Potrivit art.1339 C. Civ., in nici un mod vanzatorul nu se poate sustrage de la raspunderea ce ar rezulta dintr-un fapt personal al sau. Aceasta obligatie negativa a vanzatorului tine de insasi esenta contractului, conform aceluiasi text, orice conventie contrara este nula[1].

Se poate spune ca regula este atat de legata de economia fundamentala a contractului, incat este de ordine publica.

In virtutea principiilor generale de executare cu buna credinta a obligatiilor, instrainatorul ar trebui sa raspunda de tulburarile provenite din faptele sale in masura in care il impiedica pe dobanditor sa-si insuseasca bunul.

Motivul pentru care in materia contractului de donatie, in alin 1, art. 828,  se stabileste ca donatorul nu este responabil de evictiune catre donatar pentru lucrurile daruite, printre acestea aflandu-se si exceptiile in ideea in care evictiunea donatarului s-a datorat faptului donatorului.

1.2 Subiectul  pasiv

"CINE ESTE OBLIGAT SA GARANTEZE ?" -mai intii trebuie stabilit cine este subiectul pasiv a acestei obligatii. Incercand sa raspundem la aceasta intrebare, datoreaza garantia: vanzatorul, avanzii sai - cauza  sai si succesorii in drepturi universali sau cu titlu universal.

Daca una din aceste persoane tulbura folosinta cumparatorului dupa incheierea contractului de vanzare - cumparare, acesta din urma putandu-se apara prin invocarea exceptiei de garantie.

Instrainatorul

In contractul de vanzare - cumparare, subiectul activ al obligatiei de garantie este vanzatorul. Acesta, neputand tulbura folosinta cumparatorului, chiar daca ulterior vanzarii  acesta a dobandit un alt statut, devenind proprietar al acelui bun ex-alia causa.

Odata ce la data incheierii contractului, bunul vandut nu apartinea instrainatorului, iar mai tarziu il mosteneste pe adevaratul proprietar, nu are dreptul nici in aceasta postura sa-i tulbure calitatea cumparatorului, chiar si exercitand actiunea in revendicare.

Nu este admisibil ca acest vanzator sa invoce impotriva cumparatorului prescriptia achizitiva daca dupa incheierea contractului nu a predat inca bunul, fiind tolerat de cumparator sa il ocupe in continuare.

Daca vanzarea - cumpararea s-a incheiat printr-un intermediar, acesta nu va fi tinut de garantia contra evictiunii, potrivit regulilor contractului de mandat. Dar daca acesta s-a comportat ca un vanzator aparent s-a recunoscut cumparatorului dreptul sa actioneze.

Se admite ca adjudecatarul evins din bunul cumparat la licitatie nu are actiune asupra creditorului, ci doar impotriva debitorului. In practica judiciara adjudecatarul nu poate avea actiune in rezilierea contractului de vanzare impotriva creditorului.

Orice pretentiune pentru faptul ca nu a fost pus in posesiunea bunurilor cumparate din culpa creditorului nu poate fi formulata de cumparator impotriva acestuia decat prin actiuni reglementate de art. 998 si urm. C. Civ .

1.2.2 Avanzii cauza ai instrainatorului

Exceptia de garantie nu poate fi opusa avanzilor, cauza cu titlu particular ai vanzatorului, caci ei nu sunt tinuti de obligatiile personale contractate de autorul lor .

In practica judiciara s-a aratat ca cumparatorul unei parti dintr-o succesiune este un succesor cu titlu particular si in aceasta calitate nu este tinut de garantia evictiunii[2].

Succesorii universali sau cu titlu universal al instrainatorului, dobanditori ai patrimoniului acestuia sunt tinuti de obligatia de garantie la fel ca si autorul lor. In aceasta categorie intra: mostenitorii legali, legatarii universali si legatari cu titlu universal.

In privinta succesorului universal sau cu titlu universal care a acceptat mostenirea sub beneficiu de inventar, in virtutea art. 713 C. Civ nu va opera confuziunea de patrimonii. Daca actioneaza impotriva cumparatorului nu in calitate de mostenitor al vanzatorului, ci ca titular al propriului patrimoniu, incercand sa revendice un bun care-i apartinea lui, cumparatorul nu se poate apara prin invocarea exceptiei de garantie.

