Accesiunea sau incorporatiunea - aluviunea, avulsiunea, insulele si prundisurile

Notiunea si felurile accesiunii. Art.488 C.civ. prevede: 'Tot ce se uneste si se incorporeaza cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului.'. Cu alte cuvinte, accesiunea este incorporarea sau unirea unui lucru cu alt lucru, fiecare avand proprietari diferiti^[1]. Proprietarul bunului mai important, considerat principal, devine si proprietar al bunului mai putin important sau accesoriu. Fostul proprietar al bunului accesoriu, de regula, are dreptul sa primeasca o despagubire, in virtutea principiului imbogatirii fara just temei.

Accesiunea este reglementata in art.483-516 C. civ. Din analiza acestor reglementari rezulta ca accesiunea poate opera numai atunci cand doua bunuri, avand proprietari diferiti, s-au unit in asa fel incat despartirea lor nu este posibila decat cu deteriorarea ambelor bunuri sau distrugerea totala ori partiala a unuia dintre ele. Accesiunea mai prezinta o dubla prezumtie^[2]: proprietarul solului este proprietarul plantatiilor si constructiilor, pe de o parte, iar pe de alta parte, cel care a construit sau a plantat se prezuma ca a actionat pe spezele sale.

Nu se pot dobandi prin accesiune acele bunuri care fac parte din domeniul public national sau local.

Accesiunea este de doua feluri: imobiliara si mobiliara. Accesiunea imobiliara, la randul ei, poate fi: naturala si artificiala.

Accesiunea imobiliara naturala. Accesiunea imobiliara naturala consta in unirea sau incorporarea a doua bunuri avand proprietari diferiti, fara interventia omului. Codul civil reglementeaza cateva cazuri de accesiune naturala, si anume: aluviunea, avulsiunea, insulele si prundisurile, accesiunea animalelor salbatice si accesiunea albiei parasite.

A. Aluviunea Prin aluviune se inteleg cresterile de teren care se fac pe nesimtite ca urmare a depunerilor succesive de pamant la malurile apelor curgatoare. Ele apartin proprietarului terenului riveran la care s-au facut acele depuneri de pamant (art.495-497 C.civ.).

B. Avulsiunea (art.498 C.civ.). Prin avulsiune se intelege ruperea brusca a unei bucati de pamant, datorita actiunii apelor curgatoare, si alipirea ei la un teren riveran care este proprietatea altei persoane. Potrivit legii, acea bucata de pamant devine proprietatea proprietarului fondului la care s-a produs alipirea. Totusi, fostul proprietar poate sa o revendice in termen de un an.

C. Insulele si prundisurile (art.500 C.civ.). Textul art.500 C.civ. prevede ca insulele si prundisurile care se formeaza in raurile nenavigabile si neplutitoare sunt ale proprietarului tarmului pe care ele s-au format. Pentru aceasta trebuie sa fie determinata linia mediana a cursului apei. In ipoteza in care s-a format in intregime de o parte a liniei mediane, va reveni in totalitate proprietarului fondului riveran din acea parte. Atunci cand insula formata trece peste linia mediana a raului, art.500 C.civ., parte finala, prevede ca 'fiecare proprietar are dreptul de proprietate asupra partii de insula ce se intinde spre el, pornind de la jumatatea raului'.

Potrivit art.499 C.civ. insulele si prundisurile care se formeaza in albia fluviilor si raurilor navigabile sau plutitoare sunt proprietatea statului.

D. Accesiunea albiei unui rau care si-a schimbat cursul in mod natural. Potrivit art.502: 'Daca un fluviu sau un rau isi face un nou curs parasind vechea sa albie, aceasta albie, se imparte intre proprietarii marginasi'. Proprietarii riverani carora le revine vechea albie a raului nu sunt obligati sa plateasca nici o despagubire proprietarului pe terenul caruia raul si-a facut o noua albie, deoarece acest fenomen a avut loc in mod natural^[3].

