Prin art.163 si urm. ale Legii nr.115/1938 s-a dispus intocmirea de 'carti funciare provizorii' pentru aceste localitati. Dupa indeplinirea procedurii de completare, verificare si rectificare, prevazuta de Legea nr.115/1938, 'cartile funciare provizorii' urmau sa fie declarate 'carti funciare'. Aceasta procedura nu a putut fi indeplinita. De aceea, prin Legea nr.242/12 iulie 1947, 'cartile funciare provizorii' au fost transformate in 'carti de publicitate funciara', care constituie un sistem intermediar de publicitate care se aseamana, dar se si deosebeste de cartile funciare. Principala deosebire consta in faptul ca intabularea nu are efect constitutiv de drepturi; drepturile reale imobiliare se dobandesc pe data incheierii contractului, fara a fi necesara inscrierea lor in cartea funciara. Efectul intabularii consta doar in opozabilitatea, fata de terti, a actelor juridice si a drepturilor inscrise.

Trebuie sa precizam ca, potrivit art.47 al Legii nr.241/1947, au fost mentinute in vigoare dispozitiile din legile, ordonantele si regulamentele privind cartile funciare centrale pentru caile ferate si canaluri. Aceste carti funciare sunt reglementate, in principal, prin Decretul nr.2142 din 12 iunie 1939.

Referat: Evolutia pietei imobiliare in ultimii ani Proiect: Lemnul un material natural - prelucrarea lemnului pentru constructii

Ulterior, a aparut Legea nr. 7/1996 a cadastrului si publicitatii imobiliare, care se bazeaza in mare parte pe cadrul creat de Decretul-Lege nr.115/1938, pastrand sistemul de carte funciara, dar fara efectul constitutiv de drepturi pe care vechea lege il prevedea.

Cuprinsul cartilor funciare. Cartile funciare sunt intocmite si numerotate pe comune, orase si municipii. Cartile funciare privitoare la imobilele din aceeasi comuna, acelasi oras sau municipiu, alcatuiesc registrul funciar al acelei unitati administrative. Daca o comuna este alcatuita din doua sau mai multe sate, cartile funciare se numeroteaza pe sate, fiecare avand cate un registru funciar propriu.

Cartile funciare se tineau intr-un singur exemplar la judecatoria competenta teritorial.

A. Cartea funciara propriu-zisa este alcatuita dintr-un titlu si trei parti sau foi.

Titlul cartii funciare cuprinde: numarul cartii respective si denumirea comunei, orasului sau municipiului in care este situat imobilul.

Partea a I-a (foaia de avere) privind descrierea imobilului. Este alcatuita din urmatoarele rubrici: nr. de ordine; nr. topografic al imobilului; denumirea imobilului; intinderea in hectare sau mp.; observatii.

Partea a II-a (foaia de proprietate) in care se fac inscrierile cu privire la dreptul de proprietate asupra imobilului si are trei rubrici: nr. de ordine; inscrierile privitoare la proprietate; observatii.

Inscrierile au ca obiect:

a) numele proprietarului si alte date necesare identificarii lui;

b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate; se va arata si inscrisul pe care se intemeiaza acest drept;

c) toate stramutarile sau transmisiunile proprietatii asupra imobilului;

d) servitutile constituite in folosul imobilului;

e) faptele, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum si actiunile privitoare la proprietate;

f) aratarea oricarei modificari, indreptari sau insemnari ce s­ar face in titlu, partea I si a II-a a cartii funciare a imobilului respectiv.

Partea a III-a (foaia de sarcini) are patru rubrici: nr. ordine; inscrieri; suma creantei si observatii. In aceasta parte se inscriu:

a) drepturile de superficie, servitute propriu-zisa, uz, uzufruct, abitatie, ipoteca, locatiune, precum si cesiunea de venituri;

b) faptele, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum si actiunile privitoare la drepturile tabulare inscrise in partea a III-a;

c) sechestrul, urmarirea imobilului sau a veniturilor sale;

d) aratarea oricarei modificari, indreptari sau insemnari ce s-ar face referitor la inscrierile din partea a III-a.

