Exproprierea si stabilirea despagubirilor. (Etapa judiciara a procedurii exproprierii)

Solutionarea cererilor de expropriere este de competenta tribunalului in raza caruia este situat imobilul propus pentru expropriere.

Tribunalul este sesizat de catre expropriator. Presedintele tribunalului va fixa termen de judecata si va dispune citarea proprietarului, altor titulari de drepturi reale, posesorului si a oricaror persoane cunoscute care pot justifica un interes legitim in legatura cu imobilul. Solutionarea cererii de expropriere se face cu participarea obligatorie a procurorului.

Instanta va verifica daca sunt intrunite conditiile prevazute de lege pentru expropriere. Daca acestea sunt indeplinite va stabili intinderea despagubirilor la care are dreptul proprietarul imobilului si sumele care se cuvin posesorului si titularilor altor drepturi reale.

Hotararea pronuntata este supusa cailor de atac potrivit dreptului comun, adica apelului si recursului

In cazul in care partile se invoiesc in fata instantei asupra exproprierii si intinderii despagubirilor, aceasta va lua act de invoiala partilor si va pronunta o hotarare definitiva si irevocabila.

Atunci cand partile sau unele dintre acestea se invoiesc cu privire la expropriere, dar nu se inteleg referitor la intinderea despagubirilor, instanta va lua act de invoiala si va proceda la stabilirea despagubirilor.

In ipoteza cand partile nu se pot pune de acord cu privire la despagubiri, pentru stabilirea intinderii lor, instanta va constitui o comisie alcatuita din trei experti - unul desemnat de expropriator, unul numit de instanta si al treilea desemnat de proprietarul imobilului si de celelalte persoane care au dreptul la despagubiri.

Despagubirea se compune din valoarea reala a imobilului si din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane indreptatite. La calculul intinderii despagubirilor, expertii si instanta vor tine seama de pretul cu care se vand, in mod obisnuit, imobilele de acelasi fel, in aceeasi localitate, la data incheierii raportului de expertiza, precum si de daunele cauzate proprietarului sau, dupa caz, altor persoane indreptatite, pe baza dovezilor prezentate.

In raportul de expertiza se vor stabili despagubirile cuvenite proprietarului separat de cele care se cuvin titularilor de alte drepturi reale asupra imobilului.

Primind rezultatul expertizei, instanta il va compara cu oferta expropriatorului si cu pretentiile formulate de proprietarul imobilului si, atunci cand este cazul, cu pretentiile altor persoane si va hotari asupra intinderii despagubirilor. Despagubirea stabilita de instanta nu poate fi mai mica decat cea oferita de expropriator si nici mai mare decat cea solicitata de proprietar si alte persoane interesate.

Efectele exproprierii. Exproprierea produce urmatoa-rele efecte:

a) imobilul expropriat trece in proprietate publica si intra in patrimoniul expropriatorului liber de orice sarcini^[2], in temeiul hotararii judecatoresti ramasa definitiva si irevocabila. Momentul intrarii imobilului in patrimoniul exproprietarului coincide cu momentul indeplinirii tuturor obligatiilor stabilite in sarcina sa prin hotararea de expropriere pronuntata de instanta de judecata;

b) se sting drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate - uzufruct, uzul, abitatie si superficie - precum si servitutile stabilite prin fapta omului in masura in care devin incompatibile cu situatia naturala si juridica a obiectivului urmarit prin expropriere. De asemenea, se sting dreptul de concesiune si dreptul de folosinta constituite asupra imobilului expropriat;

c) dreptul de ipoteca si privilegiul imobiliar special care greveaza bunul imobil expropriat se stramuta de drept asupra despagubirii stabilita de instanta de judecata sau prin acordul partilor. Astfel, art. 28 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 reglementeaza un caz de subrogatie legala cu titlu particular;

d) se sting orice drepturi personale dobandite de alte persoane asupra imobilului expropriat, cum ar fi cele nascute din contractul de locatiune, arenda sau din contractul de comodat. Cu toate acestea, daca exproprierea are ca obiect cladiri cu destinatie de locuinta, evacuarea persoanelor care le ocupa legal, nu se va putea face decat dupa asigurarea de catre expropriator a spatiului de locuit, potrivit legii, la cererea persoanelor respective;

e) nasterea unui drept de creanta in favoarea persoanelor stabilite in hotararea instantei de judecata asupra despagubirilor acordate ca o consecinta a exproprierii imobilului. Dreptul de creanta se naste pe data ramanerii definitive a hotararii judecatoresti si devine exigibil la data stabilita de parti sau, in caz contrar, la termenul de plata stabilit de instanta. Atunci cand termenul de plata este stabilit de instanta, el nu poate fi mai mare de 30 de zile de la data ramanerii definitive a hotararii de expropriere.

Eliberarea titlului executoriu si punerea in posesie a expropriatorului se realizeaza numai pe baza unei incheieri a tribunalului, prin care se constata indeplinirea obligatiilor privind plata despagubirilor, dar nu mai tarziu de 30 de zile de la achitarea acestora.

