STUDIU DE CAZ - creditul ipotecar

STUDIU DE CAZ - Creditul ipotecar

In continuare este prezentat un studiu de caz pentru un credit ipotecar.

O persoana solicita un credit ipotecar , in EUR, fara perioada de gratie, in vederea achizitionarii unui apartament cu 2 camere in valoare de 125,000.00 Euro. Solicitantul este angajat pe perioada nedeterminata, la o companie multinationala , avand un venit net lunar in valoare de 8,214.03 RON ,acest venit fiind singura sursa de venit, clientul nemaiincasand alte venituri din alte activitati. Avand in vedere ca nu este casatorit si ca nu are niciun copil in intretinere, cheltuie lunare sunt in valoare de 261 RON.

Avansul de care dispune clientul este in valoare de 31,250.00 EUR (25% din valoarea imobilului,avansul minim acceptat de banca la care clientul a depus dosarul , fiind de 5%), urmand ca imprumutul sa fie in valoare de 93,750.00 EUR pe o perioada de 348 luni (29 ani), cu o dobanda fixa de 6,5% in primul an. In perioada urmatoare dobanda va fi de 1Y EURIBOR + 4.00% Comisioanele pentru acest credit sunt : comision de analiza 100.00 LEI , comision de acordare 2,343.75 EUR( reprezentand 2.5% din valoarea creditului ), comisionul de administrare credit in valoare de 0.15% aplicabil lunar la soldul creditului , din cel de-al 2lea an de creditare . In cazul in care clientul doreste sa refinanteza sau sa ramburseze integral sau partinal creditul , banca percepe un comision de rambursare anticipata in primii 5 ani de 4% , urmatorii 5 ani de 2 % iar in urmatoarea perioada, comsionul fiind de 0%.

Solicitantul mai detine alte credite la alte banci, precum: de consum unde plateste rate in valoare totala de 1,417.65 RON (431.25 echivalent EUR) si imobiliare/ipotecare la care are de plata rate in valoare totala de 945.30 RON (287.56 echivalent EUR). Procentul de acoperire total credite (2,362.95 RON≈ 718.81 EUR) reprezinta 28,76% din gradul clientului de indatorare.

Dupa ce s-au efectuat calculele s-a ajuns la concluzia ca acest client se incadreaza la un credit de 93,750.00 EUR, suma de care mai avea nevoie, pe o perioada de 348 luni. Perioda nu poate fi mai mare deoarece clientul nu trebuie sa depaseasca varsta de 70 de ani la finalizarea creditului.

Pentru a determina daca se incadreaza sau nu, s-au calculat gradele de indatorare.

Calculul gradului de indatorare pe acest credit se calculeaza pe baza formulei:

Gi _imob (%) = [(Sli₁ + Sli_n) / V_n] *100

(nu poate depasi 35% din venitul net)

V_n = V_t - Ang.

Unde,

Gi _imob = grad de indatorare credit pentru investitii imobiliare

Sl₁= suma lunara de plata pentru creditul solicitat (principal, dobanda si orice alte costuri   decurgand din contractele de credit

Sl_n= suma lunara de plata pentru toate creditele existent (principal, dobanda si orice alte costuri decurgand din contractele de credit - se asimileaza aici inclusiv toate contractele cu plata in rate, leasinguri indiferent de creditor.

V_n = venituri nete totale ale solicitantui / familiei sale

V_t = venituri totale ale solicitantului / familiei sale

Ang = alte angajamente de plata ale solicitantului si familiei sale de alta natura decat cele decurgand din contractele de credit si asimilate (intretinere, chirii, utilitati, leasing operational , popriri, pensii alimentare, datorii catre terti, debite catre organele, institutiile de stat, alte debite, asigurari, altele decat cele ce fac obiectul includerii in angajamentele totale lunare de plata, etc..)

Astfel, gradul de indatorare ajunge la 11,50% din venit, deci clientul suporta rata aferenta creditului fara probleme.

