Notiunea si caractele juridice ale contractului de vanzare-cumparare

Notiunea si caractele juridice ale contractului de vanzare-cumparare

1. Notiunea. Definitiile care au fost date contractului de vanzare-cumparare in doctrina romaneasca au pornit de la definitia data de Codul civil roman: "Vinderea este o conventie prin care doua parti se obliga intre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta a plati celei dintai pretul lui".

Codul civil utilizeaza astfel ca sinonim pentru contract notiunea de "conventie"; cele doua notiuni par a se confunda atat in opinia doctrinei cat si in cea a practicii: contractul sau conventia reprezinta un acord de vointe producator de efecte juridice. Exista insa situatii cand notiunea de conventie are un continut mai larg decat aceea de contract, intre cele doua creandu-se un raport gen-specie: conventia (in sens de intelegere) dintre coindivizari de a ramane in indiviziune, conventia dintre mostenitori in sensul renuntarii unora dintre ei la succesiune[1] etc.

Cum s-a si subliniat in doctrina, definitia data acestui contract de Codul civil este incompleta deoarece contractul de vanzare-cumparare are ca obiect nu numai transmiterea dreptului de proprietate, dar si transmiterea unui alt drept patrimonial. Astfel, pot forma obiectul unei vanzari:

- drepturile reale principale precum dreptul de servitute (se transmite numai odata cu fondul dominant, fiind un drept perpetuu si indivizibil) si dreptul de superficie. Dreptul de uzufruct este un drept incesibil[2], neputand fi instrainat nici prin acte inter vivos nici mortis causa; insa, titularul unui drept de uzufruct poate instraina prin vanzare beneficiul sau emolumentul uzufructului. Spre deosebire de uzufruct, dreptul de uz si dreptul de abitatie sunt drepturi strict personale, astfel ca nu pot fi transmise prin intermediul unui contract de vanzare-cumparare.

- drepturile de creanta pot forma obiectul unui contract de vanzare-cumparare. Nu pot forma obiect al vanzarii acele drepturi intuitu personae, prevazute astfel de lege sau nascute prin act unilateral sau contract, precum dreptul la intretinere, dreptul la pensie etc.

- drepturi din domeniul proprietatii intelectuale, precum latura patrimoniala a dreptului de autor (cesiunea dreptului de exploatare a operei, cesiunea dreptului asupra brevetului de inventie etc).

- dreptul asupra unei universalitati juridice de drepturi si obligatii dobandit pe cale succesorala (vanzarea unei mosteniri).

- drepturi litigioase.

Nu pot forma obiect al acestui contract drepturile personale nepatrimoniale, acestea fiind inalienabile.

Notiune In acest context, putem defini contractul de vanzare-cumparare ca fiind contractul prin care o parte numita vanzator se obliga sa transmita dreptul de proprietate sau un alt drept patrimonial transmisibil asupra unui lucru celeilalte parti numita cumparator, acesta din urma avand  obligatia sa plateasca o suma de bani numita pret.

2. Caracterele juridice ale contractului de vanzare-cumparare

Din definitia acestui contract se desprind urmatoarele caractere juridice:

contract sinalagmatic. Vanzarea este un contract sinalagmatic (bilateral) deoarece da nastere la obligatii reciproce si interdependente intre partile contractante: vanzatorul are obligatia de a preda lucrul vandut si de a-l garanta pe cumparator, pe cand cumparatorul are obligatia de a plati pretul si de a lua in primire bunul vandut. Obligatia unei parti isi are cauza juridica in obligatia reciproca a celeilalte parti. Specific contractelor sinalagmatice este faptul ca fiecare parte are in acelasi timp atat calitatea de debitor cat si pe aceea de creditor: vanzatorul este debitor al obligatiei de predare a bunului vandut cat si al obligatiei de garantie si, concomitent, este creditorul obligatiei cumparatorului de plata a pretului si de luare in primire a bunului; cumparatorul, la randul sau, este debitor al obligatiei de plata a pretului cat si al celei de a lua in primire bunul, fiind totodata si creditor al obligatiei de predare si al celei de garantie.

