MODURILE DE DOBANDIRE A DREPTURILOR REALE

Cartea a III-a a C. civ. "Despre diferitele moduri prin care se dobandeste proprietatea " cuprinde institutii variate, de la succesiuni si pana la obligatiile civile.

Potrivit art. 644 si 645 C. civ., dreptul de proprietate se poate dobandi prin succesiune, legate, conventie, traditiune, accesiune, prescriptie, lege si ocupare.

Clasificarea modurilor generale de dobandire a drepturilor reale:

a. dupa intinderea dobandirii:

- moduri de dobandire universale sau cu titlu universal (ex. succesiunea);

- cu titlu particular (ex. uzcapiunea);

b. dupa momentul cand opereaza transmisiunea:

- moduri de dobandire intre vii (ex. conventia);

- moduri de dobandire pentru cauza de moarte (ex. legatul);

c. dupa situatia juridica a unui bun la data dobandirii:

- moduri originare (nu presupune o transmisiune juridica a dreptului de la o persoana la alta);

- moduri derivate;

d. dupa caracterul transmisiunii:

- moduri de dobandire cu titlu oneros;

- moduri de dobandire cu titlu gratuit.

ACCESIUNEA

Consta in incorporarea materiala a unui lucru mai putin important intr-un lucru mai important.

Art. 488 C. civ. "tot ce se uneste si se incorporeaza cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului ";

Clasificare:

a. dupa obietul principal:

- accesiune imobiliara;

- accesiune mobiliara.

Accesiune imobiliara poate fi

- naturala;

- artificiala;

Accesiunea imobiliara naturala

Consta in unirea a doua bunuri dintre care cel putin bunul principal este un imobil. Bunurile apartin unor proprietari diferiti iar unirea se produce fara interventia omului;

C. civ. reglementeaza urmatoarele cazuri:  

a) aluviunea: art. 495 C. civ. defineste aluviunile ca fiind cresterile de pamant ce se fac succesiv si pe nesimtite la malurile fluviilor sau ale raurilor;

- sunt ale proprietarului fondului riveran;

- si in cazul retragerii apelor de la un  tarm;

- nu opereaza in cazul apelor care apartin domeniului public, pamantului care rezulta din retragerea marii, a lacurilor, helesteelor si a iazurilor.

b) avulsiunea: - art. 498 C. civ. consta in ruperea unei bucati de teren, ca urmare a actiunii apelor curgatoare, si alipirea ei la un teren riveran care apartine altui proprietar;

- proprietarul terenului pierdut poate sa il revendice in termen de 1 an (termen de decadere) (exceptie: teren smuls apartine domeniului public - actiunea in revendicare e imprescriptibila);

c) insulele si prundisurile: art. 500 insulele si prundisurile ce se formeaza pe raurile nenavigabile si neplutitoare sunt ale proprietarului riveran spre a-l carui teren s-au format, iar in cazul in care insula trece de jumatatea raului, fiecare proprietar riveran are dreptul de proprietate asupra partii din insula ce se intinde spre el de la jumatatea raului;

- art. 501 C. civ. daca insula se formeaza prin inconjurarea pamantului unui proprietar riveran de un brat nou al unui rau sau fluviu, proprietarul insulei astfel formate isi conserva calitatea;

- Legea nr. 107/1996 (apelor) insulele care nu sunt in legatura cu terenurile cu mal la nivelul mediu al apei, apartin proprietarului albiei apei;

- cursul apei apartine domeniului public si insulele si prundisurile au acelasi regim juridic.

d) accesiunea albiei unui rau: - art. 502 C. civ. - daca un fluviu sau rau paraseste albia veche in mod natural, fara interventia omului, acesta se imparte intre proprietarii riverani.

e) accesiunea animalelor - art. 503 C. civ. "orice animale sau zburatoare trec in cuprinsul nostru se fac ale noastre, pe cat timp raman la noi, afara numai daca asemenea trecere s-a ocazionat prin fraude sau prin artificii ";

- nu se aplica in privinta fondului cinegetic;

- aplicatie restransa la animale semisalbatice: porumbei, iepuri, roiuri albine.

