Proba relativa a dreptului de proprietate

PROBA RELATIVA A DREPTULUI DE PROPRIETATE

Precizari prealabile

Exista situatii in care pretinsul proprietar nu poate invoca in dobandirea dreptului sau de proprietate ocupatiunea, accesiunea ori uzucapiunea.

In toate aceste cazuri, in rigoarea principiilor deja expuse, dovada dreptului de proprietate ar trebui facuta din autor in autor si cu titluri scrise.

Cum se face o astfel de proba?

Reclamantul va putea invoca in dobandirea titlului sau orice titlu care ii atesta existenta, fie ca este vorba de titluri declarative sau translative de proprietate.

Astfel, pot fi invocate titluri translative cum ar fi o hotarare care recunoaste dreptul de proprietate al reclamantului, o tranzactie, un partaj intre comostenitori.

Asadar, in revendicare, notiunii de titlu i se acorda, sub aspect probator, doar valoarea unei prezumtii simple de proprietate. Reclamantul poate utiliza titlurile prezentate de parat dupa cum si paratul le poate folosi pe cele produse de reclamant.

Nu apare necesar ca ''paratul sau autorii lui sa fi fost parte in titlul invocat de reclamant'', regula prevazuta de art. 973 Cod civil fiind aplicabila numai la contracte.

Astfel, in literatura de specialitate s-a statuat ca in materie de proprietate, actele care o transfera au caracter ''erga omnes''.

Ca atare, paratul nu are temei sa conteste titlul produs de reclamant numai pentru motivul ca nu ar fi luat parte la incheierea acestuia, dar poate sa-l combata prin alt titlu sau invocand prescriptia.

B. Principii de dovada si situatii de distins

Fata de insuficienta probei cu inscrisuri in dovedirea dreptului de proprietate imobiliara, deja evidentiata, practica judiciara a concretizat cateva principii in legatura cu valoarea probanta a titlurilor de proprietate.

    O prima ipoteza vizeaza situatia in care ataa reclamantul cat si paratul invoca un titlu de proprietate iar ambele titluri provin de la ceeasi persoana. Intr-un atare caz, conflictul se poarta asupra transmisiunii dreptului si nu asupra probei si trebuie sa se faca distinctie dupa cum partile au procedat sau nu la transcrierea titlului.

Daca nici una din parti nu au transcris titlul sau, mai puternic va fi acela care are cea mai veche data[8]. Daca atat revendicantul cat si paratul si-au transcris titlul, va castiga acela care a transcris primul (in toate cazurile cand titlurile respective trebuiau transcrise  pentru a fi opozabile tertilor).

 In cazurile evidentiate mai sus nu mai este nevoie sa se probeze ca toti autorii care anterior au instrainat imobilul au fost ei insiasi adevaratii proprietari, deoarece se stabileste o comparatie intre doua titluri ce emana de la acelasi autor[9]. Cand este vorba de testamente, situatia este inversa, in sensul ca va triumfa cel mai recent.

Daca titlul reclamantului si al paratului emana de la persoane diferite, in doctrina unii autori au dat precadere posesorului potrivit principiului ca ''in pari causa melior est causa possidentis (in situatii egale, cea mai buna situatie este cea a posesorului).

 S-a sustinut ca partea care are o posesie mai veche si mai caracterizata are in favoarea sa o prezumtie de proprietate. Intr-o alta solutie se da preferinta titlului anterior in data, cu mentionarea ca titlurile stabilesc o prezumtie legala.

Alti autori au considerat ca reclamantul va putea avea castig de cauza daca va dovedi ca autorul lui ar fi castigat procesul impotriva autorului paratului, daca litigiul ar fi existat intre ei conform principiului ''nemo plus juris ad alium transfere potest quam ipse habet''(nimeni nu poate da mai mult decat el are). Aceasta opinie este majoritara in literatura noastra de specialitate. Sarcina probei ca autorul sau avea un drept preferabil, incumba reclamantului[10] ; daca acesta nu reuseste sa o faca si nici nu se poate stabili ca titlul reclamantului ar fi preferabil, paratul va triumfa si isi va mentine posesia .