E. Accesiunea animalelor salbatice. Art.503 C.civ., prevede ca 'Orice animale sau zburatoare salbatice trec in cuprinsul nostru se fac ale noastre, pe cat timp raman la noi, afara numai daca asemenea trecere s-a ocazionat prin frauda sau artificii'. Interpretarea acestui articol se refera, in ceea ce priveste animalele si pasarile salbatice, la dobandirea prin ocupatiune. Numai dobandirea animalelor sau pasarilor semi-salbatice, asa cum sunt ele definite de art. 468 alin. 2 C.civ. (porumbeii, iepurii de casa, roiurile de albine) prin trecerea lor pe pamantul unui proprietar, are loc in virtutea dreptului de accesiune^[4], animalele devenind accesoriile fondului pe care se afla . Imediat ce animalele parasesc terenul respectiv, ele inceteaza a mai apartine proprietarului acelui teren.

Mentionam ca fondul cinegetic, in prezent, este proprietatea statului. Dobandirea unor exemplare de animale salbatice de catre orice persoana poate avea loc numai in conditiile prevazute de Legea nr.103/1996 privind  fondul cinegetic si protectia vanatului.

Accesiunea imobiliara artificiala. Accesiunea imobiliara artificiala se realizeaza prin interventia si activitatea omului. Potrivit art.492 C.civ., 'orice constructie, plantatie sau lucru facut in pamant sau asupra pamantului sunt prezumate a fi facute de catre proprietarul acelui pamant cu cheltuiala sa si ca sunt ale lui, pana ce se dovedeste din contra'. Art.493-494 C.civ. reglementeaza doua cazuri de accesiune imobiliara artificiala.

A. Accesiunea constructiilor, plantatiilor sau altor lucrari facute de un proprietar pe terenul sau cu materialele aflate in proprietatea altei persoane. Art.493 C.civ. prevede ca proprietarul terenului devine si proprietar al constructiei, plantatiei sau altei lucrari, prin accesiune. El este insa indatorat, in virtutea principiului imbogatirii fara just temei, sa plateasca valoarea materialelor celui caruia i-au apartinut. De asemenea, poate fi obligat si la plata de daune interese in conditiile raspunderii civile delictuale.

B. Accesiunea constructiilor, plantatiilor sau altor lucrari facute de o persoana cu materialele sale pe un teren, aflat in proprietatea altuia ( art.494 C.civ.). De regula, proprietarul terenului devine, prin accesiune, si proprietar al constructiilor, plantatiilor si lucrarilor realizate, avand insa obligatia sa-l despagubeasca pe constructor tot pe temeiul principiului imbogatirii fara justa cauza. Tratamentul juridic al constructorului este insa diferit, dupa cum el a fost de rea-credinta sau, dimpotriva, de buna-credinta.

a) Tratamentul juridic al constructorului de rea-credinta. Prin constructor de rea-credinta se intelege acea persoana care ridica o constructie sau face o plantatie sau alta lucrare pe un teren, cunoscand ca terenul in cauza nu-i apartine, ci este proprietatea altuia. Intr-o astfel de ipoteza, potrivit art.494 alin.1-2 si alin.3, prima parte, proprietarul terenului are dreptul de a opta pentru una din urmatoarele doua posibilitati:

- sa invoce accesiunea devenind proprietar al constructiei, plantatiei ori lucrarii respective, cu obligatia de a plati constructorului de rea-credinta valoarea materialelor si pretul muncii;

- sa-l oblige pe constructorul de rea-credinta sa procedeze la desfiintarea sau ridicarea constructiei, plantatiei sau lucrarii respective, pe propria lui cheltuiala^[6], si de a pretinde daune‑interese, daca a suferit un prejudiciu, in conditiile raspunderii civile delictuale.

Prima solutie nu ridica probleme deosebite. In schimb, practica judiciara a fost chemata sa se pronunte cu privire la aplicarea prevederii art.494 C.civ., in ipoteza in care proprietarul terenului opteaza pentru cea de a doua solutie, solicitand obligarea constructorului la demolarea sau desfiintarea constructiei, plantatiei sau lucrarii respective. In acest sens, fosta instanta suprema, printr-o decizie de indrumare care in mare parte ramane actuala, a statuat^[7]:

