UNIVERSITATEA 'DUNAREA DE JOS' GALATI

FACULTATEA DE STIINTA SI INGINERIA ALIMENTELOR

SPECIALIZAREA: MASURATORI TERESTRE SI CADASTRU

PROIECT DE DIPLOMA

CAP. 1.

PREZENTARE GENERALA

CUPRINS:

1.1. SPECIFICATIA TEMEI

1.2. DATE GENERALE PRIVIND PROPRIETARUL

1.3. DELIMITAREA PROPRIETATII IMOBILIARE

1.4. AMPLASAREA IN ZONA

1.5. SURSE DE INFORMARE

1.6. IPOTEZE SI CONDITII RESTRICTIVE

Proiectul de absolvire a cursului ' ' are un caracter didactic, urmarind o analiza cat mai complexa a obiectivului propus pentru evaluare si folosirea tuturor metodelor de evaluare studiate in cadrul cursului, scopul final fiind estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare, in vederea vanzarii.

1.1. SPECIFICATIA TEMEI

OBIECTIVUL EVALUARII

Obiectivul evaluarii il constituie imobilul situat in Comuna Dumbraveni, Judetul Vrancea, o proprietate rezidentiala (cladire cu destinatie de locuinta si teren aferent).

Proprietatea rezidentiala este formata din cladire cu un regim de inaltime PARTER partiala cu structura din beton armat si pereti din zidarie si paianta avand o suprafata totala de 141 mp, proprietatea persoanelor M. O si M.S, fiind folosita in prezent ca locuinta a proprietarilor.

SCOPUL SI UTILIZAREA EVALUARII

Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de piata a imobilului din Comuna Dumbraveni, Judetul Vrancea, in conditiile transferului de proprietate, adica a vanzarii proprietatii. Pentru orice alt scop decat cel declarat anterior, proprietatea imobiliara poate avea o valoare diferita.

IDENTIFICAREA DREPTURILOR DE EVALUAT

Imobilul rezidential situat in Comuna Dumbraveni, Judetul Vrancea, se afla in proprietatea persoanelor M. O si M.S, care, in baza prevederilor Codului Civil Roman au intregul drept de proprietate: posesie, folosinta si dispozitie asupra proprietatii imobiliare. Imobilul nu este inchiriat, nu este ipotecat, este liber de orice sarcini, nu are nevoie si nu ofera nici un fel de servitutii.

Toate aceste informatii au fost considerate credibile si corecte, evaluatorul neverificand autenticitatea actelor juridice detinute.

DEFINIREA VALORII DE PIATA

Conform Standardului International IVS-1 (SEV 4.03), 'valoarea de piata este suma estimarii pentru care o proprietate ar putea fi schimbata la data evaluarii, intre un vanzator hotarat si un cumparator hotarat ,intr-o tranzactie echilibrata, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri.'

Data evaluarii: 29 Aprilie 2009

Cursul de referinta BNR: l € = 4.16 RON

OBIECTELE CE AU FOST URMARITE

IN RAPORTUL DE EVALUARE

Analiza pietei imobiliare

Stabilirea dreptului de proprietate

Studierea celei mai bune utilizari a proprietatii imobiliare

Estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare, utilizand metodele de evaluare studiate in cadru cursului

Elaborarea studierii de finantare

ETAPELE PARCURSE PENTRU ATINGEREA

OBIECTIVELOR MENTIONATE AU FOST

Documentarea efectuata in perioada 28.03.2009 - 6.04.2009;

Inspectia directa a proprietatii imobiliare, efectuata in zilele de 2, 3, 4.04.2009;

Solicitarea si obtinerea de informatii de la proprietar, legate de proprietatea imobiliara, cu privire la vechimea constructiei, modul de exploatare si comportarea acesteia in timp, reparatiile si imbunatatirile efectuate;

Studierea bazei economice si sociale;

Culegerea, ordonarea, analizarea si interpretarea informatiilor obtinute de pe piata;

Studierea dreptului de proprietate;

Descrierea proprietatii imobiliare;

Evaluarea proprietatii prin metodele studiate;

Redactarea raportului de evaluare.

La elaborarea proiectului au fost folosite datele si informatiile obtinute din expunerile lectorilor, precum si din datele oferite de indrumator.

1.2. DATE GENERALE PRIVIND PROPRIETARUL

La data evaluarii, imobilul rezidential din Comuna Dumbraveni, Judetul Vrancea, se afla in proprietatea persoanelor fizice M. O. si M.S. , dreptul de proprietate fiind complet. Din declaratia proprietarului asupra imobilului nu greveaza nici un fel de sarcini sau servitutii si nu s-au constituit garantii bancare, care sa limiteze dreptul de proprietate. In cazul in care proprietatea va fi vanduta dreptul de proprietate poate fi transferat integral.

1.3.          DELIMITAREA PROPRIETATII IMOBILIARE

Proprietatea imobiliara ce face obiectul acestui proiect, este alcatuita din cladire P si teren aferent - in exclusivitate fiind situate in Comuna Dumbraveni, Judetul Vrancea.

Suprafata constructiei este urmatoarea:

Locuinta: regim de inaltime: P

1. Parter - living , birou, bucatarie, dinning, hol, WC serviciu,

: Su= 68.90 mp;

S_c = 85 mp + 43,3 mp (terase + veranda)

Total suprafata construita (desfasurata) = 215 mp + 43,3 mp (terase + veranda).

1.4. AMPLASAREA IN ZONA

Imobilul in cauza se afla in Comuna Dumbraveni, Judetul Vrancea, in centrul comunei la 20 de metri fata de Primaria Dumbraveni.

In continuare se prezinta cateva informatii pentru individualizare:

Aceasta zona ofera pe piata atat case vechi, unele fiind chiar monumente de arhitectura, cat si vile de lux, situate intr-o zona linistita din centrul vechi al comunei. Accesul auto si securitatea zonei aduc o valoare sporita acestei zone, care este o imbinare de cladiri vechi si noi cu o plastica arhitecturala deosebita si spatii verzi.

Strada de acces este amenajata cu asfalt, fiind dotata cu retea de apa, electricitate, telefon.

Zona deosebita din punct de vedere arhitectural, datorita monumentelor de arhitectura.

• Zona putin poluata.

Urbanism:

Nu au fost facute cercetari asupra restrictiilor de urbanism si s-a considerat ca dezvoltarile ulterioare pot fi facute in aceleasi conditii cu cele actuale;

In absenta unor informatii contrare, evaluarea s-a facut in ipoteza ca proprietatea nu este afectata de proiecte cum ar fi: largirea strazilor, expropriere;

Evaluarea s-a facut presupunand ca, cladirea in cauza a fost construita in conformitate cu autorizatia de construire si este ocupata si folosita fara incalcarea prevederilor legale.

Structura:

Evaluatorul nu a efectuat o expertiza tehnica a structurii cladirii si nu a testat instalatiile si echipamentele din cladire. Evaluarea se bazeaza pe informatiile puse la dispozitie de catre proprietarul cladirii si pe constatarile facute in urma inspectiei proprietatii. Nu s-au inspectat acele parti ale proprietatii ascunse, acoperite sau inaccesibile si evaluarea s-a realizat considerand ca acestea sunt in conditii normale. Se considera ca nu exista defecte ascunse care ar putea influenta valoarea cladirii.

Teren si contaminari:

Nu s-au facut investigatii speciale cu privire la stabilitatea si caracteristicile geologice ale terenului, dar din informatiile detinute de evaluator, terenul din zona este un cernoziom tipic proxicalcaric, format pe depozite loessoide cu apa freatica la adancime mare, cu textura mijlocie. Evaluarea va fi facuta considerand ca terenul indeplineste toate conditiile necesare pentru construirea unor cladiri ca cea analizata, cu masurile de realizare a fundatiilor impuse de natura terenului.

Evaluatorul nu a realizat investigatii sau teste si nu i-au fost puse la dispozitie date privind poluarea sau contaminarea terenului si a apei freatice. Prin urmare, evaluarea a fost realizata neluand in considerare aceste aspecte care ar putea influenta valoarea proprietatii.

1.5. SURSE DE INFORMARE

Evaluarea se bazeaza atat pe informatiile si datele obtinute in timpul cursurilor, precum si din extrasele din publicatiile de specialitate, cum ar fi:

'EVALUAREA SI FINANTAREA PROPRIETATILOR IMOBILIARE' -partea I si II, editate de Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR) si Institutul Roman de Cercetari in Evaluare (IROVAL).

Buletinele documentare ale Corpului Expertilor Tehnici din Romania.

