Evaluarea garantiilor - creditare

Evaluarea garantiilor - creditare

1.  Aspecte juridice si economice

La baza activitatii de evaluare garantii sta principiul prudentei, in vederea diminuarii, pe cat posibil, al riscului bancii.

Toate bunurile propuse a fi luate in garantie trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii:

sa fie in circuitul civil

sa fie sesizabile

sa fie precis determinate sau determinabile ;

sa fie in proprietatea exclusiva a imprumutatului, sau dupa caz, a garantului iar acest lucru sa poata fi dovedit cu documente legal intocmite

sa fie corect si complet inregistrate in registrele de evidenta publice

sa nu faca obiectul unor litigii sau urmariri silite

sa aiba un grad de uzura sub 50%

sa existe o piata pentru bunurile propuse in garantie, astfel incat sa fie usor valorificabile in caz de insolvabilitate a debitorului garantat

In cazul in care bunul supus evaluarii si propus ca si garantie bancara nu are piata sau are o piata extrem de limitata, evaluatorul va aduce acest lucru la cunostinta bancii si va discuta cu repezentantii acesteia (analistul de credite, directorul  sucursalei) posibilitatea acceptarii acestuia ca si garantie la credit.

In Banca Transilvania se desfasoara urmatoarele activitati privind determinarea valorii juste a garantiilor reale .

a) Activitatea de evaluare se desfasoara avand la baza Standardele Internationale de Evaluare si reglementarile Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania, si are ca si scop determinarea valorii juste pentru bunurile, mobile si imobile, propuse ca si garantie la creditele acordate clientelei.

Personalul cu atributii in activitatea de evaluare, trebuie sa:

- aiba pregatire si experienta in evaluare;

- urmeze un program continuu de pregatire profesionala in conformitate cu statutul ANEVAR

- fie membru atestat ANEVAR.

b) Activitatea de estimare a valorii juste unor categorii de bunuri este o activitate cu caracter intern, delimitandu-se de Standardele Internationale de Evaluare si de reglementarile Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania. Aceasta activitate este desfasurata de catre personalul bancii cu atributii in activitatea de inspectie periodica a garantiilor.

Personalul cu atributii in activitatea de estimare, trebuie sa aiba pregatire si experienta in activitatea de evaluare garantii sau activitatea de analiza credite.

2. Obiectul si scopul activitatii de evaluare/estimare a garantiilor

Obiectul activitatii de evaluare/estimare a garantiilor in cadrul Bancii Transilvania il constituie:

Evaluarea/estimarea valorii juste a bunurilor imobile si mobile;

- Verificarea evaluarilor intocmite de persoane fizice sau juridice atestate ANEVAR si acceptate de Banca ca si documente necesare analizei de credit.

Scopul activitatii de evaluare/estimarea a valorii juste a bunurilor imobile si mobile propuse in garantie la credite este de a stabili o valoare de piata, de garantie si, in unele cazuri, de lichidare pentru acestea.

Conform prevederilor in vigoare, prin valoarea justa se intelege suma la care ar putea fi tranzactionat un activ, intre parti interesate, in cunostinta de cauza, in cadrul unei tranzactii desfasurate in conditii obiective.Valoarea justa este identica cu valoarea de piata determinata in rapoartele de evaluare garantii, la data elaborarii raportului de evlauare.Valoarea justa nu este afectata de TVA.

Valoarea de lichidare este egala cu valoarea de piata determinata in rapoartele de evaluare la care se aplica un indicator de risc, daca e cazul, de:

80% pentru bunuri imobile

70% pentru bunuri mobile

50%-60% pentru stocuri

3. Premise si conditii limitative ale desfasurarii activitatii

3.1 Premise

Beneficiarul rapoartelor de evaluare este clientul bancii, iar Banca Transilvania este destinatarul acestora.Banca Transilvania nu va accepta rapoarte de evaluare care au un alt destinatar.