- in actiunile intemeiate pe dispozitiile art.494 C.civ., instantele de judecata trebuie sa cerceteze conditiile concrete in care s-au facut lucrarile respective, fara a putea deduce reaua-credinta numai din faptul ca cel care a construit, plantat sau executat lucrari nu are vreun titlu asupra terenului. In acest sens, instantele sunt obligate sa observe daca actiunea proprietarului terenului nu constituie un abuz de drept, prin pasivitatea sau acceptarea efectuarii lucrarilor, introducand actiunea numai dupa terminarea acestora sau spre sfarsitul lor. De asemenea, vor trebui sa constate daca, in raport de aceste imprejurari si altele asemanatoare, actiunea reclamantului nu prezinta un caracter sicanator sau daca nu este expresia intentiei de a obtine, prin actiunea introdusa, foloase ilicite;

- instantele vor cauta, pe cat posibil, sa inlocuiasca solutia neeconomica a daramarii sau desfiintarii de constructii, plantatii sau alte lucrari, printr-o despagubire in bani, ori de cate ori aceasta rezolvare este mai echitabila si de natura a pune in concordanta interesele individuale ale partilor in proces cu cele economice generale;

- in cazul in care pentru daramarea sau desfiintarea unei constructii sau amenajari este necesara autorizatia unui organ de stat competent, instanta nu poate hotari astfel de masuri, fara existenta acelei autorizatii. Art.9 din Legea nr.50/1991 dispune: 'Desfiintarea constructiilor si amenajarilor prevazute la art.3 se face pe baza autorizatiei de desfiintare obtinuta in prealabil, eliberata de primarii sau prefecturi, dupa caz'. Asa fiind, in cazul in care se refuza eliberarea autorizatiei de desfiintare a constructiei sau lucrarii respective, instantele vor dispune pastrarea lucrarilor de catre proprietarul terenului, cu obligatia de a-l despagubi pe constructor.

Desigur ca, avand in vedere independenta judecatorilor, in actualele conditii, aceste foste indrumari au doar valoare de orientari facultative pentru instantele de judecata^[8], mai ales avand in vedere protectia pe care legislatia actuala o da dreptului de proprietate .

Analiza: Contract de garantie Lucrare: Contracte civile speciale - contractul de vanzare cumparare

b) Tratamentul juridic al constructorului de buna-credinta. Prin constructor de buna-credinta se intelege acea persoana care ridica o constructie, face o plantatie sau alta lucrare pe un teren, avand convingerea ferma dar eronata ca acel teren se afla in proprietatea sa. De regula, buna-credinta rezulta din existenta unui titlu asupra terenului, titlu ale carei vicii nu sunt cunoscute de catre dobanditor. In practica se admite insa ca buna-credinta poate fi dedusa si din alte imprejurari cum ar fi: persoana a construit in baza unei promisiuni de donatie a terenului facuta de proprietar, avand convingerea ca in curand va dobandi dreptul de proprietate asupra acelui teren; persoana a construit pe terenul ce-l poseda in baza unui antecontract de vanzare-cumparare^[10]. De asemenea, asa cum am aratat mai sus, reaua-credinta a constructorului este anihilata atunci cand a fost incurajat in edificarea constructiei, facerea plantatiei sau lucrarii respective prin atitudinea de toleranta si pasivitate a proprietarului.

Buna-credinta a constructorului, potrivit opiniei majoritare, trebuie sa existe in momentul cand s-au facut lucrarile, chiar daca dupa terminarea lor a devenit de rea-credinta^[11].

Avand in vedere buna-credinta a constructorului, art.494 C.civ., alin.3, parte finala, prevede ca proprietarul terenului devine, prin accesiune, in mod obligatoriu, si proprietar al constructiei, plantatiei sau lucrarii, fara a putea cere demolarea ori desfiintarea ei. Invocand accesiunea, proprietarul terenului este indatorat, in temeiul principiului imbogatirii fara justa cauza sa-l despagubeasca pe constructor. In ce priveste intinderea obligatiei de despagubire, proprietarul terenului are dreptul sa opteze intre doua solutii posibile:

- sa-l indemnizeze pe constructor cu o suma de bani egala cu valoarea materialelor si pretul muncii;

- sa-i plateasca o suma de bani reprezentand sporul de valoare a terenului inregistrat ca urmare a ridicarii constructiei, efectuarii plantatiei sau facerii altei lucrari.

