Sublocatiunea si cesiunea contractului de locatiune

Sublocatiunea si cesiunea contractului de locatiune

Locatarul poate sa incheie o sublocatiune, totala sau partiala, ori chiar sa cedeze locatiunea, in tot sau in parte, unei alte persoane daca aceasta facultate nu i-a fost interzisa in mod expres. Cu toate aceastea, daca bunul este mobil, sublocatiunea ori cesiunea nu este permisa decat cu acordul scris al locatarului (art. 1805 C.civ.).

Interdictia de a incheia o sublocatiune include si pe aceea de a ceda locatiunea. Interdictia de a ceda locatiunea nu include pe aceea de a incheia o sublocatiune.

Interdictia de a incheia o sublocatiune priveste atat sublocatiunea totala, cat si pe cea partiala. Interdictia de a ceda locatiunea priveste atat cesiunea totala, cat si pe cea partiala.

In caz de neplata a chiriei cuvenite in temeiul locatiunii, locatorul il poate urmari pe sublocatar pana la concurenta chiriei pe care acesta din urma o datoreaza locatarului principal. Plata anticipata a chiriei catre locatarul principal nu poate fi opusa locatorului.

Locatorul isi pastreaza dreptul prevazut mai sus atunci cand creanta avand ca obiect chiria datorata in temeiul sublocatiunii a fost cedata.

Locatorul poate, de asemenea, sa se indrepte direct impotriva sublocatarului pentru a-l constrange la executarea celorlalte obligatii asumate prin contractul de sublocatiune.

Rezulta, deci, ca legea permite locatarului sa subinchirieze sau sa cedeze (sa cesioneze) dreptul sau de folosinta, intrucat contractul de locatiune nefiind un contract intuitu personae, drepturile si obligatiile partilor se pot transmite atat prin succesiune, cat si prin acte intre vii (cesiune).

Regula este deci posibilitatea transmiterii drepturilor partilor.

O eventuala interdictie a transmisiunii intre vii a drepturilor din contractul de locatiune trebuie sa fie expres prevazuta in contractul de locatiune, transformand contractul de locatiune intr-un contract intuitu personae.

Este posibil ca partile (locatorul si locatarul) sa prevada in contractul lor conditii restrictive de validitate a unei eventuale sublocatiuni (de exemplu, sa supuna sublocatiunea validarii locatorului).

Contractul de sublocatiune nu poate fi incheiat in conditii care sa contravina conditiilor din contractul principal (de exemplu, sa se schimbe destinatia lucrului); in caz contrar, locatorul principal poate cere fie executarea obligatiilor din contractul principal (ceea ce poate avea ca efect evacuarea sublocatarului), fie rezilierea contractului principal pentru neexecutare de obligatii, cu daune-interese.

Art. 1808 C.civ. reglementeaza cesiunea contractului de locatiune de catre locatar.

"Prin cesiunea contractului de locatiune de catre locatar, cesionarul dobandeste drepturile si este tinut de obligatiile locatarului izvorate din contractul de locatiune.

Dispozitiile privind cesiunea contractului se aplica in mod corespunzator".

Deosebirea intre sublocatiune si cesiune consta in faptul ca, in timp ce sublocatiunea este un nou contract de locatiune, cesiunea constituie o vanzare a dreptului de folosinta (o cesiune de creanta cu titlu oneros).

Obiectul cesiunii il formeaza numai drepturile locatarului care va ramane in continuare obligat fata de locator.          

Locatarul-cedent va garanta cesionarului numai existenta dreptului de folosinta in conditiile din momentul incheierii cesiunii.

Pentru a fi opozabila tertilor, intre care se numara si locatorul, cesiunea contractului si acceptarea acesteia de locator trebuie incheiate in forma ceruta de lege pentru validitatea contractului cedat (art. 1316 C.civ.).

Regulile cesiunii contractului de locatiune urmeaza a fi aplicate si in cazul unei duble cesiuni a dreptului de folosinta, adica a schimbului de locuinte.

Art. 33 din Legea nr. 114/1996 a locuintei prevede ca "Titularii de contracte de inchiriere pot face intre ei schimb de locuinte, cu avizul autoritatii care a aprobat inchirierea sau, dupa caz, al proprietarului locuintei".

Practic, in cazul schimbului de locuinte, se realizeaza o dubla cesiune a dreptului de folosinta si o dubla delegatie perfecta (sau o novatie prin schimbare de debitor).

Precizam ca, desi Legea nr. 114/1996 nu mai reproduce art. 24 din Legea nr. 5/1973, care prevedea ca "locuintele schimbate se ocupa numai dupa incheierea contractelor noi de inchiriere", si in prezent, dupa aprobarea schimbului, se vor incheia noi contracte de inchiriere (locatiune) care vor stabili drepturile si obligatiile partilor.