Creditul ipotecar versus chirii

Creditul ipotecar versus chirii

Romania este inca o tara traditionalista din punctul de vedere al spiritului de proprietate. In timp ce majoritatea americanilor cu venituri medii prefera chiriile pentru flexibilitatea pe care o ofera, mai ales ca isi schimba locuinta la intervale scurte de timp, romanii inca de tineri au in topul prioritatilor achizitia unei case.

Sunt putini insa cei care isi permit sa plateasca cash, iar in acest caz contractarea unui credit devine solutia pe care o adopta majoritatea persoanelor pentru a avea o locuinta. Daca ne referim la romani, acestia prefera sa devina proprietari, astfel se explica si inclinarea spre a face un credit. Cumpararea unei proprietati este mai avantajoasa decat inchirierea. Chiria, la sfarsitul contractului, nu-ti aduce nimic, ci doar reprezinta o cheltuiala facuta.

Cei care utilizeaza creditul ipotecar au posibilitatea achizitionarii unui apartament chiar si atunci cand nu dispun de bani cash, precum si dobandirea dreptului de proprietate.

Aceste avantaje determina cresterea cererii de credite ipotecare de la luna la luna, tot mai multi romani preferand sa faca un efort in plus pentru a avea propria locuinta.

Bancile declara ca acorda credite ipotecare in valoare de 9 milioane de euro pe luna, iar volumul de credite acordate creste in medie cu cel putin un milion de euro pe luna. Acest lucru ar insemna, la un pret mediu al unui apartament de 40.000-50.000 de euro, 25-30 de noi credite ipotecare acordate in fiecare luna.

Cresterea numarului de credite acordate de banci este o consecinta a cererii mari care exista pe piata imobiliara, in conditiile in care oferta este inca redusa.

Evolutia cererii de credite ipotecare este strans legata de dinamica cererii de pe piata imobiliara, iar cererea ramane ridicata in continuare. Acest lucru se datoreaza atat nivelului ridicat al tranzactiilor pentru imobile vechi, cat si proiectelor imobiliare anuntate, care sunt din ce in ce mai multe.

Chiar daca cererea de credite ipotecare a crescut semnificativ in ultimii ani, este inca redusa fata de nivelul din UE.

Posibilitatea contractarii unui credit nu a micsorat insa pretul chiriilor, pentru ca procentul de persoane care prefera aceasta varianta este inca crescut. Cel mai adesea romanii care platesc chirie o fac din lipsa unor venituri stabile si suficient de mari.In general, persoanele care prefera plata unei chirii in schimbul creditului nu doresc sa isi asume obligatii financiare certe pe termen lung sau nu au venituri care sa le permita contractarea unui credit in conformitate cu reglementarile in vigoare.Chiriile au insa si avantajele lor, nu numai pentru cei care nu isi pot contracta un credit. Schimbarea domiciliului, casatoria, aparitia copiilor, veniturile mai mari care atrag dupa sine si nevoia unui confort mai mare sunt evenimente care pot aparea in viata unui om si care pot fi motivele de amanare a contractarii unui credit.

Odata cu cresterea veniturilor clientul are posibilitatea schimbarii locuintei cu alta care ofera conditii mai bune, finisaje si dotari mai moderne. Mai mult decat atat, chiriile vor deveni o alternativa mult mai buna la contractarea unui credit. Pe piata imobiliara se va manifesta in viitor o tendinta a stabilizarii chiriilor, fapt mult mai avantajos pentru clientul care are ca alternativa cumpararea unei locuinte.

Preturile la imobiliare, cat si cele la chirii au explodat in ultima perioada. In consecinta, atat plata unei chirii, cat si plata unui credit presupun un procent important din salariu.

Cresterea dobanzilor si nesiguranta cu privire la stabilitatea investitiilor imobiliare umfla cererea, dar si pretul pe piata chiriilor tocmai de aceea inceputul agitat de an tulbura apele pietei imobiliare. Mult-asteptatele corectii ale pretului apartamentelor intarzie sa apara, insa analistii consemneaza o tendinta care s-ar putea accentua rapid in lunile urmatoare. Scumpirea creditului imobiliar, dar si asteptarile tot mai manifeste ca pretul locuintelor vechi sa dea inapoi ingroasa randurile celor care se gandesc la expectativa si la solutia chiriei in locul ratei la banca.

Un singur punct procentual adaugat dobanzii lunare zdruncina bugetele multor familii care aspira la statutul de proprietari de locuinta. De exemplu, pentru un credit ipotecar pe 30 de ani in valoare de 90.000 de euro, contractat in franci elvetieni (aproximativ 149.000 CHF), o dobanda anuala de 4,5% inseamna o rata lunara de 759 CHF (in primul an de rambursare, cu dobanda fixa).

La aceeasi valoare a imprumutului, o dobanda anuala de 5,5% se reflecta intr-o rata lunara (aferenta anului cu dobanda fixa) in valoare de aproximativ 1.100 CHF.

Criza internationala indeamna bancile la prudenta si la o selectie mai atenta a clientilor. Rezultatul - credite mai greu accesibile, dar si o cerere sporita pentru locuintele cu chirie.

