Contractul de locatiune

Notiune. Contractul de locatiune este contractul prin care o parte numita locator se obliga a asigura celeilalte parti numite locatar folosinta unui lucru individual determinat pe o perioada determinata sau nedeterminata de timp in schimbul obligatiei locatarului de a plati un pret numit chirie.

Reglementare Acest contract este reglementat de Codul civil in art. 1416-1453 cat si de alte acte normative: Legea nr. 114/1996 a locuintei, OUG 40/1999 modificata prin Legea 241/2001, Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea unitatilor economice de stat ca regii autonome si societati comerciale etc.

Potrivit art. 1413 C. civ., locatiunea este de mai multe feluri, fiecare tip de locatiune avand propriul sau regim juridic. Astfel :

- locatiunea edificiilor si a miscatoarelor se numeste inchiriere ;

- locatiunea fondurilor rurale se numeste arendare ;

- locatiunea lucrarilor si a muncii se numeste prestare de servicii si face obiectul de studiu si al altor ramuri de drept precum dreptul transporturilor sau dreptul muncii.

Reglementarea locatiunii de catre Codul civil reprezinta dreptul comun in materie si ea isi gaseste aplicare ori de cate ori nu exista reglementari speciale.

Caractere juridice. Locatiunea are urmatoarele caractere juridice:

- este un contract consensual, fiind valabil incheiat prin simplul acord de vointa al partilor. In practica nu se recomanda incheierea verbala a acestui contract deoarece, conform art. 1416 al. 1 C.civ., daca contractul verbal nu a fost pus in executare si una din parti il neaga, proba cu martori (si prin urmare nici prezumtiile) nu este primita chiar daca ar exista un inceput de dovada scrisa; daca una din parti neaga cuantumul pretului si nu existenta contractului, acesta va fi dovedit printr-o expertiza ale carei cheltuieli vor fi suportate de partea care a sustinut pretentiile neintemeiate. Potrivit legii 114/1996 astfel cum a fost modificata prin OUG 40/1999, contractul de inchiriere a locuintelor se incheie in forma scrisa, actul urmand a fi inregistrat la organele fiscale.

- este un contract cu titlu oneros si comutativ, intrucat fiecare parte urmareste sa obtina un castig, iar prestatiile partilor sunt cunoscute de acestea de la data incheierii contractului;

- este un contract sinalagmatic, presupunand obligatii reciproce si interdependente intre partile sale;

- este un contract cu executare succesiva in timp, deoarece prin natura lucrurilor, folosinta bunului este exercitata in timp, iar chiria este si ea scadenta in functie de aceasta durata. Durata de timp a contractului de inchiriere poate fi determinata sau nedeterminata, dar nu poate fi perpetuua.

Conditiile de validitate. Inchirierea trebuie sa respecte conditiile de validitate ale oricarui contract, cu unele precizari:

Capacitatea partilor. Inchirierea este de regula un act de administrare (urmarind sa puna in valoare un anumit bun), exceptand cazul prevazut de art.711 pct. 9 C.proc.civ. si art. 21 lit. C pct. a din Legea nr. 7/1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare care prevad ca inchirierea unui imobil pe o durata de 3 ani este un act de dispozitie. Astfel, daca locatiunea este un act de administrare, locatorul poate avea si capacitate de exercitiu restransa, incheind contractul personal cu acordul prealabil al reprezentantului legal, iar daca este un act de dispozitie este necesar si acordul autoritatii tutelare. In ceea ce-l priveste pe locatar, acesta poate fi intotdeauna o persoana cu capacitate de exercitiu restransa care va incheia personal contractul cu acordul prealabil al reprezentantului legal.

Obiectul locatiunii nu este lucrul in sine, ci folosinta pe care locatorul trebuie sa o procure zi de zi pe durata contractului. Bunurile care pot forma obiectul derivat al locatiunii pot fi atat bunuri imobile cat si mobile corporale sau incorporale.

Lucrul inchiriat nu trebuie sa se distruga (exceptand uzura datorata folosintei) sau sa se consume prin folosinta ; pot forma deci obiect al contractului numai bunurile neconsumptibile si nefungibile dupa natura lor sau potrivit vointei partilor.

Si bunurile viitoare pot forma obectul locatiunii cu exceptia unei succesiuni nedeschise.

Majoritatea doctrinei considera ca dreptul de folosinta al locatarului este un drept de creanta, astfel ca locatarul nu poate urmari bunul daca acesta se afla in stapanirea unui tert si nici nu are un drept de preferinta cu privire la bun.