1.2.3 Indivizibilitatea obligatiei de garantie

Raportul contractual obligational complex comporta o pluralitate de debitori sau de creditori. Obligatia este indivizibila cand prin natura ei sau prin conventia partilor nu poate fi executata decat integral, nefractionat.

Prevazut in art. 1062 C. Civ., efectul obligatiei indivizibile cu pluralitate de debitori este acela ca fiecare codebitor poate fi obligat sa execute in intregime intreaga obligatie.

Garantia impotriva evictiunii este considerata de autori ca fiind indivizibila in mod natural, atunci cand aceasta imbraca forma abstentiunii.

S-a hotarat ca daca mai multi coproprietari au vandut bunul aflat in indiviziune, ei datoreaza in mod indivizibil garantie cumparatorului tulburat de un alt coproprietar care nu consimtise la instrainare.

In cazul in care un tutore a vandut un bun ce ii apartinea si lui si unui minor in coproprietate, dupa majorat devenind mostenitor al tutorelui, fostul minor va fi tinut de obligatia de garantie, neputandu-l evinge pe cumparator.

In cazul vanzarii unui imobil bun comun de catre unul dintre soti, fara consimtamantul celuilalt sot, incalcand dispozitiile art. 35 din Codul familiei, sotul necontractant are deschisa actiunea in anulare.

1.3 Subiectul activ

Intrebarea "CINE ARE DREPTUL SA PRETINDA GARANTIA ?", primul care are dreptul sa pretinda garantia este cumparatorul. Conform art.1325, C. Civ. cumparatorul dobandeste actiunea de garantie, inclusiv garantia asupra evictiunii provenind din propria fapta a vanzatorului, ca si cea provenind de la terti.

Referat: Contractul de mandat - notiuni generale. Conditii de valabilitate ale mandatului1 Referat: Contract de Colaborare

Dreptul de a invoca garantia este transmisibil, astfel ca au dreptul sa invoce garantia avanzii - cauza ai cumparatorului, atat cu titlu particular, cat si universal. Daca cumparatorul nu intenteaza actiunea, acesta fiind pe punctul de a fi declarat insolvabil, nu are nici un interes ca in patrimoniul sau sa intre vreun element activ, ea poate fi exercitata pe cale dreapta de proprii sai creditori.

Daca in mod obisnuit ii este tulburata linistea in posesia bunului dobandit[3], cumparatorul are la dispozitie doua actiuni:

poate intenta actiunea oblica, subrogatorie, urmarindu-l indirect pe vanzator pana cand gaseste pe unul solvabil.

actionand doar indirect, cumparatorul este expus inconvenientelor inerente actiunii oblice, prin concursul celorlalti creditori ai garantului.

Potrivit principiului relativitatii efectelor contractelor, subdobanditorul ar trebui sa aiba dreptul de a introduce actiuni doar impotriva celui cu care a legat o relatie contractuala.

La baza transmiterii actiunii in garantie catre subdobanditori sta o cesiune de creanta, deoarece natura conventiei de vanzare - cumparare, ar indreptatii o asemenea solutie consecinta fireasca a echitatii in sensul dispozitiilor art. 970 C. Civ.

Garantia este privita doar ca un accesoriu al bunului vandut, baza acestuia fiind art. 1325 C. Civ. Roman, unde obligatia de a preda lucrul cuprinde accesoriile sale si tot ce a fost destinat uzului sau perpetuu.

Indeosebi de noi, in Franta majoritatea hotararilor privitoare la viciile ascunse, precum si majoritatea consumatorilor sunt de parere ca creanta in garantie este transmisa ca un accesoriu al bunului.

Cu privire la ansamblu asupra notiunii de grup de contracte, se considera ca s-ar potrivi justificarea actiunii directe impotriva vanzatorilor succesivi ai bunului prin considerarea existentei unei relatii contractuale directe intre vanzatorii si cumparatorii succesivi.

Putem discuta de o teza mai noua, exprimata tot in Franta, care vrea sa demonstreze ca justificarea acestei actiuni nu trebuie cautata in conceptia clasica a Codului Civil sau in vreo lege speciala, ci este doar un mecanism corector al principiului relativitatii efectelor contractului, justificat de echitate si de echilibrul patrimoniilor.