Atunci cand exproprierea are ca obiect terenuri cultivate sau cu plantatii, punerea in posesie a expropriatorului asupra lor va avea loc numai dupa ce recolta a fost culeasa, in afara de situatia cand valoarea recoltei neculese a fost inclusa in calculul despagubirilor. Totusi, in caz de extrema urgenta, impusa de executarea imediata a unor lucrari ce intereseaza apararea tarii, ordinea publica si siguranta nationala sau in caz de calamitati naturale, instanta poate dispune prin hotarare punerea imediata in posesie, cu obligatia expropriatorului de a consemna in termen de 30 de zile, pe numele expropriatului, sumele stabilite cu titlu de despagubiri.

Analiza: Contract de garantie Lucrare: Contracte civile speciale - contractul de vanzare cumparare

Art.34 din Legea nr.33/1994 reglementeaza un drept prioritar la inchirierea imobilului expropriat in favoarea fostului proprietar, in cazul in care expropriatorul s-a hotarat sa-l inchirieze pentru perioada de timp dintre punerea sa in posesie si momentul utilizarii lui in scopul executarii lucrarii sau lucrarilor pentru care s-a hotarat exproprierea.

Dreptul proprietarului expropriat de a cere si obtine retrocedarea imobilului care a facut obiectul exproprierii si dreptul de preemtiune la cumpararea imobilului de la expropriator. Art.35-37 din Legea nr.33/1994 reglementeaza doua drepturi in favoarea proprietarului imobilului expropriat: dreptul de a cere si obtine retrocedarea imobilului expropriat si dreptul de preemtiune la cumpararea imobilului in ipoteza in care expropriatorul s-a hotarat sa-l instraineze.

Dreptul de a cere si obtine retrocedarea imobilelor exista daca sunt indeplinite urmatoarele doua conditii: imobilele expropriate nu au fost utilizate in termen de un an pentru realizarea scopului in considerarea caruia au fost preluate de la expropriat, intelegand prin aceasta ca lucrarile respective nu au fost incepute, si nu s-a facut o noua declarare de utilitate publica^[3].

Cererea de retrocedare se introduce de catre expropriat la tribunalul care a hotarat exproprierea. Dupa verificarea temeiurilor cererii, tribunalul va putea hotari retrocedarea imobilului, in schimbul platii unui pret. Pretul imobilului se va stabili in aceleasi conditii in care s-a stabilit intinderea despagubirii atunci cand s-a dispus exproprierea si nu poate fi mai mare decat despagubirea actualizata.

Dreptul de preemtiune la cumpararea imobilului este recunoscut fostului proprietar in situatia in care lucrarile pentru a caror executare s-a dispus exproprierea nu au fost incepute si realizate si expropriatorul s-a hotarat sa instraineze imobilul. Evident ca hotararea expropriatorului de a instraina imobilul se intemeiaza pe imprejurarea ca din anumite motive renunta la executarea lucrarilor respective.

Intr-o astfel de situatie expropriatul are un drept prioritar la cumpararea imobilului. Pretul de cumparare nu poate fi mai mare decat despagubirea actualizata. In acest scop, expropriatorul este obligat sa comunice in scris fostului proprietar oferta sa de instrainare. Titularul dreptului de preemtiune il poate exercita in termen de 60 de zile. Termenul curge de la data primirii comunicarii trimisa de expropriator.

Dreptul de preemtiune nu se confunda cu dreptul prioritar la cumparare. Dreptul de preemtiune se naste direct din lege, fiind prevazut expres si imperativ. Dimpotriva, dreptul prioritar la cumparare este de natura contractuala, nascandu-se dintr-un pact de preferinta. De aceea, terminologia utilizata de legiuitor in art.37 din Legea nr.33/1994 ni se pare nepotrivita deoarece se prevede ca fostul proprietar 'are un drept prioritar' la cumparare.

Comunicarea facuta fostului proprietar de catre expropriator a hotararii sale de a instraina imobilul are valoarea unei oferte ferme de vanzare, fiind irevocabila in termenul de 60 de zile stabilit de lege. Daca fostul proprietar nu raspunde expropriatorului in acest termen sau ii aduce la cunostinta ca nu doreste sa cumpere imobilul, expropriatorul este liber sa‑l instraineze altei persoane.

Contractul de instrainare a imobilului incheiat de expropriator cu incalcarea dreptului de preemtiune, in opinia noastra, este lovit de nulitate relativa. Aceasta pentru faptul ca norma imperativa prin care se instituie dreptul de preemtiune a fost adoptata pentru apararea unui interes particular al fostului proprietar, a carui existenta este prezumata de lege.

Atat dreptul de a cere retrocedarea imobilului expropriat cat si dreptul de preemtiune reglementat de lege sunt drepturi atipice patrimoniale, drepturi potestative . Ambele drepturi includ raporturi de subordonare specifice drepturilor potestative, precum si implinirea efectului juridic nou prin intermediul actului unilateral al carui resort este vointa unilaterala a expropriatului . Exercitarea de catre expropriat a facultatii de retrocedare da in general nastere dreptului de proprietate privata asupra imobilului expropriat in patrimoniul acestuia. In ceea ce priveste dreptul de preemtiune, exercitarea lui conform Legii nr. 33/1994 naste in sarcina expropriatului beneficiul preferintei la un pret plafonat, chiar daca alte persoane ofera in perioada prescrisa de lege un pret mai mare