Ipoteca - introducere. consideratii generale.

IPOTECA - INTRODUCERE. CONSIDERATII GENERALE.

Ipoteca reprezinta una dintre dintre cele mai complexe si sigure garantii, rezultatul unui proces evolutiv indelungat si care a ajuns la un inalt grad de perfectiune. Cel mai insemnat avantaj al acesteia este faptul ca debitorul nu este deposedat de bunul mobil   sau imobil ipotecat iar asupra bunului pot fi infiintate mai multe ipoteci succesive.

In prezent aceasta garantie este de mare  actualitate si are o larga aplicabilitate, fiind utilizata in special in domeniul bancar.

Din punct de vedere istoric, termenul de ipoteca vine din limba greca si inseamna "a pune dedesupt". In dreptul roman, ipoteca s-a dezvoltat din gajul fara deposedare, neexistand clar o distinctie intre gaj si ipoteca. In Franta, ipoteca era cunoscuta inca din evul mediu, dar dezavantajele ei constau in faptul ca era oculta (nu era supusa vreunei forme de publicitate) si generala (se intindea asupra tuturor bunurilor prezente si viitoare ale debitorului). Codurile Calimachi si Caragea au reglementat pentru prima data ipotecile in dreptul romanesc, insa, la fel ca in dreptul francez, erau oculte si generale. Abia in 1832 Regulamentul Organic a introdus publicitatea pentru ipotecile conventionale. Ulterior, autorii codului civil de la 1864 au adoptat sistemul de tratare a ipotecilor din legea belgiana din 1851 si nu modelul francez, fiind introdusa publicitatea si specialitatea pentru toate ipotecile .

Prin Noul Cod Civil adoptat in 2010 ipoteca imobiliara se incheie in forma autentica si se constituie prin inscriere in cartea funciara. Prin Legea nr. 71/2011 (L.P.A.) pentru punerea in aplicare a Noului Cod Civil, cerinta inscrierii in cartea funciara pentru constituirea valabila a ipotecii se aplica numai dupa finalizarea lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritoriala si deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cartilor funciare pentru imobilele respective.

1. DEFINIȚIE. REGLEMENTARE.

Ipoteca este reglementata in Noul Cod Civil, Capitolul III, art. 2343 - 2479 care se completeaza in ceea ce priveste executarea ipotecilor imobiliare cu dispozitiile Codului de procedura civila.

Noul Cod civil propune o unificare si o completare a solutiilor din Codul civil din 1864 (numit in continuare vechiul Cod civil) si din Titlul VI al Legii nr. 99/1999 privind unele masuri pentru accelerarea reformei economice, prevazand, ca noutate, ca si bunurile mobile pot face obiectul unei ipoteci. Totodata, se inlatura restrictia din vechiul Cod civil (art.1774 si art.1776) si se dispune ca, in materie imobiliara, este posibila constituirea ipotecii asupra unei universalitati de bunuri imobile. Referitor la incheierea contractului de ipoteca, se prevede, ca si exigente de forma, ca ipoteca mobiliara se constituie prin act sub semnatura privata, iar in ceea ce priveste ipoteca imobiliara, se mentioneaza, fata de reglementarea actuala, ca ipoteca se constituie prin inscriere in cartea funciara.

Prin derogare de la regula accesorium sequitur principale, in materia garantiilor ipotecare, prescriptia dreptului la actiune privind creanta principala nu atrage si stingerea dreptului la actiunea ipotecara. In acest din urma caz, creditorul ipotecar va putea urmari, in conditiile legii, doar bunurile mobile sau imobile ipotecate, insa numai in limita valorii acestor bunuri. Aceasta solutie, inspirata din dreptul german si elvetian, se armonizeaza si cu regulile de carte funciara, unde ipoteca inscrisa este considerata ca exista cat timp nu este radiata fapt ce reiese din interpretarea art. 165 din Lg. 71/2011, art. 2358 N.C.C. și art. 2504 alin. (1) N.C.C.] si atesta faptul ca, desi accesoriu, ipoteca este in acelasi timp si un drept relativ autonom, bucurandu-se de o existenta juridica proprie[2].

Art. 2343 N.C.C. definește ipoteca dupa cum urmeaza: "ipoteca este un drept real asupra bunurilor mobile sau imobile afectate executarii unei obligatii"[3]. Deși textul de lege nu precizeaza in mod expres, spre deosebire de gaj și dreptul de retenție, de esența ipotecii este faptul ca ea se constituie fara deposedarea constituitorului de bunul grevat . In lumina celor enuntate vom defini ipoteca, ca fiind o garantie reala si accesorie, care nu presupune deposedarea constitutorului garantiei de aceste bunuri, oferind posibilitatea creditorului neplatit sa urmareasca bunul imobil sau mobil in mainile oricui s-ar gasi si de a i se satisface creanta cu preferinta fata de celilalti creditori.