Buletinele statistice elaborate de Comisia Nationala de Statistica

Indreptar tehnic pentru evaluarea imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte - procentual si valoric - iunie 2001, editat de MATRIX ROM.

Colectia MATRIX ROM cu privire la evaluarea rapida a constructiilor. Ghid pentru inspectia cladirilor, editate de ANEVAR - IROVAL, autori ing.Corneliu Schiopu - ed.2001.

Pentru realizarea lucrarii au fost consultate o serie de documente:

Decizia nr.415/1969, eliberata de Consiliul Popular al Comunei Dumbraveni;

Autorizarea pentru executarea de lucrari de constructii nr.25185/1969, eliberata de Consiliul Popular al Comunei Dumitresti;

Planurile constructiei pe nivele.

Observatii:

1. S-a considerat ca toate informatiile obtinute sunt corecte si complete;

2. Toate valorile numerice exprimate in acest raport au fost calculate fara TVA;

3. Nu s-au inspectat acele parti ascunse care sunt acoperite sau inaccesibile, evaluarea realizandu-se considerand ca acestea sunt in conditii normale;

4.    Nu s-a investigat prezenta sau absenta substantelor nocive prezente in unele materiale de constructie.

5.    Evaluarea a fost realizata considerand ca nu exista pierderi de valoare din cauza acestor deficiente.

1.6. IPOTEZE SI CONDITII RESTRICTIVE

Atat selectarea metodelor de evaluare cat si a modalitatilor de aplicare s-a facut avand in vedere statutul actual al proprietatii supuse evaluarii.

La elaborarea lucrarii au fost luati in considerare toti factorii care au influenta asupra valorii, nefiind omisa deliberat nici un fel de informatie. Dupa cunostinta evaluatorului toate informatiile sunt corecte.

Imobilul a fost vizionat si inspectat personal de catre evaluator, in totalitate.

Evaluatorul a prezentat in raport elemente descriptive, fotografii si schite ale imobilului pentru a da o imagine cat mai completa asupra dimensiunilor si starii acestuia.

Evaluatorul nu va fi facut responsabil pentru aspectele de natura juridica a proprietatii imobiliare.

Evaluatorul nu va fi facut raspunzator pentru evidenta unor vicii ascunse privind constructiile si/sau factorii de mediu care ar putea influenta valoarea, evaluatorul neavand componentele necesare si prin urmare nu poate da nici o garantie referitoare la starea tehnica sau economica a imobilului.

Evaluatorul nu a efectuat o expertiza tehnica de detaliu si nici nu a

inspectat acele parti ale constructiei care sunt acoperite sau inaccesibile.

Evaluatorul a obtinut informatii, estimari si opinii ce au fost evidentiate in raportul de evaluare, de la surse pe care el le considera credibile si nu isi asuma nici o responsabilitate in privinta corectitudinii datelor furnizate.

Evaluatorul a presupus ca imobilul de evaluat se conformeaza restrictiilor urbanistice din zona.

Evaluatorul isi asuma intreaga responsabilitate pentru opiniile exprimate in prezentul raport de evaluare.

CAP.2.

RIDICAREA TOPOGRAFICA A INCINTEI

2.1. RECUNOASTEREA TERENULUI

2.1.2. CONTINUTUL LUCRARILOR DE RECUNOASTERE

2.2. METODA INTERSECTIEI INAPOI (POTH NOT)

2.3. CALCULUL PUNCTELOR DE HOTAR ALE INCINTEI EVALUATE

2.1           RECUNOASTEREA TERENULUI

Recunoasterea terenului cuprinde un complex de operatiuni si are drept scop definirea proiectului lucrarilor topografice, in functie de conditiile concrete (reale) de pe teren.

Cu proiectul elaborat se parcurge intregul teren recunoscandu-se si definitivandu-se pozitia punctelor si a traseelor proiectate. Aceste puncte se materializeaza provizoriu sau definitiv cu tarusi, repetandu-se pozitia lor fata de unele detalii fixe existente pe teren, tinand seama de criteriile enuntate mai sus.

Indiferent de natura lucrarilor topografice care se executa in zona, recunoasterea incepe cu identificarea punctelor de triangulatie, poligonatie sau a reperilor de nivelment existenti si care au facut parte din retele executate anterior.

In ridicarile topografice, care se desfasoara in general pe suprafete mici odata cu recunoasterea se poate executa si marcarea punctelor (semnale, picheti, borne, reperi de nivelment).

Observatiile si datele de la recunoastere se noteaza intr-un carnet de recunoastere in care se vor preciza urmatoarele elemente:

> date cu privire la recunoasterea limitelor zonei de ridicat;

> rezultatele identificarii punctelor existente, starea lor si modul in care pot fi utilizate in lucrarile ulterioare;

> pentru fiecare punct marcat pe teren se executa o schita de reperaj si descrierea topografica, indicandu-se si caile de acces;

> in fiecare punct de triangulatie sau indesire se intocmeste o schita a vizelor si se stabileste daca este cazul, tipul si inaltimea semnalului de construit, precum si eventualele operatii necesare pentru inlaturarea obstacolelor ce impiedica vizibilitatea.

Pe baza schitei vizelor se intocmeste ulterior un plan de

observatii cu vizele ce trebuie observate obligatoriu pe teren in fiecare punct, in vederea determinarii cat mai precise a coordonatelor lui:

> date cu privire la amplasarea si tipul bazelor de triangulatie alese;

> date definitive alese si ordinea in care se vor executa observatiile pe teren.

> in general, in carnetul de recunoastere se noteaza toate datele si

elementele de pe teren care pot sa contribuie la o organizare si planificare a lucrarilor cat mai exacta si mai economica.

2.1.2. CONTINUTUL LUCRARILOR DE RECUNOASTERE

La incheierea operatilor de recunoastere se va prezenta:

• Proiectul definitivat al lucrarilor topografice, desenat pe o harta topografica utilizata la proiectare pe care se vor specifica:

-punctele de triangulatie si indesire cu denumirea sau numarul definitiv;

-traseele si punctele drumurilor planimetrice sau altimetrice cu numar definitiv;

-reperii de nivelment cu numar definitiv;

-descrierile topografice complete ale tuturor punctelor;

- schita vizelor si planul de observatii in fiecare punct;

-planul privind organizarea si desfasurarea masuratorilor pe teren;

-carnetul de recunoastere.

2.2. METODA INTERSECTIEI INAPOI POTH NOT

In cazul intersectiei inapoi se masoara pe teren unghiurile orizontale in punctul nou ' P ', care urmeaza sa se determine, formate din directiile catre cel putin trei puncte de coordonate cunoscute. Cu ajutorul acestor unghiuri si al coordonatelor punctelor de triangulatie se pot determina, prin mai multe procedee, coordonatele punctului' P '.

Rezolvarea prin procedeul orientarii primei directii (DELAMBRE):

Coordonatele punctului ' P ' prin acest procedeu se determina in doua faze de calcul.

In prima faza, prin folosirea coordonatelor a trei puncte cunoscute si a unghiurilor si se calculeaza orientarea primei directii

Adunand la aceasta orientare unghiurile masurate pe teren, se determina orientarile tuturor directiilor.

In a doua faza, prin intersectie inainte, se determina coordonatele punctului ' P '.

Figura 1 Intersectia inapoi > Alegerea unghiurilor: Acest procedeu se utilizeaza in cazul cand unghiurile sunt cuprinse intre urmatoarele valori:

- α = 40^g. . 160^g

- β 70^g 160^g sau 240^g 360^g

- 160^g > ( β – α ) > 40^g

> Alegerea directiilor: Pentru calculul orientarii se aleg trei directii, in asa fel ca sa satisfaca conditia de marime a unghiurilor. De asemenea, distantele intre punctul ' P ' si celelalte puncte trebuie sa fie

aproximativ egale.

> Principiul de calcul: Se observa , ca daca in figura 1 prin punctele 2 si 3 se duc paralele la directia 1 - P a carei orientare este egala cu θ, se obtin urmatoarele orientari:

Daca se considera ecuatiile celor trei drepte 1 - P, 2 - P, 3 - P, ca drepte ce trec printr-un punct de coordonate cunoscute, avand orientare cunoscuta, se obtine sistemul de ecuatii:

X - x₁ = ( y - y₁ ) ctg θ

X - x₂ = ( y - y₂ ) ctg (θ + α)

X - x₃ = ( y - y₃ ) ctg (θ+ β)

care se rezolva prin metoda substitutiei si se obtine:

In cazul cand valorile cotangentelor sunt prea mari, se foloseste valoarea tangentei:

Formula pentru calculul orientarii primei directii se alege in functie de valoarea unghiurilor α si β, in asa fel ca valorile naturale sa fie cat mai mici.

