Efectele specifice ale actiunii in revendicare imobiliara

EFECTELE SPECIFICE ALE ACTIUNII IN REVENDICARE IMOBILIARA

A. Restituirea bunului

Daca prin probele ce se administreaza, revendicantul reuseate sa faca dovada ca el este adevaratul proprietar al imobilului, paratul va trebui sa i-l restituie. Aceasta restituire a bunului constituie si principalul efect al actiunii in revendicare.

Imobilul va reveni in patrimoniul revendicantului liber de orice sarcina deoarece toate drepturile si sarcinile constituite de posesor fata de terti vor fi desfiintate, ele fiind consimtite de un posesor care nu avea titlu si nici calitate.

Restituirea se face de regula in natura, iar daca acest lucru nu mai este posibil fie pentru ca imobilul a fost dobandit de catre un tert de buna-credinta, fie pentru ca a pierit printr-un  caz fortuit sau de forta majora, ori a fost expropriat pentru o cauza de utitlitate publica, obligatia de restituire in natura va fi inlocuita de o restituire prin echivalent caracterizata printr-o obligatie de dezdaunare.

Astfel, in cazul instrainarii imoblilului de catre un tert care a dobaandit ulterior proprietatea prin prescriptia achizitiva, personal va fi obligat la daune-interese catre revendicant, mai putin in situatia in care probeaza ca el insusi a prescris.

In cazul in care imobilul a pierit dintr-un caz fortuit sau de forta majora, iar posesorul a fost de buna-credinta, el nu raspunde, chiar daca pierderea s-ar fi produs dupa ce proprietarul a introdus actiunea in revendicare.

Aceeasi solutie se impune si daca imoblilul a pierit prin fapta sa, inainte de promovarea actiunii in revendicare, cu conditia sa nu fi profitat de distrugerea bunului, daca a avut un avantaj, despagubirea va fi egala cu profitul realizat.

Dupa intentarea actiunii in revendicare, posesorul de buna-credinta va raspunde fata de proprietar atunci cand pierderea ori deteriorarea lucrului s-ar datora faptei sale, intrucat din moment ce proprietarul si-a manifestat pretentia sa, obligatia de restituire s-a nascut si deci odata cu ea si obligatia pentru parat de a se manifesta fata de imobil ca un bun proprietar.

Cand posesorul este de rea-credinta, iar imoblilul a pierit dintr-un caz fortuit sau de forta majora, acesta nu va raspunde decat de pierderea sau deteriorarea produsa dupa introducerea actiunii in revendicare.

Cu toate aceste, daca posesorul va proba conform art. 1156 Cod civil ca bunul ar fi pierit chiar daca s-ar fi aflat in posesia reclamantului, el nu va mai putea fi obligat fata de acesta la restituirea lui.

In schimb, daca deteriorarea sau pierderea imobilului s-a datorat propriei sale fapte, indiferent daca este anterioara sau posterioara promovarii actiunii in revendicare, atunci posesorul de rea-credinta va raspunde integral.

In fine, in conditiile in care imobilul revendicat a fost expropriat in perioada in care paratul a exercitat posesia, obligatia de restituire se va transforma intr-o obligatie de plata a despagubirii incasate.

De asemenea, daca imobilul care a pierit in timpul posesiei paratului a fost asigurat, paratul va restitui indemnizatia de asigurare.

B. Restituirea fructelor

Posesorul trebuie sa restituie proprietarului odata cu bunul si toate accesoriile sale (cum onni causa).

Restituirea lucrului liber, sarcinile constituite de parat in conformitate cu principiul ''resoluto jure dandis ; resolvitur jus accipientis''. Restituirea se face in natura cu toate accesoriile[24]. In cazul in care acest lucru nu mai este posibil intrucat posesorul a instrainat fructele, el va treebui sa restituie valoarea lor integranta chiar daca pretul obtinut de el a fost inferior (argument ce rezulta din art. 995 Cod civil). Prin accesorii trebuie sa se inteleaga fructele si productele.