In prezent, pentru o garsoniera dintr-o zona semicentrala a Capitalei, tariful lunar este de aproximativ 350 de euro. Nici acesta nu va bate pasul pe loc in 2008. "Categoric chiriile in rezidential vor creste anul acesta. Fiecare punct procentual in plus la dobanzile bancare sporeste cererea pe piata chiriilor. Cu cat vor creste tarifele lunare? Este greu de spus. Orice apreciere trebuie corelata cu faptul ca veniturile chiriasilor nu evolueaza la fel de rapid', spune Calin Clinciu, director de comunicare al agentiei imobiliare Euroest.

O parere similara exprima si Adrian Tomozei, directorul agentiei Transilvania Imobiliare.

El nu se fereste insa a avansa o estimare a nivelului cu care vor creste chiriile locuintelor din blocuirile vechi in acest an. "Chiriile vor creste probabil cu o medie de 30%. Asta in conditiile in care ele s-au majorat cu aproximativ 50% in cursul anului trecut. Un motor al acestei aprecieri este faptul ca, la ora actuala, veniturile rezultate din chirii nu recomanda apartamentele vechi drept o buna investitie.

Daca in prezent investitia intr-un imobil vechi se recupereaza din chirie in aproximativ 20 de ani, in momentul cand piata se va normaliza, aceeasi proprietate va fi amortizata in 12-16 ani', a declarat pentru "Adevarul' ,Adrian Tomzei.

"Desi la inceput de drum, segmentul de piata al inchirierilor s-ar putea sa surprinda', sustine Liviu Ureche, certified international property specialist. El opineaza ca numarul celor care aleg sa stea cu chirie va spori in perioada urmatoare.

'In ritmul actual al evolutiei chiriilor de pe segmentul rezidentialului vechi, in conditiile in care tot mai multe banci comerciale anunta majorari ale dobanzilor si o prudentialitate de acordare a creditelor ipotecare marita, o parte din potentiali clienti eligibili ai unui credit ipotecar vor prefera sa devina chiriasi. Asta cel putin pana la reasezarea conditiilor impuse de catre bancile comerciale. Desi Romania nu are o traditie, un cult al segmentului inchirieri, aproximativ 87% din totalul pietei fiind proprietati private, este posibil ca in urmatoarea perioada procentul chiriasilor sa creasca', afirma Liviu Ureche[1].

Oferta de locuinte noi este departe de a fi satisfacatoare, cu toate proiectele si ansamblurile anuntate de dezvoltatorii imobiliari si fara sa luam in considerare ca intre 20% si 30% dintre locuinte se vand inca din faza de proiect. Pana in momentul de fata, de exemplu, in Bucuresti au fost livrate circa 1.500 de locuinte noi situate in ansambluri mari (de peste 100 de unitati), iar pentru acest an se asteapta alte 13.000 de apartamente si case. Principalele ansambluri care au dat in folosinta apartamente sunt Quadra Place, cu 343 de unitati, Central Park, cu 454 de unitati si Proiectul Baneasa, cu 51 de apartamente, insa numarul lor este mic raportat atat la necesarul de spatii locative din Capitala, cat si la cel national. In tara este nevoie de peste un milion de locuinte, iar in Capitala, de 300.000.

Cererea solvabila pentru a obtine credite ipotecare, desi mica, depaseste si ea cu mult ritmul de constructie a apartamentelor noi. La acest balans se mai adauga investitorii institutionali si persoanele fizice care achizitioneaza in masa marea parte a locuintelor construite. Scopul principal nu este altul decat acela de a obtine un profit consistent in urma revanzarii. Bazandu-se pe cresterile de preturi din ultimii ani si pe prognozele companiilor de consultanta imobiliara, investitorii discuta direct cu dezvoltatorii inca de la lansarea unui proiect si majoritatea iau la pachet intre 25% si 50% din intregul ansamblu rezidential.

Acesta a fost si cazul proiectului Quadra Place, primul proiect de proportii care a fost in totalitate livrat cumparatorilor. "Un sfert din ansamblu a fost cumparat de investitori. Dintre acestia, aproximativ 7% sunt romani, iar restul, companii straine", a declarat Aurelian Nicolae, managerul general al complexului din zona parcului Politehnicii. Potrivit acestuia, investitorii au inceput deja sa puna in vanzare apartamentele achizitionate la un pret dublu fata de cel initial. Afirmatiile sale sunt confirmate de anunturile publicate de ziarele si site-urile specializate in vanzari de locunte: "Vand apartament 4 camere in Militari -Quadra Place Residence. Decomandat, 5/8, finisaje de exceptie. Constructie 2007. Pret 330.000 de euro". Compania Conarg Real Estate, dezvoltatorul ansamblului Quadra Place, si-a lansat deja cel de-al doilea proiect din Bucuresti si agentul exclusiv al noului complex, Eurisko, a primit deja oferte de achizitie la pachet din partea investitorilor institutionali.

