Tulburare de drept prin invocarea altor drepturi

Drepturi reale

Pentru a declansa incidenta garantiei contra evictiunii datorata de vanzator, dreptul tertului ce se invoca impotriva cumparatorului, poate fi nu doar proprietatea, dar si un alt drept real. Tertul se poate pretinde titularul unui drept de uzufruct, unui drept de superficie, unei servitutii, unei ipoteci sau a unui drept de gaj.

Daca uzufructuarul exercita impotriva cumparatorului actiunea confesorie si o castiga aceasta echivaleaza cu o tulburare de drept susceptibila a atrage raspunderea vanzatorului pentru evictiune.

Un tert poate sa invoce impotriva cumparatorului unui teren si un drept de superficie, pe durata existentei constructiei care ii apartine in proprietate, titularul dreptului de superficie de pilda cum ar fi un cetatean strain sau apatrid care nu o pot dobandi, conform art. 41 alin.2 Constitutiei, dreptul de proprietate asupra terenului, el are dreptul opozabil erga-omnes de a folosi terenul.

Astfel, cum prevede art. 1337 C. Civ., vanzatorul raspunde si de sarcinile care apasa asupra lucrului vandut. Legea are in vedere in primul rand servitutiile, pentru existenta si exercitarea carora vanzatorul va datora garantie, in masura in care nu este vorba de servituti aparente, iar daca sunt neaparente, nu le-a declarat.

Servitutiile naturale si legale nu sunt considerate ca drepturi reale a caror existenta poate fundamenta raspunderea vanzatorului pentru evictiune, fiind de fapt un mod de a determinare continutului dreptului de proprietate si a limitelor de exercitare ale acestui drept.

Servitutii de trecere prevazute in art. 616 C. Civ. in favoarea proprietarului unui loc infundat, de cele vizate de art. 586-588 C. Civ., cea de scurgere a apelor din amonte, prevazuta in art. 26 alin. 1 din Legea apelor, nr 107/1996 - fiind prezumate ca ele sunt cunoscute si acceptate de catre cumparator.

Vanzarea unui fond ce se dovedeste a fi aservit creaza cumparatorului o tulburare de drept, dar si inexistenta unei servitutii active, echivaleaza cu o evictiune partiala.

De exemplu, daca se vinde un imobil, cumparatorul fiind asigurat ca in fata ferestrei dinspre nord, ce servea pentru aer si lumina, vecinul nu avea voie sa construiasca la o distanta mai mica de 10 picioare.

Pentru ca vecinul a demonstrat ca, in realitate, servitutea pretinsa nu exista, cumparatorul a intentat actiune impotriva mostenitorilor vanzatorului, admisa de Curte.

Daca proprietarul fondului aservit se opune pentru un motiv oarecare exercitiului servitutii active de catre cumparator, se poate pune problema fie a neexecutarii obligatiei de predare din partea vanzatorului, fie a raspunderii pentru evictiune, iar daca titlul servitutiei s-a remis, obligatia de predare a fost indeplinita, dar inca subzista cea de garantie contra evictiunii.

De aceea s-a spus ca orice lipsa in obligatia de predare care se manifesta printr-o evingere a cumparatorului impune aplicarea regulilor particulare ale garantiei de evictiune.

Privilegiile si ipotecile pot da nastere obligatiei de garantie din partea vanzatorului, in privinta tulburarilor nu este actuala doar din momentul neexecutarii obligatiei de catre debitorul principal[1].

Referat: Contractul de mandat - notiuni generale. Conditii de valabilitate ale mandatului1 Referat: Contract de Colaborare

Cumparatorul a invocat art. 1364 C. Civ., motivand ca vanzatorul are de platit cateva legate cu titlu particular, iar in cazul in care nu le executa exista pericolul ca dobanditorul imobilului succesoral sa fie urmarit de legatarii particulari.

In materia bunurilor mobile, dreptul de urmarire acordat creditorului privilegiat se poate realiza doar intr-o masura compatibila cu aplicarea art. 1909 C. Civ., deci doar daca tertul a stiut ca in momentul incheierii contractului de existenta dreptului real al creditorului.

Dreptul de preemptiune este recunoscut de lege in favoarea coproprietarilor, proprietarilor vecini, arendasului si statului. Cand este vorba de vanzarea unui teren agricol situat in extravilan, poate constitui si el cauza de evictiune pentru cumparatorul bunului.

Daca la pretul anuntat vreuna dintre aceste persoane doreste sa cumpere, proprietarul nu poate vinde altuia, fiind obligat sa incheie contractul cu titularul dreptului de preemtiune care in termen de 30 de zile accepta oferta.

Cu incalcarea dreptului de preemtiune, proprietarul vinde unei alte persoane, se poate cere anularea contractului, indiferent de buna sau reaua credinta a cumparatorului, consecinta a caracterului absolut al dreptului de preemptiune.[2]

Cumparatorul de buna credinta ar putea, in cazul in care este tulburat prin exercitarea actiunii in anulare, sa ceara protectie vanzatorului in virtutea garantiei pentru evictiune. Vanzarea - cumpararea terenului este in dreptul nostru un contract solemn, acceptarea ofertei de catre titularul dreptului de preemptiune nu conduce la considerarea contractului ca incheiat, ci reprezinta doar un antecontract.

Se poate observa ca, desi titularul dreptului de preemptiune acceptand cea mai buna reparatie ar fi fost considerarea contractului ca si incheiat, acesta se poate afla in situatia in care, desi a castigat, obtinand anularea vanzarii - cumpararii, sa nu devina proprietar al terenului pus in vanzare.

2. Drepturi de creanta

Evictiunea poate exista si in cazul invocarii de catre tert a unui drept de creanta. Avand in vedere dreptul de folosinta al locatarului, respectiv arendasului ori dreptul la despagubiri rezultand din imbunatatirile aduse de locatar anterior vanzarii lucrului.

Potrivit art. 1441 C. Civ., daca locatarul vinde lucrul inchiriat sau arendat, locatiunea incheiata inainte de vanzare si constata prin inscris autentic sau inscris sub semnatura privata cu data certa este opozabila cumparatorului, care trebuie sa o respecte, daca nu s-a prevazut prin insusi contractul de locatiune desfiintarea lui in caz de vanzare.

Daca aceasta locatiune s-a facut pe mai mult de 3 ani, Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare prevede ca trebuie inscris in cartea funciara pentru opozabilitate. In masura in care un contract de locutiune incheiat anterior vanzarii - cumpararii este opozabil cumparatorului si existenta lui nu a fost comunicata cumparatorului, consideram ca vanzatorul ramane obligat sa raspunda pentru evictiune.

Fiind vorba de un contract de incheiere privind o locuinta proprietate personala incheiat dupa ianuarie 1990, art. 5 din Legea nr. 17/1994 se poate trage concluzia ca dreptul aplicabil va fi dreptul comun, deci Codului civil. Intr-un mod asemanator se pune problema si in ipoteza vanzarii unui bun agricol care formase anterior obiectul unui contract de arendare in conditiile Legii nr. 16/1994, indiferent de durata acestuia.

Se admite constant in literatura juridica si in practica dreptul locatarului la despagubirile rezultand din imbunatatirile aduse imobilului inchiriat, apoi vandut, este opozabil si cumparatorului art. 1444 C. civ., iar dupa achitarea datoriei se va intoarce cu actiunea in garantie impotriva contractantului sau.