Gradul de indatorare total pe client se calculeaza:

Gi _total (%) = [(Sl₁ + Sl_n) / V_n] *100

(nu poate depasi 40% din venitul net)

V_n = V_tca- Ang

Unde,

Sl₁= suma lunara de plata pentru creditul solicitat (principal, dobanda si orice alte costuri decurgand din contractele de credit

Sl_n= suma lunara de plata pentru toate creditele existent (principal, dobanda si orice alte costuri decurgand din contractele de credit - se asimileaza aici inclusiv toate contractele cu plata in rate, leasinguri indiferent de creditor.

V_n = venituri nete totale ale solicitantui / familiei sale

V_tca = venituri totale certe ale solicitantului / familiei sale ponderate cu coeficientii BT

Ang = alte angajamente de plata ale solicitantului si familiei sale de alta natura decat cele decurgand din contractele de credit si asimilate.

Rezultatul obtinut este un grad de indatorare total de 28,76% din venitul clientului.Asta inseamna ca totalul ratelor avute de client, inclusiv rata la creditul pe care si-l doreste, nu depaseste 65%, procent maxim impus de banca.

In urma depunerii dosarului si a cererii de credit ( Anexe ) s-a inceput analiza bonitatii solicitantului. In urma consultarilor, clientul nu a fost gasit cu restante in Biroul de Credit si nici in Centrala Riscurilor Bancare, asa ca s-a trecut la verificarea acestuia la locul de munca prin confirmarea adeverintei de salariu. S-a obtinut pre-aprobarea finanaciara in urma verificarilor facute pe baza actelor de venit depuse de client la sediul bancii.

Actele imobilului pe care se va pune ipoteca au fost analizate de catre juristii interni si de catre departamentul de risc al bancii. In urma aprobarii obtinute de la acestia, imobilula fost supus evaluarii pentru a se stabili valoarea de piata a acestuia. Evaluarea a fost realizata de o societate in domeniu agreata de banca. Costul evaluarii este integral platit de client. Valoarea imobilului stabilita de catre evaluator a fost in valoare de 368,150.00 Ron (echivalent 99,500.00 EUR) suma ce reprezinta mai mult de 106% din valoarea creditului, procent care trebuie sa garanteze creditul. Fiind vorba despre un credit de depaseste valoarea de 75,000.00 EUR ( sau echivalentul in RON, CHF) , Raportul de evaluare trebuie sa fie verificat si de catre un evaluator intern ( conform normei interne stabilitate de banca respectiva la care clientul a depus dosarul de credit ) .

Creditul a fost aprobat prin referatul de credit, asa ca, pe baza actelor s-a trecut la intocmirea contractelor de credit si a conditiilor de creditare, precum si a contractului de ipoteca de catre departamentul de Administrare Credite..

Pentru ca acest credit sa fie conform cu normele bancii, clientul a incheieat o polita de asigurare pentru deces (pentru viata) pe o suma asigurata de 93,750.00 EUR ( asigurarea de viata se incheie la valoarea creditului ) si inca o polita pentru asigurarea imobilului ipotecat la valoarea din evaluare 99,500.00 EUR. Ambele polite de asigurare sunt cesionate in favoarea bancii.

In urma solicitarii Extrasului de Carte Funciara pentru Autentificare si a Certificatului de Atestare Fiscala, Ofiterul de marketing face programarea la notar pentru semnarea contractului de Vanzare-Cumparare si a Contractului de Ipoteca. Tot in aceeasi zi ( cu semnarea contractelor la notariat ) se vor semna , la sediul bancii , contractul de credit si conditiile de creditare, urmand ca Departamentul Administrare Credite sa faca tragerea creditului. Transferul se va face din contul cuparatorului in contul vanzatorului , urmand blocarea valorii creditului pana la aducerea la sediul bancii a actelor care sa dovedeasca Intabularea Ipotecii si a interdictiilor aferente in favoarea bancii si a Dreptului de Propietate ( Extras de informare ).

Pe baza acestor acte prezentate in originla la sediul bancii se va face deblocarea valorii creditului din contul vanzatorului.