Principiile cartilor funciare - principiul publicitatii integrale, legalitatii, oficialitatii

La baza regimului juridic al cartilor funciare exista anumite reguli fundamentale care se numesc principii. Vom analiza cateva dintre ele.

A. Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al inscrierii in cartea funciara . Potrivit art.17-18 din Legea nr.115/1938, drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite, modificate sau stinse numai prin inscriere in cartea funciara. Prin urmare, inscrierea da nastere, modifica sau stinge drepturile reale si le face opozabile fata de terti.

De la acest principiu exista si cateva exceptii. Astfel, art.26 din lege prevede ca drepturile reale imobiliare se dobandesc fara inscriere in cartea funciara in urmatoarele cazuri: dobandirea prin succesiune legala si testamentara; dobandirea prin succesiune; vanzare silita si expropriere^[2]. Totusi, titularul unui drept real dobandit prin unul dintre aceste mijloace juridice, nu va putea sa incheie acte de transmisiune sau de grevare a bunului, decat dupa ce s-a facut inscrierea.

B. Principiul publicitatii integrale Potrivit acestui principiu, toate operatiunile juridice prin care se transmite, constituie, modifica sau stinge un drept real imobiliar sunt supuse inscrierii in cartea funciara, cu exceptiile aratate mai sus. De asemenea, este obligatorie evidentierea tuturor schimbarilor sau modificarilor ce intervin, prin alipire, dezlipire etc., in situatia materiala a imobilului^[3].

C. Principiul legalitatii Aceasta inseamna ca judecatorul de carte funciara este obligat, inainte de a dispune prin incheiere sau a face orice inscriere, sa verifice legalitatea titlului pe baza caruia a fost solicitata inscrierea in cartea funciara. Daca el constata ca titlul nu este conform cu dispozitiile legale in vigoare, va fi obligat sa refuze efectuarea inscrierii.

D. Principiul oficialitatii Prin acest principiu se intelege faptul ca judecatorul de carte funciara are dreptul si obligatia legala de a verifica, din oficiu, cererea de inscriere, valabilitatea titlului in baza caruia se solicita si cuprinsul cartii funciare. Cererea odata introdusa si inregistrata nu poate fi completata cu date sau inscrisuri noi. Atunci cand cererea este incompleta sau inscrisurile pe baza carora se intemeiaza nu sunt valabile, judecatorul o va respinge. In acelasi mod va proceda si in situatia in care fata de datele inscrise in cartea funciara, cererea nu poate fi admisa.

E. Principiul prioritatii Potrivit art.31 din Legea nr.115/1938, inscrierile in cartea funciara isi produc efectele de la data inregistrarii cererilor de inscriere. Ordinea inregistrarii cererilor determina sau stabileste rangul inscrierii (qui prior tempore potior jure). Prin rang tabular se intelege efectul unei inscrieri in raport cu alte inscrieri din aceeasi carte funciara^[4]. Asadar, cu alte cuvinte, data inregistrarii cererii in registrul de intrare va fi si data inscrierii solicitate.

F. Principiul relativitatii Conform acestei reguli, inscrierea unui drept se poate face numai:

a) impotriva aceluia care la data inregistrarii cererii este inscris ca titular al dreptului asupra caruia inscrierea urmeaza sa fie facuta;

b) impotriva aceluia care, inainte de a fi inscris, si-a grevat dreptul, daca ambele inscrieri se cer deodata.

Daca mai multe persoane si-au cedat succesiv, una celeilalte, dreptul de a dobandi prin inscriere un bun imobiliar, iar inscrierile respective nu s-au facut, ultimul dobanditor va putea cere inscrierea tuturor dobandirilor succesive, concomitent cu aceea a dreptului sau, daca dovedeste, prin inscrisuri originale, actele juridice care pot sta la baza acelor inscrieri (art.20 din Legea nr.115/1938).

G. Principiul fortei probante a inscrierii in cartea funciara. Acest principiu rezulta din prevederile art.32 si 33 ale Legii nr.115/1938. Art.32 instituie doua prezumtii, si anume: daca in cartea funciara s-a inscris un drept real in folosul unei persoane, se prezuma ca dreptul exista in folosul ei; daca un drept s-a radiat din cartea funciara, se prezuma ca acel drept nu exista. Suntem in prezenta a doua prezumtii legale relative, putand fi combatute prin proba contrara. Ele se aplica numai drepturilor reale.

Art.33 prevede ca inscrierile din cartea funciara au o putere doveditoare absoluta in folosul tertului care a dobandit un drept real prin act juridic cu titlu oneros si a fost de buna credinta. Asadar, tertul va fi aparat de orice cauza de evictiune derivand din titlurile de dobandire anterioare inscrierii dreptului sau, cu exceptia situatiei cand impotriva sa s-a introdus, in termen legal, o actiune in rectificarea intabularii. Desigur ca pentru a beneficia de ocrotirea dispozitiei art.33 este necesar ca actul juridic prin care tertul a dobandit dreptul sa fie incheiat valabil.