Contractul de locatiune - notiunea, reglementarea, caracterele juridice si conditiile de validitate ale contractului de locatiune

CONTRACTUL DE LOCATIUNE - NOTIUNEA, REGLEMENTAREA, CARACTERELE JURIDICE SI CONDITIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE LOCATIUNE

§ 1. Notiunea si reglementarea contractului de locatiune

Contractul de locatiune este acel act juridic prin care o parte, numita locator, se obliga sa asigure celeilalte parti, numita locatar (chirias), folosinta temporara, totala sau partiala, a unui lucru in schimbul unei sume de bani, numita chirie (art. 1411 C. civ.).

§ 2. Caracterele juridice ale contractului de locatiune

a.   Contractul de locatiune este un contract consensual, insa proba incheierii si a continutului acestuia prezinta dificultati de natura sa genereze litigii intre parti, astfel incat este de preferat incheierea unui act scris ad probationem (art. 1416-1417 C. civ.).

b.   Contractul de locatiune este un contract cu titlu oneros.

c.    Contractul de locatiune este un contract comutativ.

d.   Contractul de locatiune este un contract sinalagmatic.

e.   Contractul de locatiune este un contract cu executare succesiva in timp. Durata folosintei lucrului este de esenta locatiunii. Locatorul este tinut sa asigure folosinta lucrului pana la incetarea locatiunii, iar chiria este calculata si datorata in raport de durata folosintei, chiar si atunci cand chiria a fost fixata in mod global.

f.    Locatiunea este un contract translativ de folosinta temporara asupra unui lucru neconsumptibil, individual determinat, de unde rezulta ca locator poate fi nu numai proprietarul bunului, ci si uzufructuarul, locatarul principal etc.

Nefiind un contract translativ de proprietate, riscul pieirii lucrului din caz de forta majora sau caz fortuit va fi suportat de catre locator, potrivit regulii res perit domino.

§ 3. Conditiile de validitate ale contractului de locatiune

A. Capacitatea partilor contractante

Contractul de locatiune este un act juridic de administrare, ceea ce inseamna ca atat locatorul, cat si locatarul trebuie sa aiba capacitatea ceruta de lege pentru a face astfel de acte.

In cazul in care locatiunea priveste un imobil, iar inchirierea se face pe o durata mai mare de 5 ani, ne aflam in prezenta unui act de dispozitie, partile trebuind sa aiba capacitate deplina de exercitiu.

B. Obiectul contractului de locatiune

- Lucrul inchiriat, total sau partial, poate fi atat un bun mobil, cat si un imobil, corporal sau incorporal.

Obiectul contractului de locatiune nu este lucrul in sine, ci folosinta acestuia, pe care locatorul trebuie sa o asigure locatarului in mod continuu- zi de zi - pe tot parcursul contractului, locatiunea fiind un contract cu executare succesiva in timp.

Bunurile din domeniul public al statului sau unitatilor administrativ- teritoriale vor putea fi inchiriate numai in conditiile legii speciale (art. 136 alin. 4 din Constitutie).

- Chiria reprezinta suma de bani pe care locatarul este tinut sa o plateasca locatorului in schimbul folosintei lucrului. Chiria se fixeaza in functie de durata contractului, fie global, fie pe unitati de timp (ora, ziua, luna, anul), urmand sa fie platita la termenele stipulate in contract, de regula, in mod succesiv.

Chiria trebuie sa fie sincera si serioasa, determinata sau cel putin determinabila, putand fi lasata si la aprecierea unui tert ales de comun accord de catre parti; uneori, fiind stabilita chiar de lege.

Chiria se fixeaza, de regula, in bani, insa poate sa fie fixata si sub forma unei alte prestatii (de exemplu, o cota-parte dintr-o recolta sau prestarea unui serviciu).