In cazul vanzarii bunului inchiriat de catre locator, cumparatorul este obligat sa respecte locatiunea incheiata anterior daca s-a facut prin act autentic sau act sub semnatura privata cu data certa. In concursul dintre doi locatari ai aceluiasi bun, prioritate va  avea acela care a incheiat primul contractul de inchiriere (act autentic sau sub semnatura privata cu data certa), chiar daca celalalt s-ar afla in posesia bunului

Chiria reprezinta contravaloarea folosintei bunului si de regula, dar nu obligatoriu, ea consta intr-o suma de bani. Modalitatea de plata a chiriei este stabilita prin acordul partilor ; de regula, se stabileste pe unitati de timp : luna, saptamana, an etc.

Chiria trebuie sa fie determinata sau determinabila si, la fel ca la vanzare, cuantumul ei poate fi stabilit de un tert ales drept mandatar comun al partilor ; de asemenea, trebuie sa fie sincera si serioasa, lipsa acestor caracteristici ducand la nulitatea absoluta a contractului de locatiune cu mentiunea ca acordul dintre parti poate fi un comodat.

2. Efectele contractului de locatiune

Obligatiile locatorului. Din definitie reiese ca locatorul are obligatia de a asigura locatarului folosinta bunului inchiriat, obligatie care se realizeaza printr-o serie de alte obligatii:

a) Obligatia de predare a bunului (obligatie de a face). Art. 1421 al.1 C. civ. prevede ca locatorul este obligat sa predea bunul locatarului astfel incat sa poata fi intrebuintat de acesta conform destinatiei sale. Predarea se va face la termenul prevazut in contract.

In cazul neexecutarii acestei obligatii, locatarul poate alege intre executarea silita a contractului sau a cere rezilierea cu daune-interese sau, daca nu a achitat chiria, poate invoca exceptia de neexecutare a contractului.

Lucrul trebuie predat in stare buna astfel incat sa corespunda folosintei potrivit destinatiei stabilite prin contract.

b) Obligatia de a mentine lucrul in stare buna de functionare. Locatorul are obligatia ca in timpul contractului sa faca toate reparatiile necesare bunei folosinte a lucrului, afara de micile reparatii locative care sunt in sarcina locatarului si aceasta intrucat el trebuie sa asigure starea corespunzatoare a lucrului pe toata perioada locatiunii.

Locatorul trebuie sa efectueze reparatiile capitale, majore (repararea zidurilor, a acoperisului, renovare etc), cheltuielile mici, locative fiind in sarcina locatarului.

Art. 1439 C. civ. prevede ca locatiunea inceteaza daca lucrul a pierit in totalitate sau "s-a facut netrebnic spre obisnuita intrebuintare".

Daca locatorul nu isi indeplineste aceasta obligatie, locatarul poate solicita instantei fie obligarea la executarea acestei obligatii sub sanctiunea platii unor daune cominatorii, fie autorizarea de a efectua el insusi aceste lucrari in contul locatorului, fie rezilierea contractului cu daune-interese.

Document online: Contract de afiliere Referat: Contractul de donatie

c) Obligatia de garantie pentru folosinta linistita si utila a bunului. Din dispozitiile art. 1422-1428 rezulta ca aceasta obligatie priveste trei aspecte:

Garantia pentru tulburarile provenite din fapta proprie. Aceasta consta in obligatia locatorului de a se abtine de la orice act sau fapt care ar putea tulbura linistita folosinta a lucrului de catre locatar, indiferent ca este o tulburare de fapt sau de drept. Nu constituie o tulburare imputabila locatorului faptul ca acesta efectueaza reparatiile urgente ce cad in sarcina sa si care nu pot fi amanate, chiar daca prin aceasta se limiteaza partial folosinta bunului. Reparatia nu poate dura mai mult de 40 de zile, in caz contrar locatarul putand solicita reducerea chiriei proportionala cu lipsa partiala a folosintei.

Daca locatarul pierde in intregime folosinta bunului, el poate solicita rezilierea contractului.

2. Garantia pentru tulburarile de drept provenite de la terti. Locatorul nu raspunde pentru tulburarea de fapt impotriva careia locatarul se poate apara singur prin actiunile posesorii.

Daca locatarul este evins de un tert si pierde astfel folosinta partiala sau totala a bunului, el are dreptul fie la o scadere proportionala a chiriei (in cazul evictiunii partiale), fie la rezilierea contractului cu daune-interese (in cazul evictiunii totale sau cand pierderea suferita este atat de insemnata incat bunul nu mai corespunde destinatiei pentru care a fost inchiriat).