Obiectul raportului de evaluare este determinarea valorii juste (valoarii de piata) a bunului evaluat in vederea propunerii acestuia ca si garantie bancara. Banca Transilvania nu va accepta rapoarte de evaluare care vor avea un obiect diferit fata de cel definit in aliniatul anterior.

Rapoartele de evaluare, notele de opinie /estimare a valorii / inspectie garantii (documente interne) precum si raportul de evaluare intocmit de colaboratorii externi abilitati sunt documente confidentiale si nu vor putea fi utilizate decat pentru scopul declarat al raportului.

Evaluarile/ estimarile valorilor in scopul constituirii de garantii bancare se fac numai pe baza documentelor de proprietate ale bunurilor, pornind de la premisa dreptului de proprietate asupra bunului al debitorului/garantului.Rapoartele de evaluare vor fi insotite de copii ale actelor doveditoare a proprietatii asupra bunului evaluat.

La elaborarea raportului de evaluare, evaluatorul trebuie sa identifice corect proprietatea evaluata, conditiile limitative, interesul in proprietatea respectiva, scopul evaluarii, precum si data la care se realizeaza efectiv evaluarea.

Evaluarea pentru garantarea creditelor, ipoteci si/sau garantii reale mobiliare:

va determina valoarea justa a bunului respectiv

va urmari ca proprietatea sa fie libera si disponibila pentru vanzare

va exprima o opinie tinand cont de natura proprietatii

va arata toate aspectele care ar putea sprijini Banca Transilvania in calitate de creditor

va mentiona explicit natura, profunzimea si rezultatul investigatiei privind problemele de mediu

va prezenta clar eventuale clauze generatoare de conflict

Valoarea justa luata in considerare la acordarea creditului va fi valoarea determinata printr-un raport de evaluare, elaborat concomitent cu analiza creditului, sau in perioada imediat premergatoare. Valorile determinate in cadrul rapoartelor de evaluare / notelor de opinie/estimare/notelor de inspectie periodica au o valabilitate acceptata de max 12 luni.

Valabilitatea acestora poate fi prelungita cu inca 12 luni, la aceeasi valoare,  numai atunci cand banca reinnoieste facilitatile de creditare ale clientului prin act aditional, fara ca aceasta prelungire sa fie insotita si de o majorarea a creditului. In aceasta situatie se va efectua de catre evaluator / analistul de credit vizionarea bunului si se va intocmi o nota de opinie a valorii bunului sustinuta printr-un scurt comentariu privind existenta si starea fizica a acestuia constatata in urma vizionarii si a studiului pietei

Document online: Unificarea paneuropeana azi Document online: Economia bunastarii si rolul statului in economie - reglementarea preturilor

In cazul majorarii facilitatilor de credit, bunul care face obiectul garantiei va trebui reevaluat. Pentru bunurile mobile si imobile achizitionate prin licitatie publica, valoarea justa (de piata) este valoarea la care a fost adjudecat bunul si este valabila pentru o perioada de 12 luni, daca asupra bunului achizitionat nu s-a intervenit cu imbunatatiri ulterioare, de catre noul proprietar. In acest caz se face un raport de evaluare cu respectarea prevederilor Standardelor Internationale de Evaluare.

Pentru bunurile mobile si imobile achizitionate din credit, valoarea justa (de piata) este cea declarata in contractul de vanzare cumparare, in forma autentica, fara a mai fi necesara intocmirea unui raport de evaluare.

In cazul echipamentelor tehnologice si a autovehicolelor rutiere, noi si second hand, achizitionate direct de la producatori, dealeri/comercianti autorizati sau comercianti cu care Banca Transilvania are incheiate conventii de colaborare, valoarea justa (de piata) este valoarea de factura.

