'Capcane' la cumpararea unei locuinte noi

Toata lumea isi doreste ca, la cumpararea unei locuinte in stadiul de constructie, contractul de vanzare-cumparare semnat impreuna cu dezvoltatorul sa fie cat mai transparent, fara clauze ascunse sau nefavorabile cumparatorului. Care sunt insa cele mai importante 'capcane' pe care le poate contine un astfel de contract?

• 1. Obligatiile partilor. Bine de stiut la semnarea unui contract ce are ca obiect o constructie viitoare, sunt clauzele cu privire la obligatiile partilor, si anume: termenele convenite pentru finalizarea constructiei si predarea acesteia, graficul platilor, sanctiunile stabilite de parti pentru intarzierea in edificarea constructiei sau in achitarea fractiunilor de pret, relateaza Wall-Street. Cel mai bun exemplu de chichite ale contractelor care avantajeaza mai mult una dintre parti, este proiectul Planorama.

'Este foarte importanta clauza prin care partile determina competenta de judecata a eventualelor litigii, avand in vedere ca prin aceasta clauza se poate determina ca litigiul sa fie judecat de un tribunal arbitral sau de o instanta de judecata care are sediul in alta localitate', a explicat Beatrice Onica Jarka, partner in cadrul casei de avocatura Cunescu, Balaciu & Asociatii.

• 2. Caracteristicile detaliate ale constructiei, trebuie deasemenea avute in vedere, astfel la semnarea unui contract de cumparare al unei case, cumparatorul ar trebui sa fie atent la clauzele referitoare la: suprafata construita si cea utila, amplasamentul, finisajele, eventualele surse de zgomot, umezeala, poluare, miros, pericol de inundatii sau surpari, organizarea in apropiere a unor manifestari populare sau sportive periodice, istoricul terenului sau al cladirii si posibile dezavantaje ale vecinatatilor.

• 3. Clauze 'de adaugat'. Pe langa datele deja existente in contract, cumparatorul trebuie sa fie atent la posibilitatea introducerii unor clauze noi in contract, cum ar fi declararea contractului ca nul, daca dezvoltatorul nu respecta termenul de finalizare si de livrare al constructiei, sau stipularea unui avans mai redus, care sa motiveze dezvoltatorul sa onoreze contractul.

Obligatiile partilor

Intr-un contract care are ca obiect o constructie viitoare, cele mai importante clauze sunt cele privitoare la obligatiile partilor: termenele convenite pentru finalizarea constructiei si predarea acesteia, graficul platilor, sanctiunile stabilite de parti pentru intarzierea in edificarea constructiei sau in achitarea fractiunilor de pret.

„Este foarte importanta clauza prin care partile determina competenta de judecata a eventualelor litigii, avand in vedere ca prin aceasta clauza se poate determina ca litigiul sa fie judecat de un tribunal arbitral sau de o instanta de judecata care are sediul in alta localitate”, a explicat Beatrice Onica Jarka (foto), partner in cadrul casei de avocatura Cunescu, Balaciu & Asociatii.

De exemplu, in contractul pe care clientii proiectului Planorama l-au semnat cu dezvoltatorul Euro Habitat se mentioneaza ca in cazul litigiilor care apar in legatura cu executarea, incalcarea sau rezilierea contractului, acestea pot fi solutionate doar de catre Curtea Internationala de Arbitraj de pe langa Camera Internationala de Industrie si Comert a Capitalei si nu de Tribunalul Bucuresti.

Mai mult, in cazul in care Euro Habitat intarzie livrarea apartamentului catre cumparator, acesta din urma are dreptul de percepe penalitati de 0,02% din pretul proprietatii, insa cu conditia ca totalul penalitatilor sa nu depaseasca 10% din pretul proprietatii.

„Pentru ipoteza in care in textul contractului nu s-au prevazut daune pentru intarzierea construirii imobilului, situatia este un pic mai complicata, deoarece in fata instantei de judecata va trebui facuta dovada prejudiciului suportat de client si produs prin intarzierea constructiei”, apreciaza avocatul.

Caracteristicile detaliate ale constructiei

La fel de importante sunt si clauzele privitoare la caracteristicile detaliate ale apartamentului: suprafata construita si cea utila, amplasamentul, finisajele, eventualele surse de zgomot, umezeala, poluare, miros, pericol de inundatii sau surpari, organizarea in apropiere a unor manifestari populare sau sportive periodice, istoricul terenului sau al cladirii si posibile dezavantaje ale vecinatatilor.

„Nu trebuie omisa nici verificarea existentei tuturor autorizatiilor, aprobarilor si avizelor necesare edificarii constructiei. Cumparatorul trebuie sa inteleaga ca proiectul de contract propus de catre dezvoltator poate fi negociat si nu este un contract de adeziune care trebuie semnat in forma propusa de dezvoltator”, subliniaza Beatrice Onica Jarka.

Pentru a evita astfel de situatii, pe langa atentia sporita la semnarea unui contract de vanzare-cumparare este recomanda consultarea unui avocat care, fiind familiarizat cu institutiile juridice incidente si cu clauzele tipului respectiv de contract, va sesiza mult mai repede inadvertenta sau inechitatea unor clauze.