Intrucat este un contract sinalagmatic, vanzarea va fi supusa efectelor specifice acestor contracte: exceptia de neexecutare a contractului, rezolutiunea contractului (in cazul neexecutarii obligatiilor de catre una din parti), riscul contractului (cu anumite particularitati).

contract cu titlu oneros intrucat fiecare parte urmareste realizarea unui interes patrimonial ca echivalent al prestatiei sale: vanzatorul sa primeasca pretul, iar cumparatorul sa primeasca bunul.

contract comutativ. In contractul de vanzare-cumparare, partile cunosc existenta si intinderea obligatiilor  lor chiar din momentul incheierii contractului, fara ca aceste obligatii sa fie in vreun fel afectate de elementul alea (hazard). Astfel, vanzatorul cunoaste cu certitudine ca a vandut un anumit bun (cert sau de gen), iar cumparatorul are certitudinea ca obligatia sa de plata a pretului are ca obiect suma de bani convenita prin acordul partilor in momentul contractarii.

In mod exceptional, contractul de vanzare-cumparare poate avea si un caracter aleatoriu; in acest caz, existenta sau intinderea obligatiilor partilor sau numai ale unei parti nu sunt cunoscute de acestea la incheierea contractului, ci depind de un eveniment viitor incert, de hazard, partile (sau numai una dintre ele) asumandu-si riscul de castig sau pierdere[3].

contract consensual. Art. 1295 C. civ. dispune ca vanzarea se incheie intre parti "indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul inca nu se va fi predat si pretul inca nu se va fi numarat".

In dreptul nostru, contractul de vanzare-cumparare se incheie prin simplul acord de vointa al partilor, fara a fi necesara indeplinirea vreunei alte formalitati si nici predarea bunului sau plata pretului.

Dovada contractului. Desi vanzarea este un contract consensual, incheiat valabil prin simplul acord de vointa, in raporturilor dintre parti, in materia probelor, este supus regimului de drept comun prevazut de art. 1191 si urm. C. civ. Potrivit acestor articole de lege, dovada actelor juridice cu o valoare mai mare de 250 lei nu se poate face prin martori, ci numai prin act autentic sau act sub semnatura privata. Aceasta inseamna ca un contract de vanzare-cumparare, desi valabil incheiat prin simplul consimtamant al partilor, pentru a putea fi dovedit, trebuie incheiat in forma scrisa, in caz contrar, desi existent, contractul nu poate fi dovedit prin declaratiile martorilor, ci, eventual prin marturisire[4].

Prin exceptie de la aceasta regula, proba cu martori este admisibila, indiferent de valoarea contractului in urmatoarele trei cazuri: daca partile sunt de acord cu acest mijloc de proba, daca exista un inceput de dovada scrisa ce poate fi completat cu proba testimoniala si daca a existat o imposibilitate morala sau materiala de preconstituire a unui inscris sau de conservare a inscrisului preexistent (de exemplu creditorul a pierdut titlul creantei sale dintr-o "cauza de forta majora neprevazuta").

Tertii pot dovedi existenta contractului, a obligatiilor la care a dat nastere cat si a intinderii acestora, prin orice mijloc de proba, intrucat fata de acestia, contractul este un simplu fapt juridic.

Exceptii de la principiul consensualismului. In materia vanzarii, principiul consensualismului comporta si urmatoarele exceptii: terenurile cu sau fara constructii, indiferent de locul situarii lor, intravilan sau extravilan, sau de intinderea suprafetei sau destinatie, pot fi instrainate, respectiv dobandite prin acte juridice intre vii, numai prin forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute, potrivit art. 2 al. 1 Titlul X (Circulatia juridica a terenurilor) al Legii nr. 247/2005 privind reforma in domeniul proprietatii si justitiei.

Tot forma autentica a contractului va insoti in mod obligatoriu incheierea acestuia si in cazul in care prin vanzare se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fara constructie, indiferent de destinatia sau intinderea acestuia (art. 2 al. 2 din titllul X al Legii 247/2005).