Dispozitia art.494 alin.3, parte finala, C.civ. trebuie interpretata in sensul ca legiuitorul, oferind proprietarului terenului dreptul de a invoca accesiunea si de a deveni proprietar al acelor lucrari, a intentionat sa-i dea posibilitatea sa opteze pentru plata despagubirii celei mai mici^[12].

Una din problemele controversate in doctrina juridica este aceea a stabilirii momentului in care se naste dreptul de accesiune imobiliara artificiala reglementat in art.494 C.civ. Potrivit unui punct de vedere, dreptul de proprietate al celui care invoca accesiunea asupra constructiei ia nastere odata cu incorporarea acesteia in teren, fara a fi necesara manifestarea lui de vointa; titlul sau de proprietate deriva direct din lege^[13]. Marea majoritate a autorilor apreciaza insa ca dreptul in discutie ia nastere numai in momentul in care proprietarul terenului isi manifesta expres vointa de a deveni proprietarul constructiei, invocand accesiunea.

Dupa cum s-a putut constata, ori de cate ori proprietarul terenului invoca accesiunea, el devine si proprietar al constructiei, plantatiei sau lucrarii respective, avand obligatia de a-l despagubi pe constructor, conform art.494 C.civ. Intre proprietarul terenului si constructor se naste un raport obligational. Constructorul are calitatea de creditor iar proprietarul terenului pe aceea de debitor al obligatiei de despagubire. Asa fiind, se pune problema calificarii dreptului constructorului in intervalul de timp cuprins intre data ridicarii constructiei si aceea a invocarii accesiunii de catre proprietarul terenului, pe temeiul art.494 C.civ. Dupa invocarea accesiunii de catre cel indreptatit, dreptul constructorului este, fara putinta de tagada, un drept de creanta. In schimb cu privire la dreptul constructorului intre cele doua momente aratate mai sus, solutiile adoptate de practica judiciara sau elaborate de doctrina juridica sunt diferite.

Intr-o prima opinie se considera ca pana in momentul invocarii accesiunii de catre proprietarul terenului, constructorul are un drept de proprietate rezolubila, stapanind bunul animo sibi habendi^[14]. Conditia rezolutorie ar consta in precizarea atitudinii proprietarului terenului ori in eventualitatea demolarii constructiei , evenimente viitoare si nesigure. S-a precizat ca am fi in prezenta unei proprietati rezolubile atipice, deoarece se dobandeste in temeiul unui fapt juridic si nu a unui act juridic .

Intr-o alta opinie se afirma ca deoarece accesiunea are ca efect nasterea dreptului de proprietate al proprietarului terenului asupra constructiei, pe masura incorporarii materialelor in teren, constructorul dobandeste un drept de creanta. In situatia cand constructorul este de buna credinta, creanta sa este, inca de la inceput, certa si lichida, devenind exigibila numai in momentul cand proprietarul terenului revendica acea constructie. Dreptul de creanta al constructorului de rea-credinta devine cert si lichid doar la data cand proprietarul terenului opteaza pentru preluarea constructiei^[18].

Si in sfarsit, un alt autor, impartasind, in principiu, ultima opinie, apreciaza, pe drept cuvant, ca in rezolvarea acestei probleme trebuie sa pornim de la faptul ca accesiunea imobiliara artificiala este un mod de dobandire a dreptului de proprietate de sine statator^[19]. A considera ca dobandirea proprietatii ar avea loc la o data ulterioara incorporarii materialelor in constructie si realizarii acesteia, adica la data cand proprietarul terenului ar invoca accesiunea, ar fi de natura a contraveni autonomiei si esentei accesiunii. Proprietarul terenului este, ex lege, si proprietar al constructiei, inca din momentul incorporarii materialelor in sol in procesul ridicarii acelei constructii. Asa cum s-a spus: 'Cand isi insuseste constructia, proprietarul terenului revendica, in fond, bunul care este al sau in virtutea legii, dar pe care nu-l poseda, si opteaza deci pentru despagubirea in bani a constructorului' .