La fel si in dreptul german, s-a incercat justificarea dreptului cumparatorului de a pretinde de la autorul sau garantia impotriva evictiunii. In acest sens au fost emise mai multe teorii.

Potrivit uneia, temeiul actiunii instituie principiul repararii in natura a prejudiciului, acordand creditorului posibilitatea de a pretinde un echivalent banesc, autorul fiind Van Turh. Un alt autor, Endemann, intemeiaza aceasta actiune directa pe mai multe dispozitii din Codul Civil german, care in materie de locatiune permite locatarului sa pretinda direct de la tertul caruia chiriasul i-a incredintat bunul restituirea acestuia.

Se considera in aceeasi opinie ca nu este admisibila in dreptul german intemeierea unei actiuni directe pe ideea de accesorialitate si pe ideea de cazualitate si culpa[4].

In tara noastra s-a exprimat opinia potrivit careia este admisibila ideea unei raspunderi ascedente pentru evictiune, daca motivul se situeaza in timp inainte de dobandirea bunului de catre ultimul cumparator, temeiul in drept fiind art. 60 C. Pr. Civ.

Consideram ca temeiul unei actiuni directe in justitie nu poate consta dintr-un text procedural care permite participarea tertilor in procesul civil. Ceea ce urmareste un cumparator amenintat cu evictiunea sau deja evins este apararea sa cat mai eficienta. Daca fostul vanzator incearca sa-l tulbure, ii poate opune cu succes exceptia de garantie, dupa care il poate actiona direct in justitie pentru despagubiri, daca tulburarea vine de la un tert, avand aceste drepturi de la propriul contract de vanzare - cumparare, prin care i-a transmis si dreptul de a pretinde garantia contra evictiunii.

1.4 Faptele personale ale vanzatorului ce dau nastere la garantie

Desi legiuitorul nu a reglementat in mod special garantia contra evictiunii provenind de la vanzator cum o face in materie de locatiune, atat doctrina, cat si jurisprudenta sunt unanime, recunoscand ca nu este admisibil ca vanzatorul sa o reia  pe calea ocolita ceea ce a instrainat prin contractul incheiat.

Vanzatorul datoreaza garantie faptului personal, in sensul ca este tulburat de fapt sau prin mijloace de drept, cumparatorul are intotdeauna dreptul de a pretinde garantie, chiar si impotriva unor clauze contractuale care ar restrange-o.

1.5 Tulburari de fapt si de drept

Prin acest lucru se intelege savarsirea de catre vanzator a unui act material prejudiciabil asupra bunului vandut, nefondat pe un drept. Temeiul acestei raspunderi al vanzatorului se gaseste in contractul de vanzare - cumparare, nefiind unul delictual[5].

De pilda, dupa ce a vandut o portiune de teren, vanzatorul tulbura folosinta bunului, trecand zilnic pentru a cultiva un teren imediat apropiat sau construieste un zid in imediata apropiere a locuintei vandute, impiedicand normala aerisire a cladirii.

Tot in categoria tulburarilor de fapt provenind de la vanzator intra si savarsirea unui act juridic de catre acesta, exemplu vanzarea unui bun a doua oara, dupa ce formase obiectul unui contract de vanzare ori inchirierea bunului dupa incheierea contractului de vanzare - cumparare. Vanzatorul datoreaza garantie pentru evictiunea provenind din propria sa fapta, chiar daca fara a o savarsi el insusi, provoaca sau favorizeaza un act care aduce atingerea dreptului cedat.

Regula potrivit careia vanzatorul trebuie sa-l garanteze pe cumparator trebuie nuantata pentru a putea permite exercitarea in conditii normale a prerogativelor dreptului de proprietate[6].

Trebuie mentionat ca in practica cele mai multe aplicatii si-au gasit aceasta garantie in exercitarea raporturilor de vecinatate.

Raporturile izvorate din lege constau din asa numitele servitutii naturale si legale. Acestea, potrivit parerii generale, nu sunt adevarate servituti, ci limite normale ale exercitarii dreptului de proprietate, care impun proprietarilor invecinati sa se comporte astfel incat sa promoveze relatii normale de vecinatate.