B. In conformitate cu art.6 din Legea nr.115/1938, cartea funciara propriu-zisa se intregeste cu planul, inscrisurile privitoare la inscrieri si registrul de intrare.

a) planul cuprinde toate parcelele dintr-o localitate cu aratarea numarului topografic al fiecareia. Orice schimbare in intinderea unei parcele se va evidentia pe plan in temeiul schitei prezentate de parti (art.7);

b) inscrisurile privitoare la inscrieri constituie proba drepturilor inscrise in cartea funciara. De pe fiecare inscris, in temeiul caruia se face o inscriere in cartea funciara, se retine o copie a carei conformitate cu originalul va fi certificata de judecatorul de carte funciara. Aceste copii se pastreaza in arhiva, alcatuind, impreuna cu cererile de inscriere, dosarul cartii funciare (art.8);

c) registrul de intrare este utilizat pentru inregistrarea cererilor de inscriere. Ordinea inregistrarii cererilor constituie criteriul dupa care se stabileste rangul inscrierilor facute in cartea funciara.

C. Pe langa acestea, la fiecare judecatorie este obligatoriu sa existe completate la zi: repertorii alfabetice; repertorii parcelare; alte registre si condici de evidenta prevazute de lege.

a) repertoriul alfabetic cuprinde numele si prenumele proprietarilor cu indicarea, in dreptul fiecaruia, a numarului de carte funciara in care sunt inscrisi (art.9 pct.2);

b) repertoriul parcelar in care se evidentiaza numarul topografic al parcelelor, numarul plansei din plan pe care se afla fiecare parcela, precum si numarul cartii funciare in care sunt inscrise.

Aceste repertorii se tin pe localitati.

Obiectul drepturilor tabulare. Asa cum mai aratam, prin drepturi tabulare se inteleg toate drepturile reale asupra bunurilor imobile, inscrise in cartea funciara.

Potrivit art.12 din Legea nr.115/1938, obiectul drepturilor tabulare este corpul funciar, fiind descris in partea I a cartii funciare. Corpul funciar poate fi alcatuit dintr-una sau mai multe parcele. Aceeasi carte funciara poate cuprinde mai multe corpuri funciare.

Conform art.169 alin.1 Legea nr.115/1938, prin corp funciar se intelege o unitate economica distinct alcatuita, dupa criteriul naturii imobilului ori a scopului economic urmarit de proprietar. El este, in acelasi timp, si o unitate juridica, in sensul ca operatiile juridice - inscrierile de drepturi tabulare‑se pot face, de regula, numai cu privire la intregul corp funciar^[6].

Corpul funciar alcatuit din doua sau mai multe parcele se noteaza cu un numar roman, dupa care urmeaza aratarea fiecarei parcele ce intra in componenta sa. Corpul funciar alcatuit dintr-o singura parcela se noteaza cu semnul crucii.

Art.13 din aceeasi lege dispune ca un corp funciar poate fi modificat. Operatiile prin care se modifica sunt: alipirea si dezlipirea.

Alipirea are loc de regula prin unirea mai multor parcele intr-un corp funciar sau prin adaugarea unei noi parcele la un corp funciar. De asemenea, alipirea se poate realiza si prin marirea suprafetei unei parcele.

Pot fi unite in acelasi corp funciar:

- parcelele situate una langa alta, indiferent de felul de cultura, daca apartin aceluiasi proprietar;

- parcelele situate in locuri diferite, daca au aceeasi destinatie economica;

- toate parcelele unui proprietar, indiferent de asezarea lor si de felul de cultura.

Dezlipirea are loc atunci cand se desparte sau desprinde o parcela de la un corp funciar ori se micsoreaza intinderea unei parcele.