Efectele actiunii in revendicare cu privire la plantatii si constructii

EFECTELE ACTIUNII IN REVENDICARE CU PRIVIRE LA PLANTATII SI CONSTRUCTII.

A. Precizari preliminarii

Efectele revendicarii referitor la constructiile, plantatiile si lucrarile executate de posesorul obligat la restituire pe un teren revendicat, sunt reglementate de dispozitiile art. 494 Cod civil.

Acest text este o aplicare a art. 488 Cod civil, potrivit caruia proprietarul solului atrage tot ceea ce se incorporeaza in sol. In consecinta, posesorul trebuie sa predea proprietarului revendicant pe langa teren si constructiile, plantatiile si lucrarile pe care le-a executat deoarece ele apartin proprietarului in temeiul accesiunii, iar fara consimtamantul sau nu pot fi ridicate.

Este vorva de constructiile, plantatiile sau lucrarile existente in momentul introducerii cererii de chemare in judecata, intrucat daca acestea au fost ridicate anterior promovarii actiunii, litigiul va putea purta numai cu privire la daunele ce le pretinde proprietarul pentru eventualele degradari aduse terenului in temeiul art. 998 Cod civil si numai daca constructorul a fost de rea-credinta.

Cu privire la data la care se naste dreptul proprietarului terenului asupra constructiei edificate pe acesta, in literatura de specialitate, unii autori au considerat ca ea coincide cu momentul in care proprietarul terenului isi exprima vointa de a deveni si proprietar al constructiei[34] .

Alti autori au considerat ca proprietarul terenului devine si proprietar al constructiei odata cu incorporarea acesteia in teren, dreptul de accesiune fiind cel care ii creaza proprietarului terenului un titlu legat de proprietate si asupra respectivei constructii.

Referitor la natura dreptului constructorului , in cazul lucrarilor edificate in conditiile art. 494 Cod civil, Instanta suprema a decis ca acesta este un drept de creanta si nu un drept real, chiar daca ridicarea constructiilor sau executarea plantatiilor s-au facut cu buna-credinta.

Acest drept poate fi invocat de constructor, printr-o actiune in realizarea creantei impotriva proprietarului terenului, din momentul invocarii accesiunii de catre proprietar, in termenul de prescriptie prevazut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958[35] .

De precizat ca art. 494 Cod civil nu se aplica reparatiilor aduse unor lucrari preexistente.

Tot astfel, nu sunt reglementate de dispozitiile art. 494 Cod civil nici lucrarile care nu sunt susceptibile de a fi ridicate (defrisarile, asanarea unor terenuri, etc.)

Ca si in materia fructelor, legiuitorul face distinctie intre constructorul de buna si de rea-credinta.

B. Constructorul de buna-credinta

Buna-credinta consta in eroarea de drept sau de fapt in care s-a gasit constructorul cand a executat lucrarile, crezand ca este proprietar al terenului[36] .

Titlul de proprietate, ca si situatia posesorului obligat la restituirea fructelor, este un element al bunei-credinte.

Buna-credinta trebuie sa existe in momentul ridicarii lucrarilor si este indiferent daca ulterior constructorul a devenit de buna-credinta.

Potrivit art. 494 Cod civil, constructorul de buna-credinta are dreptul sa  fie despagubit de proprietar fie cu valoarea cheltuielilor effectuate (contravaloarea materialelor si pretul muncii), fie cu valoare cu care a crescut fondul prin lucrarile respective (sporul de valoare).

Proprietarul poate opta intre cele doua variante si nu are dreptul sa ceara constructorului ridicarea lucrarilor[37] .

Document online: Contractul de intretinere Eseu: Conventie civila de prestari servicii

C. Constructorul de rea-credinta

Constructorul este de rea-credinta atunci cand edifica o constructie, realizeaza o plantatie sau o alta lucrare pe un teren despre care stie ca apartine unei alte persoane[38] .

In ipoteza data, dispozitiile art. 494 cod civil dau dreptul proprietarului terenulu fie sa pastreze constructia, plantatia sau lucrarea  devenind proprietar ca efect al accesiunii, caz, in care obligatia de dez­daunare a constructorului consta in pretul muncii si valoarea materialelor, fara insa a putea pretinde sporul de valoare al fondului fie sa-l oblige pe constructor sa-si ridice lucrarile pe cheltuiala sa si chiar cu plata unor daune interese daca prin aceasta a cauzat prejudicii proprietarului terenului.

Asadar, si in aceasta situatie sunt aparate interesele proprietarilor de terenuri care pot sa aleaga varianta care le este mai favorabila.

Intrucat reaua-credinta trebuie dovedita, in practica judiciara s-a decis ca ea nu poate fi dedusa doar din lipsa titlului de proprietate asupra terenului ci trehuie stabilita si in functie de imprejurarile in care s-au facut lucrarile respective cat si de atitudinea proprietarului fondului pe timpul executarii lor.

Astfel, s-a considerat ca atitudinea pasiva a proprietarului terenului pe tot timpul executarii lucrarilor si promovarea actiunii in justite numai dupa terminarea lor, constituie un abuz de drept.