Raspunderea locatorului opereaza numai daca este introdus in proces de locatar (printr-o cerere de chemare in garantie sau cerere de aratare a titularului dreptului) pentru a-l apara si a-i face opozabila hotararea judecatoreasca. Locatorul va raspunde chiar daca nu a fost introdus in proces atunci cand locatarul dovedeste ca procesul ar fi fost oricum pierdut.

3. Garantia pentru viciile ascunse ale bunului inchiriat. Raspunderea opereaza chiar daca bunul nu este absolut impropriu folosintei. Este necesar ca viciile sa prezinte o anumita gravitate, adica sa micsoreze folosinta lucrului astfel ca daca locatarul le-ar fi cunoscut, nu ar fi incheiat contractul.

Nu importa buna sau reaua-credinta a locatorului, iar viciul poate sa aiba atat o cauza anterioara cat si posterioara incheierii contractului, aparand pe parcursul executarii, intrucat locatorul are obligatia continua de a asigura buna folosinta a lucrului pe toata durata contractului.

Locatorul raspunde pentru viciile ascunse ale lucrului nu si pentru cele aparente pe care locatarul le-a cunoscut sau putea sa le cunoasca in momentul contractarii.

Daca bunul se deterioreaza partial in timpul contractului datorita unui caz fortuit, locatarul poate cere fie rezilierea, fie scaderea chiriei, dar fara daune-interese.

In cazul unor vicii ascunse ale lucrului inchiriat, locatarul poate solicita fie reducerea chiriei proportional cu reducerea valorii de intrebuintare a bunului, fie rezilierea contractului cu daune-interese. Locatorul de buna-credinta va fi obligat numai la plata daunelor previzibile, pe cand cel de rea-credinta va suporta atat daunele previzibile cat si pe cele imprevizibile.

Actiunea in garantie pentru vicii se prescrie in termenul general de prescriptie (3 ani).

Partile pot modifica prin acordul lor dispozitiile legale din acesta materie, putand micsora, inlatura sau agrava raspunderea locatorului pentru viciile ascunse.

Obligatiie locatarului. Locatarul are urmatoarele obligatii:

a) Obligatia de a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar conform destinatiei sale. Destinatia bunului este stabilita de parti prin contract. In lipsa unei clauze exprese, destinatia se determina dupa natura bunului, dupa destinatia sa anterioara, dupa profesia chiriasului, dupa obiceiul locului etc.

Locatarul nu poate schimba destinatia bunului fara acordul locatorului, in caz contrar, daca efectueaza transformari importante sau schimba destinatia bunului chiar si numai partial, locatorul poate solicita fie rezilierea contractului fie obligarea locatarului de a readuce lucrul la starea initiala.

Din aceasta obligatie decurge pentru locatar obligatia de a intretine bunul, adica de a efectua micile reparatii locative provenite din uzul normal al lucrului (reparatia tencuielii din partea de jos a peretilor, a parchetului, a geamurilor etc.- art. 1447 si 1449 C.civ.) daca nu au fost cauzate de vechimea bunului sau de forta majora. In cazul in care locatarul nu efectueaza aceste mici reparatii care sunt in sarcina sa, locatorul poate solicita daune-interese dar numai la incetarea contractului deoarece se presupune ca incovenientele lipsei de intretinere sunt suportate de locatar.

Daca locatarul nu a efectuat la timp reparatiile mici, locative, ceea ce a dus la degradarea bunului, va fi obligat sa suporte nu numai aceste reparatii dar si pe cele majore, necesare, cat si rezilierea contractului intervenita la cererea locatorului.

Potrivit art. 1434 al. 1 C. civ., « locatarul este raspunzator de stricaciunile si pierderile intamplate in cursul folosintei sale, intrucat nu probeaza ca au urmat fara culpa sa ». Prezumtia de culpa instituita pentru locatar poate fi rasturnata de acesta pentru a inlatura raspunderea sa daca dovedeste ca stricaciunile sau piederile s-au datorat unei cauze straine exoneratoare de raspundere.

Locatarul raspunde de incendiul bunului daca acesta nu s-a produs datorita unui caz fortuit sau de forta majora, iar raspunderea se extinde la valoarea intregului prejudiciu cauzat.

In caz de stricaciuni sau deteriorari sau incendiu, locatorul poate solicita nu numai obligarea locatarului la acoperirea prejudiciului dar si rezilierea contractului.

b) Obligatia de a plati chiria. Art. 1429 pct. 2 C. civ. prevede ca locatarul trebuie sa plateasca chiria la termenele stipulate in contract. In lipsa unei stipulatii, locul platii este la domiciliul locatarului, plata fiind cherabila.

