Bun aflat in indiviziune - bunul vandut

SOLUTIA PROPUSA

Consideram ca, daca la materia speciala a contractului de vanzare - cumparare nu regasim interdictia cu privire la vanzarea bunului altuia, nu putem decide nulitatea unei asemenea conventii mai ales datorita faptului ca dobanditorul a fost de buna credinta.

Comisia care a elaborat Codul nostru civil nu a mai reluat controversa dispozitiei art. 1599 C. civ. francez, pe care comentatorii timpului deja o criticau.

Codul civil german din 1900, codul civil italian de la 1942 au dispozitii transante in sensul ca vanzarea lucrului altuia este valabila. In Franta, de lege este consacrata nulitatea vanzarii lucrului altuia.

Din ce in ce mai frecvent autorii isi pun problema utilitatii in continuarea mentinerii acestei sanctiuni. Partile amana transferul dreptului de proprietate, astfel ca, fie este vorba de bunuri de gen in virtutea legii transferului proprietatii poate fi ulterior incheierii contractului, doar in cazul unor bunuri individuale determinate - partile insereaza un termen sau o conditie, transferul proprietatii fiind detasat de momentul exprimarii consitamantului asemenea ipoteze au devenit aproape reguli, socotind ca este preferabila solutia mentinerii contractului, dar a afectarii sale de conditia aplicabila contractelor sinalagmatice.

In principiu atunci cand cineva nu este proprietar nu poate dispune de un bun, iar pentru adevaratul proprietar contractul cu privire la vanzarea bunului altuia ii este inopozabil. Prin hotararile judecatoresti prin contractul de vanzare - cumparare, adevaratul proprietar nu isi pierde drepturile[1].

Proprietarul are la dispozitie actiunea in revendicare. In ciuda incheierii unui contract intre alte persoane cu privire la un bun ce-i apartin, acest bun nu a iesit din posesia lui, poate opune cu succes dreptul sau de proprietate actului incheiat cu un neproprietar. De aici rezulta ca nu este nevoie sa apelam la anularea contractului care opune adevaratul proprietar nu este accesibila, devreme ce interesele lui pot fi aparate si altfel.

In privinta protectiei cumparatorului, cel care cu buna credinta a cumparat un bun ce nu apartinea vanzatorului are dreptul sa ceara anularea contractului, consintamantul acestuia fiind viciat.

Desi se presupune ca in interesul cumparatorului acesta poate sa ceara desfintarea contractului pentru ca descopera ca a fost dus in eroare la data incheierii acesteia, sunt o serie de imprejurari intervenite independente de vointa lui, care il opresc sa intenteze actiune in anulabilitate.

Contractul se considera valabil, desi dobandirea dreptului de proprietate are de regula efect constitutiv, sustinerea anulabilitatii (care presupune cauze de ineficacitate anterioare incheierii conventiei) se conciliaza cu greu cu aceasta validare automata a contractului indata ce bunul a intrat in patrimoniul vanzatorului.

Inainte de expirarea termenului de prescriptie a actiunii in nulitate relativa, vanzatorul devine proprietar al bunului, contractul se considera valabil incheiat retroactiv  si de aceea nici cumparatorul nu mai poate cere desfintarea acestuia, invocand eroarea in care s-a gasit. O a doua ipoteza prin care cumparatorului i se refuza actiune in anulare a contractului privitor la bunul altuia este cea in care adevaratul proprietar ratifica vanzarea.

Jurisprudenta si doctrina asimileaza aceasta situatie cu motivarea ca, daca pentru cumparator a disparut pericolul de a fi evins, el nu mai are de ce sa se planga. Sub aspectul analizat, cele doua ipoteze conduc la efecte identice, acest lucru observat in timp ce in primul caz se incheie doua contracte, in cea de-a doua ipoteza dreptul trece din patrimoniul adevaratului proprietar in patrimoniul cumparatorului.

Prin ratificare rezulta in general o conventie ulterioara cu vanzatorul, unde adevaratul proprietar renuntase a se mai prevala de inopozabilitatea contractului.  

Consideram ca este preferabil, corespunzand si spiritului dreptului civil, sa incercam sa validam contractele legal incheiate, admitand ca un contract de vanzare - cumparare cu privire la bunul altuia nu este nul, nici anulabil, doar rezolubil si aceasta la cererea cumparatorului[2].

In caz de neexecutare, cumparatorul poate intenta actiunea in rezolutiune cerand eventual si daune interese. Daca contractul este valabil, da nastere la efecte, dar si obligatiei  vanzatorului de a-l apara sau despagubi pe cumparator pentru evictiune prin intentarea actiunii in revendicare de catre adevaratul proprietar.

Doctrina din Franta o considera corespunzatoare exigentelor actuale solutia fiind admisa in prezent de numeroase sisteme de drept.