Accesiunea imobiliara artificiala

Reprezinta efectul realizarii unei constructii, plantatii, lucrari de catre un constructor pe terenul altuia si presupune interventia omului.

Intotdeauna terenul reprezinta bunul principal si proprietarul terenului va deveni si proprietarul constructiei, plantatiei, lucrarii (care reprezinta bunul accesoriu). In acest sens este instituita o prezumtie relativa. Conform art. 492 C. civ. "orice constructie, plantatie sau lucru facut in pamant sau asupra pamantului, sunt prezumate a fi facute de catre proprietarul acelui pamant cu cheltuiala sa si sunt ale lui pana ce se dovedeste din contra " (exceptie: Dreptul de superficie = exista conventie conform careia constructorul este proprietarul constructiei);

In sarcina proprietarului va exista obligatia de despagubire fata de constructor sau proprietarul materialelor;

Cazurile de accesiune artificiala: - accesiunea constructiei, plantatiilor sau a altor lucrari facute de proprietarul fondului, cu materialele altcuiva;

- accesiunea constructiilor, plantatiilor sau a altor lucrari facute de proprietarul materialelor pe terenul altcuiva.

Referat: Adeverinta de venit Document online: Contract de agentie comerciala

1. Accesiunea constructiilor, plantatiilor sau a altor lucrari facute de catre proprietarul terenului, cu materialele altcuiva.

Art. 493 C.civ. "Proprietarul pamantului care a facut constructii, plantatii si lucrari cu materiale straine, este dator sa plateasca valoarea materialelor. El mai poate fi osandit, dupa imprejurari, pentru o asemenea urmare, si la plata de daune interese ".

In temeiul accesiunii, proprietarul terenului este si proprietarul constructiilor, plantatiilor sau lucrarilor.

Proprietarul terenului trebuie sa plateasca valoarea materialelor intrebuintate pentru a nu se imbogati fara just temei.

Proprietarul terenului trebuie, eventual, sa plateasca daune interese, in baza raspunderii civil delictuale.

Proprietarul materialelor nu va putea cere restituirea acestora in natura.

Accesiunea constructiilor, plantatiilor sau a altor lucrari facute de proprietarul materialelor pe terenul altcuiva.

Art. 494 C. civ. "Daca plantatiilor, constructiile si lucrarile au fost facute de catre o a treia persoana cu materialele ei, proprietarul pamantului are dreptul de a le tine pentru dansul, sau de a indatora pe acea persoana sa le ridice ".

Nu se aplica prevederile art. 494 C. civ. daca constructiile, plantatiile sau constructiile au fost facute in baza unei conventii intre proprietarul terenului si constructor.

Este aplicabil numai in cazul constructiilor noi.

Constructorul trebuie sa fie posesor sau cel putin detentor precar al terenului.

Proprietarul terenului, in principiu, va fi si proprietarul constructiilor, lucrarilor sau plantatiilor.

Proprietarul materialelor va avea un drept de creanta.

Raporturile juridice sunt diferentiate dupa cum constructorul este de rea sau de buna credinta.

Situatia constructorului de rea-credinta

Este de rea credinta constructorul care ridica o constructie sau face o plantatie sau alta lucrarea pe un teren despre care stie ca nu este proprietatea sa. (ex.: detentorul precar, cel care detine terenul in baza unui titlu ale carui vicii ii sunt cunoscute sau uzurpatorul terenului).

Proprietarul terenului are posibilitatea sa aleaga intre urmatoarele solutii:

- sa invoce accesiunea si sa plateasca lucrarile pentru sine, cu obligatia de a-i plati constructorului valoarea materialelor si a muncii efectuate;

- sa il oblige pe constructor sa definitiveze sau sa ridice lucrarile executate, pe cheltuiala acestuia. Poate cere si despagubiri daca a fost prejudiciat (pentru lipsa de folosinta a terenului).     