Efectuand calculul conform formulei alese, se obtine orientarea primei directii. Adunand succesiv la aceasta orientare unghiurile orizontale masurate, se obtin orientarile celorlalte directii. Apoi se calculeaza coordonatele punctului' P ' prin intersectie inainte.

Coordonatele punctelor de triangulatie

Transmiterea orientarilor din punctul P spre punctele de triangulatie

Calculul punctelor prin procedeul orientarii primei directii (Delambre)

Formule de calcul :

θ_2-P θ + α

θ_3-P θ + β

Directiile masurate din punctul P

Calculul orientarii primei directii

Transmiterea orientarilor din punctul P spre punctele de triangulatie

Calculul coordonatelor punctului de statie P :

Formule de calcul :

, , unde n este numarul de intersectii inainte, in cazul acesta fiind 3.

5.3. METODA INTERSECTIEI INAPOI COLLINS

Datorita faptului ca din zona se pot viza doar trei puncte de coordonate cunoscute se va face verificarea calculelor coordonatelor punctului P prin procedeul Collins.

La fel ca si procedeul Delambre aceasta metoda presupune doua faze :

- calculul orientarilor;

- calculul coordonatelor prin intersectie inainte.

> Alegerea unghiurilor: - Pentru calculul orientarilor sunt necesare trei directii care sa formeze unghiuri de 40 - 80^g

> Alegerea directiilor Pentru calculul orientarii se aleg trei directii, in

asa fel ca sa satisfaca conditia de marime a unghiurilor. De asemenea, distantele intre punctul ' P ' si celelalte puncte trebuie sa fie

aproximativ egale.

> Principiul de calcul: Pentru calculul orientarii directiei A-P se considera punctul P cunoscut si se traseaza un cerc prin punctele P, B, C. Apoi se prelungeste directia A-P pana intersecteaza cercul in punctul c, numit punctul Collins. Unind punctele B cu C, B cu c si C cu c, se observa ca unghiul C-B-c este egal cu α si c-C-B este egal cu β, intrucat subintind arce de cerc egale.

Se calculeaza orientarea directiei C-B din coordonatele punctelor C si B. Din aceasta orientare se scade unghiul β si se obtine orientarea directiei C-c. Apoi prin intersectie inainte se calculeaza coordonatele punctului c, cu ajutorul coordonatelor punctelor B si C, si orientarile directiilor dintre aceste puncte si punctul c. Cu ajutorul coordonatelor punctului c si punctului A se calculeaza orientarea directiei c-A, care este identica cu orientarea directiei A-P, punctele c, A, P fiind coliniare. In continuare se calculeaza orientarile celorlalte directii. Apoi se calculeaza coordonatele punctului P prin intersectie inainte.

θ_CB = 195,0630

θ_Cc= 195,0630 – 54.7856 = 140,2874

θ_Bc = 195,0630 + 62,2950= 257,3580

θ_cA = 112,3128

θ_cA = θ_AP

θ_PB = θ_AP+ β

θ_PB= 306,4864+54,7856=167,0984

θ_PC= θ_AP-α

θ_PC = 306,4864-62,2950=50,3187

Calculul coordonatelor punctului de statie 101:

Calculul orientarii de la punctul de statie P la punctul vizat 101 :

α = 266,8558 – 250,2635 = 16,5923

θ_P-101 = 312,4495 – 16,5923 = 295,8572

Calculul coordonatelor relative ale punctului 101:

Δx = d_P-101*cos θ_P-101 = -11,0549

Δy = d_P-101*sin θ_P-101 = -231,5089

Calculul coordonatelor absolute ale punctului 101:

x₁₀₁ = x_P +Δx = 7344,3017

y₁₀₁ = y_P +Δy = 4654,5698

5.4. CALCULUL PUNCTELOR DE HOTAR ALE INCINTEI EVALUATE

Pentru a calcula coordonatele punctelor de hotar ale incintei s-a folosit metoda drumuirii in vant. S-a stationat cu aparatul in punctele de statie 101 si respectiv 102 si s-au vizat punctele de hotar ale terenului A, B, C, D, si respectiv punctele de hotar ale incintei 1,2,3,4,5,6.

1.1.          Calculul unghiurilor dintre directii

α = (101-P) - (101-A) = 140,1574

β = (101-A) - (101-1) = 5,6481

γ = (101-1) - (101-2) = 1,0185

δ = (101-2) - (101-3) = 1,2037

ε = (101-3) - (101-4) = 1,3888

φ = (101-A) - (101-B)= 9,3930

λ = (101-4) - (101-5) = 5,6111

υ = (101-B) - (101-C) = 38,2583

1.2.          Calculul orientarilor

θ_101-A = θ_101-P – α = 356,8050

θ_101-1 = θ_101-A – β = 351,1569

θ_101-2 = θ_101-1 – γ = 350,1384

θ_101-3 = θ_101-2 – δ = 348,9347

θ_101-4 = θ_101-3 – ε = 347,5459

θ_101-B = θ_101-A – φ = 347,4120

θ_101-5 = θ_101-4 – λ = 341,9348

θ_101-C = θ_101-B – υ = 309,1537

1.3.          Calculul coordonatelor relative

1.4.          Calculul coordonatelor absolute

Calculul coordonatelor punctului de statie 102:

Se cunosc:

Calculul orientarii de la punctul de statie 101 la punctul vizat 102:

τ = (101-102) – (101-A) = 10,5185

θ_101-102 = θ_101-A + τ = 367,3235

Calculul coordonatelor relative ale punctului 102:

136,2460

-76,7984

Calculul coordonatelor absolute ale punctului 102:

7480,5477

4577,7714

1.1.          Calculul unghiurilor dintre directii

α = (102-101) - (102-B) = 12,7592

β = (102-B) - (102-A) = 3,0555

γ = (102-A) - (102-1) = 4,3518

δ = (102-1) - (102-6) = 8,7592

ε = (102-6) - (102-C) = 21,0370

φ = (102-C) - (102-D)= 13,1111

1.2.          Calculul orientarilor:

θ_102-B = θ_102-101 + α = 180,0827

θ_102-A = θ_102-B + β = 183.1382

θ_102-1 = θ_102-A + γ = 187,4900

θ_102-6 = θ_102-1 + δ = 196,2492

θ_102-C = θ_102-6 + ε = 217,2862

θ_102-D = θ_102-C + φ = 230,3973

1.3.          Calculul coordonatelor relative:

1.4.          Calculul coordonatelor absolute:

7382.0346

4606.0445

CAP. 3 ANEXE

DOCUMENTATIE TEHNICA CADASTRALA

A. FISA BUNULUI IMOBIL

B. SCHITA BUNULUI IMOBIL

C. PLAN DE AMPLASAMENT IN ZONA

D. MEMORIU TEHNIC JUSTIFICATIV

E. EXTRAS DE CARTE FUNCIARA

DOCUMENTATIE TEHNICA CADASTRALA

Pentru inscrierea in cartea funciara provizorie

a imobilului situat la adresa :

Localitatea Galati, Str. Stiintei, Judetul Galati

A.     FISA BUNULUI IMOBIL

B.     SCHITA BUNULUI IMOBIL

C.     PLAN DE AMPLASAMENT IN ZONA

D.    MEMORIU TEHNIC JUSTIFICATIV

Beneficiar : M.O. si M.S. Intocmit: Vlasie-Vlase Alexandru

Data: 05.05.2009

MEMORIU TEHNIC

1. Denumirea lucrarii: Documentatie topografica pentru inscrierea in cartea funciara
2. Beneficiarul lucrarii: M.O. si M.S.

Adresa: Str. Stiintei, Jud. Galati

3. Executantul lucrarii: Vlasie-Vlase Alexandru,

Certificat de autorizare Seria GL, nr. Xxx

4. Obiectul lucrarii: Imobil situat Comuna Dumbraveni

5.1.          Date referitoare la teren:

a)     suprafata de teren aferent 1000 mp conform deciziei nr. Yyy din 20.04.1974 a Primariei municipiului Galati

5.2.          Date referitoare la imobil:

6.       Scopul lucrarii:

7.       Situatia juridica a imobilului

7.1.          Constructie proprietate a lui : MO si MS

Conform : Contract de vanzare-cumparare

7.2.          Teren proprietate a lui : MO si MS

In cota indiviza de_%, suprafata 1000 mp conform deciziei 145 din 20.04.1978

8. Data executarii lucrarii: 05.05.2009

Intocmit: Vlasie-Vlase Alexandru

C A T R E ,

OFICIUL DE CADASTRU SI PUBLICITATE IMOBILIARA VRANCEA

BIROUL DE CADASTRU SI PUBLICITATE IMOBILIARA ……………..

