Dreptul de servitute - clasificarea servitutilor

Definitie si caractere. Dreptul de servitute este un drept real principal derivat, perpetuu si indivizibil, constituit asupra unui imobil, numit fond aservit sau dominat, pentru uzul si utilitatea altui imobil, numit fond dominant, imobile care apartin la proprietari diferiti^[1]. Dreptul de servitute este reglementat in art.576-643 din Codul civil.

Dreptul de servitute are urmatoarele caractere:

a) servitutea este un drept imobiliar, deoarece se constituie numai in folosul si, respectiv, sarcina unor bunuri imobile prin natura lor;

b) servitutea este un drept perpetuu, fiindca se mentine atata timp cat exista cele doua imobile si situatia care a determinat constituirea ei. Caracterul perpetuu al servitutii este de natura acestui drept si nicidecum de esenta lui. Prin urmare, el poate fi limitat sau stins prin conventia proprietarilor celor doua imobile;

c) servitutea este indivizibila, adica profita intregului fond dominant si greveaza, in intregime, fondul aservit. De aceea, atunci cand imobilul ce urmeaza sa fie fond aservit se afla in coproprietate, constituirea servitutii, fiind un act de dispozitie juridica, se poate face, potrivit regulii unanimitatii, numai cu acordul tuturor copartasilor. Dimpotriva, daca obiect al coproprietatii este imobilul in folosul caruia va fi exercitata servitutea, pentru constituirea ei, este suficient doar consimtamantul expres al cel putin unuia dintre copartasi, fiindca actul respectiv le profita tuturor^[2]. Ne referim, desigur, la servitutile ce se stabilesc prin conventie. Regula aratata mai sus se aplica invers si in cazul cand se convine stingerea servitutii.

Clasificarea servitutilor . Codul civil clasifica servitutile in functie de mai multe criterii, si anume:

a) dupa modul lor de exercitare, servitutile pot fi continue si necontinue. Sunt continue acele servituti pentru a caror exercitare si existenta nu este nevoie de fapta actuala a omului, cum ar fi de pilda, servitutea de scurgere a apelor de ploaie sau servitutea de vedere (art.622 C.civ.). Servitutile necontinue sunt acelea pentru a caror existenta si exercitare este absolut necesara fapta actuala a omului, cum sunt, de exemplu, servitutea de trecere, servitutea de a lua apa din fantana, servitutea de a paste animalele si altele asemenea (art.622, alin.2, parte finala C.civ.);

b) dupa felul in care se manifesta, servitutile sunt aparente si neaparente. Servitutile aparente sunt acele servituti care se cunosc datorita unor semne exterioare, precum o usa, o fereastra, un canal, o plantatie, o carare. Servitutile neaparente sunt acele servituti a caror existenta nu poate fi cunoscuta printr-un semn exterior sau lucrare exterioara vizibila, cum sunt, de pilda, servitutea de a nu cladi sau de a nu zidi decat pana la o anumita distanta sau inaltime, ori servitutea de a nu planta la o distanta mai mica decat cea prevazuta de lege;

c) dupa obiectul lor, servitutile sunt: pozitive si negative, urbane si rurale.

Servitutile pozitive sunt acelea care indreptatesc pe proprietarul fondului dominant sa faca, in mod direct, acte de folosinta asupra fondului aservit, cum sunt servitutea de trecere si servitutea de a lua apa; servitutile negative impun proprietarului fondului aservit anumite restrictii sau limitari in exercitarea dreptului sau de proprietate, cum este servitutea de a nu cladi ori servitutea de a nu face plantatii la o anumita distanta fata de fondul dominant. Servitutile negative se mai numesc servituti in non faciendo.

Servitutile sunt urbane sau rurale dupa cum sunt stabilite in folosul unei cladiri ori a unui teren;

d) dupa originea sau modul lor de constituire, art.577 C.civ. imparte servitutile in trei mari categorii:

- servituti naturale, adica acelea care isi au originea sau izvorul in situatia naturala a fondurilor, cum sunt, de exemplu, servitutea de scurgere a apelor naturale, servitutea de granituire si de ingradire a proprietatii, servitutea izvorului;

- servituti legale, acelea care se stabilesc ex lege, pe baza unor dispozitii normative exprese, in considerarea utilitatii publice ori in interesul comun al proprietarilor unor imobile invecinate cum sunt: servitutea de trecere in cazul locului infundat, servitutea picaturilor din streasina, servitutea negativa de vedere, servitutea distantei plantatiilor etc.;

- servitutile stabilite prin fapta omului care se constituie prin titlu - conventie sau testament -, uzucapiune sau prin destinatia proprietarului. Ele se mai numesc servituti veritabile sau propriu-zise.

