Principalele caracteristici ale proprietatii imobiliare din perspectiva evaluarii

PRINCIPALELE CARACTERISTICI ALE PROPRIETATII IMOBILIARE DIN PERSPECTIVA EVALUARII

1.     Definirea dreptului de proprietate imobiliara

Drepturile reale imobiliare se exercita asupra unui bun imobil. Acest drept este inregistrat intr-un document formal. Astfel, proprietatea este un concept juridic distinct de bunul imobil, care este un activ fizic. Drepturile reale imobiliare cuprind toate prerogativele, avantajele si beneficiile legate de proprietatea asupra bunurilor imobile. In contrast, proprietatea imobiliara cuprinde terenul in sine, toate bunurile care in mod natural fac corp comun cu acesta, precum si toate bunurile care sunt legate de acesta, cum ar fi cladirile sau amenajarile ale terenului (amplasamentului).

Pentru a intelege termenul de proprietate imobiliara este necesar ca, in prealabil, sa definim bunurile imobiliare.

Codul civil defineste bunurile imobile ca fiind acele lucruri care au o asezare fixa, stabila, care nu pot fi mutate dintr-un loc in altul fara sa-si piarda destinatia initiala sau identitatea.

Bunurile pot fi considerate imobile prin destinatia lor, prin natura lor sau prin obiectul la care se aplica.

In dreptul civil dreptul de proprietate este definit ca fiind acel drept real care confera titularului dreptul de a intrebuinta bunul potrivit naturii ori destinatiei sale, de a-l folosi si de a dispune de el in mod exclusiv si perpetuu, in cadrul si cu respectarea legislatiei in vigoare.

Dreptul de proprietate este aparat de Constitutia Romaniei, Codul civil si alte legi speciale. Codul civil defineste dreptul de proprietate la art. 480, astfel: “proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa in limitele determinate de lege”.

Atributele proprietatii sunt: dreptul de a te servi de lucru; dreptul de folosinta, de fructe si venituri; dreptul de a dispune de lucru.

In concluzie, putem defini dreptul de proprietate imobiliara ca fiind dreptul real al titularului de a intrebuinta, a folosi si a dispune de lucrurile sale care au o asezare fixa, stabila si care nu pot fi mutate dintr-un loc in altul fara sa-si piarda destinatia initiala sau identitatea.

2. Dezmembramintele dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate este dreptul cel mai complet asupra unui lucru deoarece confera titularului sau toate cele trei atribute: posesia, folosinta si dispozitia. El are un caracter absolut, in sensul ca se manifesta in raporturile proprietarului cu tertii, si un caracter exclusiv, in sensul ca numai proprietarul le poate exercita in deplinatatea lor.

Legea permite insa disocierea acestor atribute si repartizarea lor la titulari diferiti, conform art. 479 C. civ., care dispune ca ”poate avea cineva asupra bunurilor, sau un drept de proprietate, sau un drept de folosinta, sau numai servitute”.

Rezulta deci ca dreptul de proprietate, dintre drepturile reale principale, este dreptul cel mai important, deoarece confera titularului toate cele trei atribute, celelalte drepturi reale principale neconferind titularului lor decat doar unele dintre ele.

Dreptul de uzufruct – ia nastere prin dezmembrarea dreptului de proprietate privata, respectiv prin divizarea atributului posesiei si prin pierderea de catre proprietar a elementelor usus (jus utendi – dreptul de a uza de bunul respectiv) si fructus (jus fruendi – dreptul de a culege fructele bunului respectiv), care formeaza atributul folosintei.

Dreptul de servitute presupune existenta a doua imobile apartinand unor proprietari diferiti. Proprietarul fondului dominant, in favoarea caruia se constituie servitutea, beneficiaza fie de o limitare a exercitarii dreptului de proprietate asupra fondului aservit, fie chiar de anumite prerogative din continutul juridic al acestui drept de proprietate. De regula, unul dintre imobile are calitatea de fond dominant, iar celalalt are calitatea de fond aservit. Nu este insa exclus ca servitutile sa aiba caracter reciproc, caz in care fiecare imobil are atat calitatea de fond dominant, cat si calitatea de fond aservit.

