Actiunile de carte funciara - actiunea in prestatie tabulara, actiunea in rectificarea inscrierilor in cartea funciara

La fel ca Decretul-Lege nr.115/1938, Legea nr.7/1996 reglementeaza doua actiuni in justitie cu privire la inscrierile care se fac in cartea funciara: actiunea in prestatie tabulara si actiunea in rectificarea inscrierilor in cartea funciara.

A. Actiunea in prestatie tabulara . Inscrierile in cartea funciara, potrivit Legii nr.7/1996, nu mai au efect constitutiv de drepturi tabulare. De asemenea, din cuprinsul art.22 al aceleiasi legi, rezulta ca pentru a se face intabularea dreptului real nu este necesar consimtamantul la intabulare a titularului dreptului inscris in cartea funciara. Intabularea se poate dispune daca solicitantul depune cererea de inscriere si ataseaza la aceasta inscrisul in care s-a consemnat actul juridic a carui inscriere se cere.

Cu toate acestea, Legea nr.7/1996 reglementeaza doua situatii de exceptie, cand inscrierea dreptului tabular trebuie sa fie dispusa de instanta de judecata, la cererea celui indreptatit, in urma unui proces. Unul dintre cazuri era, in versiunea initiala a legii, inaplicabil in practica, fiind o grefa nefericita  in sistemul de carte funciara .

Dupa reformularea art.29 alin. (1) prin Legea 247/2005, noul text prevede: “ Cel care s-a obligat sa stramute sau sa constituie in folosul altuia un drept real asupra unui imobil, este dator sa-i predea toate inscrisurile necesare pentru inscrierea acelui drept”. „In situatia in care cel obligat nu preda inscrisurile, persoana interesata va putea solicita instantei sa dispuna inscrierea in cartea funciara. Hotararea instantei de judecata va suplini consimtamantul la inscriere al partii care are obligatia de a preda inscrisurile necesare inscrierii”( art. 29 alin. 3).

Aceeasi obligatie de a preda inscrisurile persoanei interesate ii incumba si titularului unui drept real supus radierii (art. 29 alin. 2).

Din aceasta definitie rezulta ca la fel ca si actiunea in prestatie tabulara reglementata de Decretul-Lege nr.115/1938 care avea ca finalitate suplinirea consimtamantului la intabulare, actiunea in prestatie tabulara reglementata de  noul text al art. 29 din Legea nr.7/1996 urmareste predarea si respectiv obtinerea inscrisului original necesar inscrierii si suplinirii consimtamantului la inscriere prin intermediul instantei judecatoresti.

Actiunea in prestatie tabulara se intenteaza, de regula, impotriva celui care a constituit sau transmis dreptul real respectiv. Dar actiunea poate fi introdusa si impotriva unui tert subdobanditor inscris in cartea funciara. Este reglementata de art.30 din Legea nr.7/1996, unde se dispune: “Dobanditorul anterior poate cere instantei judecatoresti sa acorde inscrierii sale rang preferential fata de inscrierea efectuata la cererea unui tert, care a dobandit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credinta la data incheierii actului”. Se mai numeste si actiune in prestatie tabulara speciala .

Pentru admiterea acestei actiuni trebuie intrunite cumulativ urmatoarele doua conditii:

a) actul juridic in baza caruia se solicita prestatia tabulara sa fie incheiat anterior celui in baza caruia a fost inscris dreptul tertului in cartea funciara;

b) tertul sa fi dobandit imobilul cu titlu gratuit sau, daca 1-a dobandit cu titlu oneros, sa fie de rea credinta.

Actiunea in prestatie tabulara este, prin efectul art. 29 alin. (4), imprescriptibila . Actiunea in prestatie tabulara este supusa prescriptiei numai in cazuri de exceptie, atunci cand se refera la un drept real a carui actiune se prescrie (drepturile reale temporare cum sunt: uzufructul, uzul, abitatia).

B. Actiunea in rectificarea inscrierilor in cartea funciara (art.35¹-39 Legea nr.7/1996). In cazul in care cuprinsul cartii funciare nu corespunde, in privinta inscrierii, cu situatia juridica reala, se poate cere rectificarea sau, dupa caz, modificarea acesteia.

Prin rectificare se intelege radierea, indreptarea sau mentionarea inscrierii oricarei operatiuni, susceptibila a face obiectul unei inscrieri in cartea funciara.

Prin modificare se intelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaza esenta dreptului care poarta asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face decat la cererea titularului dreptului de proprietate.

Rectificarea inscrierilor in cartea funciara se poate face fie pe cale amiabila prin declaratie autentica, fie in caz de litigiu prin hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila. Erorile materiale savarsite cu prilejul inscrierilor in cartea funciara pot fi indreptate la cerere sau din oficiu.

In ceea ce priveste rectificarea cartii funciare prin intermediul actiunii in rectificare, este necesar sa aratam ca reglementarea din Legea nr.7/1996 a acestei actiuni este aproape identica cu aceea din Decretul-Lege nr.115/1938. Ea se introduce pentru inlaturarea neconcordantelor care pot exista intre starea tabulara si situatia juridica reala a imobilului.

Actiunea in rectificare poate fi introdusa de orice persoana interesata de urmatoarele situatii :

a) inscrierea sau actul in temeiul caruia s-a efectuat inscrierea nu a fost valabil;

b) dreptul inscris a fost gresit calificat;

c) nu mai sunt intrunite conditiile de existenta a dreptului inscris sau au incetat efectele actului juridic in temeiul caruia s-a facut inscrierea;

d) inscrierea din cartea funciara nu mai este in concordanta cu situatia reala actuala a imobilului.

In urma admiterii actiunii, operatia rectificarii se va dispune de judecatorul de carte funciara, in temeiul hotararii judecatoresti ramasa definitiva si irevocabila.

Actiunea in rectificare poate fi introdusa impotriva celui in favoarea caruia s-a facut inscrierea respectiva, precum si impotriva succesorilor sai, indiferent ca este vorba de un succesor universal, cu titlu universal sau cu titlu particular.

In legatura cu problema prescriptiei acestei actiuni, trebuie sa facem deosebire intre: rectificarea intabularii si a inscrierii provizorii si rectificarea notarii.

In ce priveste actiunea in rectificarea intabularii si inscrierii provizorii, art.37-38 din Legea nr.7/1998 prevad:

a) actiunea in rectificare este imprescriptibila, sub rezerva prescriptiei actiunii de fond, atunci cand este introdusa fata de dobanditorul nemijlocit, precum si fata de tertii dobanditori de rea-credinta;

b) actiunea in rectificare se prescrie in termen de zece ani atunci cand este introdusa impotriva tertelor persoane care au dobandit cu buna-credinta un drept real cu titlu gratuit, prin donatie sau legat, cu exceptia cazului in care dreptul material la actiunea de fond nu s-a prescris inainte. Termenul de zece ani incepe sa curga din ziua cand tertii au inregistrat cererea de inscriere a dreptului lor;

c) actiunea in rectificare, intemeiata pe nevalabilitatea inscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe gresita calificare a dreptului inscris se prescrie in termen de trei ani fata de tertele persoane care si-au inscris un drept real, dobandit prin act juridic cu titlu oneros si cu buna-credinta, intemeindu-se pe cuprinsul cartii funciare. Termenul incepe sa curga de la data inregistrarii cererii de inscriere formulata de dobanditorul nemijlocit al dreptului a carui rectificare se cere, afara de cazul cand dreptul material la actiunea de fond nu s-a prescris.

d) actiunea in rectificarea notarilor este imprescriptibila.