In cazul in care numai una din parti are un titlu se pot ivi doua situatii. Astfel, daca paratul poseda un titlu, iar reclamantul nu il are, paratul va fi acela care va castiga litigiul si va continua sa posede imobilul. Daca, dimpotriva, reclamantul produce un titlu, iar paratul nu poate invoca nici un titlu, insa se prevaleaza de faptul posesiei, ne aflam in prezenta unui conflict intre titlu si posesie.

Reclamantul va triumfa cu conditia ca titlul sau sa    emane de la un tert (adica sa nu provina de la el insusi) si sa fie anterior posesiei paratului.

Asadar, daca titlul precede posesiunea, el constituie proba chiar impotriva unei posesii utile cu conditia ca uzucapiunea sa nu se fi implinit. Daca, dimpotriva, posesiunea utila este anterioara titlului, aceasta prevaleaza asupra titlului reclamantului.

Aceasta solutie, dupa unii autori, are in vedere caracterul absolut al dreptului de proprietate, el fiind opozabil erga omnes, iar conform altor opinii, solutia se fondeaza pe o necesitate practica, pentru ca altfel, dreptul de proprietate ar fi nesigur daca contractele ce il consacra n-ar avea valoare decat fata de partile ce le-au incheiat[12].

O alta imprejurare pusa in discutie este aceea in care niciuna din partile aflate in conflict nu poseda un titlu si nici nu pot invoca uzucapiunea, ocupatiunea sau accesiunea. Conform principiilor inscrise in art. 1191 Cod civil actiunea reclamantului ar trebui respinsa pentru lipsa titlului.

Totusi doctrina si jurisprudenta, initial cea franceza si apoi partial cea romaneasca, au conchis ca in aceste cazuri trebuie sa se procedeze la o comparatie intre posesiuni, adica intre posesiunea actuala a paratului si posesiunea anterioara a reclamantului[13].

Document online: Contractul de intretinere Eseu: Conventie civila de prestari servicii

Trebuie specificat ca printr-o posesiune mai bine caracterizata trebuie inteleasa o posesiune de buna-credinta (fata de posesiunea de rea-credinta), o posesiune care se manifesta mai evident ca posesie utila (art. 1847 Cod civil), o posesiune care isi are originea intr-un titlu (fata de posesiunea ce nu se trage din nici un titlu).

 De asemenea, superioritatea unei posesii poate rezulta ai din alte circumstante invocate de parti (plata indelungata a impozitului, semne de hotar vizibile, etc.)

Cand nu se poate stabili nici o superioritate a unei posesiuni fata de alta, paratul va pastra bunul in baza prezumtiei de proprietate ce deriva din posesie.

Alti autori, considera ca in toate cazurile in care partile nu pot prezenta titluri de proprietate si nici nu se invoca unul din modurile originare de dobandire a proprietatii trebuie aplicat art. 1191 Cod civil, decizand deci ca proprietatea nu poate fi dovedita prin martori, prezumtii de fapt etc., decat atunci cand litigiul este mai mic de 250 lei.

Aceasta solutie la care am achiesat corespunde scopului revendicarii.

Intr-adevar, in cadrul actiunii in revendicare ceea ce se verifica este dreptul de proprietate si nu posesia ca simpla stare de fapt.

Pe de alta parte, existenta unei posesii mai bine caracterizate nu prezuma existenta dreptului de proprietate.

Examinarea posesiei se poate insa realiza atunci cand reclamantul isi transforma actiunea in revendicare intr-o actiune posesorie.

De altfel, intr-o actiune in revendicare, reclamantul are obligatia sa probeze dreptul sau de proprietate, iar in absenta acestei dovezi, paratul nu poate fi obligat sa-si probeze propriul titlu, deoarece legea ocroteste posesia independent de dovada dreptului ce se pretinde a-l exterioriza.