Asadar, contractul de vanzare-cumparare avand ca obiect un teren cu sau fara constructie este un contract solemn, forma autentica fiind o conditie ad validitatem (pentru incheierea valabila a contractului). Nerespectarea formei autentice la incheierea contractului se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a acestui contract; aceeasi sanctiune si in cazul nerespectarii formei autentice in cazul constituirii unui drept real asupra terenului prin vanzare-cumparare.

Din interpretarea acestor dispozitii legale, rezulta ca si instrainarea constructiei (realizata odata cu instrainarea terenului) urmeaza a se face tot prin act autentic; astfel, actul sub semnatura privata prin care se vinde respectiv cumpara un teren cu constructie este lovit de nulitate absoluta atat cu privire la teren cat si cu privire la constructie, spre deosebire de reglementarea anterioara care permitea recunoasterea valabilitatii instrainarii constructiei, sanctionand cu nulitatea numai instrainarea terenului; se nastea astfel pentru dobanditor un drept de superficie ce cuprindea proprietatea constructiei si dreptul de folosinta asupra terenului. In actuala reglementare, actul este lovit in intregime de nulitate absoluta, constructia urmand acelasi regim al instrainarii ca si terenul pe care este situata.

Pornind de la aceste dispozitii legale, in doctrina s-a manifestat opinia ca instrainarea prin act autentic ad validitatem urmeaza a fi aplicata nu numai dreptului de proprietate ci si celorlalte drepturi reale[5]; intrucat dispozitiile legale mai sus enuntate prevad expres forma autentica numai pentru instrainarea dreptului de proprietate asupra terenurilor si pentru constituirea unui drept real asupra unui teren, apreciem ca instrainarea unui drept real asupra unui teren prin vanzare nu este supusa formei autentice, putandu-se realiza valabil printr-un act sub semnatura privata. De asemenea, daca prin contractul de vanzare-cumparare ceea ce se transmite este numai dreptul de proprietate al unei constructii, iar in privinta terenului transmiterea vizeaza un drept real si nu dreptul de proprietate, apreciem ca acesta se poate incheia valabil prin act sub semnatura privata, nefiind un contract solemn .

Vanzarea-cumpararea de autovehicule folosite. Acest contract a fost si este in continuare un contract consensual. Potrivit legislatiei in vigoare pana in anul 1992, contractul de vanzare-cumparare a unui autovehicul folosit trebuia incheiat in forma autentica pentru a se putea radia autovehiculul de pe numele vanzatorului si inscrie in circulatie pe numele cumparatorului; conditia formei autentice nu era o conditie de validitate a contractului, ci numai o conditie administrativa solicitata de organele de politie si cele financiare in vederea efectuarii formalitatilor necesare inmatricularii autoturismului pe numele cumparatorului.

Prin HG nr. 610/1992 privind cartea de identitate a vehiculului si Instructiunile de aplicare nr. 290/2802/1189/1993 ale ministerului de interne, finantelor si transporturilor, radierea autovehiculului de pe numele vanzatorului si inmatricularea acestuia in circulatie pe numele cumparatorului de catre organele de politie si cele financiare se realizeaza pe baza unui contract tip de vanzare-cumparare sub semnatura privata incheiat la organele de politie. Aceasta cerinta nu este prevazuta pentru insasi valabilitatea contractului, care isi pastreaza caracterul consensual (fiind incheiat valabil prin simplul acord de vointa al partilor[7]), numai ca lipsa ei atrage imposibilitatea organelor de politie si a celor financiare de a efectua formalitatile necesare inscrierii autovehiculului in circulatie pe numele cumparatorului.

Document online: Contract de afiliere Referat: Contractul de donatie

Daca partile au incheiat vanzarea prin act sub semnatura privata si ulterior una dintre ele refuza sa se prezinte la organele de politie in vederea incheierii actului in forma contractului tip, cealalta parte are posibilitatea introducerii unei actiuni in constatarea transmiterii proprietatii de la vanzator la cumparator. Instanta de judecata pronunta o hotarare care va inlocui contractul tip ce trebuia incheiat la organele de politie si in baza acestei hotarari, organele de politie si cele financiare vor efectua radierea de pe numele vanzatorului si inmatricularea pe numele cumparatorului.

