Obiectul si intinderea ipotecii

OBIECTUL SI INTINDEREA IPOTECII

Ipoteca poate avea ca obiect bunuri mobile sau imobile, bunuri corporale sau necorporale. Ipoteca poate greva bunuri determinate ori determinabile sau universalitati de bunuri.

Pot fi ipotecate toate bunurile mobile si imobile care se gasesc in circuitul civil. Bunurile inalienabile sau insesizabile nu pot fi ipotecate. Ipoteca bunurilor inalienabile sau insesizabile, stabilite conventional, poate fi valabila ca o ipoteca asupra unui bun viitor.

In vechiul Cod civil ipoteca se putea constitui asupra bunurilor imobile. Bunurile mobile puteau face obiectul dreptului de gaj, reglementat de art. 1685-1696 din vechiul Cod civil și garanției reale mobiliare, instituite prin Titlul VI al Legii nr. 99/1999 (publicata in Monitorul Oficial nr. 236 din 27 mai 1999), așa cum a fost modificata și completata[1].

Bunurile proprietatea unui minor nu pot fi ipotecate pentru garantarea obligatiilor altuia [art. 144 alin. (1) N.C.C.].

Ipoteca asupra nudei proprietati se extinde asupra deplinei proprietati la momentul stingerii dezmembramintelor.

Ipoteca ce se poate pune asupra chiriilor sau arenzilor prezente si viitoare produse de un imobil, precum si asupra indemnizatiilor platite in temeiul unor contracte de asigurare cu privire la plata acestor chirii sau arenzi se supune regulilor publicitatii imobiliare[2] [art. 2379 alin. (2) N.C.C.]. Prin contract de asigurare, in intelesul clauzei anterioare, se poate intelege, o garantie de buna executie a contractului de inchiriere sau arenda, garantii ce pot consta intr-o scrisoare de garantie pentru buna executie, un depozit de garantie a bunei executii, o asigurare financiara.

Ipoteca se extinde, fara nicio formalitate, asupra tuturor constructiilor, imbunatatirilor si accesoriilor imobilului, chiar daca aceste amelioratiuni sunt edificate ulterior constituirii ipotecii.[3] Prin amelioratiune potrivit N.C.C. se intelege, constructia noua, imbunatatirile precum si bunurile mobile accesorii imobilului.

Ipoteca asupra unor constructii viitoare nu poate fi intabulata in cartea funciara,   ci numai inscrisa provizoriu in cartea funciara, in conditiile legii.

Ipoteca se extinde si asupra tuturor fructelor naturale si industriale ale imobilului ipotecat produse dupa notarea inceperii urmaririi silite sau, dupa caz, dupa notarea deschiderii procedurii insolventei. Ipoteca se extinde in aceleași conditii si asupra  chiriilor sau arenzilor imobilului dat in locatiune insa acest drept de ipoteca este opozabil locatarilor numai din momentul comunicarii notarii in cartea funciara a inceperii executarii silite sau deschiderii procedurii insolventei, in afara de cazul in care acestea au fost cunoscute pe alta cale.

De asemenea actele incheiate de constitutorul ipotecii cu privire la veniturile neajunse la scadenta sau urmarirea acestora de alti creditori nu sunt opozabile creditorului ipotecar dupa notarea inceperii executarii silite, cu exceptia cazului in care aceste acte au fost notate in cartea funciara anterior notarii inceperii executarii silite.

Ipoteca se extinde asupra bunurilor care se unesc prin accesiune cu bunul grevat. Bunurile mobile, care fara a-si pierde individualitatea, devin accesorii ale unui imobil  pot fi ipotecate fie separat, fie odata cu imobilul carora le sunt atasate. Ipoteca unui bun mobil continua sa greveze bunul si ulterior atasarii unui imobil. Ipoteca mobiliara se stinge cu privire la materialele de constructie sau alte asemenea bunuri incorporate in constructie sau intr-o amelioratiune a unui teren.

Daca imobilul ipotecat este asigurat iar acesta piere sau este deteriorat, indemnizatia de asigurare sau suma datorata cu titlu de despagubire vor fi afectate pentru plata creantei garantate prin ipoteca.

Sunt afectate platii creantelor garantate prin ipoteca sumele datorate in baza exproprierii pentru cauza de utilitate publica sau cu titlu de despagubiri pentru ingradiri ale dreptului de proprietate stabilite prin lege.

Sub sanctiunea nulitatii absolute, bunul dat in concesiune sau, dupa caz, bunurile destinate ori rezultate din realizarea concesiunii si care trebuie, potrivit legii sau actului constitutiv, sa fie predate concedentului la incetarea, din orice motive, a concesiunii, nu pot face obiectul unei ipoteci.

Ipoteca se poate constitui si asupra unei universalitati de bunuri. In acest caz ipoteca constituita asupra unei universalitati de bunuri se intinde asupra tuturor bunurilor cuprinse in aceasta universalitate. Ipoteca se mentine asupra acestei universalitati chiar si daca bunurile cuprinse in aceasta universalitate au pierit, daca constituitorul le inlocuieste intr-un interval rezonabil, tinand cont de cantitatea si natura bunurilor.

Potrivit art. 2354 N.C.C., ipoteca garanteaza cu același rang capitalul, dobanzile, comisioanele, penalitatile si cheltuielile rezonabile facute cu recuperarea sau conservarea bunului ipotecat.

Creditorul obligatiei garantate poate cesiona, separat de creanta garantata, insusi dreptul de ipoteca sau rangul ipotecii numai atunci cand suma pentru care este constituita ipoteca este determinata in actul constitutiv al ipotecii. Contractul de cesiune se face in forma scrisa intre creditorul ipotecar cedent si creditorul cesionar cu obligatia de               a instiinta debitorul. Formalitatile referitoare la publicitatea cesiunii trebuiesc sa respecte dispozitiile aplicabile in materie de carte funciara precum si cele referitoare la Arhiva Electronica a Garantiilor Real Mobiliare (ARGRM).

Noul cod civil nu reglementeaza garantiile reale asupra navelor și aeronavelor.