Actiunile de carte funciara - actiunea in prestatie tabulara

In legatura cu inscrierile care se fac in cartea funciara, pot fi exercitate doua actiuni: actiunea in prestatie tabulara si actiunea in rectificarea inscrierilor in cartea funciara.

A. Actiunea in prestatie tabulara Inscrierile de drepturi reale in cartea funciara au efect constitutiv de drepturi. Prin urmare, desi s-a incheiat un act juridic translativ sau constitutiv de drepturi, efectul sau se produce numai in urma inscrierii in cartea funciara. Dreptul real se poate transmite, constitui, modifica sau stinge numai prin intabulare. Pentru aceasta, in conformitate cu art.22 si 23 din Legea nr.115/1938, cel care s-a obligat la constituirea, transmiterea sau modificarea unui drept real imobiliar este obligat sa predea inscrisurile necesare pentru intabularea dreptului in cartea funciara, iar daca este vorba de stingerea unui asemenea drept, sa predea actele necesare pentru radierea lui din cartea funciara. In cazul in care refuza sa-si indeplineasca aceasta obligatie, persoana indreptatita se poate adresa instantei de judecata, pentru ca aceasta sa dispuna, prin hotarare, intabularea sau, dupa caz, radierea dreptului real. Hotararea judecatoreasca ramasa definitiva va inlocui inscrisurile necesare pentru intabularea sau radierea dreptului.

Actiunea in prestatie tabulara poate fi intentata impotriva celui care a consimtit la constituirea, transmiterea sau stingerea dreptului real respectiv. Ba mai mult, poate fi indreptata si impotriva tertului subdobanditor inscris in cartea funciara, daca sunt indeplinite urmatoarele trei conditii:

a) cel care cere prestatia tabulara sa fi fost in posesia imobilului la data cand tertul subdobanditor a contractat;

b) actul juridic cu data certa, in temeiul caruia se cere prestatia tabulara, sa fie incheiat anterior actului pe baza caruia tertul si-a inscris dreptul in cartea funciara;

c) tertul sa fi dobandit dreptul cu titlu gratuit sau sa fi fost de rea-credinta. In cazul in care tertul a dobandit cu buna-credinta si pe baza unui act cu titlu oneros, actiunea in prestatie tabulara se va respinge^[1].

In legatura cu natura juridica a actiunii in prestatie tabulara, practica judiciara era neunitara. Unele instante au apreciat ca este o actiune reala si imprescriptibila^[2]. Dimpotriva, alte instante, inclusiv fosta instanta suprema, au statuat ca este o actiune personala si, deci, prescriptibila, in termenele generale de prescriptie .

Ne alaturam opiniei potrivit careia actiunea in prestatie tabulara este, in conditiile Legii nr.115/1938, o actiune reala, imprescriptibila^[4]. Atunci cand prin ea se cere inscrierea dreptului real, consideram ca este o aplicatie particulara, in regimul cartilor funciare, a actiunii in revendicare. In ipoteza in care se introduce pentru radierea dreptului, constituie o aplicatie particulara a actiunii negatorii . Imprescriptibilitatea acestei actiuni rezulta din faptul, printre altele, ca art.24 din Legea nr.115/1938, nu prevede un termen limitativ pentru introducerea ei .

Actiunea in prestatie tabulara nu se confunda cu actiunea in executarea unui antecontract de vanzare-cumparare. Aceasta confuzie poate fi intalnita in literatura de specialitate si in unele solutii ale practicii judiciare. Actiunea in executarea unui antecontract de instrainare a unui imobil este o actiune personala, care in sistem de carte funciara are ca temei legal art.17 alin. ultim din Legea nr.115/1938. Fiind o actiune personala in realizarea unui drept de creanta este prescriptibila in termenul general de prescriptie de 3 ani.

Actiunea in prestatie tabulara se introduce atunci cand exista un titlu apt de intabulare insa instrainatorul nu-si da consimtamantul la efectuarea acestei inscrieri pe numele dobanditorului. Or, potrivit art.45 si art.17 alin.2 din Legea nr.115/1938, intabularea unui drept real sau radierea lui din cartea funciara poate avea loc numai cu consimtamantul titularului acelui drept. Urmeaza ca pentru a se face intabularea sau radierea unui drept real nu este suficienta prezentarea inscrisului original in care este consemnat actul de instrainare. Este necesar si consimtamantul expres declarat al titularului dreptului, dat in forma autentica sau in fata judecatorului de carte funciara.