Locatarul are dreptul de a suspenda plata chiriei daca este amenintat de un pericol de evictiune.

In caz de neexecutare cupabila a obligatiei de plata a chiriei, locatorul poate cere rezilierea contractului; partile pot stipula un pact comisoriu expres de ultim grad in temeiul caruia contractul sa fie de drept reziliat, in caz de neplata, fara notificare si fara interventia instantei.

Daca pe parcursul executarii contractului au intervenit modificari (fiind intrunite conditiile impreviziunii, de ex. cuantumul chiriei nu mai corespunde valorii folosintei) pe care partile nu le-au putut prevedea la incheierea contractului, fosta Curte Suprema de Justitie a apreciat ca este posibila modificarea chiriei in functie de inflatie pe parcursul contractului.

c) Obligatia de a restitui lucrul inchiriat la incetarea locatiunii. La incetarea contractului, locatarul trebuie sa restituie bunul in starea in care l-a primit, stare prezentata intr-un inventar intocmit la contractare ; daca nu s-a intocmit un astfel de inventar, se prezuma (prezumtie relativa) ca bunul a fost predat in stare buna si tot astfel trebuie restituit. Daca locatarul aduce imbunatatiri bunului cu acordul locatorului, el are dreptul la despagubiri raportate la valoarea acestora ; daca insa aceste imbunatatiri au fost aduse fara acordul locatorului, locatarul poate fi obligat sa readuca lucrul in starea initiala cat si la plata daunelor-interese pentru prejudiciul cauzat locatorului.

d) Obligatia de a anunta pe locator de orice incercare de uzurpare. Art. 1433 C. civ. dispune ca locatarul, sub sanctiunea de daune-interese si cheltuieli de judecata, este obligat sa anunte pe locator in termen util de orice incercare a tertilor de valorificare a unui drept asupra bunului pentru a da posibilitatea locatorului de a se apara impotriva tertului.

Incetarea contractului de locatiune

Cauzele de incetare a contractului de locatiune sunt:

. Denuntarea unilaterala. Acest caz de incetare intervine cand contractul a fost incheiat pe o durata nedeterminata de timp. Denuntarea trebuie sa fie precedata de un preaviz, constand intr-un anunt urmat de un interval de timp in care cealalta parte poate sa-si procure un contract similar.

In practica, se considera ca introducerea unei actiuni in evacuare este o manifestare in sensul denuntarii unilaterale. Partea careia i se anunta « concediul » (i se aduce la cunostinta intentia de denuntare a contractului) nu se poate opune, contractul fiind denuntat cu sau fara acordul acesteia.

Expirarea termenului. Locatiunea incheiata pe o durata determinata inceteaza de drept la expirarea acestei perioade de timp. In cazul inchirierii de locuinte, chiriasul are dreptul la reinnoirea succesiva a contractului.

Daca dupa expirarea duratei contractului, locatarul ramane in folosinta lucrului, continuand sa plateasca chirie, iar locatorul nu se opune, contractul se considera reinnoit prin tacita relocatiune (reconductiune). Acest nou contract va fi carmuit de regulile cu privire la locatiunea pe termen nedeterminat. Noul contract se considera incheiat in aceleasi conditii ca si vechiul contract, exceptand garantiile care se sting odata cu vechiul contract.

Daca anterior expirarii termenului contractual, locatorul a notificat concediul, tacita relocatiune nu mai opereaza chiar daca locatarul a continuat sa foloseasca bunul si dupa implinirea termenului.

Rezilierea. Fiind un contract sinalagmatic cu executare succesiva in timp, locatiunea este supusa rezilierii in conditiile dreptului comun. Daca rezilierea se datoreaza culpei locatarului, acesta este obligat sa plateasca locatorului chiria pe toata perioada necesara unei noi contractari ; aceasta perioada nu poate fi prelungita prin pasivitatea locatorului caci in acest caz se face vinovat de abuz de drept si pierde dreptul la aceste despagubiri.

Pieirea lucrului inchiriat. Daca lucrul piere in totalitate, fie din culpa unei parti, fie din caz fortuit, locatiunea inceteaza de drept din lipsa de obiect. Daca pieirea se datoreaza culpei uneia din parti, aceasta va fi obligata la daune-interese ; daca pieirea se datoreaza unui caz fortuit sau fortei majore, nici o parte nu va fi obligata la daune. In cazul unei pieiri partiale a lucrului, locatarul poate alege intre mentinerea contractului cu reducerea proportionala a chiriei, fie rezilierea contractului daca lucrul a devenit impropriu destinatiei pentru care a fost inchiriat.

