Evictiunea partiala. Obtiunea cumparatorului - garantia conventionala

Se vorbeste de evictiune partiala in cazul in care se prevede in art. 1347, respectiv 1348, Cod Civ., cumparatorul a fost evins numai de „o parte a a lucrului”, de o parte a fondului.

In literatura juridica evictiunea partiala[1] este considerata ca include fie pierderea de catre cumparator a unei cote ideale din dreptul de proprietate, fie a unei parti din lucru, fie restrangerea sau negarea in orice forma a drepturilor pe care el credea ca le-a dobandit .

a) Instanta are dreptul suveran de a aprecia daca evictiunea are „in privinta totului, o asa insemnatate incat cumparatorul n-ar fi cumparat fara acea valoare”, daca el reuseste sa demonstreze acest lucru iar instanta pronunta rezolutiunea, vanzatorul trebuie sa restituie pretul si sa plateasca daunele-interese ca si in cazul evictiunii totale, iar cumparatorul sa restituie lucrul asa cum a ramas dupa evictiune.

b) Daca rezolutiunea nu poate fi obtinuta sau nici nu a fost ceruta, contractul se mentine, dar cumparatorul are dreptul la restituirea valorii partii din care a fost evins. Cuantumul indemnizatiei acordate cumparatorului in acest caz este calculat in functie de valoarea partii pierdute prin evictiune, iar nu in functie de pretul platit de el.

In doctrina franceza s-a discutat pe marginea art. 1637 din Codul civil, astfel unii autorii au criticat-o considerand-o ilogica, legiuitorul neavand nici un motiv sa se indeparteze  in materie de evictiune partiala, de solutiile admise in privinta evictiunii totale.

Potrivit dreptului spaniol, chiar daca se vorbeste de pret in realitate se are in vedere valoarea bunului la data evictiunii la data evictiunii, considerandu-se ca o completa indemnizare a cumparatorului este mai echitabila si oricum mai apropiata de izvorul roman.

1 Garantia conventionala

Desi se considera subinteleasa, in sensul ca de indata ce partile au incheiat un contract de vanzare – cumparare, garantia impotriva evictiunii este o obligatie ce-i incumba vanzatorului, chiar daca nu s-a pomenit nimic in contractul in acest sens, totusi nu este reglementata de reguli imperative.

Agravarea garantiei nu-i poate fi impusa vanzatorului decat prin clauza expresa si speciala fiind de stricta interpretare. Daca insa clauza este clar exprimata, nesusceptibila de interpretare, ea este in principiu guvernata de libertatea conventiilor, astfel vanzatorul se poate obliga sa garanteze o evictiune rezultand din „faptul printului”, pentru alte cazuri fortuite, ori sa garanteze pentru tulburarile de fapt provenind de la terti.

Problema clauzelor limitative sau exoneratoare de raspundere este actuala la nivel european, fiecare stat membru al Uniunii Europene urmarind, prin studii de drept comparat, perfectionarea dreptului intern pentru a conduce in final la apropierea sistemelor nationale, ca o conditie indispensabila a unei concurente echitabile intre producatorii din diferite tari.

Precizarii prealabile

Potrivit art. 1336 C. Civ. vanzatorul raspunde catre cumparator:

- de linistita posesiune a lucrului;

- de viciile aceluiasi lucru;

Transmiterea proprietatii si predarea lucrului vandut nu sunt singurele obligatii principale ale vanzatorului, acesta raspunde pentru linistita posesiune a lucrului si pentru viciile acestuia.

Definitie

DOCUMENT ONLINE: Executarea actelor administrative DOCUMENT ONLINE: Controlul social – administratie publica

Potrivit art. 1337 C. Civ., „vanzatorul este de drept obligat, dupa natura contractului de vanzare, a raspunde catre cumparator de evictiune totala sau partiala a lucrului vandut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect si care n-ar fi declarate la facerea contractului”.

Obligatia de garantie contra evictiunii este aplicabila oricarui tip de vanzare, inclusiv celei prin licitatie publica, vanzatorul fiind de drept obligat sa-l garanteze pe cumparator de evictiunea totala sau partiala a lucrului vandut.

Garantia contra evictiunii rezultand din fapte personale

Faptul personal este un fapt sau un act, anterior sau ulterior vanzarii, dar tainuit de catre vanzator sau succesorii sai universali ori cu titlu universal, de natura al tulbura pe cumparator in linistita folosinta a lucrului, indiferent daca este o tulburare de fapt sau o tulburare de drept.

Evictiunea consta in pierderea totala sau partiala a lucrului vandut prin efectul unei hotarari judecatoresti care in virtutea unei cauze anterioare recunoaste unui tert asupra aceluiasi lucru un drept de proprietate sau un alt drept real.

Intr-adevar este unamim admis ca pierderea lucrului poate interveni si pe alte cai decat actiunea in justitie. Astfel, acesta poate intervenii pe cale predarii de buna voie a lucrului in cazul in care dreptul tertului este atat de evident incat rezistenta in justitie este inutila.

5 Conditiile angajarii raspunderii pentru evictiune

Pentru angajarea raspunderii vanzatorului pentru evictiune sunt necesare mai multe conditii si anume:

a)  sa existe o tulburare de drept provenind de la un tert;

b)  aceasta sa aiba o cauza anterioara vanzarii;

c) tulburarea sa nu fi fost cunoscuta de cumparator la data incheierii contractului.

Conditia existentei unei tulburari de drept provenind de la un tert

Dupa cum am vazut mai sus, art. 1337, Cod civ. impune vanzatorului sa asigure linistita posesiune a lucrului. Aceasta nu inseamna insa ca vanzatorul raspunde pentru orice tulburare care ar surveni ulterior vanzarii.

2 Tulburarea sa aiba o cauza anterioara vanzarii

In principiu, vanzatorul nu poate fi facut raspunzator decat de drepturile nascute anterior vanzarii in favoare tertului evingator, caci pentru cele nascute dupa acesta data nu poate fi raspunzator decat cumparatorul insusi.

3 Cauza de evictiune sa nu fi fost cunoscuta de cumparator la data incheierii contractului

In lipsa de prevedere legala expresa, doctrina si jurisprudenta considera ca necunoasterea cauzei de evictiune este o conditie a angajarii raspunderii vanzatorului, pe motiv ca in caz contrar, se presupune ca acesta si-a asumat un risc, contractul avand un caracter aleatoriu[3].

6 Functionarea garantiei pentru evictiune

In legatura cu functionarea garantiei pentru evictiune care incumba vanzatorul, trebuie facuta dictinctie intre situatia in care evictiunea nu s-a produs inca dar este pe cale sa se produca.

In cazul in care cumparatorul este actionat in judecata de catre tertul care tinde sa evinga, el poate cere ca vanzatorul sa fie introdus in proces pe cale unei cereri de chemare in garantie, interesul acestei chemari in garantie este dublu:

pentru ca vanzatorul sa il apere cu mijloace pe care le are la indemana;

pentru a-i face opozabila hotararea judecatoreasca ce se va pronunta in cauza.

Garantia conventionala are anumite limite peste care partile nu pot sa treaca, iar daca trec stipulatiile respective sunt lipsite de valabilitate, vanzatorul nu poate fi exonerat de raspundere in cazul in care evictiunea provine din faptul sau personal. De asemenea, vanzatorul trebuie sa restituie in caz de evictiune pretul pe care l-a primit, cu exceptia imprejurarii in care cumparatorul a cunoscut pericolul evictiunii la incheierea vanzarii sau daca fara a cunoaste un pericol de evictiune dintr-o cauza anume, a cumparat pe raspundere proprie.