Ca atare, daca reclamantul nu face dovada dreptului de proprietate, actiunea in revendicare va fi respinsa[14].

Titlurile de proprietate si opozabilitatea lor

In ce priveste titlurile ca proba a proprietatii in revendicare, este de precizat ca, se inteleg prin titluri, nu numai acelea translative de proprietate cum ar fi vanzarea, schimbul, donatia, etc., si care creaza un drept de proprietate nou in patrimoniul dobanditorului, ci si cele declarative cum ar fi sentintele judecatoresti si partajele, care recunaosc numai un drept anterior.

De asemenea, este stiut ca potrivit art. 973 Cod civil, conventiile au efect numai intre partile contractante, iar art. 1201 Cod civil instituie aceeasi norma pentru hotararile judecatoresti. Este regula cunoscuta sub denumirea de ''efectul relativ'' al actelor juridice si al judecatilor.

In lumina acestui principiu s-ar putea decide ca o parte nu poate opune celeilalte parti un titlu la care aceasta din urma nu a participat.

Totusi, in mod unanim, atat doctrina cat si jurisprudenta au statuat in sens contrariu si anume ca titlul de proprietate poate fi opus adversarului, chiar daca acesta nu a luat parte la el.

Solutia a fost justificata de unii autori prin caracterul absolut al dreptului de proprietate. Alti autori, combatand aceasta justificare, au invocat imprejurarea ca proprietatea are un caracter absolut numai atunci cand ea exista, ori in cadrul revendicarii se discuta tocmai existenta proprietatii care insa nu poate fi stabilita decat daca titlul produs este opozabil adversarului.

Asadar, nu se poate confunda dreptul transmis cu actul ce atesta transmiterea.

Ca atare, cand o parte opune celeilalte parti un titlu de proprietate, ea nu invoca un efect absolut al titlului ci ''o prezumtie de proprietate in favoarea sa''[15].

Impotriva acestei prezumtii cealalta parte poate invoca o prezumtie mai puternica si contrarie, cum ar fi un titlu.

Sintetizand, se poate spune ca regulile cu privire la dovada dreptului de proprietate create de doctrina si jurisprudenta isi au originea si justificarea in art. 3 Cod civil care statueaza ca judecatorul nu poate refuza sa judece motivand ca legea nu prevede, sau ca este obscura, sau neindestulatoare[16].

Reguli privind dovada dreptului de proprietate

Aceste norme se pot grupa in principal in doua categorii.

Prima categorie vizeaza probatiunea directa prin stabilirea elementelor posesiei, iar cea de-a doua are in vedere examinarea si aprecierea comparativa a dreptului de proprietate sub raportul probabilitatii drepturilor reclamantului si paratului.

Astfel, potrivit regulilor din prima categorie, reclamantul din actiunea in revendicare poate dovedi cu martori si prezumtii elementele posesiei utile ca baza a prescriptiei achizitive.

Casatia noastra, in perioada interbelica a hotarat ca, desi, de regula, cel care are posesia unui imobil are in favoarea sa prezumtia ca este proprietar, daca revendicantul isi sprijina actiunea pe inscrisuri translative de proprietate, paratul posesor este obligat sa dovedeasca faptul ca posesia sa este de natura sa-i confere proprietatea imobilului si sa combata astfel valoarea probelor produse de revendicant.

Din principiul potrivit caruia dovada dreptului de proprietate se face prin titluri sau prin prescriptia achizitiva se poate trage concluzia ca daca reclamantul nu poseda vreun titlu si nici nu poate invoca uzucapiunea, actiunea sa urmeaza a fi respinsa, chiar daca paratul posesor ar avea o posesie utila de natura a-l face sa prescrie.