In cazul in care partile au incheiat vanzarea prin act sub semnatura privata si ulterior au incheiat contractul tip ce contine clauze diferite, contractul initial este valabil, cuprinzand acordul de vointa real al partilor, fiind deschisa calea unei actiuni in declararea simulatiei[8].

Contractul de vanzare-cumparare a unui autovehicul este un contract consensual care se incheie valabil prin simplul acord de vointa al partilor, fara a fi necesar sa imbrace o anumita forma, numai ca, in raporturile dintre parti, dovedirea acestuia se face prin act sub semnatura privata sau act autentic daca are o valoare mai mare de 250 lei, proba cu martori nefiind admisa decat in cazurile de exceptie prezentate anterior.

Caracterul consensual al contractului de vanzare-cumparare nu impiedica partile ca, in temeiul libertatii lor contractuale, sa conditioneze incheierea contractului de indeplinirea unei anumite forme (act sub semnatura privata sau act autentic), caz in care acordul lor de vointa are valoarea unui antecontract de vanzare-cumparare.

2.5. contract translativ de proprietate din momentul realizarii acordului de vointa al partilor. Art. 1295 C. civ. al. 1 dispune ca "vinderea este perfecta intre parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator, in privinta vanzatorului, indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului". Transmiterea dreptului de proprietate de la vanzator la cumparator opereaza in momentul realizarii acordului de vointa, fara a fi necesara predarea lucrului sau plata pretului.

Drept consecinta a transmiterii dreptului de proprietate, va opera si transmiterea riscului pieirii fortuite a lucrului vandut la cumparator. Art. 971  C. civ. instituie regula res perit domino (riscul apartine proprietarului): "in contractele ce au de obiect translatia proprietatii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimtamantului partilor, si lucrul ramane in rizico-pericolul dobanditorului, chiar cand nu i s-a facut traditiunea lucrului".

Cumparatorul, in calitate de proprietar, va suporta riscul pieirii fortuite a bunului, din momentul realizarii consimtamantului partilor, chiar daca lucrul nu i-a fost predat. Astfel, cumparatorul va fi obligat sa achite vanzatorului pretul vanzarii, desi acesta nu va mai putea sa-i predea bunul.

Bineinteles, pentru a deveni aplicabila regula res perit domino, vanzatorul trebuie sa dovedeasca ca pieirea lucrului s-a datorat unei cauze straine neimputabile lui, caz fortuit sau forta majora. Daca pieirea bunului s-a datorat culpei vanzatorului, principiul res perit domino nu mai este aplicabil, cumparatorul fiind scutit de obligatia de plata a pretului (art. 1082, 1083 C. civ.).

De asemenea, riscul pieirii fortuite a bunului va fi suportat de vanzator, si nu de cumparator (acesta fiind eliberat de obligatia de plata a pretului) daca, anterior pieirii, vanzatorul fusese pus in intarziere cu privire la obligatia de predare pe care nu o executase la termen. Punerea in intarziere a vanzatorului se realizeaza prin notificare (prin intermediul executorilor judecatoresti) sau prin cererea de chemare in judecata a vanzatorului. Vanzatorul este de drept pus in intarziere, prin simpla implinire a termenului de executare a obligatiei, fara indeplinirea vreunei formalitati, in cazurile prevazute expres de lege sau daca exista clauza contractuala expresa in acest sens.

Chiar si in cazul in care vanzatorul era pus in intarziere la data pieirii fortuite a bunului, el se va putea exonera de obligatia de predare (avand dreptul sa primeasca pretul) daca dovedeste ca bunul ar fi pierit si daca s-ar fi aflat la cumparator (art. 1156 al.2 C. civ.).

In temeiul libertatii contractuale, partile pot stipula ca transferul dreptului de proprietate sa opereze la data incheierii contractului, iar transferul riscului sa opereze la o data ulterioara (de ex. vanzatorul suporta riscul pana la predarea lucrului); de asemenea, partile pot conveni ca riscul pieirii fortuite a bunului sa fie suportat de cumparator de la incheierea contractului, chiar daca proprietatea se transmite la o data ulterioara. Ambele clauze, derogand de la dispozitiile legale, trebuie sa fie prevazute expres in contract.

