Reguli speciale si incapacitati prevazute de lege in ce priveste circulatia terenurilor prin acte juridice intre vii

Inscrisul autentic - conditie speciala de validitate a actelor de instrainare intre vii a terenurilor. Toate actele intre vii prin care se instraineaza terenurile sunt contracte sau conventii. Potrivit Codului civil, contractele prin care se transmite dreptul de proprietate asupra unui bun, cu exceptia contractului de donatie, sunt contracte consensuale, fara sa fie necesara indeplinirea vreunei formalitati sau solemnitati. De asemenea, nu este necesara obtinerea unei autorizatii de instrainare sau a unui aviz din partea autoritatilor publice locale sau centrale.

In materia instrainarii prin acte juridice intre vii a terenurilor, Titlul X al Legii nr. 247/2005 instituie o exceptie de la principiul consensualismului consacrat in Codul civil. Astfel, art.2 alin.1 din aceasta lege dispune: "Terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute De asemenea, art.2 alin.2 din aceeasi lege prevede ca "In cazul in care prin acte juridice intre vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fara constructie, indiferent de destinatia sau intinderea acestora, dispozitiile alin. (1) se aplica in mod corespunzator"

Si in acest caz trebuie sa remarcam lipsa tehnicii de redactare a textului legal; din interpretarea stricta a alin.2 reiese ca doar in cazul constituirii unui drept real este ceruta forma autentica, nu si in cazul instrainraii acestuia. Mai mult, nu este ceruta forma autentica a constituirii unui drept real asupra unei constructii in cazul in care terenul nu face obiectul acelui act juridic.

Forma inscrisului autentic pe care trebuie s-o imbrace orice act de instrainare intre vii a terenurilor este o conditie intrinseca de validitate a acestuia, deoarece este prevazuta de lege ca o cerinta de valabilitate a consimtamantului partilor contractante . Nerespectarea acestei cerinte se sanctioneaza cu nulitatea absoluta si totala a contractului. Totusi, in virtutea principiului conversiunii actului juridic nul intr-un alt act juridic ale carui conditii de validitate sunt indeplinite, contractul de instrainare a unui teren, incheiat cu nerespectarea conditiei inscrisului autentic, ori de cate ori este posibil, produce efecte ca promisiune bilaterala de instrainare .

In acest sens, art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 prevede ca "In situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract."

Acest articol de lege, coroborat cu dispozitiile art. 22 alin. 3 din Legea nr. 7/1996, asa cum a fost modificata prin Titlul XII al Legii nr. 247/2005, "hotararea judecatoreasca definitiva si irevocabila sau, in cazurile prevazute de lege, actul autoritatii administrative, vor inlocui acordul de vointa cerut in vederea inscrierii drepturilor reale, daca sunt opozabile titularilor", permite, chiar daca intr-o forma criticabila din punctul de vedere al tehnicii juridice, substituirea acordului de vointa la transmiterea dreptului de proprietate sau constituirea unui drept real avand ca obiect un teren.

O alta modificare fata de textul Legii nr. 54/1998 este cea referitoare la transmiterea dreptului de proprietate asupra unui teren in litigiu. Daca in normele abrogate o asemenea transmitere se sanctiona cu nulitatea absoluta, prin prevederile art. 4 din Titlul X, existenta unui litigiu privitor la un teren cu sau fara constructii nu impiedica instrainarea acestuia si nici constituirea altor drepturi reale sau de creanta, dupa caz, cu exceptia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privata si legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar.

O solutie surprinzatoare gaseste legiuitorul in reglementarea art. 6 "Instrainarile efectuate in scopul comasarii parcelelor si loturilor de teren, prin constituirea unor corpuri de proprietate mai mari care sa cuprinda suprafete continue, indiferent de destinatia lor, precum si instrainarile efectuate de catre persoanele indreptatite sa obtina renta viagera agricola, pot fi efectuate si pe baza schitelor care au stat la baza titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicarii legilor fondului funciar si sunt scutite de taxa de timbru si de timbrul judiciar". Astfel, prin posibilitatea efectuarii instainarii, in scopul comasarii, numai pe baza schitei schitelor care a stat la baza titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicarii legilor fondului funciar, se deroga, cu consecinte grave, de la normele ce reglementeaza lucrarile tehnice de cadastru, asa cum sunt ele prevazute in art. 11 din Legea nr.//1996, legea cadastrului si a publicitatii imobiliare, precum si a regulilor de opozabilitate si de inscriere in cartea funciara prevazute de aceeasi lege.

Incapacitati si restrangeri speciale de a dobandi terenuri in proprietate. Dispozitiile legii nr.54/1998, actualmente abrogata, instituiau trei incapacitati de a dobandi terenuri in proprietate. Prima incapacitate se referea la interzicerea dobandirii prin acte intre vii de catre persoanele fizice, cetateni romani, a terenurilor agricole in proprietate care depaseau suprafata maxima de 200 ha teren in echivalent arabil de familie (art. 2 alin.2 din Legea nr. 54/1998) iar celelalte doua incapacitati, bazate pe prevederile constitutionale in vigoare la data aparitiei legii, se indreptau impotriva cetatenilor straini, a apatrizilor si a persoanelor juridice de nationalitate straina, categorii ce nu puteau dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor.