In ce ne priveste, ne raliem opiniei acestui autor, potrivit careia, din faptul edificarii unei constructii pe terenul altuia, chiar din momentul incorporarii materialelor de constructie in sol, in virtutea legii, rezulta, pe de o parte, un drept de proprietate asupra constructiei apartinand proprietarului terenului, drept pur si simplu, in temeiul accesiunii, iar, pe de alta parte, un drept de creanta al carui titular este constructorul, nascut pe principiul imbogatirii fara justa cauza^[21]. In perioada dintre data realizarii constructiei si a invocarii accesiunii de catre proprietarul terenului, constructorul exercita asupra constructiei o posesie, ca simpla stare de fapt, care nu face parte din continutul juridic al unui drept real. Daca posesia se prelungeste in timp, ea poate duce la dobandirea dreptului de proprietate imobiliara prin uzucapiune.

Dreptul de creanta al constructorului, pana la manifestarea de vointa a proprietarului terenului de a prelua constructia, este un drept afectat de modalitati. Astfel, in opinia noastra, suntem in prezenta unui drept sub conditie suspensiva, a carei realizare depinde de optiunea proprietarului terenului; daca proprietarul terenului va invoca accesiunea, dreptul de creanta al constructorului se va considera nascut concomitent cu nasterea dreptului de proprietate al debitorului obligatiei de despagubire; el va deveni insa exigibil numai de la data realizarii conditiei. Dimpotriva, in ipoteza in care proprietarul terenului nu va invoca accesiunea si se vor fi indeplinit conditiile uzucapiunii, dreptul sau de proprietate asupra constructiei inceteaza, nascandu-se dreptul de proprietate al constructorului; prin urmare, conditia suspensiva nu s-a mai realizat si este imposibil de a se realiza, efectele accesiunii fiind anihilate de efectele uzucapiunii. De asemenea, conditia suspensiva se considera nerealizabila si in cazul unui constructor de rea-credinta, daca proprietarul terenului va opta pentru a-l obliga la desfiintarea constructiei si plata de eventuale despagubiri.

Pentru stabilirea intinderii dreptului de creanta al constructorului, atunci cand despagubirea consta in pretul materialelor si al muncii, practica judiciara s-a pronuntat ca se va avea in vedere valoarea lor din momentul executarii lucrarilor si nu de la data pronuntarii hotararii judecatoresti^[22]. Credem totusi ca o astfel de orientare este criticabila; fiind vorba de o aplicatie practica a principiului imbogatirii fara justa cauza, intinderea despagubirilor datorate de proprietarul terenului trebuie stabilita in functie de valoarea materialelor si pretul muncii din momentul pronuntarii hotararii judecatoresti. Numai asa este posibila restituirea valorii insaracirii constructorului in limita imbogatirii proprietarului. Aceasta cu atat mai mult ca in cazul cand, intre timp, constructiile au pierit din cauza de forta majora, constructorul nu mai are dreptul la despagubiri, deoarece proprietarul terenului nu s-a imbogatit .

Practica judiciara a statuat ca, in aplicarea dispozitiilor art.494 C.civ., constructorul este indreptatit sa pretinda despagubirile ce i se cuvin chiar si de la tertul care a dobandit constructia de la proprietarul terenului. In motivarea acestei solutii, se arata ca dreptul constructorului la despagubiri este opozabil si proprietarului subsecvent, deoarece obligatia corelativa lui este atat de strans legata de posesie, incat in mod necesar trebuie considerata ca s-a transmis odata cu imobilul. Altminteri, creditorul ar fi amenintat cu imposibilitatea realizarii creantei in acele situatii in care proprietarul de la data edificarii constructiei ar fi insolvabil^[24].

Dreptul de creanta al constructorului este supus prescriptiei extinctive in termenul general de trei ani. Termenul de prescriptie incepe sa curga din momentul realizarii conditiei suspensive, constand in manifestarea de vointa a proprietarului terenului de a prelua constructia, plantatia sau lucrarea realizata de creditor. Pana la plata integrala a despagubirilor, constructorul are un drept de retentie asupra constructiei, plantatiei sau, dupa caz, lucrarii respective. Dreptul de retentie nu se stinge prin instrainarea imobilului de catre proprietar inainte de a fi platit despagubirea^[25]. In final, precizam ca atunci cand o constructie, plantatie sau lucrare se realizeaza de catre o persoana pe terenul altuia pe baza unei conventii incheiata cu proprietarul terenului, constructorul devine proprietarul acesteia si titularul dreptului de superficie, textul art.494 C.civ. fiind inaplicabile.