Conditii pentru a opera transferul imediat al proprietatii si al riscului. Transferul dreptului de proprietate si al riscului din momentul realizarii acordului de vointa opereaza  daca sunt indeplinite cumulativ urmatoarele conditii:

a) contractul de vanzare-cumparare sa fie valabil incheiat, iar vanzatorul sa fie proprietarul lucrului vandut in momentul contractarii. In cazul vanzarii de imobile - terenuri, transferul proprietatii si al riscurilor opereaza la data incheierii contractului in forma autentica[10]. Vom prezenta separat cazul contractului in care vanzatorul nu este proprietarul lucrului vandut (vanzarea lucrului altuia).

b) vanzarea sa aiba ca obiect bunuri individual determinate (certe). Numai aceste bunuri sunt individualizate in momentul incheierii contractului.

c) lucrul vandut trebuie sa existe. Bunurile viitoare pot forma obiectul vanzarii, dar transferul proprietatii va opera la o data ulterioara incheierii contractului.

d) partile sa nu fi amanat transferul proprietatii si implicit al riscului la o data ulterioara incheierii contractului. Clauza prin care s-ar conveni transmiterea proprietatii ulterior este valabila cu conditia sa fie stipulata expres in contract.

Astfel, partile pot conveni ca transmiterea proprietatii sa fie afectata de un termen suspensiv sau de o conditie suspensiva, caz in care proprietatea se va transmite cumparatorului nu la data perfectarii contractului, ci la data implinirii termenului (de ex.: partile pot conveni ca proprietatea sa fie stramutata la data platii pretului de catre cumparator) sau, dupa caz, la data realizarii conditiei (de ex.: partile convin ca proprietatea se va transfera la cumparator daca acesta plateste pretul in 20 zile de la incheierea contractului).

Daca lucrul piere pana la implinirea termenului (pendente termine) sau a conditiei suspensive (pendente conditione), riscul va fi suportat de vanzator, in calitate de proprietar sub conditie rezolutorie (art. 1018 C. civ.).

Daca contractul este afectat de o conditie rezolutorie, dreptul de proprietate (odata cu acesta si riscul pieirii fortuite) se va transmite la data incheierii contractului, ca un drept pur si simplu; neindeplinirea conditiei rezolutorii conduce la consolidarea retroactiva a dreptului transmis, pe cand indeplinirea conditiei conduce la pierderea cu efect retroactiv a dreptului cumparatorului. Daca bunul piere pendente conditione (pana la indeplinirea conditiei sau pana se cunoaste cu certitudine ca nu se va indeplini conditia), riscul va fi suportat de cumparator, ca proprietar sub conditie; daca bunul piere dupa indeplinirea conditiei, riscul va fi suportat de vanzator ca proprietar al bunului.

In cazul lucrurilor care se cumpara dintr-o unitate cu autoservire, se presupune ca transferul proprietatii (si al riscului) este amanat pana la momentul platii pretului; in caz contrar, daca proprietatea s-ar transfera la cumparator in momentul realizarii acordului de vointa (momentul in care a ales si a preluat bunul), cel care paraseste unitatea cu bunuri pentru care nu a achitat pretul (avand intentia de a si le insusi) ar fi un simplu debitor al obligatiei de plata a pretului, teorie care nu poate fi primita[11].

2.6. Transferul dreptului de proprietate si al riscului la o alta data decat cea a incheierii contractului

Bunurile de gen. Cand vanzarea are ca obiect lucruri de gen, transferul proprietatii nu poate opera prin simplul consimtamant al partilor deoarece nu se cunosc bunurile care vor fi predate cumparatorului. Nici riscul pieirii lucrurilor nu este suportat de cumparator intrucat genera non pereunt, iar in caz de pieire, vanzatorul este tinut sa predea bunuri de aceeasi calitate si cantitate. Numai in momentul individualizarii acestor bunuri, cumparatorul  devine proprietarul lor si in aceasta calitate suporta si riscul pieirii fortuite.

Individualizarea se face prin cintarire, numarare sau masurare, operatiuni care se realizeaza de regula in momentul predarii lucrurilor.

