Drepturile reale supra lucrului altuia

Drepturile reale asupra lucrului altuia au fost in numar de patru:

servitutile;

emfiteoza;

conductio agri vectigalis;

superficia.

A.     Servitutile

Servitutile sunt sarcini impuse unui lucru in folosul unei persoane oarecare, persoana care este proprietara unui imbil, sau in folosul unei persoane determinate.

Rezulta ca romanii au cunoscut doua feluri de servituti:

atunci cand sarcina apasa asupra unui lucru in folosul proprietarului unui imobil, oricare ar fi el, servitutea se numeste prediala;

in ipoteza in care sarcina apasa asupra lucrului altuia in folosul unei anumite persoane, servitutea se numeste personala.

a) Servitutile prediale presupun existenta a doua imobile, de regula alaturate, precum si a doua proprietati distincte.

Unul din cele doua imobile se numeste fond dominant, pe cand celalat se numeste fond aservit. Se numeste fond dominant fondul in folosul caruia s-a constituit servitutea.

Daca o privim din pozitia proprietarului fondului dominant, servitutea este un drept, iar daca o privim din punct de vedere a proprietarului fondului aservit, ea este o sarcina. Spre exemplu, in cazul servitutii de trecere exista doua terenuri alaturate, dintre care unul nu are acces la drumul public. Ca atare, proprietarul terenului care nu are acces la drumul public este titularul dreptului de servitute, deoarece el are drept de trecere prin terenul vecinului sau pentru a iesi la drumul public. In schimb, terenul care are acces la drumul public este grevat cu servitutea de trecere, astfel incat, pentru proprietarul acestui teren, servitutea este o sarcina.

Textele romane ne infatiseaza doua categorii de servituti prediale: unele sunt urbane, pe cand altele sunt rustice, clasificare ce este facuta in functie de natura fondului dominant. Astfel, daca fondul dominant este o cladire, servitutea este urbana, chiar daca cladirea este situata la oras sau la tara. Daca fondul dominant este un teren, servitutea va fi rustica.

Romanii au cunoscut numeroase servituti prediale:

iter - dreptul de a trece prin fondul aservit calare sau pe jos;

via - dreptul de a trece cu carul prin terenul altuia;

actus - dreptul de a mana turmele prin terenul altuia;

ius pascendi - dreptul de a paste turmele pe terenul altuia;

aquaeductus - dreptul de a duce conducte de apa prin terenul altuia;

servitus oneris ferendi - dreptul de a sprijini, in cazul unei constructii, o barna pe zidul vecinului.

b) Servitutile personale presupun existenta unui singur lucru, mobil sau imobil, asupra caruia doua persoane determinate exercita drepturi reale distincte.

Analiza: Contract de garantie Lucrare: Contracte civile speciale - contractul de vanzare cumparare

Romanii au cunoscut patru servituti personale:

uzufructul;

usus

habitatio

operae servorum

Uzufructul

Potrivit lui Paul, "usus fructus est ius alienis rebus utendi fruendi salva rerum substantia" (uzufructul este dreptul de a folosi lucrul altuia si de a-i culege fructele, pastrand substanta acelui lucru). Ca atare, in cazul uzufructului exista un singur lucru si doi titulari de drepturi reale: pe de o parte, uzufructuarul (titularul dreptului de servitute), iar, pe de alta parte, nudul proprietar (cel grevat cu servitutea). Aceasta inseamna ca atributele dreptului de proprietate asupra unui lucru determinat se impart intre doua persoane distincte, caci nudul proprietar exercita dreptul de dispozitie, adica ius abutendi, pe cand uzufructuarul exercita dreptul de a folosi lucrul si de a-i culege fructele, adica ius utendi si ius fruendi.

Din definitie rezulta ca uzufructul poarta asupra: unor bunuri individual determinate, care nu se consuma prin intrebuintare. Dar nu rezulta - ceea ce este un defect al definitiei - ca uzufructul este un drept real temporar, intrucat este un drept cu termen, cel mult pana la moartea uzufructuarului. Nudul proprietar si uzufructuarul sunt titulari de drepturi reale distincte. Intre ei nu exista obligatii reciproce, intrucat titularul de drept real nu este obligat fata de vreo persoana si nu poate fi obligat.

Aceasta figura juridica a uzufructului a rezultat in cadrul relatiilor ce s-au stabilit intre barbat si femeia casatorita fara manus. Femeia casatorita fara manus nu venea la mostenirea barbatului ei, incat frecvent, dupa moartea barbatului, aceasta, daca nu avea parinti sau bunici, ramanea fara mijloace de subzistenta. Fata de aceasta situatie, unii barbati au recurs la o practica prin care transmiteau sotiei supravietuitoare anumite bunuri pentru a le folosi si culege fructele pana la moarte, urmand ca dupa moartea sotiei supravietuitoare acele bunuri sa intre in stapanirea efectiva a fiilor si fiicelor, care pana atunci exercitau asupra bunurilor date in uzufruct numai nuda proprietate, ceea ce inseamna ca la moartea mamei lor copiii deveneau proprietari deplini asupra acelor bunuri.

Cu timpul, figura juridica a uzufructului s-a generalizat si aplicat in raporturile dintre orice persoane.

Usus

Usus este dreptul real de a folosi lucrul altuia fara a-i culege fructele.

Habitatio

Habitatio este dreptul de a locui in casa altuia in calitate de titular al unui drept real si nu in calitate de chirias, deoarece chiriasul este un simplu detentor.