Raporturile izvorate din vointa partilor pot fi clasificate in:

raporturi privind constituirea de servituti (obligatia negativa de a nu construi pe teren propriu)

raporturi privind asumarea de obligatii propter rem;

raporturi privind asumarea de obligatii, in sensul teoriei generale a obligatiilor.

Raporturile de vecinatate de fapt constau in ingaduintele ce intervin intre vecini, fara ca ele sa constituie izvor de obligatii juridice sanctionabile. De cele mai multe ori acestea le intalnim la permisiunea de trecere sau de a lua apa sau de a duce animalele la pasunat.

Instantele au avut de stabilit in fiecare caz in parte daca prin exercitarea unui asemenea drept, fostul proprietar al unui teren vandut, ramas vecin cu cumparatorul, isi incalca sau nu obligatia de a nu-l tulbura.

Instanta suprema a tarii noastre a facut o delimitare intre servitutea de trecere pe terenul altuia, care se bazeaza pe un titlu de drept si simpla toleranta de a trece pe terenul altuia, fiind izvorata din relatiile de buna vecinatate care, odata disparute, duc si la incetarea permisiunii.         

S-a hotarat in mod judicios ca vanzatorul isi pastreaza dreptul de a construi pe terenul ramas un edificiu, care mascheaza privelistea spre mare a cumparatorului, daca nu exista nici o clauza contractuala care sa-i interzica acest lucru.

Tulburari de drept

Vanzatorul trebuie sa asigure folosinta linistita a lucrului, datorand deci garantie cumparatorului chiar impotriva tulburarilor de drept pe care el insusi le-ar cauza, insemnand ca ii este interzis sa evinga, sa incerce a relua dreptul transmis prin contract. Acesta nu poate aduce atingere dreptului cumparatorului, invocand un drept real sau de creanta: proprietate, servitute, superficie sau locatiune.

Intentand in acest scop o actiune in care ar putea, de pilda, invoca aceste drepturi chiar dobandite ulterior vanzarii, cumparatorul sau subdobanditorii se pot apara eficient prin exceptia de garantie: ,,cine trebuie sa garanteze nu poate sa evinga".

Acest principiu, chiar neinscris special in vreunul din articolele dedicate de cod garantiei contra evictiunii, este de necontestat. Astfel, fiul acceptant al mostenirii, care cumparase de la tatal sau un imobil deja vandut unei alte persoane, dar netranscris, a intentat actiune impotriva primului cumparator, invocand lipsa transcrierii.

Paratul s-a aparat invocand exceptia de garantie, reclamantul nefiind un tert care poate invoca lipsa transcrierii, ci  dimpotriva, o persoana, succesor al vanzatorului, tinuta de obligatia de a nu-l tulbura pe cumparator. Cu toate aceste restrictii care apasa asupra vanzatorului in privinta drepturilor sale, el pastreaza dreptul de a pune in discutie validitatea vanzarii sau executarea obligatiilor cumparatorului. Acesta poate introduce o actiune in rezolutiune pentru neexecutare sau poate cere anularea sau constatarea nulitatii vanzarii, iar in aceste cazuri cumparatorul poate invoca in apararea sa exceptia de garantie.

Potrivit art. 954 alin 2 C. Civ., pentru a atrage anularea conventiei, eroarea trebuie sa cada asupra persoanei cu care s-a contractat, iar daca actiunea este admisa inseamna ca retroactiv vanzarea este desfiintata, rezultand ca cumparatorul nu mai poate pretinde executarea obligatiei de garantie impotriva evictiunii.

Vanzatorul nudei proprietati conserva dreptul de a culege fructele bunului, acesta bucurandu-se de toate drepturile pe care legea i le confera  uzufructuarului. La fel este si atunci cand, vanzand o portiune de teren, proprietarul si-a pastrat dreptul unui teren vecin.

La fel ca si in materia garantiei impotriva tulburarilor provenind de la terti, buna sau reaua credinta nu joaca nici un rol in declansarea obligatiei, acesta fiind tinut sa repare prejudiciul cauzat prin evictiune.