Proprietatea periodica - semnificatia si istoricul notiunii de proprietate periodica

Definire. Prin proprietatea periodica^[1] se intelege o coproprietate obisnuita (pe cote parti), in care divizarea intelectuala a dreptului de proprietate se face avand ca reper unitati de timp succesive, egale sau inegale (perioade diferite de folosire exclusiva de catre titularii dreptului a intregului bun obiect al coproprietatii) . Termenul de "proprietate periodica" nu trebuie inteles ca o limitare in timp a proprietatii (dreptul de proprietate fiind perpetuu) ci in acceptiunea data de limitarea in timp a exercitiului unor prerogative ale dreptului de proprietate de catre coproprietari . De exemplu, fiecare titular foloseste o perioada determinata, in mod exclusiv (cate o saptamana pe an) imobilul obiect al proprietatii.

Semnificatia si istoricul notiunii de proprietate periodica. Conceptul de "time-sharing" a aparut in industria turismului prin oferirea de catre diverse societati ale unor parti de case de vacanta sau hoteluri celor doritori sa isi petreaca vacantele . Datorita cresterii nivelului de trai in societatea secolului XX s-a produs o largire a accesului unui numar semnificativ de persoane la vacante si concedii. Pentru unele familii achizitionarea unei case de vacanta este posibila, dar pentru alte categorii sociale acest lucru nu era realizabil. Din acest motiv, oferirea unei alternative in sistemul time-sharing era de dorit, fapt care a explicat cresterea spectaculoasa ale unor asemenea servicii in anii '70 si '80 ai secolului trecut .

In prezent, din cauza neseriozitatii unor ofertanti, a utilizarii unor campanii de publicitate fara suport real si a activitatilor infractionale concretizate in existenta unor societati fantoma^[6], activitatea de oferte pentru time-sharing s-a restrans in Occident, creandu-se coduri de conduita foarte stricte si edictandu-se norme comunitare de protejare a intereselor consumatorilor .

Proprietatea periodica, ipoteza speciala a coproprietatii. Proprietatea periodica a fost discutata pentru prima oara in Romania^[8] avand ca model un caz practic . Desi a fost calificata ca fiind o noua modalitate juridica a dreptului de proprietate , impartasim opinia exprimata de alti autori potrivit careia proprietatea periodica poate fi cuprinsa in ideea de coproprietate, asa cum ea este reglementata de prevederile Codului civil. "Intr-adevar, ideea de partaj conventional de folosinta, in ipoteza in care bunul este folosit de fiecare coproprietar o anumita perioada de timp, nu este altceva decat o anticipare a ideii de proprietate periodica" .

Ceea ce insa diferentiaza proprietatea periodica fata de exprimarea proprietatii traditionale pe cote-parti este tocmai caracterul divizat al dreptului, exprimat prin transe de timp. Cotele parti nu se exprima prin fractii ideale, matematice din dreptul de proprietate asupra bunului, ci prin unitati de timp ( de exemplu, zile dintr-o saptamana, saptamani sau luni dintr-un an, etc.). In ceea ce priveste divizarea intelectuala a dreptului de proprietate si pluralitatea titularilor dreptului, proprietatea periodica se supune regulilor coproprietatii obisnuite.

Titularii dreptului de proprietate pe cote-parti isi exercita prerogativele impreuna si concomitent asupra cotelor lor ideale de drept tot timpul^[13], in timp ce coproprietarii time-sharing isi exercita singuri si in mod exclusiv atributul folosintei (utilizarea bunului si culegerea fructelor) asupra intregului bun, pe perioada de timp corespunzatoare cotei lor de proprietate

Atributul posesiei si al dispozitiei materiale si juridice asupra intregului bun sunt exercitate concomitent si impreuna de catre toti titularii dreptului de proprietate periodica. Fiecare coproprietar poseda corpore alieno, adica prin ceilalti coproprietari, in afara perioadei de timp ce ii este arondata. Mai bine zis, fiecare proprietar poseda bunul si pentru ceilalti in unitatea sa de timp. In ceea ce priveste dispozitia juridica asupra cotei de proprietate exprimate in unitate de timp, fiecare titular poate dispune de ea, in limitele conventiei partajului de folosinta creatoare a acestei proprietati .

Proprietatea periodica se poate naste prin conventie (care sa reglementeze si partajul de folosinta exprimat in unitati de timp) precum si prin acte mortis causa^[16].