Lucrurile viitoare. Cum am precizat anterior, contractul de vanzare-cumparare poate avea ca obiect si lucruri viitoare, care nu exista la data incheierii contractului (de ex.: un imobil care se va construi, o recolta viitoare etc.).

Transferul dreptului de proprietate si al riscului va opera la momente diferite dupa cum este vorba de lucruri certe sau lucruri de gen; in cazul unui lucru cert, proprietatea va fi transferata la cumparator in momentul in care bunul este executat, in stare de a fi predat cumparatorului; daca vanzarea are ca obiect bunuri de gen, cumparatorul devine proprietar dupa realizarea acestora, la momentul individualizarii lor. Aceeasi este solutia si in cazul vanzarii unor lucruri ce urmeaza a fi fabricate, confectionate etc.

Vanzarea unei recolte viitoare. In acest caz, proprietatea si riscurile se vor transfera la cumparator in doua momente diferite:

- la data realizarii recoltei, daca contractul priveste o recolta determinata si un pret global determinat (de ex.: vanzatorul vinde toata recolta sa de grau de anul viitor pentru pretul de 500 mil. lei)

- la data individualizarii, daca contractul priveste un pret stabilit pe unitate de masura (de ex.: se vinde graul din recolta viitoare a vanzatorului cu pretul de 5000 lei/kg).

Vanzarea alternativa. Art. 1296 al. 2 C. civ. permite acest tip de vanzare, dispunand ca vinderea "poate avea ca obiect doua sau mai multe lucruri alternative". Ca si vanzarea pura si simpla sau cea sub conditie, vanzarea alternativa este guvernata de regulile generale ale conventiilor (art. 1296 al. 3 C. civ.).

Vanzarea alternativa are ca obiect doua sau mai multe lucruri dintre care numai unul sau anumite lucruri vor fi vandute (si cumparate) efectiv, individualizarea lucrurilor care se vand facandu-se prin alegere de catre una din parti[12]. Potrivit art. 1027 C. civ., "alegerea o are debitorul", in cazul nostru, vanzatorul; alegerea bunurilor care se vor vinde efectiv poate fi facuta si de cumparator daca exista clauza expresa contractuala in acest sens. Vanzatorul nu se poate libera de obligatie, fortandu-l pe cumparator sa primeasca o fractiune dintr-un lucru si o fractiune dintr-un alt lucru.

In cazul vanzarii alternative, daca lucrurile prevazute alternativ sunt lucruri individual determinate, transferul proprietatii si al riscului are loc in momentul alegerii[13], in acest moment contractul capatand un obiect determinat; daca lucrurile prevazute alternativ sunt lucruri de gen, pentru transferul proprietatii si al riscului este necesara nu numai alegerea lucrurilor, dar si individualizarea acestora prin cantarire, numarare sau masurare.

Riscul contractului. Intrucat riscul contractului se transmite odata cu proprietatea (in lipsa de stipulatie contrara), el va fi suportat de vanzator pana in momentul alegerii.

Daca unul din lucrurile prevazute alternativ piere, vanzatorul va transmite cumparatorului celalalt lucru prevazut alternativ, fara a avea vreo relevanta daca lucrul a pierit fortuit sau din culpa vanzatorului; daca alegerea a fost lasata cumparatorului si unul dintre lucruri piere din culpa vanzatorului, cumparatorul poate alege intre a cere pretul lucrului pierit sau a cere lucrul care a ramas.

Daca ambele lucruri prevazute alternativ pier fortuit, obligatia vanzatorului este stinsa, acesta nemaifiind obligat la predarea bunului si la plata daunelor-interese[14].

Vanzarea ce contine o obligatie facultativa a vanzatorului este contractul  in care vanzatorul transmite cumparatorului proprietatea asupra unui lucru determinat, cu facultatea pentru el de a se libera, transmitand proprietatea asupra unui alt lucru determinat .

Contractul are, de fapt, ca obiect un singur lucru si o pluralitate de alte lucruri ca posibilitati pentru vanzator de a-si indeplini obligatiile; cumparatorul nu poate cere decat lucrul ce constituie obiectul contractului.