Desfiintarea titlului locatorului. Daca in timpul contractului titlul locatorului este desfiintat (in urma admiterii unei actiuni in anulare sau constatarea nulitatii absolute a titlului locatorului, rezolutiune) sau acesta este evins de un tert, contractul inceteaza in temeiul principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis .

Prin exceptie, contractul de locatiune incheiat de uzufructuar este valabil pe o perioada de cel mult 5 ani, in limitele unui act de administrare, chiar daca uzufructul ar inceta anterior.

De asemenea, contractul de locatiune incheiat de un dobanditor al unui imobil ipotecat este valabil, in cazul in care acesta este evins, daca contractul de locatiune s-a incheiat cu buna-credinta si are data certa anterioara notarii somatiei de plata in cartea funciara (art. 498 al. 2 C. proc. civ.) .

Contractul de locatiune nu va inceta nici in cazul in care a fost incheiat de un mostenitor (proprietar) aparent ca locator, locatarul putand invoca teoria proprietarului aparent daca a fost de buna-credinta, necunoscand ca locatorul nu este adevaratul proprietar.

Instrainarea bunului inchiriat, daca exista clauza in acest sens. Contractul inceteaza daca locatorul vinde sau instraineaza bunul unui tert, iar in contractul de locatiune exista clauza expresa de incetare a contractului in caz de instrainare. In acest caz locatarul are dreptul la despagubiri din partea locatorului si un drept de retentie asupra bunului pana la plata acestora, neputand fi evacuat pana la achitarea integrala a despagubirilor care i se cuvin.

Daca nu exista clauza privind incetarea locatiunii in caz de instrainare, contractul nu va inceta si va fi opozabil tertului dobanditor daca este incheiat prin act autentic sau act sub semnatura privata cu data certa.

In cazul locatiunii unui imobil pe o durata mai mare de 3 ani, Legea nr. 7/1996 prevede obligativitatea indeplinirii formelor de publicitate pentru a deveni opozabil tertilor ; daca contractul de locatiune este autentic sau sub semnatura privata cu data certa dar, fiind incheiat pe o perioada mai mare de trei ani, nu a fost inscris in cartea funciara anterior inscrierii contractului de vanzare-cumparare a bunului inchiriat, va fi valabil numai pentru 3 ani de la data instrainarii bunului.

In cazurile in care cumparatorul nu este obligat sa respecte locatiunea si doreste incetarea contractului, are obligatia de a anunta locatarului concediul, cu respectarea termenului de preaviz.

Sublocatiunea si cesiunea

contractului de inchiriere

Nefiind un contract intuitu personae, art. 1418 al. 1 C. civ. prevede ca locatarul are dreptul de a subinchiria sau cesiona (instraina) dreptul sau catre o terta persoana cu conditia ca aceasta facultate sa nu-i fi fost interzisa prin contractul de locatiune.

Interdictia de a cesiona sau subinchiria nu este prezumata de lege, astfel ca trebuie precizata printr-o clauza contractuala expresa.

Sublocatiunea ( subinchirierea ) consta in transmiterea totala sau partiala de catre locatar a dreptului sau de folosinta asupra lucrului inchiriat, in favoarea unui tert in temeiul unui contract de locatiune incheiat cu acesta. In acest nou contract, locatarul va avea calitatea de locator, iar tertul care subinchiriaza, pe aceea de locatar.

Cesiunea consta in transmiterea in tot sau in parte de catre locatar a dreptului sau de folosinta asupra bunului in favoarea unui tert in temeiul unui contract translativ de drepturi (vanzare, donatie, schimb etc).

In cazul sublocatiunii, raporturile juridice dintre locatar si locator (din primul contract) nu sunt afectate cu nimic, iar intre locatar si sublocatar se aplica regulile obisnuite ale locatiunii.

In cazul cesiunii, daca aceasta este opozabila locatorului (cesiunea i-a fost notificata sau locatorul a acceptat cesiunea prin act autentic), locatarul este inlocuit cu cesionarul care va prelua toate drepturile si obligatiile sale, acesta din urma dobandind calitatea de locatar.

Daca locatarul subinchiriaza sau cesioneaza contractul, desi acest lucru i-a fost interzis expres in locatiune, locatorul este in drept sa ceara rezilierea contractului pentru neexecutarea culpabila a obligatiilor de catre locatar.