A. Incapacitatea persoanelor fizice care nu au cetatenia romana de a dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor. Aceasta incapacitate era prevazuta in art.41 alin.2 din Constitutia Romaniei: "Cetatenii straini si apatrizii nu pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor". Dispozitia constitutionala era preluata si reprodusa intocmai in art.3 alin.1 din Legea nr.54/1998. Asadar, persoanele fizice care nu au cetatenia romana nu puteau dobandi in proprietate terenuri situate in Romania, indiferent de destinatia lor. Interdictia privea toate modurile de dobandire, acte juridice intre vii si pentru cauza de moarte, succesiune legala si uzucapiune, dar nu se aplica situatiilor in care dreptul de proprietate asupra unor terenuri a fost dobandit de cetatenii straini sau apatrizi prin mostenire legala sau testamentara ori prin accesiune, inainte de intrarea in vigoare a Constitutiei din anul 1991, sau prin orice alt mod de dobandire a dreptului de proprietate, inainte de intrarea in vigoare a Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar .

Odata cu modificarea Constitutiei, survenita prin Legea de revizuire nr. 429/2003 , noua redactare a textului constitutional, continuta actualmente in art. 44 alin. (2) teza a II-a, este urmatorul: "Cetatenii straini si apatrizii pot dobandi dreptul de proprietate privata asupra terenurilor numai in conditiile rezultate din aderarea Romaniei la Uniunea Europeana si din alte tratate internationale la care Romania este parte, pe baza de reciprocitate, in conditiile prevazute prin lege organica, precum si prin mostenire legala".

Aceasta prevedere constitutionala este completata de dispozitiile art. 3 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, si anume: " Cetatenii straini si apatrizii precum si persoanele juridice straine pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in Romania in conditiile prevazute de legea speciala".

Se poate remarca faptul ca, desi in prezent sfera incapacitatii legale a cetatenilor straini si a apatrizilor de a dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor din Romania prin acte inter vivos sau prin mostenire testamentara subzista, textul legii fundamentale este redactat intr-o maniera pozitiva, dispozitia constitutionala punand accentul nu pe prohibitia dobandirii dreptului de proprietate de straini sau apatrizi, ci pe cazurile si conditiile in care acestia pot deveni titulari ai dreptului

Incapacitatea este de stricta interpretare. Astfel incat persoanele fizice fara cetatenie romana pot dobandi asupra terenurilor alte drepturi reale principale, decat dreptul de proprietate, cum sunt dreptul de uzufruct sau dreptul de superficie. De asemenea, in favoarea lor se poate constitui un drept de ipoteca.

Dupa aderarea Romaniei la Uniunea Europeana cetatenii celorlalte tari membre ale Uniunii vor putea dobandi, in conditiile legii speciale, dreptul de proprietate asupra terenurilor. Prin Tratatul de aderare se va stabili daca si apatrizii care isi au resedinta in statele membre ale Uniunii Europene sau cetatenii altor state vor putea dobandi terenuri in aceleasi conditii. Totodata, norma constitutionala permite ca, prin efectul unor tratate internationale la care Romania este parte sau prin intermediul unor conventii bilaterale incheiate de Statul Roman, in temeiul unei legi organice, si alti cetateni straini decat cei enumerati mai sus vor putea dobandi dreptul de proprietate avand ca obiect terenuri .

Pe de alta parte, prevederea finala a art. 44 alin.2 teza a 2-a din Constitutie referitoare la dobandirea de cetatenii straini sau apatrizia dreptului de proprietate asupra terenurilor prin mostenire legala este de imediata aplicare. Prin urmare, cetatenii straini sau apatrizii pot sa dobandeasca drepturi de proprietate asupra terenurilor prin efectul succesiunii legale inca din momentul intrarii in vigoare a legii de revizuire a Constitutiei, darnumai daca succesiunea la care vin s-a deschis dupa modificarea legii fundamentale .

In final, este necesar sa retinem ca actele juridice incheiate cu incalcarea acestei interdictii se sanctioneaza cu nulitatea absoluta, fiind vorba de incalcarea unei norme imperative prin care se apara un interes public.

B. Incapacitatea persoanelor juridice straine de a dobandi terenuri situate in Romania. Dispozitia constitutionala ce permite cetatenilor straini sau apatrizilor de a dobandi, in anumite conditii, dreptul de proprietate asupra terenurilor din romania nu se refera si la persoanele juridice cu o alta nationalitate decat cea romana. Mai mult, art.3 alin.3 din Legea nr.54/1998 care dispunea ca: "Persoanele juridice straine nu pot dobandi terenuri in Romania prin acte juridice intre vii sau pentru cauza de moarte" a fost abrogat de Titlul X al Legii nr. 247/2005 iar art. 3 din acest nou act normativ statueaza ca cetatenii straini si apatrizii precum si persoanele juridice straine pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in Romania in conditiile prevazute de legea speciala.

In conditiile in care o asemenea lege speciala nu a fost adoptata inca, se pune intrebarea daca, in tacerea legii fundamentale, persoanele juridice straine sunt prohibite sau nu de la a dobandi in proprietate terenuri in Romania.

Consideram ca interdictia opereaza inca, iar aceasta constatare se intemeiaza si pe dispozitia art.6 din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr.92/1997 privind stimularea investitiilor directe, in redactarea sa finala, dupa aprobarea ei prin Legea nr.241/1998[9], care prevede: "O societate comerciala, persoana juridica rezidenta sau nerezidenta, poate dobandi orice drepturi reale asupra bunurilor imobile, in masura derularii activitatii sale, potrivit obiectului social, cu exceptia terenurilor care pot fi dobandite de persoane fizice sau juridice romane" .

Si aceasta incapacitate este de stricta aplicare si interpretare. Rezulta ca in favoarea persoanelor juridice straine pot fi constituite drepturi reale principale derivate din dreptul de proprietate privata asupra terenurilor, dintre care de cea mai mare importanta si frecventa practica este dreptul de superficie

Orice act juridic prin care se incalca aceasta incapacitate este lovit de nulitate absoluta.