Fructele reprezinta tot ceea ce produce un bun in mod periodic, dupa destinatia sa normala, fara ca substanta sa sa scada. Sunt fructe : recoltele, dobanzile, chiriile, etc.[25].

Dimpotriva, productele sunt acele foloase care nu au un caracter periodic, iar prin perceperea lor reduc, altereaza, insasi substanta bunului. Sunt producte cele enumerate in art. 531, 538 Cod civil (arborii, minele, etc.).

Acestea se restituie intotdeauna proprietarului in natura sau prin echivaent (art. 995 Cod civil).

Fructele se impart in trei categorii : naturale, industriale si civile.

Fructele naturale sunt acelea produse de pamant fara interventia omului (iarba, trestia din balti, etc.).

Fructele industriale sunt produse de pamant dar cu ajutorul muncii omului (recoltele).

Fructele civile reprezinta venituri banesti obtinute periodic prin folosirea bunului (dobanzi, chirii, etc.). Ele se dobandesc zi de zi odata cu trecerea timpului (art. 325 Cod civil).

De principiu, fructele lucrului se cuvin proprietarului in temeiul dreptului de accesiune (art. 483 Cod civi). Desi textul art. 483 Cod civil invoca accesiunea ca justificare pentru perceperea fructelor, in realitate culegerea acestora este un efect al insusi dreptului de proprietate[26].

De la acest principiu exista trei exceptii si anume in favoarea uzufructuarului si arendasului, a celor trimisi in posesiunea averii absentului si in favoarea posesorului de buna-credinta.

Document online: Contractul de intretinere Eseu: Conventie civila de prestari servicii

Cu referire la cea de-a treia exceptie, trebie facuta distinctie intre posesorul de buna-credinta si cel de rea-credinta.

C. Posesorul de buna-credinta

Potrivit art. 485 Cod civil, posesorul dobandeste proprietatea fructelor numai atunci cand poseda cu buna-credinta, si restituie numai pe cele posterioare introducerii actiunii[27], iar conform art. 486 Cod civil, posesorul este de buna-credinta daca posesia sa se intemeiaza pe un titlu translativ de proprietate ale carui vicii nu sunt cunoscute.

In sensul textelor invocate buna-credinta a posesorului care voieste sa culeaga fructele bunului ce poseda, este credinta lui ca bunul ii apartine in mod legitim. Aceasta credinta trebuie sa fie intemeiata pe aparente plauzibile, iar cea mai convingatoare aparenta este aceea care rezulta dintr-un titlu translativ de proprietate ale carui vicii nu le cunoaste.

D. Conditiile existentei titlului si a bunei-credinte

Asadar, pentru ca posesorul sa castige proprietatea fructelor , legea cere ca el sa-si exercite posesia in baza unui titlu translativ de proprietate, cum ar fi vanzarea, donatia, testamentul, etc., titlu care l-ar face sa devina proprietar daca si vanzatorul , donatarul sau testatorul ar fi avut si ei calitatea de proprietari ; cu alte cuvinte, titlul trebuie sa emane de la un non-proprietar.

Justificarea legala a bunei-credinte consta in aparenta plauzibila a unui transfer de proprietate catre posesor. Prin urmare, posesorul, pentru a-si valorifica dreptul la fructe, trebuie sa emane un titlu care sa imprime posesiunii sale trasaturile posesiei nomine proprio.

Un titlu care ar consemna o simpla detentie precara nefiind translativ de proprietate, nu poate justifica existenta bunei-credinte (ex.: un contract de depozit, locatiune, etc.), chiar atunci cand nu are nici un viciu.

In acest context este de precizat ca satisfac exigentele legale ale bunei-credinte si unele titluri declarative cum ar fi partajul, precum si titlurile constitutive ale unui drept de uzufruct sau uz.

In orice caz, dovada existentei titlului revine posesorului.

