Ipoteca imobiliara

IPOTECA IMOBILIARA

1. DISPOZITII GENERALE. OBIECTUL IPOTECII IMOBILIARE

Potrivit art. 2377 N.C.C. ipoteca asupra unui bun imobil se constituie prin inscriere in cartea funciara, iar in cazul unei ipoteci asupra unei universalitati de bunuri, ipoteca asupra bunurilor imobile, cuprinse in aceasta universalitate, se constituie doar din momentul in care ipoteca se inscrie in cartea funciara aferenta fiecarui imobil in parte.

Ipoteca imobiliara nu va putea fi constituita decat prin act autentic notarial si inscriere in cartea funciara. Nerespectarea formei solemne atrage nulitatea absoluta a ipotecii. Chiar daca creanta ar rezulta dintr-un act sub semnatura privata, ipoteca trebuie sa imbrace neaparat forma autentica.

Prin legea de punere in aplicare a Codului Civil caracterul constitutiv al inscrierii in cartea funciara a fost suspendat pana la momentul definitivarii lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritoriala si deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cartilor funciare pentru imobilele respective.

Se pot constitui ipoteci imobiliare asupra urmatoarelor:

a) Imobilele cu accesoriile lor;

b) Uzufructul imobilelor si accesoriile acestora;

Ipoteca se poate constitui asupra uzufructului imobilelor si accesoriile acestora. Nu vor putea fi insa ipotecate dreptul de uz, abitatia sau servitutea, deoarece aceste drepturi nu pot fi ipotecate separat de bunul imobil principal.

c) Cotele parti din dreptul imobilelor;

Ipoteca se poate constitui asupra unei cote parti indivize din dreptul asupra unui bun, iar in urma partajului ipoteca se stramuta de drept asupra partii materiale din bun ce intra in stapanirea constitutorului, insa numai in limita valorii cotei-parti indivize. In cazul in care in lotul constitutorului nu intra nici-o parte materiala din bunul ipotecat, ipoteca se va stramuta de drept asupra sumei de bani ce-i revine constitutorului.

Ipotecarea unei cote parti indivize din partile comune aferente unei constructii nu se va putea face decat odata cu ipotecarea dreptului de proprietate asupra spatiului care constituie bunul principal.

d) dreptul de superficie.

In caz de incetare a dreptului de superficie la expirarea termenului, ipoteca asupra dreptului de superficie suporta urmatoarele:

Se stramuta de drept asupra sumei de bani primite de la proprietarul terenului, suma egala cu valoarea constructiei la momentul incetarii dreptului de superficie, in situatia in care proprietarul terenului dobandeste si dreptul de proprietate asupra constructiei edificate de superficiar prin accesiune;

Se extinde de drept asupra terenului in cazul in care constructia nu exista la momentul constituirii superficiei, iar valoarea constructiei este egala sau mai mare decat aceea a terenului, iar proprietarul constructiei accepta sa cumpere terenul la valoarea de circulatie pe care ar fi avut-o daca nu ar fi existat constructia;

- Se stramuta de drept asupra materialelor, in cazul in care proprietarul constructiei refuza sa cumpere terenul daca ridica, pe cheltuiala sa, constructia cladita   pe teren si repune terenul in starea initiala.

Ipotecile constituite pe un teren afectat de un drept de superficie nu se extind cu privire la intregul imobil in momentul incetarii dreptului de superficie in cazul expirarii termenului pentru care a fost acordat.

Ipoteca se stramuta de drept asupra sumei de bani primite de proprietarul terenului in cazul in care proprietarul terenului decide sa vanda terenul constructorului  sau se extind de drept cu privire la intregul teren in cazul in care proprietarul constructiei decide sa ridice, pe cheltuiala sa, constructia cladita pe teren.

In cazul in care dreptul de superficie inceteaza prin consolidare, ipotecile nascute pe durata existentei superficiei se mentin fiecare in functie de obiectul asupra carora s-au constituit.