 Referitor la normele din cea de-a doua categorie vizand examinarea comparativa a drepturilor reclamantului si paratului, trebuie spacificat ca, potrivit lor, admisibilitatea actiunii in revendicare este conditionata de faptul ca reclamantul sa stabileasca, in raport cu paratul, ca dreptul sau este mai puternic.

Reclamantul in revendicare trebuie sa dovedeasca dreptul sau.

Aceasta dovada este absoluta daca reclamantul probeaza ca s-a indeplinit prescriptia achizitiva in favoare sa sau a autorului sau.

Cand reclamantul invoca un titlu pentru dovedirea proprietatii, acest titlu probeaza numai cauza invocata de reclamant in revendicare.

Cu alte cuvinte, prin titlu, reclamantul dovedeste numai un fapt juridic cum ar fi succesiunea, donatia, legatul, vanzarea, etc., fapte ce sunt translative de proprietate.

Totusi, aceste fapte juridice nu transfera proprietatea decat in ipoteza in care cel ce a transmis proprietatea a fost adevaratul proprietar.

Cu toate acestea, Casatia noastra, in perioada interbelica a decis ca titlul de mostenitor fiind translativ de proprietate, titularul lui poate sa revendice, intemeindu-se pe aceasta calitate de succesor, din mana oricarui posesor, un bun ce facea parte din masa succesorala a autorului sau.

Actiunea fiind intemeiata pe un titlu recunoscut de lege, detinatorul bunului nu poate invoca in apararea sa simplul fapt al posesiei si sa ceara mostenitorului reclamant sa dovedeasca dreptul de proprietate al autorului sau asupra respectivului bun.

In fine, trebuie mentionat ca proprietatea imobiliara nu poate fi dovedita cu martori si prezumtii (mai ales situatia in care imobilul ar avea o valoare sub 250 lei, ceea ce practic este imposibil).

Aceasta regula are in vedere dispozitiile art. 1203 Cod civil potrivit carora judecatorul nu poate recurge la prezumtii decat numai in limita probei testimoniale, adica pana la suma de 250 lei.

Ca atare, intr-o actiune in revendicare, dreptul de proprietate imobiliara nu poate fi dovedit nici de reclamant si nici de parat prin prezumtii sau martori, aceste probe fiind admise numai in privinta faptelor materiale constitutive ale posesiunii.

Asadar, simplele prezumtii invocate pentru dovedirea proprietatii nu au nici o valoare.

In schimb, prezumtiile legale, constituie un titlu de proprietate si scutesc pe cel in favoarea carora opereaza sa mai faca vreo dovada privind dreptul sau.

Proba dreptului de proprietate in sistemul cartilor funciare

In regimul cartilor funciare, unde potrivit art. 17 si 18 din Decretul Lege nr. 115/1938 un drept real se constituie, modifica, stramuta sau stinge numai prin efectuarea cuvenitelor inscrieri in cartea funciara, dificultatile dovezii proprietatii prin titluri sunt inlaturate[17].

Astfel, titlul ramane un simplu act care obliga la constituirea sau stramutarea unui drept real.

Numai inscrierea face insa sa se nasca dreptul real si confera dobanditorului prezumtia absoluta de proprietate care nu poate fi combatuta prin proba contrarie.

Prezumtia de proprietate rezultata din intabulare, profita insa numai fostilor dobanditori de buna-credinta, adica acelora care in temeiul unui act juridic cu titlu oneros au dobandit un drept real si si-au intemeiat dobandirea pe increderea in cele inscrise in cartea funciara[18].

Dimpotriva, conform art. 33 din Decretul Lege nr. 115/1938 dobanditorii de rea-credinta nu beneficiaza de principiul fortei probante a intabularii.

Pe de alta parte, conform art. 26 din actul normativ mentionat, principiul fortei probante a intabularii este inaplicabil in caz de succesiune, accesiune, vanzare silita si expropriere, intrucat drepturile reale in asemenea situatii se vor dobandi fara inscriere.