In cazul constructiilor, pentru demolarea acestora este necesara obtinerea autorizatiei de desfiintare (art. 9 din Legea nr. 50/1991).

Solutiile instantelor judecatoresti au fost in sensul mentinerii constructiilor atunci cand s-a pus problema abuzului de drept din partea proprietarului terenului. Astfel, atitudinea pasiva a proprietarului terenului pe timpul efectuarii constructiilor si introducerea actiunii dupa terminarea acestora poate fi calificata ca abuz de drept.

Tot in sensul mentinerii constructiei s-a decis si in cazul coproprietarului care a constituit pe terenul aflat in coproprietate cu acordul, chiar tacit, al celorlalti coproprietari, acord rezultat chiar din faptul neopunerii acestora din urma la ridicarea constructiei sau al celui ca depaseste linia de hotar cu ingaduinta vecinului.

Situatia constructorului de buna-credinta

Constructor de buna credinta este posesorul care ridica o constructie pe terenul pe care il poseda ca un proprietar, in puterea unui titlu translativ de proprietar.

Buna credinta a constructorului trebuie sa existe la momentul efectuarii lucrarii si se prezuma.

In aceasta situatie proprietarul terenului devine si proprietarul lucrarilor, fara a avea posibilitatea sa ceara daramarea constructiei sau ridicarea lucrarilor efectuate. Accesiunea se produce de plin drept pe masura ridicarii constructiei.

Proprietarul terenului are posibilitatea sa opteze intre a-i plati constructorului:

- contravaloarea materialelor si pretul muncii;

- o suma egala cu sporul de valoare al terenului.

In toate situatiile in care proprietarul terenului este si proprietarul constructiei, plantatiilor sau al lucrarilor, constructorul devine creditor si are un drept de retentie cu privire la constructie de 3 ani, termen care incepe sa curga din momentul in care proprietarul terenului ridica pretentii cu privire la constructii, manifestarea de vointa a acestuia trebuind sa fie neechivoca.

Accesiunea mobiliara

Regula - proprietarul bunului principal devine proprietar si al bunului unit cu primul, avand obligatia de a plati despagubiri.

Forma a accesiunii care consta in unirea a doua bunuri mobile care apartin unor proprietari diferiti, incorporarea avand drept consecinta realizarea unui bun mobil nou, care va avea drept proprietar pe proprietarul bunului principal, urmand ca acesta sa-l despagubeasca pe proprietarul bunului accesoriu.

Adjonctiunea

Art. 504 C. civ. "daca doua lucrari a doi deosebiti stapani s-au unit impreuna incat amandoua formeaza un singur tot, dar se pot desparti si conserva fiecare in parte dupa despartire, atunci totul format este al proprietarului lucrului care constituie partea principala, ramanand el dator a plati celuilalt proprietar pretul lucrului ce a fost unit cu principalul ".

Potrivit art. 505 C. civ. este considerat a fi bun principal acela pentru uzul, ornamentul sau completarea caruia a servit unirea celuilalt lucru;

Daca bunul care a servit pentru uzul, ornamentul sau completarea altuia, este mult mai de pret decat lucrul principal si cand el s-a unit fara stirea proprietarului, atunci, prin exceptie, accesiunea nu are loc si proprietarul lucrului mai de pret poate sa il revendice chiar daca prin despartirea bunurilor s-ar produce vreo degradare (art. 506 C. civ.).

Daca nu se poate stabili care este bunul principal, proprietarul bunului mobil rezultat va fi proprietarul bunul de valoare mai mare. Daca valoarea bunurilor este egala, proprietarul bunului rezultat va fi cel al bunului cu un volum mai mare (art. 507 C. civ.).