In cazul in care titularul dreptului nu-si da consimtamantul, in baza art.22 si urm. din Legea nr.115/1938, cel indreptatit poate solicita instantei de judecata sa dispuna, prin hotarare, intabularea sau, dupa caz, radierea dreptului.

Mentionam ca de multe ori in aceeasi cerere de chemare in judecata, reclamantul formuleaza doua capete de actiune: unul prin care cere sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de contract autentic de instrainare (actiune personala) si altul prin care solicita ca instanta sa dispuna, pe cale de consecinta, si inscrierea dreptului dobandit in cartea funciara, impotriva refuzului paratului de a consimti la intabulare (actiune reala, petitorie si imprescriptibila).

B. Actiunea in rectificarea inscrierilor in cartea funciara Potrivit legii, inscrierile facute in cartea funciara trebuie sa oglindeasca situatia juridica reala si exacta a drepturilor privitoare la imobile. Se pot insa ivi situatii cand intre starea tabulara si realitate exista neconcordante. Asemenea neconcordante pot fi inlaturate prin actiunea in rectificare^[7].

Asadar, actiunea in rectificare este acea actiune in justitie prin care se cere indreptarea sau suprimarea unei inscrieri necorespunzatoare realitatii, facuta in cartea funciara, pentru a pune de acord starea tabulara cu situatia juridica reala a unui imobil. Este reglementata in art.34-40 din Legea nr.115/1938.

a) Rectificarea intabularii si a inscrierii provizorii. Potrivit art.34 din Legea nr.115/1938, rectificarea unei intabulari sau inscrieri provizorii se poate cere, de orice persoana interesata, in urmatoarele cazuri:

- daca inscrierea sau titlul pe baza caruia s-a facut nu au fost valabile (de pilda, titlul este nul sau anulabil);

- daca prin inscriere, dreptul a fost gresit calificat (de pilda, s-a inscris dreptul de uzufruct in loc de dreptul de abitatie);

- daca nu mai sunt intrunite conditiile de existenta a dreptului inscris sau au incetat efectele actului juridic in temeiul caruia s-a efectuat inscrierea (s-a implinit termenul extinctiv sau s-a realizat conditia rezolutorie).

In urma admiterii actiunii, operatia rectificarii se face, la cerere, in temeiul hotararii judecatoresti ramase definitive.

Actiunea in rectificare poate fi introdusa impotriva celui in favoarea caruia s-a facut inscrierea respectiva, precum si impotriva succesorilor sai, indiferent ca este vorba de un succesor universal, cu titlu universal sau cu titlu particular.

In legatura cu prescriptia acestei actiuni^[8], art.36 si 37 din Legea nr.115/1938 prevad:

- actiunea in rectificare este imprescriptibila, sub rezerva prescriptiei actiunii de fond, atunci cand este introdusa fata de dobanditorul nemijlocit, precum si fata de tertul care a dobandit cu rea-credinta dreptul inscris in favoarea sa;

- actiunea in rectificare poate fi introdusa in termen de 10 ani, fata de tertul dobanditor cu titlu gratuit, de buna-credinta, care incepe sa curga de la data inregistrarii cererii de inscriere a acestuia;

- impotriva tertului dobanditor cu titlu oneros, de buna-credinta, actiunea in rectificare poate fi introdusa numai in primele doua cazuri prevazute de art.34 din Lege (titlul nu este valabil sau dreptul a fost gresit calificat), in urmatoarele termene: sase luni de la data comunicarii catre cel indrituit a incheierii prin care s-a dispus inscrierea ce face obiectul actiunii in rectificare; trei ani de la data inregistrarii cererii de inscriere a dreptului a carei rectificare se solicita prin actiune.

b) Rectificarea notarii. Potrivit art.39 din Legea nr.115/1938, rectificarea notarii se poate cere in urmatoarele cazuri: nevalabilitatea notarii; gresita calificare a dreptului personal, faptului sau raportului juridic notat; daca nu mai sunt intrunite conditiile de existenta a dreptului personal, faptului sau raportului juridic notat sau au incetat efectele actului juridic in temeiul caruia s-a facut notarea (minorul a devenit major, contractul de locatiune a ajuns la termen); daca notarea, indiferent din ce cauza, a incetat sa mai fie exacta sau in conformitate cu realitatea.