Dreptul de Preemptiune - consecintele incheierii unui contract de vanzare-cumparare, cu nerespectarea dreptului de preemptiune

In legatura cu natura sa juridica, in literatura de specialitate nu exista unanimitate de pareri. Cei mai multi dintre autori sustin ca dreptul de preemptiune este un drept real opozabil tuturor, cu caracter temporar . Avem rezerve fata de o astfel de calificare. Nu negam opozabilitatea sa erga omnes. Dreptul de preemptiune nu confera insa titularului sau nici unul dintre atributele sau prerogativele care intra in continutul unui drept real. Si mai mult, vanzarea unui teren agricol din extravilan cu incalcarea asa-zisului drept de preemptiune al persoanelor prevazute de lege, nu le confera acestora nici macar atributul de urmarire a bunului, ci constituie o simpla cauza de anulare a contractului de vanzare-cumparare.

Intr-o alta opinie se afirma ca "dreptul de preemptiune este un drept relativ, care confera titularului sau prioritate la incheierea unui contract, respectiv dreptul de a cere proprietarului, care si-a manifestat intentia de a vinde terenul, sa incheie contractul cu el".

Daca examinam cu atentie reglementarile din art.6-10 din Legea nr.54/1998 referitoare la procedura de exercitare a acestui asa-zis drept de preemptiune, putem constata ca nu suntem in prezenta unui drept patrimonial, real sau de creanta. Suntem in prezenta unei simple obligatii de publicitate a hotararii proprietarului unui teren agricol din extravilan de a-l instraina prin vanzare. Asa cum vom observa, din moment ce aceasta procedura de publicitate este indeplinita, proprietarul poate sa anihileze asa-zisul drept de preemptiune la cumparare, declarand ca pretul oferit de titularii acestuia nu-i este convenabil. Asa incat poate sa vanda terenul oricarei alte persoane. Se pune deci intrebarea, ce fel de drept subiectiv este acela a carui fiinta ramane la liberul arbitru al subiectului obligat. Si aceasta cu atat mai mult ca in oferta de vanzare, proprietarul terenului nu este obligat sa arate pretul la care este dispus sa-l instraineze.

In ce ne priveste apreciem ca asa-zisul drept de preemptiune este doar o procedura obligatorie de publicitate a hotararii de vanzare, fiind o ingradire prin lege a atributului de dispozitie juridica asupra terenurilor agricole din extravilan si, in acelasi timp, o limitare a libertatii contractuale. Contractul de vanzare-cumparare pe care proprietarul terenului este obligat prin lege sa-l incheie cu titularul dreptului de preemptiune, care a acceptat pretul propus de ofertant sau a oferit un pret convenabil acestuia, poate fi inclus in categoria contractelor fortate

C. Consecintele incheierii unui contract de vanzare-cumparare, cu nerespectarea dreptului de preemptiune. Art.14, alin.1, parte finala, prevede ca incheierea unui contract de vanzare-cumparare cu incalcarea obligatiilor de inregistrare a ofertei de vanzare la consiliul local si cu publicarea acesteia prin afisare la primarie sau inainte de implinirea termenului de 45 de zile prevazut pentru exercitarea dreptului de preemptiune se sanctioneaza cu nulitatea relativa a contractului. Desi legea nu prevede expres, sanctiunea va fi aceeasi si in cazul incalcarii celorlalte obligatii care rezulta din textele referitoare la dreptul de preemptiune, cum sunt: vanzarea la un pret inferior celui mentionat in oferta de vanzare sau a celui propus in oferta de cumparare; vanzarea proprietatii depline, desi in oferta de vanzare si-a manifestat hotararea de a vinde numai nuda proprietate; vanzarea facuta cu nerespectarea ordinii de preferinta a celor trei categorii de titulari ai dreptului de preemptiune .

Actiunea in nulitate relativa poate fi introdusa de titularii dreptului de preemptiune si succesorii lor in drepturi. Dreptul la actiune este prescriptibil in termenul general de prescriptie, care incepe sa curga de la data cand cei indreptatiti au cunoscut ori puteau si trebuiau sa cunoasca incheierea contractului anulabil.

Dovada coproprietatii asupra despartiturilor comune se poate face in trei moduri^[14]:

- prin inscris sau titlu in care se constata dobandirea coproprietatii fortate prin act juridic;

- prin invocarea uzucapiunii, dovedindu-se ca a avut loc o stapanire in comun a despartiturii respective, in conditiile si termenele prevazute de lege;

- prin prezumtii. Daca nu exista titlu si nu poate fi invocata nici uzucapiunea, in Codul civil sunt stabilite cateva prezumtii pentru dovedirea coproprietatii fortate asupra despartiturilor in favoarea proprietarilor celor doua fonduri vecine. Pentru ca o asemenea prezumtie sa poata fi invocata este necesar ca zidul, santul sau gardul despartitor sa fie situate chiar pe linia de hotar ce desparte fondurile respective. Daca ele se gasesc pe unul dintre fonduri, fara indoiala ca sunt proprietatea exclusiva a titularului acelui fond. Mentionam ca aceste prezumtii legale au caracter relativ, putand fi combatute prin proba contrara. Proba contrara se poate face prin titlu, prin semne de necomunitate sau prin dovada uzucapiunii^[15].

a) Zidul comun. Art.590 C. civ. dispune: ' orice zid care serveste de despartire intre cladiri sau intre curte si gradini si intre ograde la tara se socoteste comun, daca nu exista titlu sau semn care ar proba contrariul'. De asemenea, art.591 C.civ. prevede: 'Este semn de necomunitate cand culmea zidului este dreapta si perpendiculara despre peretele de o parte, iar despre cealalta parte infatiseaza un plan inclinat; in acest caz, zidul se presupune ca apartine exclusiv proprietarului despre care exista planul inclinat'.