Asa cum s-a aratat in literatura de specialitate, aceasta ultima clasificare a servitutilor este criticabila^[4]. Astfel, asa-zisele servituti naturale si servitutile legale, in realitate, nu sunt servituti veritabile . Nefiind dezmembraminte ale proprietatii, ci simple obligatii izvorate din raporturile de vecinatate, asa-zisele servituti naturale si servituti legale sunt opozabile tertilor, fara indeplinirea formalitatilor de publicitate imobiliara .

In concluzie, in acceptiunea proprie acestei notiuni, sunt servituti veritabile numai acelea care se stabilesc prin fapta omului, adica prin act juridic, uzucapiune si prin destinatia proprietarului. Numai ele dezmembreaza dreptul de proprietate^[7]. De altfel, in literatura de specialitate mai veche din tara noastra precum si in literatura juridica franceza contemporana problematica servitutilor naturale si a celor legale este abordata in legatura cu raporturile de vecinatate , teza reluata de autorii romani contemporani . Analiza dreptului de servitute este circumscrisa numai sferei servitutilor stabilite prin fapta omului.

Servitutile naturale si servitutile legale. Reamintim faptul ca aceste categorii de servituti sunt simple ingradiri sau limitari normale ale atributelor, de regula a celui de folosinta, din continutul juridic al dreptului de proprietate. Ba mai mult, chiar si distinctia dintre servitutile naturale si servitutile legale este nejustificata, deoarece originea sau izvorul lor este legea. Situatia a doua imobile, prin ea insasi, nu poate da nastere la o servitute sau ingradire a dreptului de proprietate numai daca este prevazuta expres de lege. Asadar, servitutile naturale sunt, in realitate, tot servituti legale, fiind de asemenea prevazute de lege.

Din analiza textelor Codului civil care reglementeaza servitutile naturale (art.578-585) si servitutile legale (art.586-619), precum si ale altor acte normative incidente in materie rezulta ca acestea, fiind deopotriva legale, pot fi impartite in doua categorii: servituti reciproce sau bilaterale si servituti nereciproce sau unilaterale.

Servitutile reciproce sau bilaterale sunt acele ingradiri sau limitari legale ale dreptului de proprietate prevazute de lege in folosul si, respectiv, sarcina a doua imobile, fiecare fiind, in raport cu celalalt, in acelasi timp, atat fond dominant, cat si fond aservit sau dominat. Dimpotriva, servitutile nereciproce sau unilaterale sunt acelea care se stabilesc exclusiv in folosul unuia dintre imobile si in sarcina celuilalt imobil, in asa fel incat unul este numai fond dominant, iar altul numai fond aservit sau dominat.

A. Servitutile reciproce sau bilaterale sunt:

a) servitutea sau dreptul de granituire. Potrivit art.584 C.civ., orice proprietar poate obliga pe vecinul sau sa procedeze la granituirea proprietatii lipita de a sa; cheltuielile de granituire sunt suportate in proportie egala de titularii celor doua fonduri. Atunci cand granituirea nu se face prin buna invoiala, pentru delimitarea fondurilor invecinate, poate fi utilizata actiunea in granituire^[10];

Analiza: Contract de garantie Lucrare: Contracte civile speciale - contractul de vanzare cumparare

b) servitutea distantei plantatiilor (art.607 C.civ.), potrivit careia nu se pot planta arbori inalti la o distanta mai mica de doi metri si nu se pot face plantatii si garduri vii la o distanta mai mica de jumatate de metru fata de linia despartitoare, a doua fonduri, daca nu exista alte reguli stabilite prin dispozitii normative speciale sau prin obiceiuri locale.