Nr. de inregistrare…………………/………/………/20…..

Subsemnatul(a)……………………………………………………………………………domiciliat (a) in localitatea ……………………………………… str. ……………………………………… nr.………………. legitimat(a) cu CI/BI seria ……………., nr. ……………………………, CNP ……………………………, tel./fax …………………………………, e-mail: …………………… prinmandatarul…………………………………………………………………., va rog sa dispuneti:

I. OBIECTUL RECEPTIEI:

 - prima inscriere (atribuire numar cadastral);

 - inscrierea unei constructii noi sau extinderea ei, pe o parcela inscrisa in cartea funciara;

 - modificarea limitei de proprietate;

 - modificarea suprafetei imobilului;

 - descrierea dezmembramintelor dreptului de proprietate;

 - reconstituirea cartii funciare pierdute, distruse sau sustrase.

II. OBIECTUL INSCRIERII:

 - intabularea*………………………………….…………………………………………………..;

 - inscrierea provizorie** ………………………………………………………………………….;

 - notarea*** ………………………………………………………………………………………;

 - radierea**** …………………………………………………………………………………….;

IMOBILUL este identificat prin Cartea Funciara nr. …………………. a comunei/orasului/municipiului ……………………………………………………………………………………………..si numarul cadastral al imobilului…………………………………………………………………………….., situat in str……………………………..………………., nr….…….., bl….….…., scara……………, ap…..………..

comuna/oras/municipiu………………………………………………………………………………

ACTUL JURIDIC care justifica cererea, anexat in original sau in copie legalizata:……………………..

…………………………………………………………………………………………………………

S-a achitat tariful de: ………………………..…..lei prin chitanta nr. ………………………/…………… cu codul nr. …………………………………………..

Data: ………/……………/20……. SEMNATURA,

* Drept de proprietate, uz, usufruct, abitatie, servitude, concesiune, ipoteca, privilegiu etc.

** Act sub conditie suspensiva, hotarire judecatoreasca care nu a ramas irevocabila.

*** Incapacitate, act sub conditie rezolutorie sau cu termen, locatiunea, preemtiunea, promisiunea de instrainare, sechestrul judiciar si asigurator, schimbarea rangului ipotecii, actiuni in justitie asupra imobilului in cauza, orice alte fapte sau drepturi personale etc.

**** drepturi reale, ipoteca, privilegiu.

C A T R E ,

OFICIUL DE CADASTRU SI PUBLICITATE IMOBILIARA VRANCEA

BIROUL DE CADASTRU SI PUBLICITATE IMOBILIARA FOCSANI

Nr. de inregistrare…………………/………/………/20…..

I. CERERE DE SOLICITARE INFORMATII

Subsemnatul V. I. , cu domiciliul in Focsani, strada Mihail Kogalniceanu, nr. 25, ap. 23, posesor al CI seria VN, nr. 224597, CNP (cod fiscal) 1700520100094.

In vederea intocmirii documentatiei cadastrale pentru intabulare, pentru imobilul situat pe teritoriul administrativ al localitatii _____ _______ ______ _______, judetul Vrancea, identificat prin tarlaua nr._______, parcelele nr.___________________ extravilan intravilan, va solicitam urmatoarele informatii:

coordonatele bornelor nr._____ si nr.______ situate in intravilanextravilan _________________;

plan de incadrare in zona aferent imobilului scara 1:2000;1:5000;1:10000

coordonatele punctelor de contur comune cu imobilul proprietatea _____ _______ ______ __________;

II. CONVENTIE

Intre _____ _______ ______ _____________ in calitate de proprietar al imobilului mai sus mentionat si V. I persoana fizica autorizata care au convenit urmatoarele:

1. Vasile Ionel va executa o documentatie cadastrala pentru imobilul mai sus mentionat.
2. Termenul de executie a documentatiei este de 15 zile, incepind cu data de ________________.2009.
3. Onorariul convenit pentru lucrarile mentionate la punctul 1 este de _________lei si reprezinta contravaloarea lucrarilor executate din care s-a achitat avansul in suma de ______lei cu chitanta nr. _________ din data de _______.2009, urmind ca restul de _______lei sa fie achitat la data de ____ .2009 data cand Vasile Ionel v-a depune lucrarea la registratura OCPI.
4. Plata va fi efectuata prin numerar , in urmatoarele conditii: la data finalizarii lucrarilor.
5. Persoana fizica autorizata va depune documentatia necesara receptiei si inscrierii in cartea funciara si va ridica incheierea de carte funciara si extrasul de carte funciara de informare.
6. Prezenta conventie se incheie in 4 exemplare, cite unul pentru fiecare parte, un exemplar pentru a fi depus la oficiul de cadastru si publicitate imobiliara in vederea obtinerii informatiilor solicitate si unul in documentatia supusa inscrierii in cartea funciara.
7. Numarul de ordine al documentatiei din registrul de evidenta a lucrarilor realizate si verificate este ____________.
8. Alte clauze si conditionari:

Onorariul mai sus mentionat nu contine taxe de receptie si intabulare OCPI si transport.

Proprietar, Executant,

C A T R E ,

OFICIUL DE CADASTRU SI PUBLICITATE IMOBILIARA VRANCEA

BIROUL DE CADASTRU SI PUBLICITATE IMOBILIARA ……………..

DECLARATIE

Subsemnatul(a)…………………………………………………………………….……………………………domiciliat (a) in localitatea ………………………………………………………………………………… str. ……………………………………………………………… nr.……………………………., legitimat(a) cu CI/BI seria ………………., nr. …………………………, CNP ………………………………………, prin prezenta declare pe propria raspundere, in calitate de proprietar al imobilului…………………………… …………………………………………………………………………………………………………………..

sub sanctiunile prevazute de art. 292 Cod Penal, ca nu am instrainat bunul imobil (sau o parte a acestuia) si imi asum intreaga raspundere pentru punerea la dispozitia persoanei autorizate……………………………….

…………………………………………………………………………………………….. a urmatoarelor acte

doveditoare a dreptului de proprietate………………………………………………………………………….

in vederea identificarii limitelor bunului imobil masurat, pentru executarea documentatiei cadastrale, participind la masuratoare.

Data: ………/……………/20……. SEMNATURA,

			Nr. cerere……………… Ziua……………………. Luna…………………… Anul……………………

Oficiul de Cadastru Si Publicitate ImobiliarA

BIROUL DE CADASTRU SI PUBLICITATE IMOBILIARA………………

EXTRAS DE CARTE FUNCIARA

pentru

INFORMARE

Cartea funciara cu nr. …………………..                Comuna/ Oras/ Municipiu

A. Partea I-a

B. Partea a II-a

C. Partea a III- a

Certific ca prezentul extras corespunde intru totul cu pozitiile in vigoare din cartea funciara originala, din preziua eliberarii acestuia,

pastrata de acest birou.

Prezentul extras de carte funciara poate fi utilizat, conform cererii, la ……………………………….……………………………………… si NU este valabil la incheierea actelor autentificate de notarul public.

S-a achitat tariful de . lei prin chitanta nr. .. /20……, pentru serviciul de publicitate imobiliara cu codul nr….

Asistent - registrator,

Organizarea si functionarea birourilor de carte funciara

Prin cadastrul general se realizeaza evidenta tuturor terenurilor si a celorlalte bunuri imobile, iar prin sistemul de publicitate imobiliara se realizeaza evidenta drepturilor reale.

Cadastrul general este un sistem unitar si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica prin care se realizeaza identificarea inregistrarea si reprezentarea pe harti si planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum si a celorlalte bunuri imobile de pe intreg teritoriul tarii, indiferent de destinatia lor sau de proprietari.

Sistemul de evidenta al cadastrului general are ca finalitate inscrierea imobilelor in registrul de publicitate imobiliara.

Prin imobil se intelege o parcela de teren, cu sau fara constructii ori vegetatie, precis determinata, a carei identificare se face in localitatea unde este situat imobilul printr-un numar cadastral si un numar al cartii funciare in care a fost inscrisa (art1 si 20 din Legea nr. 7/1996).

Publicitatea imobiliara are ca obiect inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale care se transmit, se constituie, se modifica sau care, dupa caz se sting si se radiaza, ca urmare a actelor si faptelor juridice referitoare la un bun imobil.

Proceduri de lucru in materie de carte funciara :

Inscrierile in cartea funciara sunt de trei feluri: intabularea, inscrierea provizorie si notarea.

Inscrierea in cartea funciara cuprinde :

ziua, luna, anul, nr. De inregistrare al cererii in temeiul careia se face inscrierea ;

inscrisul pe care se intemeiaza

aratarea dreptului si a modalitatilor lui sau a faptului juridic ce se inscrie.