Specificatiunea

Consta in prelucrarea unei materii, obtinandu-se astfel un bun mare. Prelucrarea se realizeaza de altcineva decat proprietarul materiei.

- regula este ca proprietarul bunului mobil confectionat va fi proprietarul materiei, cu obligatia de a-i plati celuilalt pretul muncii;

- daca valoarea manoperei intrece cu mult valoarea materiei folosite, bunul confectionat va apartine celui care l-a confectionat, avand obligatia de a-i plati proprietarului materiei pretul acesteia;

- daca materia a apartinut si celui care a prestat manopera, bunul va apartine in coproprietate celor doua persoane in functie de contributia avuta.

Confuziunea (amestecul)

Doua sau mai multe bunuri mobile, apartinand unor proprietari diferiti, s-au unit astfel incat nu se mai pot distinge.

Proprietarul bunului mobil rezultat va fi proprietarul bunului principal, acesta avand obligatia sa plateasca celuilalt proprietar, pretul materiei sale.

Bunul principal este cel a carui cantitate, calitatea sau valoare este mai mare.

Daca nu se poate stabili care este bunul principal proprietarul al carui bun a fost folosit fara stirea sa poate cere desfacerea amestecului, iar daca acest lucru nu e posibil, bunul obtinut devine bun comun.

UZUCAPIUNEA

Mod de dobandire a proprietatii sau a altor drepturi reale asupra unui bun imobil, prin posedarea neintrerupta a acestui lucru in tot timpul si in conditiile stabilite de lege.

Proba absoluta a dreptului de proprietate - proprietarul insusi poate avea interes sa desparta in persoana sau posesia pe care o exercita de dreptul de proprietate si sa invoce uzucapiunea pentru a inlatura dificultatile privind proba dreptului de proprietate (proba diabolica).

Sanctiune impotriva proprietarului indolent.

Domeniul de aplicatie al uzucapiunii 

Pot fi dobandite prin uzucapiune numai bunurile imobile (in materia mobilelor se aplica regula inscrisa in alin. 1 al art. 1909 C. civ.)

Bunurile imobile trebuie sa fie in circuitul civil, rezulta bunurile din domeniul public nu pot fi dobandite prin uzucapiune.

Posesia, conditie de fond a uzucapiunii

Art. 1847 C. civ. precizeaza ca uzucapiunea presupune neaparat o posesie utila, neatinsa de nici un viciu. Simpla detentie precara sau posesia viciata, oricat ar dura in timp nu pot duce niciodata la uzucapiune.

Prin exceptie, daca a intervenit o manifestare exterioara din care sa rezulte fara echivoc faptul ca unul dintre mostenitorii unui bun succesoral a inteles sa transforme posesia comuna in exclusiva stapanirea bunului de catre acesta poate sa duca la dobandirea bunului prin uzucapiune (e vorba de interventie in fapt a posesiei).

Uzucapiunea de 30 de ani

Este recunoscuta, potrivit art. 1890 C. civ., in favoarea posesorului bunului care poate "prescrie prin 30 de ani fara sa fie obligat a produce vreun titlu si fara sa i se poata opune reaua-credinta ".

Conditiile ce trebuie indeplinite:

- posesia sa fie utila (se prezuma/relativ);

- posesia sa fie exercitata timp de 30 de ani.

Nu are relevanta reaua sau buna credinta a posesorului si nu se cere existenta unui titlu al posesorului.

Uzucapiunea de 10 pana la 20 de ani

Art. 1895 C. civ. "cel care castiga cu buna credinta si printr-o justa cauza un nemiscator determinat va prescrie proprietatea aceluia prin 10 ani, daca adevaratul proprietar locuieste in circumscriptia tribunalului judetean unde se afla nemiscatorul, si prin 20 de ani, daca locuieste afara din acea circumscriptie ".