In cazul incetarii dreptului de superficie prin pieirea constructiei, ipoteca asupra constructiei se stinge, daca legea nu prevede altfel, iar ipoteca asupra nudei proprietati a terenului, pe durata existentei dreptului de superficie, se mentine asupra dreptului de proprietate reintregit.

2. PUBLICITATEA  IPOTECII IMOBILIARE.

Codul civil reglementeaza un sistem de publicitate cu caracter constitutiv in ceea ce privește ipoteca imobiliara. Inscrierea in cartea funciara se efectueaza in baza inscrisului autentic notarial, așadar nici chiar intre parti ipoteca nu va produce efecte juridice decat dupa inscrierea in cartea funciara.

De asemenea, publicitatea in cartea funciara permite tertilor care ar fi interesati sa dobandeasca drepturi asupra imobilului sa cunoasca daca acesta este sau nu grevat de sarcini. Important de reținut este faptul ca, rangul ipotecii este determinat de data cererii de inscriere a ipotecii, in cazul in care s-au constituit mai multe ipoteci asupra aceluiasi imobil. Daca mai multe cereri de inscriere a ipotecii s-au primit in aceeasi zi prin posta sau curier, ipotecile vor avea acelasi rang.

Potrivit insa art. 56 din Legea 71/2011, pentru punerea in aplicare a Noului Cod Civil, dobandirea drepturilor reale prin inscriere in cartea funciara se aplica numai dupa finalizarea lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritoriala si deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cartilor funciare pentru imobilele respective, in conformitate cu dispozitiile Legii cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare . Pana la data respectiva, inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate si a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat in mod valabil, se face numai in scop de opozabilitate fata de terti.

Desi s-a incercat, prin redactarea Noului Cod Civil, sa se instituie caracterul constitutiv al inscrierilor in cartea funciara, realitatile concrete din Romania priviind lipsa unui cadastru general la nivel national, cat si lipsa unor documentatii cadastrale definitive la nivelul unitatilor administrative au determinat legiuitorul ca prin legea de punere in aplicare a Noului Cod Civil sa mentina caracterul de informare al acestor inscrieri.

Radierea ipotecii din cartea funciara se face numai cu consimtamantul creditorului, dat prin inscris autentic notarial.

Cu exceptia cazurilor anume prevazute de lege, daca dreptul real ce urmeaza  sa fie radiat din cartea funciara este ipotecat in favoarea unui creditor, radierea se face cu pastrarea ipotecii creditorului.

Document online: Contractul de intretinere Eseu: Conventie civila de prestari servicii

Procedura de inscriere in cartea funciara urmeaza sa se stabileasca prin lege speciala.

Cererea de inscriere a unei ipoteci in cartea funciara se va depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial și va fi insotita de inscrisul original sau de copia legalizata de pe acesta, prin care se constata actul sau faptul juridic a carui inscriere se cere; copia legalizata se va pastra in mapa biroului de cadastru si publicitate imobiliara.

Cererile de inscriere a ipotecii se vor inregistra de indata in registrul de intrare, cu mentionarea datei si a numarului care rezulta din ordinea cronologica a depunerii lor.

Daca mai multe cereri au fost depuse deodata la acelasi birou teritorial, drepturile de ipoteca si privilegiile vor avea acelasi rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmand ca prin judecata sa se hotarasca asupra rangului si asupra radierii incheierii nevalabile.

Inscrierea in cartea funciara a contractului de ipoteca se efectueaza la cererea partilor interesate, cu exceptia cazurilor in care legea prevede inscrierea din oficiu. Cererea de inscriere a ipotecii se indreapta la biroul unde se afla cartea funciara in care urmeaza sa se faca inscrierea. Cererea de inscriere a ipotecii in cartea funciara va menționa expres suma pentru care se instituie ipoteca (principal) plus dobanzi și costuri aferente precum și imobilul asupra caruia se va institui.

Ipoteca se poate inscrie numai asupra unui imobil in intregul sau sau asupra   cotei-parti apartinand unui coproprietar. Daca ipoteca s-a constituit asupra unei parti din constructie, ea va fi inscrisa atat asupra acesteia, cat si asupra cotei corespunzatoare din partile comune indivize.