Evidenta de carte funciara :

Publicitatea imobiliara aduce la cunostinta tertelor persoane situatia de drept si de fapt a unui imobil dintr-o localitate.

Inscrierile in cartea funciara se fac pentru opozabilitea unui drept real, iar notarile, pentru informare.

Aceasta evidenta obiectiva are ca temei lucrarile cadastrale, inregistrarile si radierile care se inscriu in concordanta cu actele si faptele juridice intervenite privind fiecare imobil.

Registrul cadastral de publicitate imobiliara este alcatuit din cartile funciare ale unei localitati.

Planul cadastral de identificare a imobilelor este intocmit de oficiul teritorial de cadastru si publicitate imobiliara.

Cartea funciara a unui imobil are trei parti :

Partea I cuprinde descrierea imobilului cu indicarea numarului de ordine si a numarului cadastral dat parcelei, fiecare imobil are un numar cadastral.

Suprafata terenului se exprima in unitatile de masura legale actuale : ha., mp., in care se vor transforma unitatile de masura folosite anterior : iugara, stanjeni, pogoane, parafin, ocoale, etc.

Stabilirea categoriei de folosinta si a valorii impozabile se face de catre oficiile teritoriale.

Partea a II-a se refera la inscrierile dreptului de proprietate si a documentelor ce se intemeiaza.

Partea a III-a se refera la dezmembramintele dreptului de proprietate.

Terenurile ce apartin domeniului public pot fi concesionate sau inchiriate persoanelor fizice sau juridice.

Organizarea activitatii de cadastru

Oficiul national de cadastru, geodezie si cartografie are urmatoarele atributii principale :

coordoneaza si controleaza executarea lucrarilor de cadastru si asigura inscrierea imobilelor in registrul de publicitate imobiliara la nivelul intregii tari ;

controleaza executarea lucrarilor de cartografie, topografie, geodezie, fotogrammetrie si teledetectie la nivelul intregii tari ;

elaboreaza regulamente si norme, promoveaza tehnici, procedee si metodologii de specialitate compatibile cu cele ale uniunii euporene, conform progreselor stiintifice si tehnice in domeniul cadastrului, geodeziei, cartografiei si publicitatii imobiliare ;

autorizeaza persoanele fizice si juridice care pot executa lucrari de specialitate din doneniile cadastrului, geodeziei si cartografiei, pe teritoriul Romaniei, in conditiile legii speciale care reglementeaza infiintarea uniunii profesionale a acestora ;

organizeaza si administreaza fondul national de geodezie si cartografie, precum si baza de date a sistemului de cadastru general ;

asigura in conditiile legii, executarea, completarea legii, modernizarea si mentinerea in stere de utilizare a retelei geodezice nationale ;

asigura executarea si actualizarea hartilor oficiale;

avizeaza continutul topografic al hartilor, planurilor, atlaselor, ghidurilor si al altor documente cartografice destinate uzului public;

pune la dispozitia autoritatilor publice si a altor institutii interesate, in conditiile legii situatii statistice de sinteza privind terenurile si constructiile;

indeplineste sarcinile ce rezulta din aranjamentele internationale in domeniul sau de activitate ;

participa la organizarea si coordonarea masuratorilor in vederea aplicarii legilor funciare ;

avizeaza tehnic expertizele efectuate de catre expertii judiciari in specialitatea topografie, geodezie si cadastru cu privire la corectitudinea datelor topografice utilizate, la solicitarea instantelor de judecata;

asigura inscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modifica sau se sting, la cererea notarului public sau al titularului dreptului ori a celorlalte persoane interesate ;

asigura inscrierea cailor de atac impotriva inregistrarilor de carte funciara ;

asigura inscierea altor raporturi juridice, drepturi personale, interdictii, incapacitati si litigii judiciare in legatura cu bunul imobil ;

asigura formarea si specializarea personalului de specialitate in publicitate imobiliara prin intermediul intitutului national al registratorilor ; structura, organizare si modul de administrare ale institututlui se stabilesc si se aproba prin hotarare de guvern ;

indeplineste si alte atributii ce au legatura cu activitatea specifica

CAP. 4.

DESCRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE

4.1. SITUATIA JURIDICA A PROPRIETATII

4.2. AMPLASAREA TERENULUI AFERENT PROPRIETATII

4.3. DESCRIEREA CONSTRUCTIEI

4.3.1. DATE GENERALE PRIVIND CONSTRUCTIA

4.3.2. AMPLASAREA CONSTRUCTIEI IN CADRUL INCINTEI

4.3.3. STRUCTURA DE REZISTENTA A CONSTRUCTIEI

4.3.4. DESCRIEREA CONSTRUCTIEI LA EXTERIOR

4.3.5. DESCRIEREA CONSTRUCTIEI LA INTERIOR

4.3.6. DESCRIEREA INSTALATIILOR AFERENTE CONSTRUCTIEI

4.4. CONCLUZII

4.1. SITUATIA JURIDICA A PROPRIETATII

Dreptul de proprietate

Dreptul de proprietate rezulta din:

Decizia nr. 415/1969 eliberata de Consiliul Popular al Municipiului Galati.

Autorizarea pentru executarea de lucrari de constructii nr. 25185/1969 eliberata de Consiliul Popular al Municipiului Galati.

Proprietatea a fost intabulata in Cartea Funciara cu nr. XXX si cu incheierea nr. XXX din zz.ll.aa. si rrr din zz.II.aa. la Biroul de Carte Funciara de pe langa Judecatoria Focsani.

Prin actele mai sus mentionate, proprietarii M.O. si M.S. intra in posesia imobilului (constructie + teren), situat in Galati, Strada Stiintei.

Imobilul a fost construit in perioada 1926 - 1928, iar in anul 2004 a beneficiat de o reparatie capitala, moment in care au fost inlocuite instalatiile de alimentare cu apa , s-au realizat instalatii de incalzire centrala cu centrala proprie cu combustibil gazos.

Casa este realizata pe o structura din zidarie portanta, caramida si paianta, pe fundatii continue de beton armat, cu planseu din beton armat peste parter , invelitoare cu placi din LINDAB. Finisajele sunt de grad superior si constau in pardoseli placate cu parchet de stejar, tamplarie din PVC masiv, zugraveli exterioare, fatada cu vopsea lavabila pe tencuieli cu mortar de ciment, zugraveli interioare cu vopsele lavabile.

Suprafata constructiei este urmatoarea:

Locuinta: regim de inaltime P

1. Parter - living , birou, bucatarie, dinning, hol, WC serviciu,

: Su= 68.90 mp;

S_c = 85 mp + 43,3 mp (terase + veranda)

Total suprafata construita (desfasurata) = 215 mp + 43,3 mp (terase + veranda).

3.2. AMPLASAREA TERENULUI AFERENT PROPRIETATII

Localizare. Descrierea zonei.

Proprietatea imobiliara in cauza este situata in Municipiul Galati, Strada Stiintei , (zona 1) zona Campus Universitar - Parcul Rizer. Aceasta zona ofera pe piata atat vile cat si case vechi, cu o arhitectura deosebita. Accesul auto si securitatea zonei aduc o valoare sporita acestei zone, care este o imbinare de cladiri noi si vechi cu o plastica arhitecturala deosebita si spatii verzi.

Strada de acces este amenajata cu asfalt, fiind dotata cu retea de apa, canale, gaze, electricitate si telefon, retea de termoficare situate 'la gard' si este caracterizata de un trafic usor.

In prezent imobilul in cauza se compune din:

cladirea principala, casa de locuit cu o unitate locativa;

teren aferent in exclusivitate.

Conform clasificarii, in functie de destinatie, cladirea aferenta proprietatii imobiliare in cauza, are atributele unei constructii civile cu destinatie de locuinta 'cladire rezidentiala de lux'.

Terenul aferent proprietatii

Terenul in cauza este situat in intravilanul Municipiului Galati, in (zona 1) zona Gradina Publica - Parcul Rizer.

Suprafata totala a terenului in cauza este de 1000 mp, fiind detinut in proprietate exclusiv.

Forma in plan a terenului intregii incinte este aproximativ dreptunghiulara, nivelul terenului fiind la nivelul carosabilului, fara panta.

Dimensiunile in plan ale terenului intregii incinte sunt:

- deschidere la strada: 32,83 m;

- adancimea: 69 m.

Rezulta: raportul laturilor (deschidere / adancime) = cca. 1/2 mp.