Ce poate impune cumparatorul

Pe langa datele existente ale contractului de vanzare-cumparare, este recomandata introducerea unor clauze exprese privind posibilitatea cumparatorului de a declara rezolutionat contractul, in situatia in care dezvoltatorul depaseste termenul de finalizare a constructiei si de dare in primire.

De asemenea, se poate stipula un avans in cuantum mic, iar restul pretului sa fie achitat de catre cumparator la finalizarea constructiei si perfectarea actelor de vanzare-cumparare. In aceasta situatie dezvoltatorul va fi motivat sa respecte termenul stabilit, precizeaza avocatul.

„Pentru situatiile de intarziere se pot stabili anumite daune interese, care urmeaza a fi datorate de dezvoltator pentru fiecare zi de intarziere. Aceste daune stabilite prin contract au o dubla functie: aceea de a constrange dezvoltatorul sa-si indeplineasca la timp obligatiile, dar si aceea de a acoperi prejudiciul produs cumparatorului prin intarziere”, mai spune partenerul casei de avocatura Cunescu, Balaciu & Asociatii.

Recurgerea la serviciile specializate ale unui avocat ramane esentiala, atat la negocierea contractului, cat si la implementarea lui in caz de culpa contractuala a dezvoltatorului.

Ce se intampla daca dezvoltatorul intra in faliment

Planorama

In urma cu patru ani, dezvoltatorul cu actionariat israelian Euro Habitat lansa proiectul Planorama la preturi considerabil mai mici decat cele din piata apartamentelor noi. Peste 1.000 de unitati trebuiau sa fie livrate in vara anului 2007, insa, in prezent, niciunul dintre cumparatori nu s-a mutat in noua locuinta. Mai mult, data livrarii este total necunoscuta.

Eseu: Economia – componenta de baza a sistemului stiintelor economice Proiect: Tematica-‘‘abordarea sistematica a intreprinderii’’

In cazul in care livrarea unui proiect rezidential este intarziata nejustificat de mult sau dezvoltatorul refuza sa achite penalitatile mentionate in contract, cumparatorul poate recurge la plangerea formulata la Autoritatea Nationala pentru Protectia Consumatorului (ANPC) sau la Oficiul Judetean pentru Protectia Consumatorului din judetul in raza caruia s-a incheiat contractul.

„Daca dezvoltatorul refuza in continuare sa execute constructia sau sa achite despagubirile, se poate intenta o actiune in justitie care sa aiba ca scop obligarea acestuia in acest sens. Solutia care se va pronunta de instanta de judecata va depinde in proportie covarsitoare de clauzele contractului incheiat intre parti”, ne-a exlicat Beatrice Onica Jarka (foto), partner in cadrul casei de avocatura Cunescu, Balaciu & Asociatii.

Mai mult, in cazul in care dezvoltatorul intra in procedura de faliment inainte de a plati despagubirile fata de clienti, atunci devin incidente dispozitiile Legii nr. 85/2006 privind procedura insolventei. In cadrul acestei proceduri se urmareste achitarea tuturor datoriilor creditorilor, iar in situatia in care valorificarea bunurilor debitorului intrat in faliment nu acopera toate datoriile acestuia, situatia cea mai probabila - datoriile vor fi achitate proportional catre debitori.

„Este esentiala depunerea cererii de admitere a creantei in cadrul termenului fixat de instanta, depasirea acestui termen fiind sanctionata cu decaderea din acest drept, respectiv imposibilitatea obtinerii ulterioare a sumelor datorate de dezvoltatorul falit”, subliniaza Beatrice Onica Jarka.

Informatii privind starea de insolventa sau de faliment in care s-ar putea gasi un dezvoltator se pot obtine prin intermediul Buletinului Procedurilor de Insolventa si prin datele de la Registrul Comertului.

„Atragem atentia ca in afara unor despagubiri pentru intarziere ar putea interveni in caz de faliment si recuperarea avansului achitat. De regula, in majoritatea contractelor intrarea in faliment a unui contractant poate fi caz de rezolutiune a contractului. Rezolutiunea contractului presupune restituirea prestatiilor aferente contractului producand efecte inclusiv pentru trecut”, a incheiat avocatul.

Riscuri legate de solvabilitate
Despre riscurile legate de solventa si solvabilitatea dezvoltatorilor de proiecte rezidentiale au fost scrise multe randuri. Tot astfel, despre pozitia nu tocmai avantajoasa a clientilor, avand in vedere raportul usor distorsionat dintre cerere si oferta. Indiferent cat de tentanta ar fi oportunitatea, este recomandabil pentru cumparator sa intreprinda o analiza minima a dreptului de proprietate sau de folosinta a dezvoltatorului asupra terenului pe care urmeaza a fi ridicat proiectul, respectiv a istoricului acestui drept. Avand in vedere ca in Romania dreptul de proprietate se transmite (impreuna cu eventualele vicii sau limitari) de la un proprietar la urmatorul (respectiv nu se transmite daca a fost incalcata vreuna din multele cerinte de forma din dreptul romanesc a caror incalcare este sanctionata cu nulitatea absoluta), de multe ori un titlu de proprietate si un extras de carte funciara nu sunt suficiente, fiind recomandabila o verificare cat mai amanuntita a acestui istoric. Evident ca pozitiile de negociere pot face dificil un asemenea demers, punct la care clientul trebuie sa decida daca eventuala oportunitate a achizitionarii respectivei locuinte justifica asumarea unui anumit risc legat de sau derivand din istoricul dreptului de proprietate asupra terenului.