Uzucapiunea prescurtata se aplica numai cu privire la bunurile  imobile individual determinate care se afla in circuitul civil. Rezulta ca nu se poate uzucapa o universalitate.

Nu se poate dobandi prin uzucapiunea prescurtata un drept de servitute.

Conditiile specifice ale uzucapiunii de pana la 10 ani pana la 20 de ani

- posesorul trebuie sa fie de buna credinta se intelege credinta gresita a posesorului ca a dobandit de la adevaratul proprietar;

- buna credinta trebuie sa fi existat la momentul dobandirii imobilului si este prezumata;

- posesia sa se bazeze pe un just titlu. Potrivit art. 1897 - just titlu este orice titlu translativ de proprietate care provine de la altcineva decat adevaratul proprietar. Justul titlu trebuie sa existe in realitate, nefiind suficient un titlu putativ si sa aiba data certa. Un titlu nul nu poate servi ca baza a uzucapa.

Un titlu anulabil poate fi invocat ca just titlu, dar nu impotriva persoanei care are dreptul sa invoce nulitatea relativa pana la implinirea termenului de prescriptie extinctiva.

Pot constitui just titlu:

- vanzarea, schimbul, donatia, legatul particular, tranzactia hotararea judecatoreasca de adjudecare a unui bun, hotararea judecatoreasca care au valoare de act autentic de instrainare.

Nu pot servi drept just titlu:

- actele prin care bunul se afla in stapanirea unui detentor precar (locatiune, depozit), hotararile judecatoresti declarative, conventiile de imparteala, certificatul de mostenitor. Inscrisurile sub semnatura privata nu constituie just titlu daca bunul imobil este un teren.

Termenul

- termenul va fi de 10 ani, daca adevaratul proprietar locuieste in circumscriptia teritoriala a aceluiasi tribunal judetean unde se afla bunul imobil;

- termenul va fi de 20 de ani, daca adevaratul proprietar locuieste in raza de competenta a altui tribunal judetean decat cel in raza caruia se afla bunul;

- in situatia in care proprietarul locuieste o parte din timp in raza de competenta a tribunalului judetean unde se afla imobilul si restul in afara acestei raze se aplica regula inscrisa in art. 1896 C. civ. "un an de prezenta valoreaza 2 ani de absenta si viceversa".

Jonctiunea posesiilor

Reprezinta facultatea posesorului de a adauga la termenul posesiei actuale timpul cat lucrul a fost posedat de autorul sau si este intotdeauna posibila.

Prin autor se intelege persoana care, ca si cel care invoca uzucapiunea, nu este titularul dreptului real.

Conditii:

- sa fie vorba de o posesie propriu-zisa;

- cel care invoca jonctiunea sa fie succesor in drepturi al autorului.

Ipoteze:

a. posesia dobanditorului este de aceeasi natura cu cea a autorului;

b. dobanditorul este de rea-credinta, iar autorul sau nu este posesor de buna-credinta si cu just titlu. Dobanditorul va uzucapa prin posesia de 30 de ani.

c. dobanditorul este de buna credinta si are just titlu, iar autorul este de rea credinta. Dobanditorul are doua posibilitati:

- sa inceapa o noua posesia de 10-20 de ani;

- sa beneficieze de posesia autorului sau in cadrul unei prescriptii de 30 de ani.

Efectele uzucapiunii

- dobandirea proprietatii cu efect retroactiv (e considerat proprietar din ziua in care a inceput posesia);

- poate fi inlaturata atat pe cale de actiune (actiune in constatare), cat si pe cale de exceptie;

- renuntarea la prescriptia achizitiva care se poate face numai dupa implinirea ei. Renuntarea poate fi expresa sau tacita (trebuie, in acest din urma caz, sa rezulte dintr-un fapt neechivoc) iar cel ce renunta trebuie sa aiba capacitatea de a instraina.

Creditorul acestuia poate invoca uzucapiunea pe calea actiunii oblice (art. 1843 C. civ.)