Proprietarul unui imobil poate cere ca intentia sa de a ipoteca sa fie inscrisa, aratand, in acest caz, suma ce urmeaza sa se garanteze prin ipoteca.

Daca se constituie ipoteca pentru care s-a inscris intentia de ipotecare, ipoteca va avea rangul inscrierii intentiei.

Inscrierea intentiei de a ipoteca isi pierde efectul prin trecerea unui termen de trei luni de la data inregistrarii cererii.

Data in care inscrierea intentiei de ipotecare isi pierde efectul se va arata atat in inscriere, cat si in incheierea care a ordonat-o.

Ipoteca asupra unei creante garantata cu ipoteca imobiliara, pentru opozabilitate, trebuie inscrisa in Arhiva Electronica de Garanții Mobiliare si notate in cartea funciara conform art. 2402 N.C.C. coroborat cu art. 902 alin. (2) punctul 15 din N.C.C..

Privilegiile speciale imobiliare si ipotecile legale nascute pana la intrarea in vigoare a Codului civil pot fi inscrise si dupa aceasta data, fie in vechile registre de publicitate imobiliara, daca pentru imobilele grevate nu sunt deschise carti funciare noi in conditiile Legii nr. 7/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, fie in noile carti funciare, potrivit dispozitiilor acestei din urma  legi.

In toate cazurile cand prin lege se acorda o ipoteca legala pentru garantarea vreunui drept sau creante, acestea se vor inscrie din oficiu in cartea funciara,

Orice renuntare sau restrangere a dreptului de a indeplini o formalitate de publicitate, precum si orice clauza penala sau alta sanctiune stipulata pentru a impiedica exercitarea acestui drept sunt considerate nescrise.

Alipirea sau dezmembrarea unui imobil grevat cu ipoteca nu se poate face decat cu consimtamantul creditorilor ipotecari. Refuzul creditorilor ipotecari nu trebuie sa fie abuziv, el putand fi cenzurat de catre instanta judecatoreasca.

Daca insa creditorii ipotecari consimt la alipirea sau, dupa caz, atat la dezlipirea, cat si la alipirea imobilului ipotecat  la un alt imobil, in lipsa de conventie contrara, ipotecile vor lua rang dupa cele ce greveaza imobilul la care s-a facut alipirea.

3. STINGEREA IPOTECII.

Art. 2428  N.C.C. stipuleaza ca ipoteca imobiliara se stinge prin radierea din cartea funciara sau prin pieirea totala a bunului.

Ipoteca imobiliara se poate radia pentru una din urmatoarele cauze

a) prin stingerea obligatiei principale prin oricare din modurile prevazute de lege;

b) neindeplinirea evenimentului de care depinde nasterea obligatiei garantate ori indeplinirea evenimentului de care depinde stingerea acesteia;

c) neindeplinirea evenimentului de care depinde nasterea ipotecii ori indeplinirea evenimentului de care depinde stingerea acesteia;

d) dobandirea de catre creditor a bunului ipotecat;

e) prin renuntarea expresa sau tacita a creditorului la ipoteca;

f) prin orice alte cazuri prevazute de lege.

Stingerea ipotecii poate fi atat accesorie (avand in vedere ca ipoteca are un caracter accesoriu fata de obligatia principala) atunci cand dispare obligatia garantata prin ipoteca, dar stingerea poate fi si principala atunci cand dispare numai ipoteca iar creanta supravietuieste.

Stingerea ipotecii pe cale accesorie

Obligatia principala se poate stinge prin plata, compensatie, confuziune, remiterea datoriei, darea in plata, situatie in care se va stinge si ipoteca, conform principiului accessorium sequitur principale. In situatia in care obligatia principala se stinge numai partial, ipoteca va continua sa existe in intregime, ca urmare a caracterului ei indivizibil.