Proprietatea periodica poate avea ca obiect orice fel de bunuri corporale, mobile sau imobile. Aceste bunuri trebuie sa fie neconsumptibile sau, daca sunt consumptibile, acestea sa fie atasate unor bunuri neconsumptibile, cu obligatia fiecarui titular, la sfarsitul perioadei de folosire ce ii revine, de a pune la dispozitie titularului care urmeaza sa foloseasca bunul neconsumptibil bunuri consumptibile de aceeasi cantitate, calitate si valoare cu cele consumate .

In lumina prevederilor Codului Civil referitoare la proprietatea pe cote-parti, interesul practic al unui proprietati periodice stabilite prin conventia titularilor in baza unui partaj de folosinta este destul de redus. In primul rand, nimeni nu poate fi obligat sa ramana in indiviziune, potrivit art. 728 alin. 1 C.civ., iar principalul interes al coproprietarilor, si anume asigurarea continuitatii modului de folosinta partajat temporal pe perioade mari de timp este ingradit drastic de dispozitiile imperative ale art. 728 alin.2 C.civ. care nu permit conventii de neimparteala mai lungi de cinci ani, sub sanctiunea nulitatii absolute^[18]. De lege ferenda, proprietatea periodica ar trebui sa fie reglementata intr-o maniera mai precisa, ce sa tina seama de caracteristicile ei specifice .

Regimul legal al proprietatii asupra bunurilor imobile cu destinatie de locuit. Legea nr. 282/2004 privind protectia dobanditorilor cu privire la unele aspecte ale contractelor purtand asupra dobandirii unui drept de utilizare pe durata limitata a unor bunuri imobiliare reglementeaza in mod special atat dreptul de proprietate periodica, cat si, mai ales, orice drept de folosinta limitata a unor bunuri imobiliare.

In fapt, aceasta lege nu isi propune si pe cale de consecinta nu rezolva problema naturii juridice a drepturilor create prin contractele de folosinta limitata, scopul ei principal fiind protectia consumatorilor. Actul normativ in discutie a fost adoptat, potrivit art. 16, pentru a transpune in dreptul romanesc Directiva 94/47/CE privind protectia dobanditorilor cu privire la unele aspecte ale contractelor purtand asupra dobandirii unui drept de utilizare pe timp partial a unor bunuri imobiliare, publicata in JOCE ( Jurnalul Oficial al Comunitatilor Europene) nr. L 280 din 29 octombrie 1994 , care vizeaza in dispozitiile sale doua aspecte: informarea consumatorului privind elementele constitutive ale contractului si modalitatile de transmitere a acestuia, pe de o parte, iar pe de alta parte modalitatile privind retractarea sau rezilierea contractului .

Potrivit punctului 6 din expunerea de motive la Directiva 94/47/CE, norma comunitara a fost dictata de "tranzactiile contractuale efectuate pe piata hoteliera, a rezidentelor hoteliere ori a altor structuri rezidentiale similare"^[23]. Art. 3 lit.a) din Legea nr. 282/2004, dispune ca prin contract se poate transmite "un drept real sau orice alt drept care priveste folosinta unuia sau mai multor bunuri imobiliare". Putem conchide astfel ca natura juridica a acestor contracte este preponderent comerciala si ca legea se aplica doar contactelor comerciale ce au ca obiect imobile din categoria hotelurilor .

In docterina se retin patru tipuri de baza utilizate in organizarea activitatii de time-sharing: obligational, real, societar sau time-sharing bazat pe institutia de common law a trust-ului^[25].

In organizarea obligationala a institutiei, dobanditorului i se asigura, in baza unui contract sinalagmatic, in schimbul unei sume de bani, dreptul de a folosi bunul, drept de creanta ce poate fi exercitat doar impotriva debitorului contractual .

In forma societara de organizare a activitatii, dobanditorul dreptului de folosinta devine asociat intr-o societate care este de regula proprietara bunului. In acest caz, dreptul dobanditorului se concretizeaza in parti sociale din capitalul acelei societati^[27].

Prin organizarea "reala" a activitatii de time-sharing dobanditorului i se transmite un drept real (sub forma unei coproprietati sau un drept real dezmembramant al dreptului de proprietate) .

Transmiterea de drepturi reale este o practica destul de putin raspandita in cadrul unor asemenea contracte, asa incat unii autori considera ca, in aceste cazuri, putem vorbi mai degraba de un drept de creanta al dobanditorului fata de cel ce ofera serviciile time-sharing decat de un adevarat drept de proprietate periodica^[29].