Dreptul de abitatie – este un drept cu caracter special, instituit in favoarea sotului supravietuitor care nu are in proprietate o locuinta. Acesta este un drept de folosinta recunoscut sotului supravietuitor daca sunt indeplinite doua conditii: casa de locuit sa fie inclusa in masa succesorala ramasa de la sotul decedat, iar sotul supravietuitor sa nu fie unicul mostenitor al defunctului; sotul decedat sa nu detina in proprietate o alta locuinta. Durata dreptului de abitatie este limitata la momentul iesirii din indiviziune, dar nu mai putin de un an de la decesul sotului sau la momentul recasatoririi sotului supravietuitor.

Dreptul de superficie – este dreptul real principal imobiliar care reuneste, in continutul sau juridic, dreptul de proprietate asupra unei constructii sau plantatii, precum si un dezmembramant al dreptului de proprietate asupra unui teren apartinand altei persoane decat titularul dreptului de superficie, dezmembramant care reuneste folosinta si, in mod limitat, posesia si dispozitia asupra terenului sau a unei parti din acesta. Exercitarea dreptului de superficie va fi tarmurita nu numai de limitele materiale si juridice ale dreptului de proprietate asupra constructiei sau plantatiei, ci si de cele ale dreptului de proprietate asupra terenului care au legatura cu exercitarea dreptului de servitute.

Referat: Contract de audit financiar si de certificare a bilantului contabil Referat: Contractul de antrepriza pentru lucrari de constructii

3. Alte situatii juridice in care se pot gasi bunurile imobiliare

Inchirierea – contractele de locatiune (inchiriere) sunt intelegeri prin care se creeaza alte drepturi reale imobiliare. Printr-un contract de inchiriere proprietarul isi mentine dreptul de dispozitie si transfera sau asigura chiriasului dreptul de ocupare si de utilizare. Chiriasul sau locatarul dobandeste, in temeiul contractului de inchiriere, dreptul de a ocupa si a utiliza proprietatea imobiliara pentru un timp determinat si in anumite conditii (plata chiriei).

Subinchirierile – iau nastere in cazul in care chiriasul transfera unui tert, numit subchirias (sublocatar) dreptul de care se bucura chiriasul, respectiv dreptul de ocupare si utilizare.

Coproprietatea (proprietatea comuna) – poate fi creata prin impartirea legala a drepturilor de proprietate. Un exemplu il constituie proprietatea imobiliara care nu apartine unui singur proprietar. Proprietatea poate apartine unei societati comerciale cu mai multi actionari sau asociati, sau mai multor coproprietari.

Ipotecarea proprietatii imobiliare este utilizata poate fi utilizata colateral pentru garantarea unei finantari sau cheltuieli legate de proprietatea respectiva. Se poate obtine, astfel, un beneficiu financiar.

4. Inregistrarea in contabilitate a bunurilor imobile

Bunurile imobile sunt inregistrate in contabilitate in clasa 2 a Planului General de Conturi – Conturi de imobilizari.

Conturile de imobilizari sunt conturi de activ, iar soldul acestora va fi debitor. Soldul acestor conturi la un moment dat arata valoarea contabila a bunurilor imobile detinute de societate.

Bunurile imobile an sens juridic sunt reflectate in contabilitate in urmatoarele conturi:

2111 – Terenuri;

2112 – Amenajari de terenuri;

212 – Constructii.

Pe parcursul exercitiului financiar bunurile imobiliare isi transfera valoarea asupra bunurilor obtinute in urma exploatarii. Astfel, pentru inregistrarea deprecierii acestora se folosesc in contabilitate urmatoarele conturi:

2811 – Amortizarea amenajarilor de terenuri;

2812 – Amortizarea.

Aceste conturi sunt conturi de pasiv, iar in creditul acestora se inregistreaza valoarea bunurilor imobile pe care acestea au transferat-o asupra bunurilor obtinute in urma procesului de productie sau a procesului de exploatare. Atat amenajarile de terenuri, cat si constructiile sunt bunuri supuse uzurii fiice si morale, fiind lucruri construite, ci nu naturale.

Se observa ca terenurile nu se amortizeaza, iar aceasta datorita faptului ca, in urma utilizarii lor, acestea nu se consuma.

