Sistemul registrelor de transcriptii si inscriptii - inscrierile si transcrierile

Notiune si reglementare. Acest sistem de publicitate imobiliara este alcatuit din registre de transcriptiuni (transcrieri) si registre de inscriptii (inscrieri), care se tin la judecatorii.

El este un sistem personal de publicitate a drepturilor reale imobiliare, deoarece registrele se tin pe numele proprietarilor. Prin urmare, transcrierile si inscrierile se fac pe numele persoanelor si nu pe imobile. De aceea, situatia juridica a imobilului poate fi aflata numai cunoscand proprietarii sai succesivi si cercetand la numele lor, daca si ce drepturi au transmis sau constituit referitor la acel bun, operatie deosebit de dificila si anevoioasa.

Publicitatea prin registre de transcriptii si inscriptii este reglementata in: art.1801-1804 C.civ.; art.818-819 C.civ.; art.1295 alin.2 C.civ.; art.1394 C.civ.; art.710-720 C.pr.civila.

In acest sistem se fac doua feluri de inregistrari: transcrieri si inscrieri.

Transcrierile. Transcrierile se fac in registrul de transcrieri si constau in copierea integrala a actelor juridice prin care se transmite dreptul de proprietate asupra unui imobil, se constituie un drept real principal sau se sting astfel de drepturi reale. Sunt supuse transcrierii toate actele juridice enumerate de art.711 C.pr.civila.

Nu sunt supuse transcrierii: transmisiunile succesorale (legala si testamentara); actele de imparteala, daca imobilul revine unuia dintre copartasi; hotararile judecatoresti declarative de drepturi etc. De asemenea, sunt exceptate de la transcriere si dobandirile de drepturi reale prin fapte juridice: uzucapiunea si accesiunea imobiliara.

Transcrierea se face in ordinea depunerii cererilor de transcriere si a actelor supuse acestei operatii. Practic, in prezent, registrele de transcriptii au fost inlocuite cu mape in care sunt pastrate actele supuse transcrierii, impreuna cu cererile si petitiile care le insotesc, in ordinea intrarii lor .

Inscrierile. Inscrierea se face in registrul de inscriptii si consta in consemnarea sau reproducerea unor parti sau clauze din actele juridice. Fac obiect al inscrierii numai acele clauze care se refera la privilegiile speciale imobiliare si la ipoteci. De la aceasta regula, face exceptie privilegiul vanzatorului de imobile, care este supus transcrierii in registrul de transcriptii.

Efectele transcrierii si inscrierii. Efectul acestor inregistrari este acela de a face opozabil, fata de terti, actul juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale. Intre parti si fata de succesorii lor in drepturi, actul juridic produce efecte de indata ce a fost incheiat, fara a fi necesara transcrierea sau, dupa caz, inscrierea. Asadar, lipsa transcrierii sau inscrierii este sanctionata cu inopozabilitatea, fata de terti, a transmiterii ori constituirii dreptului real.

In final, mentionam ca in cazul transmiterii sau constituirii aceluiasi drept real in mod succesiv in favoarea a doua sau mai multe persoane se aplica principiul: qui prior tempore potior jure. Cu alte cuvinte, cel care indeplineste mai intai formalitatile de transcriere sau inscriere are un drept mai puternic, chiar daca actul sau titlul sau este posterior actelor de dobandire ale celorlalti^[2].

Neajunsurile acestui sistem. Asa cum aratam, sistemul de publicitate prin registre de transcriptii si inscriptii are caracter personal. In acelasi timp, el este si incomplet. De aceea, prezinta numeroase neajunsuri si inconveniente practice^[3], fapt care duce la inlocuirea lui treptata, odata cu finalizarea lucrarilor de introducere a cadastrului si de definitivare a cartii funciare in teritoriile supuse acestui sistem. Astfel:

a) publicitatea drepturilor este partiala, deoarece o serie de acte si moduri de dobandire nu sunt supuse inregistrarii, ceea ce face ca aceste registre sa nu oglindeasca situatia juridica exacta a imobilelor. De aici se creeaza nesiguranta asupra proprietarului imobilului;

b) deoarece sanctiunea neindeplinirii formalitatilor de transcriere si inscriere consta doar in inopozabilitatea fata de terti a drepturilor transmise ori constituite, in frecvente situatii, partile nu solicita transcrierea actelor juridice sau inscrierea clauzelor prin care s-au constituit drepturi de ipoteca si privilegii imobiliare;

c) avand in vedere ca judecatorul nu are obligatia de a cerceta valabilitatea si legalitatea actului juridic prezentat pentru transcriere sau inscriere si nici existenta dreptului transmitatorului, aceste inregistrari au o valoarea relativa; altfel spus, se aduce la cunostinta tertilor un anumit act juridic fara a se garanta valabilitatea sa si existenta dreptului dobandit;

d) deoarece inregistrarile se fac pe numele proprietarilor si nu pe imobile, in individualitatea lor, este foarte greu de cunoscut situatia juridica exacta a fiecarui imobil si de stabilit cine este adevaratul proprietar. Pentru aceasta, trebuie cunoscuti toti proprietarii succesivi ai imobilului si cercetate, la numele lor, transmisiunile facute si sarcinile constituite de catre ei. Verificarea este deosebit de dificila. Omiterea unui singur proprietar anterior are ca efect o cunoastere eronata a situatiei imobilului de catre cel interesat, mai ales atunci cand acel proprietar a facut transmisiuni sau a constituit sarcini importante.

Actualmente, inscrierile facute in conformitate cu actele normative in vigoare in registrul de transcriptiuni si inscriptiuni, inainte de data intrarii in vigoare a Legii nr. 7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara, isi vor produce si dupa aceasta data efectele prevazute, cu exceptia cazurilor iin care drepturile de proprietate si celelalte drepturi reale au fost afectate in orice mod prin efectul legii.

Potrivit art. 59 din Legea 7/1996, asa cum a fost modificata de Titlul XII al Legii nr. 247/2005, actul juridic privind constituirea sau transmiterea unui drept real imobiliar, valabil incheiat anterior intrarii in vigoare a prezentei legi, netranscris in registrul de transcriptiuni si inscriptiuni isi produce efectele la data inscrierii in cartea funciara, potrivit prevederilor Legii nr.7/1996. Actul sub semnatura privata, valabil incheiat, va fi luat in considerare daca are data certa anterioara intrarii in vigoare a Legii fondului funciar nr. 18/1991.

Odata cu definitivarea lucrarilor de cadastru general si a registrelor de publicitate imobiliara pentru intreg teritoriul administrativ al unei unitati administrativ-teritoriale isi inceteaza aplicabilitatea, pentru teritoriul respectiv, dispozitiile ce reglementeaza sistemul de publicitate prin registre de inscriptiuni si transcriptiuni.