Principiile noilor carti funciare

Din textele Legii nr.7/1996 rezulta ca regimul juridic al noilor carti funciare se intemeiaza pe cateva principii.

A. Principiul publicitatii integrale a drepturilor reale si a opozabilitatii inscrierilor in cartea funciara. Conform art.27 alin. 1 din Legea nr.7/1996 inscrierile in cartea funciara isi vor produce efectele de opozabilitate fata de terti de la data inregistrarii cererilor iar art. 28 alin. 1 si 2 prevede ca „dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale sunt opozabile fata de terti, fara inscrierea in cartea funciara, cand provin din succesiune, accesiune, vanzare silita si uzucapiune. Aceste drepturi se vor inscrie, in prealabil, daca titularul intelege sa dispuna de ele. In aceleasi conditii sunt opozabile fata de terti si drepturile reale dobandite de stat si de orice persoana, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotaraari judecatoresti.

Legea nr.7/1996 respecta regula consensualismului potrivit careia drepturile reale se constituie si se transmit intre parti la incheierea contractului (art. 22 alin.1). Inscrierea drepturilor astfel dobandite in noile carti funciare este prevazuta numai pentru ca ele sa devina opozabile tertilor.

Din lege rezulta ca drepturile reale sunt opozabile tertilor de la data inregistrarii cererii de inscriere a lor in cartea funciara. Sunt insa si cateva exceptii de la aceasta regula. Astfel, dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale sunt opozabile fata de terti, fara a fi inscrise in cartea funciara, potrivit art. 28 alin. (1) si (2) cand sunt dobandite prin succesiune, accesiune, vanzare silita, uzucapiune, lege, expropriere sau hotarare judecatoreasca. Totusi, titularul dreptului real dobandit pe una dintre aceste mijloace juridice va putea dispune de el numai daca in prealabil l-a inscris in cartea funciara a imobilului (art.28 alin. (3) din Lege).

Urmeaza ca integralitatea inscrierii drepturilor reale imobiliare se realizeaza in doua scopuri diferite: drepturile dobandite intre parti ca neopozabile se inscriu in vederea opozabilitatii fata de terti, iar drepturile dobandite ca opozabile tertilor se inscriu pentru ca titularii lor sa le poata transmite.

Actele si faptele juridice referitoare la drepturile personale, la starea si capacitatea persoanelor, cu privire sau in legatura cu imobilele cuprinse in cartea funciara, se inscriu in cartea funciara facultativ si numai pentru informarea tertilor, avand deci si ele rol de opozabilitate.

Dupa cum se poate observa, notiunile de „opozabilitate” utilizate de legiuitor sunt sinonime dar nu identice, scopul lor comun fiind acela de a asigura publicitatea integrala a operatiunilor avand ca obiect imobile, dar fiind intrucatva diferite in ceea ce priveste scopul lor special (inscrierea unui drept, transmiterea lui, notarea diverselor fapte si acte juridice care nu nasc, modifica sau sting prin ele insele un drept real).

Potrivit art. 35, efectul de opozabilitate al inscrierilor este inoperant cu referire la: suprafata terenurilor, destinatia lor, categoria de folosinta, valoarea sau alte asemenea aspecte precum si la restrictiile aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecinatate, expropriere sau prin prevederi legale privind protectia ecologica, sistematizarea localitatilor si alte asemenea aspecte.

B. Principiul relativitatii. Aceasta inseamna ca inscrierile in cartea funciara se pot face, de regula, numai cu consimtamantul titularului. Potrivit art.24 din Legea nr.7/1996, inscrierea unui drept in cartea funciara se poate face numai:

a) impotriva aceluia care, la inregistrarea cererii, era inscris ca titular al dreptului asupra caruia inscrierea urmeaza sa fie facuta;

b) impotriva aceluia care, inainte de a fi inscris, si-a grevat dreptul, daca amandoua inscrierile se cer deodata.

In ipoteza dobandirilor succesive fara inscriere in cartea funciara, art.25 din aceeasi lege dispune: “Daca mai multe persoane si-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil, iar inscrierile nu s-au facut, cel din urma indreptatit va putea cere inscrierea dobandirilor succesive o data cu aceea a dreptului sau, dovedind prin inscrisuri originale intreg sirul actelor juridice pe care se intemeiaza inscrierile”.

C. Principiul legalitatii Acest principiu se bazeaza, in urma inlocuirii judecatorului de carte funciara cu registratorul de carte funciara prin O.G. 41/2004 si Legea nr.499/2004 modificatoare ale Legii nr. 7/1996, pe o singura componenta si anume: legalitatea formala.

Referat: Evolutia pietei imobiliare in ultimii ani Proiect: Lemnul un material natural - prelucrarea lemnului pentru constructii

Legalitatea formala inseamna ca registratorul de carte funciara poate sa incuviinteze numai inscrierea actelor si faptelor juridice prevazute sau permise de lege care indeplinesc urmatoarele conditii (art. 50 alin. (1) din legea cadastrului):

a) este incheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;

b) indica numele partilor;

c) individualizeaza imobilul printr-un identificator unic;

d) este insotit de o traducere legalizata, daca actul nu este intocmit in limba romana;

e) este insotit, dupa caz, de o copie a extrasului de carte funciara pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza intocmirii actului.