De asernenea, s-a decis ca proprietarul terenului care desi cunostea ca o a treia persoana ridica o constructie pe terenul sau si nu isi manifesta dezacordul, nu o pune in intarziere sa inceteze executarea ei, pierde dreptul de a cere ridicarea constructiei si este obligat sa o pastreze.

Nu sa retinut reaua-credinta nici in cazul coproprietarului care a edificat pe terenul proprietate indiviza cu acordul tacit al celuilalt coindivizar, consimtamant dedus din faptut ca desi acesta din urma a cunoscut actiunea celuilalt de a construi na a ripostat si nu a manifestat vreo opunere

In toate cazurile in care se realizeaza o constructie pe terenul altuia, nu se poate cere daramarea acesteia fara obtinerea in prealabil a autorizatiei administrative ceruta de art. 9 din Legea nr. 50/1991.

D. Stabilirea despagubirilor

In legatura cu stabilirea desdaunarii in aplicarea art. 494 Cod civil instanta noastra suprema a hotarat initial printr-o dec izie de speta ca intr-un atare litigiu, instanta treuie sa determine:a)  valoarea materialelor ifolosite si pretul muncii b) contributia tertei persoane Ia aceste valori si data in raport de care se face evaluarea in cazul trtei persoane de buna-cedinta trebuie fixata cea a evaluarilor facute in cursul procesului.

Argumentul instantei supreme pentru o atare solutie a fost pe de o parte, caracterul constitutiv de drepturi a hotararii pronuntate in aceasta materie, iar pe de alta parte, ca numai astfet se asigura o relatie justa intre valoarea bunului ramas in natura proprietarului terenului si contributia (cu materiale si munca) tertei persoane, adica se poate constata imbogatirea fara just temei a proprietarului.

Ulterior, instanta suprema a decis ca pretul materialelor si manoperei ce urmeaza sa plateasca proprietarul fondului, constructorului de buna-credinta, trebuie sa fie acela din momentul facerii lucrarilor respective, si nu acela de la data judecatii.

In sustinerea noii interpretari a art. 494 Cod civil, s-a motivat ca dispozitiile respective au fost edictate in favoarea proprietarului fondului, voindu-se sa se dea acestuia posibilitatea de a plati constructorului cea mai mica despagubire posibila dat fiind ca proprietarul este obligat sa retina pentru sine lucrarile facute pe teren de constructorul de buna-credinta, platindu-i suma ce reprezinta o imbogatire a sa.

S-a conchis ca sporul de valoare al fondului revine proprietarului in temeiul accesiunii care este in favoarea sa, fara ca in acest mod sa se incalce principiul imbogatirii fara just temei care opereaza in favoarea constructorului, deoarece lui i se restituie cheltuielile efectiv efectuate[40] .

In literatura de specialitate, unii autori au considerat ca solutia instantei supreme de a stabili despagubirile in raport de valoarea materialelor si pretul muncii din momentul executarii lucrarilor si nu acela de la data pronuntarii hotararilor nu este cea legala[41] .

S-a apreciat ca dezdaunarea acordata constructorului trebuie calculata in raport de valoarea materialelor folosite si pretul muncii din momentul judecatii, pentru ca numai astfel se poate asigura un echilibru intre valoarea bunului ce ramane proprietarului, in natura si contributia tertei persoane, adica se poate stabili imbogatirea proprietarului si saracirea constructorului[42] .

Ulterior, soluta a fost nuantata in cazul executarii unei constructii pe baza unei conventii intre proprietarul fondului impreuna cu o terta persoana, situatie in care constructorul considerat de buna-credinta, are dreptul la o despagubire calculata in raport de contributia sa, tinandu-­se seama de valoarea de circulatie a constructiei la data litigiului.

S-a conchis ca intr-o atare imprejurare, la stabilirea drepturilor pairtilor este necesar sa se aiba in vedere si art. 970 Cod civil, potrivit caruia "conventiile trebuie sa fie executate cu buna-credinta ele obligand nu numai la cele ce cuprind in mod expres, ci si la toate urmarile ce echitatea, obiceiul  sau legea da obligatiei dupa natura sa"[43] .

In doctrina veche, pornindu-se de Ia imprejurarea ca legea nu cuprinde nici un criteriu pentru evaluarea sporului de valoare a fondului, prin lucrarile facute de constructorul de buna-credinta, s-au stabilit doua norme:

a)    - estimarea sporului de valoare se face luand ca baza nu momentul efectuarii Iucrarilor ci cel al reintrarii imobilului in posesia proprietaruIui. Pentru plantatii evaluarea se face dupa momentul plantarii intrucat sporul de valoare ce il realizeaza arborii prin dezvoltarea lor, se datoreaza pamantului ;

b)    - sporul de valoare al fondului se stabileste dupa diferenta dintre valoarea lui inainte si dupa efectuarea constructiilor.Daca proprietarul opteaza pentru sporul de valoare, acesta trebuie calculat nu numai dupa diferenta dintre veniturile anterioare ai cele posterioare incorporatiunilor, ci din combinarea acestui element al veniturilor cu valoarea lucrarilor.