Stingerea obligatiei principale ca urmare a prescriptiei dreptului la actiune nu atrage stingerea dreptului la actiunea ipotecara. Astfel creditorul ipotecar va putea urmari, in conditiile legii, doar bunurile imobile ipotecate insa numai in limita valorii acestor imobile și numai pentru recuperarea capitalului.  Așadar prescrierea dreptului la acțiune pentru plata dobanzilor si a altor accesorii ale creantei ipotecare atrage imposibilitatea recuperarii acestora, pe calea executarii silite, prin valorificarea bunului ipotecat (art. 2504 N.C.C.). In vechea reglementare a Codului civil, art. 1800 alin. (1) pct. 4, a fost interpretat in literatura de specialitate in sensul ca ipoteca se stinge prin prescripția obligației principale .

Stingerea ipotecii pe cale principala

Exista anumite situatii cand ipoteca se stinge independent de obligatia principala:

- renuntarea creditorului la garantie

Din diverse motive, creditorul poate sa renunte la ipoteca, ramanand astfel un simplu creditor chirografar. Renuntarea poate fi expresa sau tacita (adica vointa creditorului ipotecar de a renunta la ipoteca rezulta din anumite imprejurari de fapt). Renuntarea este un act unilateral si irevocabil. Este necesar doar ca persoana creditorului sa aiba capacitatea de a efectua acte de dispoziție asupra imobilului ipotecat.

Credem ca este posibil ca partile sa inlocuiasca garantia ipotecii cu o alta garantie reala sau personala.

Renuntarea la garantie nu opereaza in cazul ipotecilor legale.

Renunțarea este un act juridic unilateral și irevocabil al creditorului[3]; ea nu produce efecte asupra creanței garantate, neavand nici chiar valoarea unei prezumții de remitere de datorie (art. 1632 N.C.C.).

- pierderea imobilului ipotecat

De mentionat ca pierderea nu trebuie sa aiba loc din culpa celui care detine imobilul. Daca pierderea este totala ipoteca se va stramuta asupra indemnizatiei de asigurare,  precum si asupra despagubirilor primite in cazul unei exproprieri de utilitate publica (art. 2330 N.C.C.).

- rezolutiunea sau anularea

Rezoluțiunea sau anularea dreptului de proprietate al constituentului are drept consecinta stingerea ipotecilor, conform principiului resolutio jure dantis, resolvitur ius accipientis.

Ipoteca se stinge prin confuziunea calitatilor de creditor ipotecar si de proprietar al imobilului ipotecat. In cazul in care creditorul este evins dintr-o cauza independenta de el, ipoteca renaste.

In cazul in care debitorul ipotecar contracteaza o noua datorie catre creditorul ipotecar, ipoteca constituita pentru vechea datorie poate fi mentinuta de catre creditorul ipotecar pentru garantarea noii datorii. Ipoteca mentinuta va dobandi rangul dat de momentul inscrierii mentiunii de mentinere.

In cazul novatiei ipotecile imobiliare care garanteaza creanta initiala nu vor insoti noua creanta decat daca aceasta s-a prevazut in mod expres.

In cazul novatiei prin schimbarea debitorului, ipotecile imobiliare care garanteaza creanta initiala nu subzista asupra imobilelor debitorului initial fara consimtamantul acestuia din urma si nici nu se stramuta asupra imobilelor noului debitor fara acordul sau.

4. EXECUTAREA  IPOTECILOR IMOBILIARE

In cazul in care debitorul obligatiei garantate nu si-o executa de buna-voie, creditorul poate incepe urmarirea silita asupra imobilului ipotecat. Executarea ipotecii nu se poate realiza decat in virtutea unui titlu executoriu si pentru o creanta certa, lichida si exigibila.

Contractele de ipoteca valabil incheiate sunt titluri executorii.

Clauza prin care, pentru a garanta executarea obligatiei debitorului sau, creditorul isi rezerva dreptul sa devina proprietarul irevocabil al bunului sau sa dispuna de acesta fara formalitatile impuse de lege, se considera nescrisa.

Creditorul nu poate executa in acelasi timp imobilele neipotecate decat in cazul cand bunurile care ii sunt ipotecate  nu sunt suficiente pentru plata creantei.

Urmarirea silita se face conform dispozițiilor Codului de procedura civila.