Cererea de inscriere in cartea funciara se va depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial si va fi insotita de inscrisul original sau de copia legalizata de pe acesta, prin care se constata actul sau faptul juridic a carui inscriere se cere.

In caz contrar, se respinge cererea de inscriere, printr-o incheiere motivata. Despre respingerea cererii se va face mentiune in registrul de intrare, in dreptul inregistrarii acesteia precum si in cartea funciara.(art. 51 din Legea nr. 7/1996).

D. Principiul disponibilitatii. Orice inscriere in cartea funciara se poate face, de regula, numai la cererea persoanei indreptatite, sau a reprezentantului sau legal sau conventional, cu exceptia cazurilor in care legea prevede inscrierea din oficiu. Dintre persoanele interesate legea enumera:

-persoana care, potrivit inscrisului original, hotararii judecatoresti sau hotararii autoritatii administrative, urmeaza sa stramute, sa constituie, sa modifice, sa dobandeasca sau sa stinga un drept tabular;

- mandatarul general al celui indrituit;

-oricare dintre titularii aceluiasi drept poate cere inscrierea acelui drept sau radierea unei sarcini grevand acel drept;

- creditorul a carui creanta certa si exigibila este dovedita printr-un inscris sau printr-o hotarare judecatoreasca, ori in cazurile anume prevazute de lege printr-o decizie a autoritatii administrative;

-debitorul care a platit valabil creanta ipotecara a unui cesionar neinscris in cartea funciara poate cere radierea ipotecii, daca infatiseaza inscrisul original al cesiunii si chitanta doveditoare a platii.

De la aceasta regula exista si cazuri de exceptie cand operatiunile de carte funciara se dispun din oficiu de registratorul de carte funciara, cum sunt: inscrierea si radierea notarilor; indreptarea erorilor materiale savarsite cu prilejul inscrierilor sau radierilor operate in cartea funciara, hotararea judecatoreasca definitiva si irevocabila de neadmitere a plangerii inaintate impotriva incheierii de respingere a inscrierii in cartea funciara etc.

E. Principiul prioritatii. Potrivit art.27 din Legea nr.7/1996, inscrierile in cartea funciara devin opozabile fata de terti de la data inregistrarii cererilor de inscriere. Data inregistrarii cererii in registrul de intrare este si data inscrierii. Ordinea inregistrarii cererilor determina rangul inscrierii. Asadar, primul care solicita inscrierea este si primul titular al dreptului inscris, chiar daca titlul sau are o data posterioara titlului altui dobanditor (qui prior tempore potior jure).

De la acest principiu sunt prevazute si unele exceptii, astfel:

a) in cazul drepturilor reale opozabile tertilor fara inscrierea lor in cartea funciara (dobandite prin succesiune, accesiune, vanzare silita si uzucapiune, precum si cele dobandite de Stat sau de o alta persoana prin expropriere sau hotarare judecatoreasca);

b) In ipoteza in care mai multe cereri au fost depuse deodata la acelasi birou de carte funciara, adica in aceeasi zi, drepturile de ipoteca si privilegiile vor avea acelasi rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmand ca prin judecata sa se hotarasca asupra rangului sau asupra radierii incheierii nevalabile (art.49 alin.4 din Legea nr.7/1996).

F. Principiul fortei probante a inscrierilor de drepturi reale. Acest principiu este consacrat in art.33 si 34 din Legea nr.7/1996. Textele sunt asemanatoare cu cele din art.32-33 ale Decretului-Lege nr.115/1938. Art.33 instituie doua prezumtii si anume:

a) daca in cartea funciara s-a inscris un drept real, in folosul unei persoane, se prezuma ca dreptul exista, daca a fost dobandit sau constituit cu buna-credinta, cat timp nu se dovedeste contrariul;

b) daca un drept s-a radiat din cartea funciara, se prezuma ca acel drept nu exista.

Suntem in prezenta a doua prezumtii legale relative, putand fi inlaturate prin proba contrara. Ele se aplica numai inscrierilor de drepturi reale.

Art.34 dispune: ”Cuprinsul cartii funciare, in afara ingradirilor si exceptiilor legale, se considera exact numai in folosul acelei persoane care, in virtutea unui act juridic cu titlu legal, a dobandit cu buna-credinta un drept real inscris in cartea funciara.

Dobanditorul este considerat de buna-credinta daca, la data inregistrarii cererii de inscriere a dreptului in folosul sau, nu a fost notata nici o actiune prin care se contesta cuprinsul cartii funciare, sau daca din titlul transmittatorului si din cuprinsul cartii funciare nu reiese vreo neconcordanta intre aceasta si situatia juridica reala”.

Asadar, persoana care si-a inscris dreptul real dobandit cu titlu oneros si fiind de buna-credinta se bucura de o prezumtie absoluta, fiind aparata de orice cauza de evictiune, in afara de situatia cand impotriva sa a fost introdusa, in termen legal, o actiune in rectificarea inscrierii. Aceasta prezumtie opereaza, bine inteles, numai daca actul juridic prin care s-a dobandit dreptul este valabil incheiat.