Totusi, titularul unui drept real dobandit in aceste conditii, nu va putea dispune de el prin cartea funciara decat dupa ce s-a facut inscrierea.

In acest sens, art. 16 din Decretul Lege nr. 115/1938 statueaza ca imobilele ce apartin domeniului public nu sunt obiect de carte funciara, iar inscrierea se face in registre separate.

Dovada dreptului de proprietate in sistemul Legii nr. 18/1991 cu privire la fondul funciar

Dupa intrarea in viguare a Legii nr. 18/1991 cu privire la fondul funciar, in literatura juridica si practica judiciara s-au conturat opinii contradictorii in legatura cu dovada dreptului de proprietate in cazul terenurilor pentru care s-au reconstituit ori constituit atari drepturi, conform procedurii stabilite prin lege, este vorba de doctrina si jurisprudenta anterioare Legii fondului funciar nr. 18/1991.

Astfel, s-a decis ca hotararea judecatoreasca pronuntata in temeiul art. 11 din Legea nr. 18/1991 nu constituie titlu de proprietate ca temei al revendicarii intrucat, legea prin art. 11 alin. 8 a circumscris controlul instantei asupra hotararilor Comisiei judetene de stabilire a dreptului de proprietate exclusiv la aplicarea dispozitiilor imperative ale acestei legi privitoare la dreptul de a obtine titlul de proprietate, la intinderea suprafetei de teren atribuite si daca este cazul la verificarea exactitatii cu care s-a procedat la restrangerea suprafetelor de teren acordate.

S-a decis ca, atat adeverinta de proprietate cat si sentinta judecatoreasca data in aplicarea art. 11 alin. 8 din Legea nr. 18/1991 nu constituie un titlu de proprietate intrucat ele constata numai intinderea suprafetei de teren acordate, iar nu isusi terenul determinat prin vecinatati[19].

Referitor la adeverintele de proprietate, eliberate in temeiul Legii nr. 18/1991 si efectele lor, in doctrina s-au conturat doua opinii.

Intr-o prima opinie s-a sustinut ca adeverintele de proprietate inlocuiesc provizoriu titlurile de proprietate astfel ca au acelasi regim juridic si aceeasi forta probanta cu acestea.

S-a conchis ca pana la eliberarea titlurilor de proprietate iimpreuna cu procesele-verbale de punere in posesie constituie probe pe baza carora se poate admite actiunea in revendicare[20].

Aceasta opinie are in vedere in principal considerente de ordin practic, respectiv imposibilitatea respectarii de catre comisiile constituite in baza Legii nr. 18/1991 a termenului de 90 de zile de la publicarea legii pentru stabilirea dreptului de proprietate.

Conform celeilalte opinii, adeverintele de proprietate sunt acte provizorii, supuse deci revocarii, astfel ca nu pot constitui titluri de proprietate in revendicare[21].

Singurul titlu cu valoare probatorie in revendicare este cel emis in baza Legii nr. 18/1991.

In acest sens s-a pronuntat si Curtea Suprema de Justitie prin mai multe decizii ale sectiei civile, cat si in sectii unite[22].

Pe de alta parte, actiunea in revendicare intemeiata pe un titlu de proprietate eliberat potrivit Legii nr. 18/1991, poate avea ca obiect numai suprafata de teren pentru care s-a dispus reconstituirea sau constituirea dreptului de proprietate, iar intinderea suprafetei de teren astfel stabilita, nu poate fi modificata in revendicare, chiar daca s-ar proba contrariul[23].

Aceasta, intrucat, impotriva modului in care organul administrativ competent, respectiv comisia de fond funciar, a stabilit dreptul de proprietate sub aspectul suprafetei de teren acordate, se poate utiliza numai calea plangerii prevazuta de art. 11 din Legea nr. 18/1991, adica procedura constituita prin legea speciala si nu actiunea de drept comun care este revendicarea (art. 53 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 republicata in Monitorul Oficial, partea I, nr. 1/5.01.1998).