3.2. Conditii limitative in desfasurarea activitatii de creditare

- nu se fac investigatii si nici nu se inspecteaza acele parti ce sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, presupunandu-se ca aceste parti sunt in stare tehnica buna;

- nu se efectueaza investigatii referitoare la prezenta sau absenta substantelor poluante si, prin urmare, nu  se poate oferi nici o asigurare a potentialului lor impact asupra evaluarii, presupunandu-se ca proprietatea nu este afectata de substante poluante;

personalul care intocmeste notele de evaluare/estimare a valorii bunurilor nu  este responsabil de omiterea de catre client a unor date si informatii referitoare la bunurile care fac obiectul evaluarilor/estimarilor, dar este obligat sa incerce sa obtina informatii relevante pentru determinarea valorii;

4. Competente in evaluarea/estimarea valorii bunurilor

Evaluarea bunurilor pentru scopurile mentionate la pct.2 poate fi efectuata de catre:

-colaboratori externi selectati de catre banca si abilitati la nivelul Directiei Administrare Credite pentru efectuarea acestui tip de serviciu.

- personalul cu atributii in evaluare garantii din cadrul Bancii Transilvania.

Acestia pot evalua:

orice categorie de bunuri imobile si mobile propuse a fi acceptate in garantie la credite, si pentru care se poate determina valoarea justa;

aportul in natura al clientilor ce solicita credite ipotecare ;

- garantiile la creditele devenite neperformante ;

- activele corporale ale bancii

Procesul de evaluare se va face in baza solicitariii scrise emise de catre proprietarul bunului.Estimarea valorii bunurilor pentru scopul mentionat la pct.2 va fi efectuata de catre:

-personalul cu atributii in evaluare garantii din cadrul Bancii Transilvania

-analistii de credite IMM/PF/PJ11[1]

-personalul cu atributii in activitatea de inspectie garantii.

5. Competente in verificarea / avizarea rapoartelor de evaluare / notelor de estimare a  valorii bunurilor

1. Personalul cu aributii de verificare / evaluare  din cadrul Directiei Administrare Credite :

-verifica rapoarte de evaluare intocmite de evaluatorii proprii/firme de evaluare/PFA/experti evaluatori agreati de Banca Transilvania ca si colaboratori, in baza unei conventii scrise, la fiecare solicitare a DMR, DCPJ&MP, DCR

- exprima contraopinii in cazul disputelor privind valorile juste

- exprima contraopinii privind rapoartele de evaluare

- numeste terta persoana la elaborarea unei noi expertize in cazul unei dispute

2. Personalul cu atributii de evaluare garantii din cadrul Sucursalelor verifica toate rapoartele de evaluare intocmite de PFA/firme de evaluare neagreati de Banca Transilvania ca si colaboratori, in baza unei conventii scrise, la care beneficiar este Banca Transilvania

3.Personalul cu atributii in evaluare si garantii, si cel cu atributii in analiza creditelor (la Sucursalele fara evaluator propriu) fac inspectia periodica a garantiilor, in conformitate cu prevederile normelor interne ale Bancii Transilvania si elaboreaza notele de inspectie periodica.

6. Metode de determinare a valorii juste

Metodologia de determinare a valorii juste este metodologia recomandata de Standardele Internationale de Evaluare si reglementarile ANEVAR.

Se vor folosi cu precadere:

Metoda comparatiei de piata

Aceasta abordare comparativa ia in considerare vanzarile proprietatilor similare sau substituibile si informatiile referitoare la piata si stabileste o estimare a valorii juste prin procese de comparatie. In general, proprietatea evaluata este comparata cu vanzarile unor proprietati similare, tranzactionate pe o piata deschisa. Pot fi luate in considerare si ofertele de vanzare (fara TVA).

Se recomanda a fi luate minim trei exemple pentru fiecare bun evaluat.

Metoda costului de inlocuire

Aceasta abordare estimeaza costul actual de realizare  a unei proprietati existente, diminuat cu deprecierea acumulata de proprietate pana la data evaluarii.

Metoda randamentului (capitalizarea veniturilor)

Aceasta abordare considera proprietatea ca o investitie generatoare de profit. Aceasta abordare ia in considerare informatiile referitoare la veniturile si cheltuielile aferente proprietatii evaluate si estimeaza valoarea printr-un proces de capitalizare.

Alegerea metodei de evaluare se va face in functie de cantitatea si calitatea informatiilor disponibile, precum si in functie de adecvarea metodei la natura bunului evaluat.

