Introducere in creditul ipotecar

Introducere in creditul ipotecar

Piata imprumuturilor ipotecare s-a nascut in Statele Unite cu aproximativ 100 de ani in urma si se deosebeste, din mai multe puncte de vedere, de celelalte compartimente ale pietii de capital (actiuni, obligatiuni).

In primul rand, cei ce se imprumuta sunt numai persoane fizice, creditele fiind individualizate; in schimb, celelalte compartimente ale pietelor de capital se adreseaza atat guvernelor cat si firmelor sau oamenilor de afaceri, companiilor in general. In al doilea rand, imprumuturile ipotecare au valori si scadente specifice, in functie de dorinta si nevoia celui ce se imprumuta, dezvoltarea unei piete secundare fiind astfel ingreunata.

Creditul ipotecar reprezinta un imprumut pe termen lung, garantat printr-o valoare imobiliara. Un antreprenor poate obtine un astfel de credit pentru finantarea constructiei unei cladiri de birouri, iar o familie pentru cumpararea unei locuinte. In ambele cazuri, imprumutul este amortizat printr-o combinatie de plati succesive, care includ atat rambursarea capitalului imprumutat cat si dobanzile aferente, pana la achitarea completa a datoriei la maturitate (scadenta finala).

Pentru a intelege mai bine sistemul imprumuturilor ipotecare moderne, o incursiune in istoria tarii sale de origine este edificatoare. La inceput, legislatia din diferitele state americane interzicea bancilor sa blocheze fonduri pe termen lung, sub forma imprumuturilor ipotecare, legea National Banking Act din 1863 fiind foarte restrictiva in acest sens. Ca urmare, majoritatea contractelor ipotecare din acele timpuri erau redactate intre persoane fizice, adeseori cu sprijinul unui jurist.

In jurul anului 1880, bancherii americani au inceput sa vanda obligatiuni pentru a procura fondurile pe termen lung, ce urmau apoi sa fie date cu imprumut. Totodata, se urmarea strangerea, in portofoliu, de contracte ipotecare, pe care le utilizau drept garantie pentru emisiunile de obligatiuni adresate publicului larg (vandute prin oferta publica).

Datorita finantarii cu acest tip de imprumuturi a exploatatiilor agricole individuale, piata a mers prost, traversand o perioada de recesiune, cum a fost cea din perioada 1890, cand multe banci au dat faliment datorita incapacitatii de plata a debitorilor. Drept urmare, obtinerea unor imprumuturi pe termen lung a fost foarte dificila in perioada care a urmat si care a durat pana dupa primul razboi mondial. Abia atunci s-a schimbat legislatia in favoarea acestor imprumuturi, rezultatul concretizandu-se intr-o expansiune fara precedent a constructiilor de locuinte.

Piata ipotecara a fost, la randul sau, puternic afectata de marea criza economica din anii '30, milioanele de americani deveniti someri nemaifiind in masura sa plateasca ratele la credite. Vanzarile de proprietati si terenuri au determinat prabusirea pietei imobiliare; bancile au primit lovituri severe, multe intrand in faliment.

Un alt motiv pentru care multi debitori au intrat in incetare de plati, in acele timpuri, consta in tipul de imprumut utilizat, majoritatea creditelor ipotecare din acea perioada fiind de tipul "balloon loans". Aceasta se traduce prin faptul ca debitorul platea doar dobanzile pe o perioada de 3-5 ani, la sfarsitul careia trebuia rambursat intreg imprumutul. Ulterior, datoria era reinnoita cu ajustarea aferenta a sumei imprumutate, in sensul reducerii acesteia. Daca cel ce se imprumuta devenea somer, creditul nu se mai relua.