De asemenea, proprietatea imobiliara poate fi considerata uneori ca activ curent, de ex. cand un teren, eventual dupa amenajare, este detinut in stoc pentru vanzare. In acest caz, bunurile imobiliare nu vor mai fi inregistrate in conturile mai sus mentionate, ci in conturile din clasa 3 – Conturi de stocuri si productie in curs de executie.

De mentionat este faptul ca activul inregistrat in contabilitate reprezinta dreptul detinut in proprietatea imobiliara, de exemplu: activul este dreptul real de proprietate.

5. Regimul juridic al dreptului de proprietate asupra terenurilor

Din definitia dreptului de proprietate imobiliara rezulta clar ca acesta este strans legata de terenuri.

Regimul juridic al terenurilor depinde de categoria din care fac parte .
In functie de destinatie, terenurile se impart in:
o terenuri cu destinatie agricola;
o terenuri cu destinatie forestiera;
o terenuri aflate permanent in ape;
o terenuri din intravilan;
o terenuri cu destinatie speciala.

Restrictii privind dreptul de proprietate:

In principiu, exercitarea dreptului de proprietate este nelimitata. Proprietarul unui bun are urmatoarele drepturi: de a-l poseda, de a-l folosi, de a-i culege foloasele si de a dispune de el in mod exclusiv si absolut, dar cu precizarea: „in limitele legii”.

Constitutia Romaniei prevede ca: „dreptul de proprietate obliga la respectarea sarcinilor privind protectia mediului si la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii si obiceiului, revin proprietarului”.

Ingradirile legale privesc acele prescriptii care rezulta din dispozitii legale, oricare ar fi ele..

Ingradirile de interes public privesc fie proprietatea cladita, fie proprietatea necladita si pot fi grupate astfel:

a. Restrictii de interes edilitar, sunt acelea prin care cei ce construiesc in perimetrul localitatilor sunt obligati sa respecte anumite reguli de aliniere, inaltime, etc.;

b. Restrictii de interes istoric si cultural, prin care legiuitorul a avut in vedere ocrotirea, salvarea si conservarea urmelor trecutului nostru istoric-cultural, precum si a valorilor specifice spiritului romanesc.

c. Restrictiile in interesul salubritatii si a sanatatii publice sunt acelea prin care se urmareste inlaturarea surselor poluante ce pun in pericol sanatatea publica.

d. Restrictiile de interes economic general sau interes fiscal privesc:

- regimul de exploatare al padurilor, legiferat prin Legea nr. 26/1996 Codul silvic, de Legea nr. 18/1991 privitoare la fondul funciar si forestier, Legea nr. 1/2001 precum si alte acte normative;

- regimul de exploatare a bogatiilor naturale ale subsolului care, potrivit art.135 din Constitutia Romaniei, sunt proprietate publica;

- regimul de folosire a apelor curgatoare, a lacurilor, precum si a apelor marii teritoriale este, de asemenea, reglementat de legi speciale;

- regimul de producere si transportul energiei electrice impuse proprietarilor de terenuri o serie de restrictii, cum ar fi taierea arborilor si pomilor crescuti sub aceste retele;

e. Restrictii in interesul apararii sunt acelea care privesc necesitatile de aparare a tarii si de siguranta in zona frontierei de stat.

f. Alte ingradiri de utilitatea publica:

- distanta minima a constructiilor fata de calea ferata;

- regimul juridic al constructiilor drumurilor;

- regimul juridic al folosiri apelor;

- regimul juridic privind vanzarea sau folosirea anumitor bunuri, cum ar fi medicamentele, substantele toxice, stupefiantele, aromele si munitiile, etc..

Ingradirile de interes privat sunt generate de raporturile de vecinatate si Codul civil distinge doua asemenea ingradiri, si anume: servituti naturale si legale.

Ingradirile conventionale – restrictiilor privitoare la exercitarea dreptului de proprietare se pot face si pe calea conventionala, adica prin intelegerea partilor. Astfel, un proprietar care isi instraineaza un teren sau un imobil, cu titlu oneros sau gratuit, poate conveni cu dobanditorul ca dreptul de proprietate dobandit prin acea conventie sa sufere anumite ingradiri.

Ingradiri pe cale judecatoreasca – dreptul de proprietate poate suferi anumite ingradiri si pe cale judecatoreaca. Aceste ingradiri nu sunt enumerate de lege, insa rezulta din raporturile de vecinatate, in care instanta este chemata sa constate si sa le hotarasca.