Operae servorum

Este dreptul real ce consta din utilizarea serviciilor sclavului altuia.

Servitutile, atat cele reale, cat si cele personale, sunt guvernate de anumite reguli comune:

toate servitutile sunt drepturi reale, chiar daca unele se numesc personale;

proprietarul lucrului grevat cu servitute nu are vreo obligatie fata de titularul dreptului de servitute ("servitus in faciendo consistere nequit"). Spre exemplu, in cazul servitutii de trecere, proprietarul fondului aservit nu este obligat sa intretina in bune conditii acel drum;

"nemini res sua servit" (nimanui nu-i poate fi aservit propriul lucru), deoarece servitutile sunt drepturi reale care poarta asupra lucrului altuia. Daca proprietarul fondului dominant devine si proprietar al fondului aservit, servitutea se stinge, pentru ca proprietarul exercita drepturi nelimitate asupra bunului sau;

"servitus servitutis esse non potest" (nu poate exista o servitute a servitutei), de unde decurge concluzia ca dreptul de servitute nu poate fi transferat, nu poate fi transmis altuia.

B. Emfiteoza

Emfiteoza este un drept real, care se naste dintr-un contract, ce poarta acelasi nume - contractul de emfiteoza.

Asemenea contracte se incheiau intre imparat si persoane particulare.

Contractul de emfiteoza, contract special, ce fusese sanctionat de catre imparatul Zeno, viza terenurile imperiale. In baza acestui contract, imparatul arenda unei persoane, numita emfiteot, o suprafata de pamant pentru a o utiliza si pentru a-i culege fructele, in schimbul unei sume de bani numita canon.

Emfiteotul recunostea calitatea de proprietar a imparatului prin faptul ca platea o suma de bani anual, iar daca nu platea acea suma de bani intr-un anumit termen, dreptul de emfiteoza putea fi revocat de catre proprietar, adica de catre imparat, prin exercitarea lui ius privandi.

Mai tarziu, emfiteoza s-a extins si asupra latifundiilor particulare.

Prin efectul contractului de emfiteoza, emfiteotul devenea titularul unui drept real, deoarece putea instraina si transmite dreptul urmasilor sai, putea sa-l greveze cu servituti sau ipoteci, putea sa dobandeasca proprietatea fructelor prin simpla perceptie (luarea in stapanire fizica), ca si prin simpla separatie.

Emfiteotul are o situatie mai buna decat uzufructuarul, care intra in proprietatea fructelor numai prin perceptie, nu si prin separatie.

Emfiteotul are calitatea de posesor de buna credinta, astfel ca se bucura de protectie juridica prin intermediul interdictelor posesorii. Proprietarului terenului ii va reveni numai un nudum ius.

C. Conductio agri vectigalis

Are o fizionomie similara emfiteozei, numai ca de data aceasta, contractul se incheia intre cetati si persoane particulare.

D. Superficia

Superficia este un drept real care se exercita de catre o persoana asupra unei constructii ridicata de ea pe terenul inchiriat de la o alta persoana.

Acest drept real s-a nascut prin secolul al II-lea i. e. n. in conditiile crizei de locuinte ce s-a declansat la Roma. Cu scopul de a pune capat acestui fenomen, acestei crize, statul roman a pus la dispozitia particularilor anumite terenuri virane, pentru ca acestia sa construiasca locuinte. Insa cetatenii romani nu au dat curs acestei concesii, nu au imbratisat-o, deoarece in acea epoca functiona principiul potrivit caruia superficies solo cedit (suprafata apartine terenului). De aceea, daca cetatenii ar fi construit pe terenuri proprietate de stat, in virtutea acestui principiu, acele constructii ar fi intrat in proprietatea statului.

In replica, statul a recunoscut constructorului un drept real asupra cladirii zidite pe terenul sau, drept real care izvora dintr-o conventie incheiata intre stat si cetatean. Cu timpul, asemenea conventii s-au incheiat si intre persoane particulare, iar dreptul de superficie s-a generalizat.

Titularul dreptului de superficie se numeste superficiar si are dreptul de a locui in acea casa, de a o vinde, de a o lasa mostenire, de a o greva cu ipoteci si servituti.

Superficiarul recunoaste dreptul de proprietate al statului asupra terenului prin faptul ca plateste o suma anuala, numita solarium.

Intrebari si teste

v     Aratati clasificarea bunurilor potrivit textelor dreptului roman.

v     Definiti posesiunea si aratati elementele posesiunii, precum si categoriile de posesiune.

v     Care dintre urmatoarele interdicte posesorii se foloseau pentru redobandirea posesiunii pierdute:

a)      interdictul unde vi;

b)      interdictul utrubi;

c)      interdictul de precario;

d)      interdictul de clandestina possessione?

v     Enumerati formele de proprietate in ordinea aparitiei lor si tratati in detaliu formele de proprietate cunoscute in epoca veche a dreptului roman.

v     Enumerati, in ordinea cronologica a aparitiei, modurile de dobandire a proprietatii si tratati-le in detaliu pe primele doua.

v     Aratati care sunt deosebirile dintre mancipatiune si traditiune.

v     Care sunt conditiile necesare intentarii actiunii in revendicare?

v     Definiti servitutile si expuneti servitutile personale.

v     Care este deosebirea dintre emfiteoza si conductio agri vectigalis?

v     Definiti superficia si aratati conditiile in care a aparut.