Procentul de ocupare a terenului (POT):

Coeficientul de utilizare a terenului (CUT);

Incinta in care este situata proprietatea in cauza se invecineaza astfel ( se priveste din strada):

in fata: Strada Stiintei

in spate: : proprietati imobiliare persoane fizice

in stanga: proprietate imobiliara persoana fizica

in dreapta: proprietate particulara rezidentiala.

Amplasarea constructiilor in cadrul intregii incinte este

urmatoarea: in incinta in cauza exista o cladire principala, de locuit, cu zona de intrare principala la strada cu un regim de inaltime P + 1 .

Terenul in cauza este racordat la toate utilitatile tehnico - edilitare, pozitionate 'la gard', alimentare cu apa, canalizare, alimentare cu gaze naturale, energie electrica, telefon, cablu W.

Transportul public este asigurat de autobuze si maxi-taxi.

Aspectul urbanistic si estetic al imobilelor vecine este favorabil.

Din informatiile culese rezulta ca nu exista probleme deosebite de mediu.

Terenul de fundare este incadrat in categoria cernoziom tipic proxicalcaric, format pe depozite loessoide cu textura mijlocie, ce se preteaza la ridicare de constructii. Terenul nu este traversat de nici un curs de apa, iar panza freatica este situata la o adancime mare.

Gradul seismic al zonei este cel al Municipiului Galati: gradul 8.

Regimul de inaltime construibil al zonei este P + 1 - 2 nivele.

Terenul in cauza este ocupat cu constructia casei de locuit, ce nu necesita dezafectari.

3.3. DESCRIEREA CONSTRUCTIEI

3.3.1. DATE GENERALE PRIVIND CONSTRUCTIA

In incinta in cauza exista o singura constructie de tipul 'casa rezidentiala de lux'.

Functiune:

Cladirea a fost proiectata si executata pentru functiunea de locuinta, organizarea interioara fiind caracteristica acestei destinatii.

Clasa de calitate:

Cladirea are un gradul de finisare si dotarea tehnica ridicata, specific destinatiei de locuinta unifamiliala, incadrand cladirea in categoria cladirilor rezidentiale.

3.3.2. AMPLASAREA CONSTRUCTIEI IN CADRUL INCINTEI

Cladirea se afla amplasata cu fatada principala spre Strada Stiintei; imobilul evaluat este marginit numai de proprietati particulare.

Accesul in cladire

Accesul in cladire se realizeaza printr-o intrare la nivelul parterului. Accesul pe verticala este asigurat de scari interioare.

3.3.3. STRUCTURA DE REZISTENTA A CONSTRUCTIEI

Anul constructiei: 1998-2000

Regim de inaltime: P + 1

Caracteristici dimensionale: Locuinta: regim de inaltime P + 1

Parter - living , birou, bucatarie, dinning, hol, WC serviciu,

: Su= 68.90 mp;

S_c = 85 mp + 43,3 mp (terase + veranda)

Etaj - 3 dormitoare, baie, dreesing, hol : Su = 68.90 mp

Sc = 85 mp (balcoane)

Total suprafata construita (desfasurata) = 215 mp + 43,3 mp (terase + veranda).

Structura de rezistenta:

Infrastructura:

Fundatiile sunt directe si continue, sub zidurile de inchidere si compartimentare, fiind realizate din beton armat.

Pe conturul exterior al cladiri este executat un trotuar din beton simplu.

Suprastructura:

Suprastructura este realizata din zidarie portanta din caramida, cu samburi si centura din beton armat. Peretii de rezistenta sunt dispusi atat pe conturul exterior cat si la interior.

Planseele sunt realizate din beton armat monolit peste parter si etaj.

Acoperisul este de tip sarpanta din lemn de brad ecarisat, pe scaune.

Accesul pe verticala se realizeaza pe o scara din lemn de stejar cu balustrade din lemn sculptat.

Anvelopa:

Inchiderile exterioare si compartimentarile sunt executate din zidarie de caramida plina presata.

Invelitoarea este realizata din sindrile bituminoase.

Tamplaria atat exterioara cat si interioara este realizata din termopan in rame de PVC colorat. Usa principala de acces este metalica, fiind prevazuta cu inchidere de siguranta.

3.3.4. DESCRIEREA CONSTRUCTIEI LA EXTERIOR

Cladirea este de tip P + 1 , dispunand de doua terase cu acces in dinning si respectiv in camera de zi si camera de lucru.

Finisajele exterioare sunt superioare, realizate din tencuieli din mortar de ciment si zugraveli speciale, starea tehnica foarte buna, renovari realizate in iunie 2004.

Ferestrele sunt din tamplarie termopan in rame PVC colorat.

Usa de acces in cladire este din metal, cu deschidere obisnuita si este prevazuta cu sistem de alarma.

Invelitoarea sarpantei este realizata din sindrile bituminoase.

Jgheaburile si burlanele de scurgere a apelor pluviale sunt realizate din tabla zincata si se prezinta in stare foarte buna la data evaluarii.

3.3.5. DESCRIEREA CONSTRUCTIEI LA INTERIOR

Finisajele interioare sunt superioare, cu materiale de buna calitate din import. Ele variaza in functie de destinatia incaperii astfel:

Pardoseli:

> parchet pentru camere;

> gresie in bucatarie, grupuri sanitare, dependinte.

Pereti:

> zugraveli lavabile;

> faianta in grupurile sanitare.

Tavane:

> zugraveli lavabile.

Scara interioara:

> structura si treptele din lemn de stejar si balustrade din lemn de stejar sculptat si lacuit.

3.3.6. DESCRIEREA INSTALATIILOR AFERENTE CONSTRUCTIEI

Instalatiile aferente cladirii sunt de tipul:

> Instalatii sanitare:

- alimentarea cu apa de la reteaua publica, prin conducte din teava zincata, imbinate in filet;

-canalizare racordata la canalizarea publica, prin conducte din fonta;

- grupuri sanitare: dotate cu obiecte sanitare si accesorii din import (cazi din fibra de sticla, obiecte sanitare din portelan);

-apa calda menajera este preparata in centrala termica proprie;

-apele pluviale se evacueaza la exterior prin jgheaburi si burlane.

> Instalatii de incalzire:

-incalzirea centrala se face prin calorifere din aluminiu;

- agentul termic este furnizat de o centrala termica proprie, care functioneaza cu gaze naturale;

-alimentarea cu gaze naturale se face de la conducta publica, cu bransamente, cu punct de reglare si masura.

> Instalatii de climatizare:

- aer conditionat.

> Instalatii electrice:

-alimentare cu energie electrica de la reteaua publica de joasa tensiune, prin conductori de cupru (iluminat si prize de 220 V);

- iluminatul interior se realizeaza cu obiecte de iluminat moderne;

- iluminatul exterior se realizeaza prin mai multe corpuri speciale situate de jur imprejurul vilei;

-intrerupatoarele si prizele sunt de tip ABB.

> Comunicatii:

-instalatii de curenti slabi: posturi telefonice, post TV prin cablu, interfon la poarta de acces in incinta;

- sistem antiefractie pentru intreaga cladire - centrala cu 8 zone + senzori.

3.4. CONCLUZII

Proprietatea imobiliara se afla intr-o stare foarte buna datorita exploatarii corecte si a intretinerii acesteia, ea prezentand toate facilitatile unei locuinte moderne, amplasamentul, dotarile, arhitectura si functionalitate permitandu-ne sa incadram imobilul in categoria proprietatilor rezidentiale.

In perioada anului 2004 au fost realizate importante lucrari de reparatii capitale, de remodelare si amenajare a spatiului interior - au fost refacute si inlocuite total cu materiale din import, urmatoarele:

<* Finisaje interioare: tencuieli, zugraveli, pardoseli parchet, gresie,

placaje faianta;

* Sarpanta acoperisului;

<* Instalatii sanitare: conductele de alimentare cu apa din teava zincata, conducte pentru canalizare din fonta, obiecte sanitare si accesorii;

<* Instalatii de incalzire: centrala termica noua, pe gaze, corpuri statice de incalzire, instalatia de distribuire a agentului termic;

<«• Instalatii electrice: conductori din cupru, tablou electric, prize si comutatoare tip ABB;

* Instalatii de Aer Conditionat de tip SPLIT.

Din inspectia efectuata asupra cladirii la exterior si interior, s-au constatat urmatoarele: peretii interiori si exteriori din zidarie de caramida nu prezinta degradari (pete, fisuri) si nu necesita reparatii.

Structura de rezistenta se prezinta in stare tehnica buna.

Invelitoarea din tigle de sarpanta bituminoase se prezinta in stare tehnica buna.

Finisajele exterioare sunt intr-un stadiu foarte bun.

CAP.4.

EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE

4.1. EVALUAREA TERENULUI

4.1.1. METODA COMPARATIEI PRIN BONITARE

4.2. EVALUAREA CONSTRUCTIILOR

4.2.1. ESTIMAREA VALORII DE INLOCUIRE A CLADIRII

PRIN METODA DE CATALOG

4.2.2. ESTIMAREA DEPRECIERII CONSTRUCTIEI

4.2.3. METODA SEGREGARII

4.1. EVALUAREA TERENULUI

4.1.1. METODA COMPARATIEI PRIN BONITARE

Terenul, ca proprietate imobiliara intr-o economie de piata, reprezinta obiect frecvent al tranzactiilor dintre persoane fizice, persoane juridice, dintre stat, ca proprietar si persoane fizice sau juridice.

Corpul Expertilor Tehnici din Romania a elaborat si prezentat, in buletinul documentar nr. 46/1998, o metoda de evaluare a terenurilor intravilane, avand ca baza de pornire Decizia Primariei Municipiului Bucuresti nr. 218/1998.

Prin aplicarea acestei metode se estimeaza valoarea de piata a terenului conform unei metodologii combinate analizate si elaborate de CET - R si ANEVAR, prin aplicarea urmatoarelor acte normative: HG 834/1991, 500/1994, Ordinul MLPAT nr.1 C/311/1992, Norme MF nr.2665/1992, Hotararea CGMB nr.218/1997, Legea nr.69/1993, analiza grilei de valori a pretului pietei intocmita pe baza ofertelor si tranzactiilor.

Necesitatea elaborarii unei asemenea metode de catre Corpul Expertilor Tehnici din Romania a aparut ca urmare a faptului ca metodologia elaborata in baza HG nr. 834/1991, conform criteriilor elaborate in comun de Ministerul Economiei si Finantelor cu nr. 2665/1992 si de Ministerul Lucrarilor Publice si Amenajarii Teritoriului cu nr. 1 C/311/1992, a avut ca scop evaluarea terenurilor aferente in patrimoniul societatilor comerciale cu capital de stat, infiintate in baza prevederilor legii nr. 15/1990.

Aceasta metoda poate fi utilizata atunci cand nu sunt disponibile suficiente informatii referitoare la tranzactii similare.

Algoritmul pleaca de la un pret de barem 'A' (valoarea de baza a terenului - functie de categoria localitatii si amplasarea in cadrul acesteia), care este corectat pe baza unor elemente de comparatie (bonitati).

Metodologia de evaluare utilizeaza analiza si transformarea caracteristicilor proprii ale terenului in valori de influenta prin aplicarea unui cumul de coeficienti legati de conditiile pietei imobiliare reale, de caracteristicile si individualizarea fiecarui teren si de analiza perspectivelor de cea mai buna utilizare a acestuia.

Metoda se bazeaza pe utilizarea urmatoarei relatii de calcul:

unde: V_p = valoarea de baza a terenului, lei/mp

K = coeficientul de actualizare a valorii de baza in functie de variatia

cursului de schimb interbancar, comunicat de BNR. Cursul BNR la data evaluarii 29.04.2006: 1$ =28 700 lei = 2.87 RON.

Terenul proprietatii supus evaluarii, se afla amplasat in zona 1, ) zona Gradina Publica - Parcul Rizer, caz in care valoarea de baza este:

A = 394.200 lei / mp, A = valoarea de baza a terenului, in functie de categoria localitatii si amplasarea in cadrul localitatii.

Calculul valorii unitare a terenului: K = 28 700 / 7 700 = 3,727

In functie de posibilitatea de racordare a terenului evaluat la unitatile tehnico - edilitare din zona, se aplica urmatoarele corectii procentuale din valoarea de baza (A):

S = instalatii sanitare: +16,7 % = + 65 831 lei/mp = + 6,5831 RON/mp

G = gaze naturale: + 16,7 % = + 65 831 lei/mp = + 6,5831 RON/mp

T = termoficare: + 0 %= + 0 lei/mp = +0,00 RON/mp

E = electricitate: + 6,7 % = + 26 411 lei/mp = +2,6411 RON/mp

Tf = telefon: + 3,4 %= + 13 402 lei/mp = +1,3402 RON/mp

D = tipul de drum la care are acces

terenul (asfalt): + 16,7 % = + 65 831 lei/mp = + 6,5831 RON/mp

B = dimensiuni, forme

(raportul laturilor): + 5 % = + 19 710 lei/mp = + 1,9710 RON/mp

R = restrictii de folosire,

conform planului urbanistic: + 0 %= + 0 lei/mp = + 0,00 RON/mp

C = suprafata adecvata sau nu,

in functie de utilizarea si pozitia

specifica a terenului: + 5 % = + 19 710 lei/mp = +1,9710 RON/mp

V = aspect urbanistic si estetic

al imobilelor vecine

(deosebit de favorabil): + 10 %= + 39 420 lei/mp = + 3,9420 RON/mp

P = poluare: + 0 % = + 0 lei /mp = + 0,00 RON/mp

TOTAL = + 316 148 lei/mp = + 31,6148 RON/mp

Coeficienti de corectie aplicati:

M = ponderea suprafetei terenului (construibil peste 60%): 1,25

F = natura terenului (teren normal de fundare,

ce nu necesita masuri speciale de fundare): 1,00

G_s = gradul seismic al zonei (gradul 8): 0,96

H = regimul de inaltime construibil (P + 7-12 nivele): 1,40

G₀ = starea terenului (teren ce nu necesita dezafectari): 1,00

C_r = coeficienti speciali de respingere (nu este cazul): 0,85

U = utilizarea terenului:1,00

Z = coeficient de zona : 1,00

Se aplica coeficient de corectie pentru teren ocupat cu constructii:

3 113 651 /1,7 = 1 831 559 lei/mp = 183,1559 RON/mp.

Valoarea unitara a terenului, in cauza, obtinuta prin metoda comparatiei prin bonitare este: 1 831 559 lei/mp = 183,1559 RON/mp ( cca. 64 $/mp ).

Valoarea totala a terenului : 4 296 838 061 lei = 429 683,8 061 RON.

4.2. EVALUAREA CONSTRUCTIILOR

Principiul care sta la baza evaluarii constructiilor consta in

1. Stabilirea valorii constructiei noi (valoarea de inlocuire sau de reconstructie);

2. Estimarea deprecierii cumulate.

Stabilirea valorii constructiei noi urmareste stabilirea costului de reconstructie sau a costului de inlocuire.

Costul de reconstructie este costul estimat pentru a construi la preturile curente de la data evaluarii, o copie, o replica exacta a cladirii evaluate, folosind aceleasi materiale, normative de constructie, arhitecturala, planuri, calitate, manopera si ingloband toate deficientele, supradimensionarile si deprecierea cladirii evaluate.

Costul de inlocuire este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data evaluarii a unei cladiri cu utilitate echivalenta cu cea a cladirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectura si planuri actualizate.

Se cunosc trei metode traditionale a costurilor:

Metoda valorii de catalog

Metada costurilor segregate

Metoda devizelor

Estimarea deprecierii acumulate deprecierea este o pierdere de valoare a proprietatii imobiliare fata de costul de reconstructie sau de inlocuire a constructiilor ce poate apare din cauze fizice, functionale sau externe.

Metodele de estimare a deprecierii sunt:

Metoda duratei de viata economica

Metoda modificata a duratei de viata economica

Metoda segregarii

Metoda comparatiei

4.2.1. ESTIMAREA VALORII DE INLOCUIRE A CLADIRII

Estimarea valorii de piata prin metoda costului se bazeaza pe comparatia costului de construire a unei proprietati cu valoarea proprietatii existente. Metoda reflecta faptul ca participantii pe piata recunosc o relatie intre cost si valoare.

Fundamental pentru metoda costului este principiul substitutiei, care arata ca nici un comparator prudent nu va plati pentru o proprietate imobiliara cu utilitati, destinatii si atractivitati similare.

Principala metoda de estimare a costului este 'metoda costului unitar de barem', bazata pe utilizarea cataloagelor de reevaluare intocmite in 1964 de catre Comisia Centrala pentru Inventarierea si Reevaluarea Fondurilor Fixe.

Metoda foloseste preturile unitare si coeficientii de corectie prevazute in aceste cataloage, conform caracteristicilor tehnico-constructive, de dotare a obiectelor fata de cele standard normale.

Preturile de barem iau in consideratie dimensiunile genetice ale obiectului, destinatia, caracteristicile proprii, dotarile normale si speciale.

Precizia valorii obtinute este conditionata de acuratetea cu care 'modelul' (reproducerea) corespunde situatiei reale a constructiei.