Suprafata construita sau utila
Un alt element aleatoriu al unei investitii intr-o locuinta dintr-un complex rezidential il poate constitui obtinerea autorizatiei de construire aferente. Practica a demonstrat ca pretul unei locuinte creste semnificativ odata cu obtinerea de catre dezvoltator a autorizatiei de construire pentru proiectul in cauza. De aceea, achizitionarea imobilului in faza de proiect, desi tentanta din punctul de vedere al pretului, poate include totusi o serie de riscuri, inclusiv in ceea ce priveste obiectul si pretul contractului. Este evident ca, pana la obtinerea autorizatiei de construire, este destul de dificil ca dezvoltatorul sa poata garanta o anumita suprafata construita sau utila a unei locuinte, aspect care poate influenta obiectul contractului, precum si pretul acestuia, avand in vedere ca de multe ori acest pret este calculat la metru patrat util sau mai curand construit.

Continutul contractului
Este recomandabil ca obiectul contractului sa fie determinat cat mai clar (suprafata, localizare, dimensiuni, calitatea finisajelor, determinarea in comun de catre dezvoltator si client a finisajelor etc.), prin trimitere la eventualele autorizatii, schite, planuri, dupa caz.
De asemenea, pretul si transele acestuia (dupa caz) trebuie determinate cat mai clar. Avand in vedere ca in majoritatea cazurilor plata transelor de pret este legata de realizarea unor faze ale constructiei, dovedita prin prezentarea diverselor procese-verbale de receptie, clientul ar trebui implicat in receptia propriu-zisa sau cel putin in faza post-receptie, acordandui-se posibilitatea de a inspecta (in persoana sau asistat de un specialist) lucrarile efectuate si de a formula obiectiuni. In functie de intelegerea partilor, plata unei parti din transa de pret scadenta la respectiva receptie poate fi suspendata pana la solutionarea eventualelor obiectiuni.
Partile ar trebui sa mentioneze in concret prestatiile dezvoltatorului, respectiv dotarile incluse in pret, precum si prestatiile suplimen-tare, mai ales in ceea ce priveste finisajele si dotarile.

Catalogul de garantii
De asemenea, ar fi in interesul clientului sa existe un catalog cat mai bine determinat de garantii oferite de dezvoltator cu privire la imobil si diversele componente ale acestuia (cu o detaliere a lucrarilor pentru care este acordata garantia, termenul acesteia, momentul cand incepe sa curga termenul, eventuala suspendare/reluare a termenului in cazul unor remedieri etc.).
Neindeplinirea obligatiilor dezvoltatorului ar trebui sa duca la plata de daune. Pentru a evita orice discutii, este recomandabila mentionarea cuantumului daunelor pentru fiecare (tip de) obligatie incalcata.

Serviciile
Un subiect indelung dezbatut il constituie serviciile (de curatenie, amenajari spatii verzi, supraveghere si paza) pe care dezvoltatorii le impun de multe ori. Desi pot majora in mod semnificativ cheltuielile curente aferente unei locuinte, stabilirea unui asemenea cadru contractual unitar pentru toti cumparatorii locuintelor dintr-un complex rezidential inca din faza incipienta poate fi benefica pentru acestia din urma. De asemenea, avand in vedere ca multe dintre proiectele rezidentiale sunt dezvoltate pe etape (de exemplu, blocurile dintr-un complex sunt construite cate unul pe an) si tot astfel sunt date in folosinta, pe buna dreptate poate fi argumentat ca, pana in momentul in care au fost finalizate/vandute toate unitatile locative (si deci se poate forma o asociatie a locatarilor/proprietarilor), este in interesul celor care locuiesc deja in complex sa existe un sistem de administrare pus la punct.

Detalierea clauzelor
Este limpede ca un contract voluminos poate ingreuna negocierile si poate fi destul de greu de inteles si operat de persoane fara pregatire de specialitate.
Totusi, avand in vedere ca in doctrina si practica judiciara exista discutii in privinta calitatii de consumatori a persoanelor fizice cumparatori ai locuintelor din noile complexuri rezidentiale (nefiind, asadar, sigur daca sunt aplicabile normele legale privind protectia consumatorilor asupra contractelor de achizitie sau construire a acestor imobile), este cel putin recomandabila reglementarea contractuala cat mai detaliata a aspectelor mentionate mai sus, precum si a oricaror altor detalii pe care cumparatorii sau partile contractului le considera relevante, in vederea evitarii eventualelor conflicte.