Conventia Natiunilor Unite a imbratisat aceeasi solutie prin vanzarea internationala de marfuri, adoptata la Viena in anul 1980 si ratificata de tara noastra prin Legea nr. 24/19 martie 1991.

Cateva cazuri tipice

1 Bun aflat in indiviziune

Bunul vandut apartine doar in partea vanzatorului, solutia admisa in doctrina noastra, la fel si in jurisprudenta, e ca contractul de vanzare - cumparare nu este nula sau anulabila. Insasi valabilitatea contractului  depinde de rezultatul partajului. La acest partaj va participa vanzatorul, alaturi de ceilalti coindivizari, daca bunul este atribuit instrainatorului, vanzarea incheiata de el se consolideaza.

In caz contrar, se considera ca neavand calitatea de proprietar in momentul incheierii contractului, instrainatorul a vandut bunul altuia, conventia fiind anulabila la cererea cumparatorului, iar coindivizarilor nevanzatori nu li se recunoaste dreptul de a cere anularea contractului si nici a intenta actiune in revendicare[3].

Referat: Contractul de mandat - notiuni generale. Conditii de valabilitate ale mandatului1 Referat: Contract de Colaborare

Vanzatorul va putea cere sa raspunda pentru evictiune in care bunul la partaj a cazut in lotul altui coindivizar decat vanzatorul. Ar fi considerat preferabil sa nu se afirme anulabilitatea contractului.

Daca  nu se instraineaza un bun in materialitatea sa, ci doar cota-parte ideala si abstracta din dreptul de proprietate al vanzatorului, nu se poate pune problema atribuirii bunului la partaj ca o conditie a validitatii contractului.

In indiviziune, locul vanzatorului va fi luat de cumparator. In acest mod, acesta din urma va aparea la partaj alaturi de ceilalti coproprietari. Contractul este perfect valabil, indiferent ca bunul nu este atribuit cumparatorului.

Potrivit art. 1847, daca s-a hotarat de buna credinta si a exercitat o posesie utila, cumparatorul unui bun imobil de la un comostenitor poate invoca acel act ca just titlu.

2 Vanzarea unui bun comun de catre un sot fara consimtamantul celuilalt sot 

Aceasta problema, foarte des intalnita, se rezolva in general potrivit regulilor care guverneaza raporturile patrimoniale dintre soti. Potrivit Codului familiei, soti administreaza, folosesc si dispun impreuna de bunurile comune, oricare dintre ei exercitand singur aceste drepturi, presupunand ca are si acordul celuilalt. In virtutea regulii mandatului tacit dintre soti, acesta  nu opereaza insa in materie de instrainare a unui bun, potrivit art. 35, alin 2, teza a doua, Codul Familie, in care nici unul dintre soti nu poate instraina sau greva un imobil bun comun fara consimtamantul celuilalt sot .

Un contract incheiat cu incalcarea acestei prescriptii este anulabil la cererea sotului necontractant[4], chiar daca nu au participat la incheierea contractului, ceea ce contravin principiile relativitatii efectelor contractelor.

Fie ca intenteaza anularea actiunii in revendicare impotrivit cumparatorului, acesta se vede evins astfel in actiunea in garantie pentru evictiune impotriva vanzatorului. Iar daca sotia necontractanta devine succesoare a vanzatorului decedat, ea nu mai are deschisa nici una dintre aceste actiuni, obligatia de garantie impotriva evictiunii care ii incumba vanzatorului prin contract transmitandu-se asupra ei.

Vanzarea de catre un proprietar aparent

La data incheierii unui contract de vanzare - cumparare, vanzatorul avea titlu in aparenta valabil, titlu care insa ulterior este desfiintat cu efect retroactiv. Nedemnitatea opereaza de drept si retroactiv, nedemnul fiind considerat ca nu a fost niciodata mostenitor, jurisprudenta adoptand o solutie opusa celei pe care o pura logica juridica ar fi impus-o, validand vanzarile efectuate de mostenitorul nedemn, punct de vedere impartit si in doctrina. ³

Cumparatorul de buna credinta al unui imobil corporal va pastra proprietatea lui in temeiul art. 1909 C. civ., iar daca bunul este imobil, el va putea dobandi proprietatea prin invocarea uzucapiunii.

In vederea protejarii securitatii sociale, doctrina si jurisprudenta au consacrat teoria proprietarului aparent, care ii permite cumparatorului in anumite circumstante sa poata aparea eficace impotriva actiunii in revendicare intentata de adevaratul proprietar. Aplicarea adagiului mentionat conduce practic la sacrificarea celor care in mod logic ar trebui sa triumfe, a celor care, in dovedirea actiunii lor, invoca realitatea in contra erorii.