Conform metodei valorii de inlocuire, valoarea ramasa a constructiilor este evaluata ca valoare de inlocuire unitara corectata a suprafetei desfasurate, depreciate cu uzura constanta, previzibila.

Valoarea de inlocuire unitara se evalueaza prin actualizarea unei valori de baza corecte ( de catalog ), printr-o metodologie aprobata cu ordinul MLPAT nr.32/95. Atat valorile de baza cat si coeficientii de actualizare au urmatoarele surse oficiale:

Cataloagele pentru inventarierea si reevaluarea fondurilor fixe ( preturi 1965 );

Setul de indici de actualizare recomandati de INCERC si Corpul Expertilor Tehnici.

In prezentul raport, valoarea de inlocuire unitara a fost stabilita prin aplicarea preturilor de barem si a corectiilor din cataloagele nr. 120 / fisa 4D si 124/fisa 14.

Deprecierea reprezinta pierderea in valoare fata de costul de inlocuire / reconstructie datorita unor cauze fizice, functionale sau externe. Teoretic deprecierea poate incepe sa se acumuleze de la finalizarea constructiei, chiar daca reprezinta ' cea mai buna utilizare'.

Deprecierea este de fapt diferenta intre costul de reconstructie / inlocuire a constructiei si valoarea ei de piata.

Estimarea deprecierii se efectueaza folosind metoda segregarii, ce presupune analiza separata a fiecarei cauze a deprecierii.

Evaluarea prin metoda ' valorii de inlocuire' s-a facut pentru un ' model de catalog' cu urmatoarele caracteristici:

Dimensionale:

Locuinta: regim de inaltime P + 1

Parter - living , birou, bucatarie, dinning, hol, WC serviciu,

: Su= 68.90 mp;

S_c = 85 mp + 43,3 mp (terase + veranda)

Etaj - 3 dormitoare, baie, dreesing, hol : Su = 68.90 mp

Sc = 85 mp (balcoane)

Total suprafata construita (desfasurata) = 215 mp + 43,3 mp (terase + veranda).

Tehnice: conform descrierii

- Valoarea unitara de baza, corespunde anului 1965, pentru constructie (structura + finisaje) si instalatii, este de 795 lei/mp (finisaj superior).

- Valoarea totala de baza : 247 611 lei.

795 lei/mp * 215 mp = 170 925 lei = 17,0925 RON.

Corectii:

-incalzire centrala termica proprie: 57 lei/mp

57 lei/mp * 215 mp = 12 255 lei

- Aer conditionat 360 lei/mp

360 lei/mp * 121,89 mp = 43 880 lei

- Pardoseli parchet 245 lei/mp

245 lei/mp * 84 mp = 20 550 lei

Corectia totala = 76 686 lei = 7,6686 RON.

Valoarea totala de baza corectata este:

170 925 + 76 686 = 247 611 lei = 27,7611 RON.

Coeficientul de actualizare: 13.716,630 conform buletinului documentar 'Expertiza Tehnica' nr. 78/2002.

Valoarea totala de inlocuire:

247 611 * 13.716,630 = 3 396 388 471 lei 339 638,8 471 RON.

4.2.2. ESTIMAREA DEPRECIERII CONSTRUCTIEI

Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietatii imobiliare din orice cauza. Este diferenta dintre costul de reconstructie sau de inlocuire a constructiei si valoarea ei de piata.

Uzura scriptica este o notiune contabila ce se refera la valoarea imobilelor detinute de proprietar. Uzura scriptica (amortismentul) nu este o marime data de piata, ci este reglementata de autoritatea fiscala si se raporteaza la valoarea de intrare (inventar).

Uzura fizica este evidentiata de rosaturi, cazaturi, fisuri, infestari sau defecte de structura.

Neadecvarea functionala este data de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cladirii din punct de vedere al stilului sau a instalatiilor si echipamentelor atasate.

Durata de viata economica este perioada de timp in care constructia contribuie la valoarea proprietatii imobiliare.

Durata de viata economica ramasa este perioada de timp estimata, in care constructiile vor continua sa constituie la valoarea proprietatii imobiliare.

Varsta scriptica este numarul de ani trecuti de la terminarea constructiei.

Varsta efectiva este data de starea tehnica si utilitatea constructiei si poate diferi de varsta scriptica, in functie de lucrarile de intretinere realizate in trecut.

4.2.3. METODA SEGREGARII

Aceasta metoda solicita evaluatorului sa analizeze separate fiecare cauza a deprecierii, sa o cuantifice si apoi sa totalizeze o suma globala.

Cele 5 tipuri de depreciere care pot afecta o cladire sunt:

Uzura fizica recuperabila - se estimeaza numai la elementele ce trebuie reparate la data evaluarii si se cuantifica prin costul de reducere a elementului la conditia de nou sau ca si nou. Uzura se considera recuperabila cand costul pentru corectarea stari sale tehnice plus un profit rezonabil, e mai mic decat cresterea de valoare rezultata.

Uzura fizica nerecuperabila se refera la elemente deteriorate fizice care nu pot fi in prezent corectate din motive practice sau economice.

Uzura fizica nerecuperabila se aplica la diferenta dintre costul de reconstructie sau de inlocuire si costul de eliminare a uzurii fizice recuperabile. Elementele uzurii fizice nerecuperabile sunt clasificate ca fiind cu viata scurta si cu viata lunga.

Un element cu viata scurta este acela cu o durata de viata economica mai mica decat durata de viata economica ramasa a intregii cladiri.

Un element cu viata lunga este o componenta a cladirii care este de asteptat sa aiba o durata de viata economica ramasa ca si intreaga constructie.

Neadecvarea functionala recuperabila - reprezinta o pierdere de valoare din cauza deficientelor de conceptie sau de proiectare a cladirii. Ca sa fie recuperabil, costul de inlocuire a unui aspect demodat sau neacceptabil, trebuie sa fie mai mic decat cresterea de valoare anticipata.

Neadecvarea functionala nerecuperabila - poate fi cauzata de o deficienta sau de o supradimensionare. Pot fi implicate doua tipuri de deficiente:

- un element neinclus in costul de nou, dar care trebuie inclus

- un element inclus in costul de nou, dar care nu trebuie inclus

Deprecieri din cauze externe (economica) - este utilitatea diminuata a unei cladiri datorita unor influente negative din mediul exterior cladirii. Ea poate fi cauzata de o serie de factori, cum ar fi: declinul vecinatatii, amplasamentul proprietatii in localitate, regiune sau provincie, conditiile pietii locale.

In urma inspectiei efectuate la imobilul supus evaluarii, s-a constatat numai elemente cu viata scurta, care prezinta uzura fizica nerecuperabila, dupa cum urmeaza:

uzura fizica recuperabila: 0

uzura fizica nerecuperabila (elemente cu viata scurta): 0

- constructia a fost renovata in 2004

• uzura fizica nerecuperabila (elemente cu viata lunga):

[cca.:30 ani/100 ani = 0,30]

In conformitate cu prevederile normativului P 135/1999, datele si observatiile din teren, faptul ca imobilul a beneficiat de reparatii si imbunatatiri a gradului de confort si a calitatii finisajelor, valoarea gradului de depreciere se estimeaza la:

structura de rezistentapondere 40 % estimat 30 %

anvelopa pondere 17 % estimat 26 %

finisaje pondere 25 % estimat 14 %

instalatii functionale pondere 18 %estimat 14 %

Gradul de uzura estimat este :

0,4 * 0,3 + 0,17 * 0,26 + 0,25 * 0,14 + 0,18 * 0,14 = 22,4.

Avand in vedere datele prezentate, consideram gradul de depreciere de 22,4 %, stabilit pe baza prevederilor normativului P 135/1999 si observatiilor din teren, ca fiind gradul de depreciere real.

0,224 * 3 396 388 471 lei = 760 791 017 lei.

Deprecierea cumulata : 760 791 017 lei.

Valoarea constructiei depreciate:

3 396 388 471 -760 791 017 = 2 635 597 453 lei.

ESTIMAREA DEPRECIERII CONSTRUCTIEI

Avand in vedere rezultatul obtinut prin metoda segregarii, valoarea uzurii pentru care s-a optat este motivata de faptul ca aceasta metoda este cea mai precisa si rezultatele sunt cele mai apropiate de realitate.

Valoarea constructiei depreciate este de: 2 635 597 453 lei.

Valoarea de piata a imobilului in cauza (teren + constructie) determinata prin metoda costurilor este egala cu suma valorilor evaluate pentru:

• Valoare teren4 296 838 061 lei/mp

Constructie 2 635 597 453 lei

TOTAL6 932 435 514 lei (cea. 241 548 $).