De mentionat ca titlul cerut posesorului de buna-credinta pentru a culege fructele nu este o conditie distincta de buna-credinta ci un element si un mijloc de proba a bunei credinte, pentru ca acela care nu are nici un titlu nu poate fi de buna credinta[28].

Raportat la aceasta caracteristica urmeaza a conchide ca titlul posesorului poate justifica buna-credinta chiar atunci cand este lovit de nulitate absoluta sau relativa, de fond sau de forma, daca nu i-a fost cunoscuta cauza nulitatii si in masura in care nulitatea nu este cauzata de incalcarea unei dispozitii legale ce intereseaza ordinea publica.

Pornind de la aceste principii in doctrina s-a decis ca nu poate fi posesor de buna-credinta cel care si-a procurat titlul prin dol sau violenta, caci atat dolul cat si violenta cand nu emana de la un tert exclud buna-credinta ; dobandirea unui imobil cand instrainarea este interzisa ori supusa unei formalitati care nu a fost implinita exclude buna-credinta daca posesorul cunoaste aceste impedimente.

In schimb, titlul putativ adica acela care exista numai in constiinta posesorului) este de asemenea de natura a justifica buna-credinta pentru dobandirea fructelor.

Astfel, mostenitorul aparent, adica acela care a cules o mostenire crezand ca este in cel mai apropiat grad de rudenie cu defunctul, dobandeste proprietatea fructelor percepute in timpul posesiei sale chiar daca ar fi evins de catre adevaratul mostenitor.

Poate sa invoce un titlu putativ si acela care poseda peste peste titlu cu credinta ca toate lucrurile pe care le poseda sunt cuprinse in titlu.

In aceeasi situatie se afla si posesorul unui imobil care a posedat in virtutea unui  testament fals ori revocabil fara sa cunoasca aceste imprejurari.

Pentru ca posesorul care invoca un titlu putativ sa poata dobandi proprietatea fructelor el trebuie sa produca titlul in virtutea caruia se credea proprietar si in felul acesta sa dovedeasca ca eroarea sa era scuzabila.

Eroarea este scuzabila cand cade asupra faptului altuia, iar nu asupra faptului sau personal.

Daca insa posesorul invoca o eroare de drept, el este prezumat de rea-credinta potrivit regulei ''nemo consetur ignorare legem'', pana la proba contrarie ce cade in sarcina posesorului[29].

Din modul cum este redactat textul art. 485 Cod civil rezulta ca buna-credinta trebuie evaluata in persoana posesorului actual si nu a autorului sau, el dobandind proprietatea fructelor produse numai in timpul posesiei sale.

Aceasta inseamna ca posesorul de buna-credinta nu are dreptul la fructele produse anterior intrarii sale in posesie si nici la cele ce se produc dupa promovarea actiunii in revendicare si pe care l-ea cules cu anticipatie.

De-a lungul timpului, doctrina si practica judiciara au stabilit o serie de principii vizand aplicarea art. 485 Cod civil si art. 486 Cod civil.

E. Reguli privind culegerea fructelor de catre posesorul de buna-credinta

Fructele se dobandesc numai prin perceperea lor efectiva. Nu este suficient ca buna-credinta sa existe in momentul dobandirii bunului ci pentru obtinerea fructelor este necesar sa existe si in momentul fiecarei perceperi[30].

Fata de acest principiu rezulta ca posesorul de buna-credinta va trebui sa restituie proprietarului fructele din momentul cand a inceput reaua-credinta. Fructele naturale sau industriale se considera culese din moment ce au fost despartite de lucrul care le-a produs. Posesorul de buna-credinta dobandeste proprietatea fructelor civile cand au fost platite, adica din momentul in care le-a incasat efectiv.

Dispozitiile art. 485 Cod civil isi au aplicarea atat fata de posesorul unei universalitati juridice cat si fata de posesorul unui bun individual determinat.

Dreptul posesorului de buna-credinta de a pastra fructele percepute are caracterul unei recompense aduse bunei sale credinte.