Ordinea publica pretinde acordarea protectiei celor care s-au inselat, se poate cere ca eroarea sa fie comisa de un om rezonabil, nefiind admisibila protejarea unei erori stupide.  Cumparatorul poate pastra bunul si nu poate in mod obiectiv sa stie ca cel cu care trateaza a savarsit o fapta care ii atrage nedemnitatea si deci purtativitatea titlului de mostenitor.

In ipoteza vanzarii consimtite de un mostenitor aparent, acesta este cel care se crede si trece in ochii tuturor ca adevaratul si eventual singurul mostenitor. Actele de administrare facute de acesta exista in Codul Civil, un test foarte explicit, anume art. 1097: "plata facuta cu buna credinta acelui ce are creanta in posesiunea sa este valabila chiar daca in urma posesorului ar fi evins. Dar in privinta actelor juridice de dispozitie, jurisprudenta a admis ca eroarea comuna si invincibila il poate transforma pe cumparator de la un mostenitor aparent in proprietar, fara sa mai astepte termenul pentru a uzucapa aceasta solutie, s-a admis chiar daca mostenitorul aparent a fost de rea credinta".

Teoria mostenitorului aparent este mult mai generala, ea se aplica de cate ori o persoana este considerata de toti ceilalti ca proprietar. Prin invocarea aceleiasi teorii a proprietarului aparent se poate apara si cumparatorul de la un vanzator care a avut calitatea de proprietar la data contractarii, titlul sau fiind ulterior desfiintat  prin exercitarea unei cai extraordinare de atac.

In urma admiteri recursului extraordinar, bunul a fost atribuit altui copartajant, in aceasta situatie fiind suficiente elemente care sa justifice invocarea erorii comune si invincibile de catre cumparator, astfel ca el sa pastreze bunul dobandit de buna credinta de la vanzator.

Impotriva unei hotarari judecatoresti irevocabile care au admis actiunile in revendicare ale proprietarilor unor imobile intrate in proprietatea statului in perioada comunista s-au declarat recursuri in anulare conform art. 330 pct. 1 C. pr. Civ., hotararile fiind anulate de Curtea Suprema de Justitie. Imobilele au ramas in proprietatea statului, titlul instrainatorului fiind desfiintat.

Cumparatorul actionat pentru restituirea bunului va trebui sa-l cheme pe vanzator sa-i ia apararea sau sa apere singur prin invocarea teoriei proprietarului aparent. In doctrina actuala se sustine intemeiat ca si eroarea de drept produce aceleasi efecte ca si eroarea de fapt[5].

Atunci cand vanzarea a avut loc inainte de modificarea Codului de procedura civila prin Legea nr. 59/1993, indubitabil cumparatorul este la adapost, putand invoca teoria proprietarului aparent. Daca aceeasi parere poate fi primita pentru a mentine o vanzare incheiata dupa decizia Curtii Supreme de Justitie nr.1/1995, data fiind publicitatea si rezonanta acestei hotarari privind restituirea imobilelor nationalizate, a fost declarata de domeniul exclusiv al legii speciale.

Alte ipoteze posibile de vanzare a lucrului de catre o persoana neindreptatita

Un asemenea caz este cel in care cedentul vinde a doua oara bunul pe care il instrainase deja, asa cum este consacrat va ramane proprietar al bunului acel cumparator care a intrat cu buna credinta in posesia obiectului. Art. 972 Cod. Civil face referire la acest lucru, iar daca este vorba de un bun imobil, unul dintre dobanditori care a inregistrat mai intai cererea de inscriere in cartea funciara la biroul de carte funciara a judecatoriei in circumscriptia unde este situat imobilul.

Cumparatorul ulterior al bunului care nu a transcris dreptul in cartea funciara va avea insa

actiune impotriva vanzatorului in raspunderea pentru evictiune, daca sunt intrunite, pe langa tulburarea de drept, si celelalte conditii.

Tot vanzare a lucrului altuia constituie si vanzarea efectuata de un promitent - cumparator, fie vorba de un teren, fie ca partile au incheiat un ante-contract de vanzare - cumparare, acesta nu dobindeste nimic real, are doar dreptul de a cere incheierea contractului definitiv.

La fel, nici executorul testamentar cu sesizare nu are dreptul de a vinde in numele si pe seama bunurilor mobile ale succesiunii, acesta fiind raspunzator fata de cumparator daca acesta este evins. Acesta se poate apara prin invocarea art. 1909 Cod civil - cumparatorul are dreptul de a pune in functiune mecanismul raspunderii pentru evictiune, chemandu-l pe vanzator sa preia sarcina apararii.

S-a admis ca acela care se infatiseaza ca proprietar al bunului, determinand o eroare comuna si invincibila, se comporta ca un vanzator aparent si indiferent de buna sau reaua credinta, raspunde de evictiune fata de cumparator.