Aceasta servitute negativa se stinge sau devine unilaterala daca proprietarul unuia dintre fonduri a obtinut servitutea contrara, pozitiva, adica dreptul de a avea plantatii la o distanta mai mica decat cea prevazuta de art.607 C.civ. O astfel de servitute se poate stabili numai prin fapta omului;

c) servitutea picaturilor din streasina. Art.615 C.civ. prevede ca orice proprietar este obligat sa-si faca streasina casei sale in asa fel incat apa de ploaie sa se scurga pe terenul sau sau in strada si nicidecum pe fondul vecinului;

d) servitutea privind distanta si lucrarile intermediare pentru anumite constructii (art.610 C.civ.) care consta in obligatia proprietarilor a doua fonduri vecine de a face astfel de lucrari numai respectand distanta stabilita prin reglementari speciale ori prin obiceiuri locale, fata de fondul invecinat;

e) servitutea negativa de vedere (art.611 si urm. C.civ.) care consta in obligatia proprietarilor a doua imobile vecine de a nu deschide ferestre de vedere, balcoane etc. la o distanta mai mica decat cea prevazuta de lege. Distanta legala minima este de 1,90 m si 0,60 m, dupa cum vederea este directa, perpendiculara sau piezisa, oblica asupra fondului invecinat. Deschiderile de aerisire si lumina pot fi facute la orice inaltime si distanta^[11].

B. Servitutile nereciproce sau unilaterale sunt:

a) servitutea de scurgere a apelor naturale (art.578 C.civ.) consta in aceea ca terenurile inferioare (situate in aval) sunt supuse sa primeasca apele ce curg natural, fara interventia omului, de pe terenurile superioare (situate in amonte)^[12]. Proprietarul fondului inferior este obligat sa nu ridice stavilare pentru a opri aceasta scurgere. Proprietarul fondului superior nu poate face nici o lucrare prin care s-ar agrava servitutea fondului inferior;

b) servitutea izvoarelor (art.575-583 C.civ.) care consta in obligatia celui ce are un izvor pe terenul sau sa-l intrebuinteze in asa fel incat sa nu aduca atingere dreptului dobandit de catre proprietarul fondului vecin de a folosi acel izvor. De asemenea, se interzice proprietarului fondului pe care se afla un izvor ce da apa necesara unei comune sau altei asezari sa faca orice lucrare de natura a-i schimba cursul;

c) servitutea de trecere sau a locului infundat (art.616-619)^[13]. Potrivit art.616 C.civ., proprietarul al carui loc este infundat, adica nu are iesire la calea publica, poate reclama o trecere pe terenul vecinului sau pentru a-si putea folosi propriul fond, avand indatorirea de a-l despagubi pentru pagubele ce i le­ar cauza. Doctrina a interpretat extensiv portanta servitutii legale de trecere in sensul ca proprietarul unui teren infundat poate sa treaca pe terenul proprietatea vecinului pentru a executa lucrarile de reparatie sau de intretinere la constructia proprie . Trecerea trebuie sa se faca pe calea cea mai scurta de iesire la drumul public si prin locul ce ar pricinui cea mai mica paguba proprietarului fondului aservit. Proprietarul fondului aservit este tinut sa nu faca nimic de natura a impiedica realizarea intereselor legitime ale proprietarului fondului dominant .

Asa cum prevede art.616 C.civ., prin loc infundat se intelege acel fond care nu are nici o iesire la calea publica. Practica judiciara a largit insa notiunea de loc infundat, statuand ca art.616 C.civ. se refera, nu numai la imposibilitatea absoluta de a iesi la calea publica, ci si la acele situatii in care desi exista o astfel de iesire, ea prezinta inconveniente grave sau poate fi periculoasa pentru proprietarul fondului dominant^[16]. De asemenea, s-a mai precizat ca ori de cate ori exista iesire la calea publica pe un drum care este impracticabil, dar poate deveni practicabil cu anumite cheltuieli, art.616 C.civ. nu isi gaseste aplicarea . La stabilirea unei servituti de trecere, instantele de judecata au obligatia sa tina seama si de interesul celui care urmeaza sa suporte consecintele ei, fara a avea in vedere exclusiv interesul celui ce urmeaza sa beneficieze de dreptul de trecere . Deoarece servitutea legala de trecere se stabileste cu titlu oneros, proprietarul fondului aservit este indreptatit cu echivalentul lipsei de folosinta a terenului utilizat pentru terecere, stabilita in raport cu valoarea lui de circulatie .