In ultimii 20 de ani, tipologia si instrumentele acestor imprumuturi au suferit modificari substantiale. Una dintre acestea consta in dezvoltarea unei piete secundare active pentru contractele ipotecare. Piata ipotecara este, in prezent, foarte competitiva. Cu 20 de ani in urma, de astfel de imprumuturi se ocupau casele de economii si departamentele de credit ipotecar din cadrul marilor banci. In momentul de fata, pe piata se contureaza mai multe tipuri de finantatori. Unii dintre acestia sunt subsidiari ai bancilor, iar altii lucreaza pe cont propriu. Competitia este in favoarea beneficiarilor care pot, acum, alege dintr-o gama larga de conditii si optiuni.

In vederea redresarii economice dupa marea criza a anilor '30, guvernul american a infiintat, in scopul cumpararii creditelor ipotecare, mai multe agentii federale, in primul rand, Federal National Mortgage Association, botezata de poporul american cu apelativul Fannie Mae. Aceasta a fost infiintata pentru a veni in sprijinul caselor de economii, prin cumparari de credite mai vechi, permitandu-le astfel acestora sa acorde altele noi. Agentia isi procura fondurile necesare acestor tranzactii prin vanzarea de obligatiuni catre marele public.

In aceeasi perioada, o alta institutie numita Federal Housing Administration a fost insarcinata sa se ocupe de asigurarea unor astfel de contracte ipotecare. Sistemul a facilitat vanzarea ipotecilor, intrucat cumparatorul nu mai era preocupat de situatia debitorului sau de valoarea garantiilor. Un program similar a fost destinat asigurarii imprumuturilor facute de veteranii de razboi, prin intermediul Veterans Administrations. Contractele de imprumut se redactau si se redacteaza in mod obligatoriu intr-o forma standardizata, ceea ce constituie un avantaj pentru dezvoltarea pietei secundare.

Odata cu formarea pietei secundare a aparut si o noua categorie de intermediari - banca ipotecara. Primele imprumuturi s-au acordat din capitalul propriu. De indata ce se realiza un grup de credite cu caracteristici similare, acestea erau "pachetizate" si vandute unei agentii federale sau unui fond de pensii sau de asigurari. Bancile ipotecare aveau cateva avantaje, si anume: acestea erau capabile sa mobilizeze economii de scara, imprumuturi de proportii, sa adune credite provenite din zone diferite, ceea ce a contribuit la reducerea riscurilor. Competitia crescanda intre bancile ipotecare a determinat, la randul sau, reducerea dobanzilor.

Atat in SUA, cat si in Europa, ultimii ani au fost caracterizati prin cresterea importantei obligatiunilor CDO - Collateralized Debt Obligations - termen generic care desemneaza Collateralized Bond Obligations (CBO) dar si Collateralized Loan Obligations (CLO). CBO sunt titluri create pe baza obligatiunilor, fiind vorba aici nu numai de un transfer de obligatiuni din bilantul unei banci catre o entitate terta, dar si de operatiuni de arbitraj, prin care aceasta entitate cumpara, in mod direct, obligatiuni pe piata de capital, finantandu-se prin alte emisiuni de titluri. Scopul este acela de a se realiza profit din marja dintre costuri. CLO au drept active de suport creditele apartinand intreprinderilor, extinderea lor reflectand preocuparea de a obtine fonduri proprii suplimentare. Legislatia aferenta solicita un nivel dublu al fondurilor proprii, comparativ cu cele ipotecare.

In SUA s-au produs, in 1999, primele titrizari de creante rezultate de pe urma reglarii amiabile a angajamentelor producatorilor de tigari, producatori care s-au obligat sa plateasca aproximativ 246 miliarde de dolari drept daune pentru imbolnavirile pricinuite de tutun.

Aceste operatiuni realizate de entitati, altele decat cele financiare sau ipotecare creaza valoare adaugata substantiala, in principal datorita asimetriei informatiilor, mai pronuntata decat in cazul sectorului bancar. In Europa, procesul de titrizare, atat in domeniul financiar cat si in cel nefinanciar, a fost stimulat prin introducerea monedei euro. Rezultatul a fost peste asteptari: s-a creat o piata obligatara mai ampla si mai lichida, pe de-o parte si cresterea interesului pentru riscul de credit, pe de alta parte.