6. Caracterele dreptului de proprietate privata

a. Caracterul absolut da proprietarului lucrului dreptul de a trage „intreaga utilitate economica” pe care acesta i-o poate oferi. In realizarea acestui scop, proprietarul are dreptul de a face acte materiale de folosinta si de consumatie, precum si de a face acte de dispozitie cu privire la soarta juridica a lucrului: sa-l vanda, sa-l inchiereze, sa-l distruga, etc.;

b. Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate privata confera titularului dreptul de a opune dreptul sau oricarei persoane ce intra in contact cu lucrul sau;

c. Caracterul patrimonial real rezulta din faptul ca acest drept are continut economic, se poate evalua in bani si se naste in legatura cu anumite lucruri asupra carora titularul isi poate exercita actiunile sale fara a fi nevoie de interventia altei persoane;

d. Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate privata reiese din faptul ca acest drept nu se stinge, nu inceteaza nicioadata, atata timp cat exista lucrul;

e. Caracterul individual si social al dreptului de proprietate privata rezulta din faptul ca legea recunoaste tuturor persoanelor, fizice sau juridice, dreptul de a dobandi in proprietate bunurile necesare in vederea satisfacerii oricaror nevoi;

f. Caracterul alienabil al dreptului de proprietate privata confera titularului dreptul de a instraina bunul potrivit cu interesele sale;

g. Dreptul prescriptibil este dreptul de proprietate sub aspect achizitiv, in sensul ca proprietatea privata se poate dobandi prin uzucapiune;

h. Caracterul sesizabil inseamna ca bunurile mobile si imobile care formeaza obiectul dreptului de proprietate privata pot fi urmarite de creditori in vederea realizarii creantelor pe care le au impotriva proprietarilor debitori, lucru ce rezulta din dispozitia art. 1718 Cod civil: oricine este obligat personal, este tinut a indeplini indatoririle sale cu toate bunurile sale, mobile sau imobile, prezente si viitoare, iar, in continuare, art. 1719 precizeaza ca: „Bunurile unui debitor servesc spre asigurarea comuna a creditorilor sai”.

7. Aspecte etice privind profesia de evaluator

La evaluarea bunurilor imobile, evaluatorul trebuie sa tina cont de toate cele mai sus mentionate.

Avand in vedere faptul ca este foarte dificil a se stabili o valoare de piata a unui bun imobil datorita particularitatilor acestora, cum ar fi: amplasament, apropierea de alte puncte ori localitati importante, categoria din care face parte, utilitate etc. Este important ca evaluatorul sa respecte regulile stabilite prin Codul deontologic al profesiei de evaluator.

In aplicarea Standardelor Internationale de Evaluare, editate de Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare – International Valuation Standards Committee – IVSC si adoptate ca Standarde de Evaluare ale Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania („ANEVAR”), din anul 2004, este esential ca evaluarile, realizate in conformitate cu acestea, sa fie efectuate de evaluatori profesionisti, onesti si competenti, fara prejudecati si interese proprii, ale caror rapoarte sunt clare, nu induc in eroare si care prezinta toate aspectele esentiale pentru intelegerea adecvata a evaluarii. Evaluatorii, membri ai ANEVAR, vor promova si vor mentine in permanenta increderea publicului in profesiunea de evaluator.

Principiile de etica prevazute de Codul deontologic al profesiei de evaluator:

a) evaluatorii vor mentine in permanenta un standard inalt de onestitate si integritate si isi vor desfasura activitatile astfel incat sa nu prejudicieze clientii, publicul, profesia sau ANEVAR;

b) un evaluator nu trebuie sa actioneze pentru doua sau mai multe parti in aceeasi problema, cu exceptia unui consimtamant in scris al acelor parti;

c) Un evaluator trebuie sa efectueze o misiune de evaluare cu stricta independenta, obiectivitate si impartialitate si fara a considera interesele personale etc..

• BIBLIOGRAFIE

1. Dumitru, Nica Note de curs;

2. Barsan, Corneliu – Drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucuresti 2001 ;

3. Carpenaru, St. D., Drept comercial roman, Editura All Beck, Bucuresti 2000;

4. Codul civil;

5. Codul Deontologic al Profesiei de Evaluator;