Daca posesorul de buna-credinta, in timpul posesiei sale devine de rea-credinta, el va fi obligat sa restituie fructelor din momentul cand a inceput reaua-credinta.

Posesorul de buna-credinta nu poate fi obligat la restituirea fructelor.

Restituirea devine obligatorie din momentul in care buna-credinta i-a incetat adica din momentul in care a cunoscut in orice mod despre viciile titlului sau.

Necunoasterea viciului titlului nu poate fi invocata de catre cel care cumpara in contra unei interdictii legale, imperative.

In fine, posesorul de buna-credinta are dreptul de a pastra fructele percepute pana la data promovarii de catre prezumtivul proprietar a actiunii in revendicare. Posterior acestei date, el va trebui sa restituie fructele culese intrucat prin deschiderea actiunii el inceteraza sa mai fie de buna-credinta.

Asadar, restituirea fructelor se datoreaza de la data introducerii cererii de chemare in judecata independent de data cand se pronunta hotararea irevocabila.

Conform art. 1899 alin. 2 Cod civil, dovedirea bunei-credinte nu incumba posesorului, aceasta fiind prezumata de lege si sarcina probei revine aceluia care invoca reaua-credinta.

F. Posesorul de rea-credinta

Posesorul este de rea-credinta daca poseda fara titlu sau in temeiul unui titlul ale carui vicii le cunoaste.

In cazul in care posesorul a dobandit titlul prin dol sau violenta, el va fi considerat de rea-credinta deoarece cunostea viciile posesiei sale.

Posesorul unui imobil dobandit in baza unui titlu despre care stia ca este prohibit de lege sau despre care stia ca nu este investiti cu formele cerute de lege pentru validitatea sa, este considerat de rea-credinta.

Astfel, posesorul unui imobil in baza unui act de donatie facut prin act sub semnatura privata si care cunostea neregularitatea titlului sau, va fi considerat de rea-credinta.

Reaua-credinta nu se prezuma ci trebuie dovedita de cel ce o invoca[31].

Posesorul de rea-credinta restituie toate fructele percepute sau nepercepute ori valoarea lor daca le-a consumat. El are dreptul sa retina cheltuielile pe care le-a facut pentru intretinerea lucrurilor[32].

El va trebui sa restituie si fructele percepute de un tert, fie de rea sau buna-credinta, caruia i-a trnsmis imobilul uzurpat. El va pastra pastra insa fructele a caror proprietate a dobandit-o prin prescriptia de 30 de ani.

Posesorul de rea-credinta trebuia sa restituie fructele din momentul intrarii sale in posesie, iar nu din ziua chemarii sale in judecata.

Posesorul de rea-credinta, odata cu restituirea fructelor, este obligat sa plateasca si dobanzi la fructele pe care le restituie, conform art. 1088 si 1090 Cod civil.

In ceea ce priveste momentul de la care incep a curge dobanzile, acesta coincide cu data chemarii sale in judecata.

G. Intinderea obligatiei de restituire

Potrivit art. 485 Copd civil, proprietarul revendicant are dreptul la o restituire integrala, aceste dispozitii trebuind a fi considerate ca o aplicatie speciala a art. 998 Cod civil.

Astfel, posesorul de ra-credinta apare ca fiind autorul unui quasi-delict si de aici decurge si dreptul proprietarului de a pretinde acoperirea integrala a pagubelor ce le-a suferit.

Cu toate acestea, proprietarul va fi la randul sau obligat sa plateasca posesorului de rea-credinta cheltuielile necesare facute cu bunul si pentru producerea fructelor dupa cum am mai aratat, respectiv cheltuielile facute cu plata araturilor, semanaturilor, muncii depuse, plata impozitelor, cheltuielile de transport, etc.

Posesorul de rea-credinta nu va avea dreptul sa retina fructele culese pana la achitarea de catre proprietar a cheltuielilor ce i se cuvin[33] .