Garantia contra evictiunii provenind din faptul unui tert

Vanzatorul este de drept obligat, dupa natura contractului de vanzare, prin a raspunde cumparatorului de evictiunea totala sau partiala a lucrului vandut, toate acestea potrivit art. 1337 C. Civ.

Codul nostru civil nu impune ca o obligatie distincta a vanzatorului pe aceea de a transmite proprietate asupra lucrului vandut, raspunderea ce-i incumba in caz de evictiune totala sau partiala doreste sa se presupuna ca, pentru a exista o sanctiune, se cere existenta unei dispozitii care se care sa fie aparata. Vom analiza in primul rand care sunt premisele declansarii raspunderii vanzatorului pentru evictiune, precizand in fiecare caz in parte efectele acestei obligatii, cum rezulta ele din dispozitiile legii, iar apoi efectele ce se pot produce in cazul in care partile, prin conventii, deroga de la dispozitiile legii.

1 Conditiile generale ale raspunderii vanzatorului pentru evictiunea provenind de la tert

Enumerarea conditiilor. In mod traditional doctrina retine drept conditii ale declansarii acestei raspunderi:

existenta unei tulburari de drept;

anterioritatea cauzei evictiunii in raport cu incheierea contractului de vanzare -

cumparare;

- ignorarea acestei cauze de catre cumparator in momentul incheierii contractului.

2 Tulburarea de drept

Garantia datorata pentru propria fapta se declanseaza in sarcina vanzatorului indiferent ca tulburarea pricinuita cumparatorului a fost una de drept sau numai de fapt, care isi are explicatia in buna credinta a partilor contractate care datoreaza executarea obligatiilor. Prima conditie a angajarii raspunderii prin evictiune este ca tulburarea provenind de la un tert sa fie una de drept si nu numai una de fapt, aceasta conditie este unanim admisa in doctrina, nici o dispozitie legala de la materia vanzarii nu prevede aceasta distinctie.

Daca locatarul nu beneficiaza de sprijinul locatorului, in cazul unor tulburari provenind de la tert impune aceeasi solutie ca si in privinta contractului de vanzare - cumparare. Initial s-a considerat ca pentru a declansa garantia, tulburarea de drept trebuie sa se materializeze printr-o actiune in justitie impotriva cumparatorului.

In aplicarea acestui articol in practica s-a decis ca instanta trebuie sa examineze si seriozitatea actiunii in dreptate impotriva cumparatorului care vrea sa suspende plata pretului.

Prin licitatie publica, adjudecatul este prezumat ca a renuntat la beneficiu, art. 1364 C. Civ. fiind ca atare tinut sa achite in intregime pretul adjudecarii, chiar daca este amenintat de o evictiune.

In consecinta, in cazul descoperirii de catre cumparator a unor inscriptii ipotecare asupra imobilului cumparat, el poate actiona in garantie contra vanzatorului sau, doar daca actiunea ipotecara a primit un inceput de executare sau poate suspenda plata pretului in asteptarea unei eventuale somatii de a plati.

Referat: Contractul de mandat - notiuni generale. Conditii de valabilitate ale mandatului1 Referat: Contract de Colaborare

In cazul in care bunul - obiect al contractului de vanzare - cumparare, pe care vanzatorul il dobandise printr-o donatie revocata pentru survenienta de copil, dispozitia imperativa a art. 836 C. Civ., opunerea cumparatorului la pretentia tertului de a fi ineficace, din moment ce drepturile donatorului vanzator cat si a subdobanditorului vor fi desfiintate.

Avand caracterul unei tulburari de drept care da nastere obligatiei de garantie din partea vanzatorului in care pentru a degreva imobilul dobandit, cumparatorul plateste creditorului o creanta ipotecara, fara a mai astepta o hotarare judecatoreasca.

Daca cumparatorul il mosteneste pe adevaratul proprietar al carui lucru il cumparase nestiind ca nu ii apartine vanzatorului, deci devine proprietar prin succesiune.

In justitie, actiunea indreptata impotriva cumparatorului in ipoteza in care acesta, reclamant intr-o cerere de revendicare pentru obtinerea bunului cumparat iti vede respinsa actiunea, tertul detinator al bunului proband dreptul sau de proprietate.

In justificarea conditiei ca tulburarea provocata de tert este una de drept si nu de fapt, prin actiunile posesorilor conform art. 674 C. pr. Civ[1]., daca bunul este imobil cererea de revendicare a cumparatorului poate sigur sa intrerupa cu succes manifestarile prejudiciabile ale tertului .

Drepturile cumparatorului asupra lucrului nu are o pozitie mai buna decat a cumparatorului pentru a lupta impotriva tulburarilor de fapt provenind de la un tert. In definitiv, cumparatorul nu este un incapabil, iar vanzatorul tutorele sau.

In aceste cazuri cumparatorul este victima unui furt, a unor degradari sau unor deturnari de clientela, acesta avand la dispozitie caile deschise oricarui proprietar impotriva faptelor prejudiciabile cauzate de tert. Cumparatorul a pierdut intr-o actiune in tulburare de posesie introduse de un tert, prin care acesta si-a valorificat si un drept asupra bunului. Cumparatorul poate chema in judecata pe vanzator pentru a raspunde de evictiune.