Potrivit art. 2347 N.C.C. sunt asimilate ipotecilor clauzele de rezerva a proprietatii, pactele de rascumparare ori cesiunile de creanta incheiate in scop de garantie.

Contractele care au ca efect conservarea sau constituirea unui drept asupra unui bun cu scopul de a asigura executarea unei obligatii sunt opozabile tertilor doar din momentul inscrierii in registrele de publicitate, astfel incat acestor contracte aplicandu-se in mod similar ordinea de preferinta si executarea ipotecilor.

2. CARACTERELE IPOTECII

Document online: Contractul de intretinere Eseu: Conventie civila de prestari servicii

a) - Caracterul accesoriu. Acest caracter rezida din faptul ca ipoteca este doar o garantie a unei obligatii, disparand odata cu obligatia principala, conform principiului accesorium sequitur pricipale. Ipoteca urmeaza soarta obligatiei principale pe care o garanteaza. Ea subzista atata timp cat exista obligatia pe care o garanteaza. Exista posibilitatea ca o ipoteca ce garanteaza o datorie stinsa sa fie mentinuta pentru garantarea unei noi datori. Astfel caracterul accesoriu este nuantat deoarece o ipoteca inscrisa in cartea funciara este considerata ca exista cat timp nu este radiata din cartea funciara si atesta faptul ca, desi accesoriu, ipoteca este in acelasi timp si un drept relativ autonom, bucurandu-se de o existenta juridica proprie.

b) - Drept real. Fiind un drept real ipoteca acorda titularului sau atat un drept de urmarire, cat și un drept de preferința[5].

Dreptul de urmarire este acea prerogativa in temeiul careia creditorul ipotecar este indreptațit sa urmareasca și sa valorifice bunul grevat in mainile oricui el s-ar gasi, chiar daca a fost instrainat de catre constituitor[6].

Ipoteca acorda de asemenea un drept de preferinta, in privinta executarii ipotecii, in functie de rangul ipotecii fata de creditorii cu rang inferior.

c) - Caracterul indivizibil. Ipoteca poarta in intregime asupra tuturor bunurilor grevate, asupra fiecaruia dintre ele si asupra fiecarei parti din acestea, chiar si in cazurile in care proprietatea este divizibila sau obligatiile sunt divizibile (art. 2344 N.C.C.). Astfel ipoteca continua sa subziste asupra tuturor bunurilor ipotecate sau asupra intregului bun ipotecat, chiar daca a fost platita o parte din datoria garantata. De asemenea in caz de partajare a bunurilor ipotecate copartajantii in lotul carora intra aceste bunuri ipotecate sunt tinuti pentru intreaga datorie.

In situatia in care debitorul ar ipoteca mai multe imobile in scopul garantarii unei singure creante, fiecare imobil va garanta intreaga creanta, fapt ce constituie un avantaj considerabil pentru creditor.

In situația in care bunul grevat este divizat (cum se intampla in cazul partajarii sau transmiterii lui fragmentate), deoarece fiecare parte a acestuia servește realizarii creanței in intrgul ei, creditorul este indrituit sa se indrepte impotriva oricaruia dintre proprietari pentru intreaga datorie[7].

De asemenea, daca debitorul face o plata parțiala, ipoteca ramane neschimbata, imobilul ramanand grevat, in continuare, pana la plata intregii datorii.

Indivizibilitatea nu este de esența ipotecii, ci de natura ei, creditorul fiind in situația de a renunța la acest beneficiu recunoscut de lege[8].

3. CLASIFICAREA IPOTECILOR

a)     Dupa natura izvorului juridic ipotecile se pot clasifica in :

Ipoteca conventionala

Ipoteca legala

Ipoteca poate fi instituita numai in conditiile legii si cu respectarea formalitatilor prevazute prin lege.

Astfel, conform dispozitiilor Noului Cod Civil, ipoteca nu se poate constitui pe cale judecatoreasca.

b)     Dupa obiectul ipotecii se clasifica in:

Ipoteci imobiliare

Ipoteci mobiliare

c)      Dupa cum poarta asupra unor bunuri individual determinate sau asupra unei universalitați de bunuri, ipotecile sunt:

Ipoteci speciale;

Ipoteci generale