Asa cum s-a aratat 'caracterul fortat al coproprietatii zidului despartitor rezulta, printre altele, din prevederea art.598 C.civ., conform careia orice vecin poate sa faca zidul comun, in tot sau in parte, platind celuilalt jumatate din valoarea sa sau a partii pe care vrea sa o faca comuna^[16]'.

b) Santul comun. Potrivit art.602 C.civ.: 'Toate santurile intre doua proprietati se socotesc comune de nu va fi titlu sau semn contrariu'.

Prin semn de necomunitate se intelege situatia 'cand pamantul este inaltat sau aruncat numai de o parte a santului'(art.603 C.civ.). Prin 'pamant aruncat' se intelege pamantul asezat pe marginile santului despartitor si rezultat numai din saparea, adancirea sau curatirea santului^[17]. Dimpotriva, legea prevede ca in cazul in care pamantul este aruncat numai pe o parte 'santul se socoteste a fi exclusiv al aceluia in partea caruia pamantul e aruncat'(art.604 C.civ.).

c) Gardul comun. Art.606 C.civ., dispune: 'Orice gard ce desparte doua proprietati se socoteste comun, afara numai daca una singura din doua proprietati va fi ingradita, sau de nu va fi titlu sau posesiune indestulatoare care sa constate din contra'. Aceasta prevedere isi gaseste aplicarea atat in cazul gardurilor uscate, cat si al gardurilor vii^[18].

Coproprietatea asupra partilor comune din cladirile cu doua sau mai multe spatii cu destinatie de locuinta ori cu alta destinatie. Coproprietatea fortata asupra partilor comune din asemenea cladiri exista numai in situatia in care locuintele sau spatiile cu alta destinatie apartin unor proprietari diferiti. Daca intreaga constructie apartine unui singur proprietar, nu poate fi vorba de o coproprietate fortata asupra partilor comune.

Acest caz de coproprietate fortata a fost reglementat expres, pentru prima data in tara noastra, prin Legea din 3 mai 1927 pentru incurajarea construirii de locuinte.

In prezent, regimul juridic al acestei coproprietati este stabilit prin Legea nr.50/1991 privind autorizarea executarii constructiilor si unele masuri pentru realizarea locuintelor^[19] si prin Legea nr.114/1996 a locuintei .

Art. 36 din Legea nr.50/1991 prevede ca in cazul cand intr­o cladire se realizeaza mai multe apartamente si suprafete locative cu alta destinatie, proprietarii acestora dobandesc si o cota-parte de proprietate asupra tuturor partilor de constructie si instalatii, precum si asupra tuturor dotarilor care, prin natura lor, nu se pot folosi decat in comun, indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care este situata proprietatea lor. Cotele-parti se determina proportional cu suprafata construita a locuintelor, a caselor de vacanta ori, dupa caz, a suprafetelor cu alta destinatie din cladire.

Referitor la cladirile destinate locuirii, dreptul de proprietate pe cote-parti fortata asupra partilor comune este reglementat de Anexa nr.2 la Legea nr.114/1996, in care se afla Regulamentul cadru al asociatiilor de proprietari. Astfel, potrivit art.3 alin.1, lit.c din Anexa nr.2: "prin proprietate comuna se inteleg toate partile dintr-o cladire aflata in proprietate, care nu sunt apartamente si care sunt destinate folosirii in comun de catre toti proprietarii din acea cladire".

Conform art.3 alin.3-4 din aceeasi Anexa, dreptul de proprietate comuna are ca obiect toate partile cladirii care sunt de folosinta comuna: terenul pe care este construita cladirea, curtea, fundatia, structura de rezistenta, acoperisul, terasele, cosurile de fum, scarile, holurile, pivnitele, subsolurile, casa scarii, tubulatura de gunoi, rezervoarele de apa, ascensoarele. De asemenea, sunt in coproprietate si instalatiile cladirii aflate in folosinta comuna cu care a fost inzestrata cladirea in timpul constructiei sau cu care a fost dotata mai tarziu, cum sunt: canalele pluviale, paratraznete, antene, i

Nulitatea relativa a contractului de vanzare-cumparare poate fi acoperita prin confirmare expresa sau tacita de catre cei indreptatiti sa ceara pronuntarea ei de instanta de judecata. Confirmarea tacita intervine in situatia in care titularii dreptului de preemptiune sau succesorii lor in drepturi nu introduc actiunea in nulitate relativa in termenul de prescriptie.

Urmare anularii contractului de vanzare-cumparare, terenul revine in proprietatea vanzatorului, care il va putea vinde numai cu respectarea dreptului de preemptiune si a procedurii de exercitare a acesteia. Vanzatorul poate fi obligat sa plateasca despagubiri pentru a repara prejudiciul cauzat titularilor dreptului de preemptiune si tertului cu care a contractat, daca acesta din urma a fost de buna-credinta.