O parte din locuintele achizitionate de investitori sunt scoase la inchiriere. "In functie de locatie, aceste apartamente sau case sunt repuse in vanzare sau inchiriate. Spre exemplu, apartamentele livrate in cadrul Proiectului Baneasa incep sa fie inchiriate de catre cei care le-au cumparat, pentru ca este mult mai profitabil", considera Mihaela Pana, director al
departamentului rezidential in cadrul DTZ Echinox. Proiectul Baneasa a livrat pana acum doar 51 de locuinte si urmeaza sa incheie lucrarile la alte 176 de apartamente in primavara acestui an.

Un alt caz este cel al complexului de pe Stefan cel Mare, dezvoltat de Niro Group, care, potrivit reprezentantilor companiei, a fost livrat in proportie de 95%. "Aproximativ 10% din numarul total de 454 unitati s-au repus deja in vanzare pentru a obtine un profit din diferenta dintre pretul cu care au fost achizitionate si valoarea actuala", a precizat Simina Istrate, consultant in cadrul departamentului rezidential al Colliers', agentul exclusiv al proiectului Central Park. Potrivit acesteia, circa 25%-30% din totalul de apartamente care au fost scoase la vanzare au fost achizitionate cu scopul de a fi revandute sau inchiriate. Daca in mai 2005, data la care au inceput vanzarile la proiect, pretul pe metru patrat era de 1.200 de euro, acum, acestea se vand cu 2.500-3.000 de euro/metru patrat.

Pe langa dezvoltatorii imobiliari care castiga din vanzarea rapida a ansamblurilor rezidentiale pe seama acestor investitori care cumpara locuintele de pe hartie, mai intervin si profiturile frumoase obtinute de acesti speculatori de piata. Un calcul simplu arata ca, in cazul achizitionarii unei locuinte la un pret de 150.000 de euro, speculatorii obtin, in maximum un an, un profit de 45.000 de euro prin revanzarea imobilului. Conform lui Sorin Lacusta, directorul departamentului proiecte rezidentiale al Regatta, profitul pe care il obtin investitorii din locuinte este de minimum 25%. "Valoarea de crestere a investitiei poate sa varieze intre minimum 30% si 100%, depinzand de locatie, tip de locuinta/proiect, nivel de finisare, facilitati ale proiectului", subliniaza reprezentanta Coldwell Banker.

In Romania, creditele pentru case sunt, in opinia analistilor Erste Bank, inca foarte ieftine. In prezent, rata dobanzii pe acest segment de imprumuturi este de 8%, insa ea probabil se va majora la 9%. Un raport al acestei institutii de credit prognozeaza si o usoara reducere a preturilor locuintelor din segmentul inferior si mediu sau cel putin o stabilizare a acestora.

In acelasi timp, costurile de achizitie pentru locuintele de lux se vor mentine la acelasi nivel cu cel de anul trecut, apreciaza analistii Erste Bank. 'In aceste conditii, previzionam ca preturile locuintelor destinate clientilor cu venituri mici si medii se vor stabiliza sau chiar se vor reduce usor, in timp ce pentru locuintele din clasa de lux preturile vor ramane stabile', se precizeaza in raport. Totodata, analistii sunt de parere ca mentinerea tendintei de depreciere a leului in raport cu moneda europeana ar putea sa limiteze accesul la creditele ipotecare.

Avantaje ale creditului ipotecar

  Posibilitatea de a achizitiona un apartament chiar daca persoana interesata nu dispune de bani cash

  Posibilitatea dobandirii dreptului de proprietate asupra bunului

 Contractul de credit se incheie pe termen lung, are clauze contractuale prestabilite, nemodificabile, care asigura stabilitate clientului pe termen lung, spre deosebire de contractul de inchiriere, care e pe o perioada mai scurta de timp si trebuie reinnoit, cu riscul modificarii conditiilor contractuale

 Investitiile in imbunatatirea apartamentului au sens

Dezavantaje ale creditului ipotecar

 Dobanzile destul de mari care ridica pretul initial al apartamentului

 Costurile in plus pe care trebuie sa le suporte persoana care a contractat un credit in momentul in care vrea sa plateasca integral valoarea ramasa

 Pierderea apartamentului in momentul in care nu s-a platit creditul pe o perioada mai lunga de timp

 Posibilitatea ca valoarea apartamentului sa scada in timp

Avantaje ale chiriei

 Flexibilitate mai mare, prin faptul ca exista posibilitatea relocarii rapide sau mutarii in alta locuinta

 Prezinta avantaje pentru cei care nu indeplinesc conditiile pentru contractarea unui credit

 Odata cu cresterea veniturilor, chiriasul are posibilitatea schimbarii locuintei cu o alta, care ofera conditii mai bune de locuire, finisaje si dotari mai moderne

 Chiriasul nu este conditionat de niciun drept de proprietate, demersurile pentru mutare finalizandu-se mai repede in acest caz. Chiria pe o luna e in general mai redusa decat un credit lunar.

Dezavantaje ale chiriei

 Lipsa dreptului de proprietate asupra locuintei

 Reprezinta o cheltuiala in plus

 Chiria nu ramane constanta pe toata perioada sederii