In cadrul evaluarii se pot aplica minim doua metode, dintre care una va fi metoda comparatiei.

Exceptie fac:

constructiile industriale si echipamentele industriale specializate pentru care nu sunt tranzactii comparabile

stocurile de marfuri si materii prime pentru care valoarea justa va fi considerata valoarea de inregistrare contabila

Conform principiului prudentei bancare, la stabilirea valorii juste, de piata, pentru bunurile propuse ca si garantie bancara, se va alege valoarea cea mai mica dintre valorile obtinute prin aplicarea metodelor de evaluare.

7. Stabilirea coeficientului de risc bancar

Stabilirea coeficientului de risc bancar se face, dupa caz, de catre:

1. analistul credite din Sucursala (la analiza dosarului de credit), pentru bunurile la care valoarea justa (de piata) a fost determinata pe baza metodei comparatiei, dupa cum urmeaza

Sursa: Norma BT privind evaluarea garantiilor bancare P.17.10.0

In tabel sunt indicati coeficientii minimi de risc bancar.

b) personalul cu atributii de verificare/ evaluare din cadrul DAC, pentru bunurile la care valoarea justa a fost determinata fara a fi folosita metoda comparatiei de piata, sau la care metoda costurilor e  cea relevanta, dupa cum urmeaza:

Sursa: Norma BT privind evaluarea garantiilor bancare P.17.10.0

In tabel sunt indicati coeficientii minimi de risc bancar.

8. Documente12[2]

Rezultatul actiunii de verificare/evaluare se concretizeaza in redactarea urmatoarelor documente: Nota de opinie sau  Raportul de evaluare, Nota de avizare, in situatia in care, in urma analizei raportului de evaluare, verificatorul considera ca acesta este corect intocmit si nu are observatii, se va pune o viza direct pe raportul analizat, Nota de inspectie garantii, in cazul verificarilor periodice a garantiilor

Dosarele continand rapoartele de evaluare trebuie sa fie complete, sa cuprinda: lucrarea de evaluare, toate anexele si fotografiile, copii dupa documentele de proprietate care au stat la baza intocmirii acestora

Intocmirea Raportului de evaluare

Raportul de evaluare, ca parte integranta obligatorie a dosarului de acordare credit se intocmeste fie de evaluatorul propriu al Sucursalei,la Sucursalele unde avem persoana desemnata, fie de un evaluator extern autorizat, agreat de Banca Transilvania SA.

In cazul in care Raportul de evaluare a fost intocmit de o terta persoana, aceast evaluare va fi obligatoriu supus contra-expertizei evaluatorului propriu al Sucursalei, sau a AC in cazul in care Sucursala nu are un evaluator propriu.

In ambele aceste cazuri se va intocmi Nota de avizare

Intocmirea Notei de opinie 

Este formularul care sintetizeaza elementele raportului de evaluare intocmit de evaluatorul BT, si se transmite Sucursalei anterior raportului de evaluare.

Nota de opinie este obligatoriu urmata de un raport de evaluare

Intocmirea Notei de avizare 

Este formularul intocmit de evaluatorul BT, in cazul in care valoarea justa de piata a unui bun propus ca si garantie, este stabilita printr-un raport de evaluare intocmit de un evaluator extern.

In cazul garantiilor standardizate de tip apartamente si autovehicole rutiere, "Nota de avizare" poata fi intocmita de ACC/ACR13[3],, in cazul in care Sucursala BT nu are evaluator dedicat.

In cazul  garantiilor complexe si nestandardizate Nota de avizare va fi intocmita de un evaluator BT desemnat de DAC sau de catre DAC.

Formularul insoteste propunerea ACC/ACR inaintata CCR/CM.

Intocmirea raportului de inspectie periodica garantii

Se va intocmi in urma verificarilor periodice a conservarii garantiilor acceptate, conform Normelor BT.Cuprinde informatii necesare pentru evaluarea corecta a gradului real de acoperire cu garantii a creditelor aflate in sold.