Mai trebuie retinut ca pentru a da nastere la un drept de trecere, lipsa iesirii la calea publica trebuie sa fie straina de conduita proprietarului locului infundat. Practica judiciara a statuat ca: 'In cazul in care infundarea este rezultatul faptului sau neprevederii proprietarului insusi, cum ar fi imparteala unui loc ce nu era infundat intre mai multi proprietari, vanzarea fondului mai multor proprietari ori edificarea unei cladiri de-a curmezisul iesirii, din toate acestea rezultand un loc infundat; trecerea nu ar mai putea fi ceruta'^[20].

In caracterizarea unei asemenea orientari, intr‑o alta solutie de speta s-a aratat: 'Intrucat situatia existenta se datoreste faptei reclamantilor care, dupa cumpararea terenului, si-au edificat casa de-a curmezisul acestuia, lasandu-si inspre terenul ramas in spatele casei un culoar insuficient pentru trecerea cu autovehiculul ori vehiculul cu tractiune, acestia nu sunt indreptatiti sa pretinda de la paratii vecini trecerea peste terenul proprietatea acestora'^[21].

Subliniem ca, fiind vorba de o servitute nascuta din lege, nu este necesara indeplinirea formalitatilor de publicitate.

Servitutile stabilite prin fapta omului. Servitutile stabilite prin fapta omului sunt singurele servituti veritabile. Ele sunt reglementate in art.620-643 C.civ. Potrivit art.620 C.civ. proprietarii au libertatea sa stabileasca pe proprietatile lor sau in folosul acestora orice servituti, cu conditia de a nu impune proprietarului fondului aservit obligatia unui fapt personal si sa nu contravina ordinii publice si bunelor moravuri.

Servitutile propriu-zise pot fi stabilite in trei moduri: prin titlu, uzucapiune si destinatia proprietarului.

A. Stabilirea servitutilor prin titlu Prin titlu se intelege un act juridic. In sfera notiunii de titlu trebuie sa includem contractul cu titlu oneros, contractul cu titlu gratuit, testamentul, in timp ce actul juridic unilateral nu poate da nastere unei servituti. In principiu, orice servitute poate fi stabilita prin titlu. Ba mai mult, potrivit art.624 C.civ., servitutile continue si neaparente, precum si cele necontinue si neaparente se pot stabili numai prin act juridic. Actele juridice prin care se constituie o servitute sunt supuse transcrierii. In sistemul de carte funciara, dreptul de servitute trebuie inscris in foaia de sarcini.

B. Stabilirea prin uzucapiune sau prescriptie achizitiva. In conformitate cu art.623 C.civ. pot fi dobandite prin uzucapiune numai servitutile propriu-zise continue si aparente, cum ar fi servitutea de vedere^[22]. Posesia trebuie sa se exercite timp de 30 de ani.

C. Stabilirea servitutilor prin destinatia proprietarului. Constituirea in acest mod a servitutilor propriu-zise are loc atunci cand unul si acelasi proprietar a doua imobile vecine stabileste intre ele o stare de fapt care ar fi o servitute daca ar apartine la proprietari diferiti. Aceasta stare poate sa apara si intre doua parti distincte ale unui singur fond, care ar fi o servitute daca cele doua parti ar apartine fiecare la cate un proprietar diferit. Atata vreme cat cele doua imobile sau parti ale aceluiasi fond apartin unui proprietar, nu poate fi vorba de o servitute. Atunci insa cand cele doua imobile sau parti ale aceluiasi fond vor avea, fiecare, proprietari diferiti, urmare a instrainarii unuia sau uneia dintre ele sau ca efect al dobandirii lor prin mostenire, situatia de fapt stabilita de fostul proprietar se va transforma intr-o servitute veritabila, daca nu exista o clauza contractuala sau testamentara diferita. Astfel, potrivit art.625 C.civ., 'destinatiunea proprietarului tine loc de titlu'. Pot fi constituite pe aceasta cale numai servitutile continue si aparente, cum sunt: servitutea de vedere si servitutea distantei plantatiilor.