Transferul proprietatii si al riscurilor opereaza, conform regulilor generale, la data incheierii contractului, cu exceptiile mentionate anterior.

Astfel, daca lucrul ce constituie obiectul contractului piere fortuit dupa transmiterea proprietatii, riscul va fi suportat de cumparator, obligatia de predare a vanzatorului fiind stinsa deoarece acesta era obligat numai cu privire la acest lucru[16].

2.7. Opozabilitatea contractului de vanzare-cumparare fata de terti

Vanzarea de bunuri mobile. Daca vanzarea are ca obiect bunuri mobile, contractul devine opozabil tertilor prin simpla posesie a bunului.

Daca vanzatorul a vandut acelasi lucru la doi cumparatori, potrivit art.972 C. civ., preferat va fi cumparatorul care a intrat primul cu buna-credinta in posesia bunului, chiar daca contractul sau este cu data posterioara (aplicatie a principiului qui prior tempore potior iure).

Daca vanzarea priveste un drept de creanta (cesiunea de creanta), efectele sale fata de terti se produc din momentul notificarii facute debitorului prin executorul judecatoresc sau din momentul acceptarii cesiunii de catre debitor prin act autentic sau din momentul inscrierii cesiunii in Arhiva Electronica de Garantii Reale Imobiliare.

Aceasta inseamna ca in conflictul dintre mai multi cesionari carora cedentul le-a instrainat creanta sa, se va aplica acelasi principiu qui prior tempore potior iure.

Vanzarea de bunuri imobile. Cum prevede si art 1295 al. 2 C civ., vanzarea de bunuri imobile produce efecte intre parti de la data incheierii contractului, dar pentru a deveni opozabila tertilor trebuie supusa publicitatii.

Legea nr. 7/1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare reitereaza principiul consensualismului actelor juridice civile, insa impune inscrierea in cartea funciara a dreptului real imobiliar (intabularea) pentru opozabilitate fata de terti.

Astfel, contractul de vanzare-cumparare avand ca obiect drepturi reale asupra unor imobile (proprietatea, superficia etc) produce efecte fata de terti de la data inscrierii acestui drept in cartea funciara.

Tertii. Legea nr. 7/1996 precizeaza cine sunt tertii in aceasta materie care pot invoca lipsa inscrierii dreptului in cartea funciara:

a) Vanzarea de imobile este opozabila, fara a fi necesara inscrierea dreptului in cartea funciara, partii contractante care a instrainat (sau constituit) dreptul real imobiliar- vanzatorul si succesorilor sai universali si cu titlu universal.

b) Daca vanzatorul a instrainat acelasi imobil la mai multi cumparatori succesivi, in conflictul dintre acestia, va avea prioritate si va fi proprietar cel care si-a inscris primul dreptul in cartea funciara, chiar daca actul sau are o data posterioara actului altui cumparator (principiul prioritatii guvernat de regula qui prior tempore potior iure).

Principiul prioritatii inscrierii comporta, in materia vanzarii, doua exceptii:

1. dreptul dobandit de primul cumparator, chiar neinscris, este opozabil cumparatorului subsecvent care si-a inscris dreptul, daca acesta din urma a fost de rea-credinta la data dobandirii, cunoscand  existenta primului contract. Cumparatorul subsecvent nu are calitatea de tert daca a avut cunostinta de transmisiunea dreptului catre primul cumparator si deci nu poate invoca lipsa inscrierii dreptului.

2. dreptul dobandit de primul cumparator, neinscris in cartea funciara, este opozabil celui care a dobindit ulterior cu titlu gratuit si a efectuat primul inscrierea in cartea funciara[17]. In conflictul dintre un dobanditor cu titlu oneros si unul cu titlu gratuit chiar de buna-credinta, prioritate trebuie sa aiba primul care urmareste sa evite o paguba si nu al doilea care "incearca sa pastreze un folos gratuit" .

In consecinta, are calitatea de tert, oricare alta persoana care, increzandu-se in cartea funciara, a dobandit cu buna-credinta si cu titlu oneros un drept real imobiliar pe care l-a inscris in cartea funciara si pe care il poate opune oricarui dobanditor anterior[19].